Торг неуместен

B рамках V Международного инвестфорума по недвижимости PROEstate, прошедшего в середине сентября в Санкт-Петербурге, представлен первый рейтинг «100 лучших торговых центров России». Его составители - эксперты Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Они оценивали объекты по трем десяткам параметров, среди которых местоположение, доступность, архитектура, концепция, качество логистики и управления.

- Рейтинг определяет лучших, но не ранжирует объекты, не сравнивает и не расставляет их по местам. Также рейтинг не делит объекты торговой недвижимости на группы или классы, - рассказал председатель комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер London Consulting&Management Company Дмитрий Золин. - Мы допускали определенную субъективность при составлении рейтинга, тем не менее при оценке объектов старались максимально придерживаться заданных стандартов и разработанной методологии оценки.

Добавим, что рейтинг ГУД вопреки названию не определяет сотню лучших ТЦ в России. Каждый город, участвующий в проекте (всего их 14), получил свою квоту относительно численности населения (другими словами, рейтинг выявил по нескольку лучших объектов в том или ином муниципалитете). В итоге от Москвы в список попали 40 ТЦ, от Санкт-Петербурга - 17. Есть в нем и 12 объектов, построенных на территории Урала: ТРЦ «Гринвич», «Мега», «Европа», «Парк-хаус» и Limerance в Екатеринбурге, «Гудвин», «Зеленый берег» и «Солнечный» в Тюмени, а также «Иремель», «Галерея "Арт"», «Мир» и «Семья» в Уфе.

Рейтинг ГУД - одна из попыток навести порядок на рынке торговой недвижимости, внедрить внятные стандарты оценки объектов. У него два основных плюса - независимость (владельцы ТЦ не принимают участие в оценке, зачастую они узнают о попадании в рейтинг по факту) и бесплатность. Однако есть и ощутимый недостаток - отсутствие четких, прозрачных, объективных и однозначно трактуемых критериев.

Параллельным курсом

На этом фоне выигрышно смотрится инициатива другого профсообщества - Российского совета торговых центров (РСТЦ). Совместно с компанией Watcom совет в течение двух лет разрабатывал собственную классификацию ТЦ и в апреле начал ее внедрение.

Критериев - более 50, они разделены на четыре блока. Первый - технологические параметры (инженерия, проектировочные решения, организация прилегающих территории). Второй - привлекательность для арендаторов (управление, посещаемость, средний чек, маркетинг объекта). Третий блок - соответствие качества ТЦ ожиданиям посетителей. Оценка по 10-балльной шкале выставляется при помощи опроса покупателей. Исследуемые параметры: атмосфера, освещение, чистота, пул арендаторов, удовлетворенность ценами, удобство расположения, организация досуга и сервиса. Наконец, четвертый блок - привлекательность ТЦ для инвесторов: оцениваются лист ожидания, открытость собственника, формат договоров аренды, наличие вакантных площадей и т.д.

По каждому блоку выставляется отдельная оценка (от А до С). Соответственно, самый высокий класс - АААА. Пока РСТЦ находится только в самом начале пути, известно лишь о трех классифицированных объектах: «Охотный ряд» в Москве (ВВВА), «Сити Молл Белгородский» (ААА) и екатеринбургский «Гринвич» (ААА). Недостающие буквы у двух последних связаны с тем, что их собственники не пожелали оценивать инвестпривлекательность объектов. Как пояснил управляющий ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев, продавать комплекс в центре Екатеринбурга его владельцы пока не планируют.

Но при всей адекватности минусы у классификации РСТЦ также есть. Главный - добровольность. Собственники объектов заполняют заявление, отправляют его в Совет, и только потом начинается проверка. Так внедрить единые стандарты на рынке не удастся. На эти грабли уже наступала ГУД в Екатеринбурге, когда начинала классифицировать бизнес-центры. Заявки ожидаемо подали те, кто был уверен в присвоении объекту высокого статуса. В итоге за первое полугодие 2010-го сертификацию прошли всего четыре офисных здания. Затем, по словам полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, решили начать сплошное экспертное обследование объектов. В итоге в мае этого года класс был присвоен всем 52 бизнес-центрам.

Второй минус - участие в процессе классификации собственников объектов. Заполняя заявление, они прикладывают к нему собственную оценку ТЦ по тем параметрам, что разработал РСТЦ.

Третий момент - процедура присвоения класса платная (пока около 2 тыс. долларов, но планку планируется повышать). С одной стороны, это оправдано (затраты на перелет и проживание экспертов, проведение опросов), но с другой - может повлиять на объективность оценки и стать стоп-фактором для владельцев некоторых ТЦ при принятии решения о сертификации объекта.

Бесполезная трата времени

Теоретически польза классификации торговой (да и любой) недвижимости ясна. Разработчики документов как мантру повторяют одно и то же: наведение порядка на рынке, введение единых стандартов, отсутствие «проектов-ошибок», осознание владельцами конкурентной позиции, легкость выбора объекта и оценки справедливости ставки со стороны арендаторов (особенно иностранных).

Однако множество управляющих и собственников торговых площадей пока не понимают практической целесообразности классификации ТЦ. Ярый противник любых движений в этом направлении - управляющий ТЦ «КомсоМолл» (Екатеринбург) Алексей Мальцев. В 2010 году он открыто выступал против сертификации бизнес-центров, теперь придерживается аналогичной точки зрения и по отношению к ТЦ: «Такая классификация ничего не даст. Я не вижу в ней смысла. Покупателей в торговом центре интересует состав арендаторов, арендаторов - ставки и покупательский трафик». Примерно в этом же ключе высказываются владельцы небольших районных ТЦ, у которых нет конкурентов и та же арендная ставка мало зависит от присвоенного класса.

Эта позиция оправдана. Пока классификация ТЦ - объект профессиональной дискуссии, не более. Она не обрела веса, статуса какого-либо общепринятого стандарта, нет критической массы сертифицированных объектов.

Директор УК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов считает, что нужны дополнительные стимулы или мотивы, которые позволят мотивировать УК и собственников на прохождение классификации. На наш взгляд, нужна поголовная бесплатная проверка всех ТЦ. Плюс - активное информационное сопровождение проводимой работы. Иначе тема классификации не выйдет за пределы профсообщества.

И последнее. Видится ошибочным распространение в России двух рейтингов и систем оценки торговой недвижимости - от ГУД и РСТЦ. Учитывая существование нескольких зарубежных методологий, это привносит на рынок не порядок, а неразбериху, и делает идею об общепринятом стандарте эфемерной.