Своих не бросаем

Перед властями и строительными компаниями ХМАО-Югры стоит задача обеспечения переориентации округа из региона временных заработков в постоянное меcто жительства населения. Для этого необходимо в первую очередь преодолеть дефицит жилья.

Проблема улучшения среды обитания в городах ХМАО-Югры — одна из самых острых. Муниципалитеты округа задумывались в 60 —70-е годы как место временного проживания, поэтому там ставились в основном бараки, фенольное жилье, вагончики. Однако со временем округ превратился в территорию постоянного проживания: люди, имеющие высокий доход, не захотели покидать насиженные места. О степени оседлости можно судить по одному факту: по итогам прошлого года округ занял третье место по рождаемости на душу населения среди всех субъектов РФ.  Логично, что в такой ситуации жители Югры хотят улучшить среду обитания. Сегодня главная задача властей и региональных застройщиков — помочь им это сделать, считает финансовый директор компании «ЮграИнвестСтройПроект» Дмитрий Иноземцев.

Квартирные помощники

Дмитрий Иноземцев

— Дмитрий Анатольевич, каков дефицит жилья в ХМАО-Югре?

— Точно сказать сложно, но по нашим подсчетам это 20 — 25 млн кв. метров. Из них в кратчайшие сроки необходимо построить 5 — 7 млн кв. метров жилья.

— Для кого?

— Для тех, кто обитает сейчас в строениях тридцатилетней давности. И тех, кто приезжает в округ жить и работать.

— Какая доля населения не может приобрести жилье самостоятельно?

— По нашим данным, около 25%. Мы им должны помочь. 

— Какие шаги сделаны в этом направлении?

— Во-­первых, в регионе действуют программы окружного правительства, в том числе по сносу фенольного жилья. Во-­вторых, это соцпрограммы крупных предприятий ХМАО-Югры. Мы, например, уже построили дом в Нефтеюганске для дочернего предприятия Роснефти «РН-Юганскнефтегаза», сейчас проводим переговоры по продаже его сотрудникам еще ста квартир. Крупные инвесторы покупают квартиры оптом, что позволяет нам делать на них минимальную наценку, соответственно снижается цена метра для конечного потребителя.В-третьих, несколько лет назад в округе создано Ипотечное агентство Югры (ИАЮ), в которое направляются бюджетные средства. С его помощью молодые семьи, бюджетники, те, у кого наиболее низкие доходы, реально могут получить ипотеку под 5% годовых. Банки, которые хотят участвовать в программах ИАЮ, должны выдавать кредиты не дороже чем под 12,5% годовых. Средний возраст жителей Югры — 32,5 года. В этом году в окружной закон приняты поправки, увеличивающие возраст участвующих в подпрограмме «Молодая семья» с 31 года до 35 лет, что значительно увеличило круг лиц, имеющих право на льготы.

— Каков объем выданных ипотечных кредитов в ХМАО-Югре?

— В 2007 году кредитов выдано на 17,5 млрд рублей.

Учитывая, что в округе живет 1,5 млн человек, это один из лучших показателей в России на душу населения. Прирост к 2006 году составил 4 млрд рублей. Думаю, что в 2008-м тенденция сохранится. Некоторые эксперты замечают: вы выдали много ипотечных кредитов — жилье подорожало. Возможно, но я считаю, что жилье не может быть дешевым, оно должно быть доступным и качественным. Это совсем иной показатель. 

— И сколько сегодня в регионе стоит квадратный метр жилья?

— Средняя цена — около 56 тыс. рублей. Но рынок, конечно, неоднороден: в некоторых городах — 34 тыс. рублей, а в Сургуте, Ханты-Мансийске цена переваливает за 55 — 60 тыс. рублей.

— Что-то непохоже на доступное жилье.

— Согласен. Чтобы оно стало доступным, зарплата должна сравняться со стоимостью квадратного метра. Но для этого мы и помогаем гражданам. Сегодня в Югре те лица, которые участвуют в программах ИАЮ, реально в месяц платят по ипотеке меньше, чем за аренду того же жилья.

— Вторичка стоит дороже?

— Нет. Люди предпочитают приобретать жилье на первичном рынке. Новые проекты — это более качественное жилье, чем то, что представлено на вторичном рынке. 

— Высокая цена жилья объясняется дефицитом стройматериалов?

— Стройматериалы играют определяющую роль. Например, металл с начала года подорожал в два раза, ЖБИ — примерно на 30%. И мы вынуждены их брать, потому что в ХМАО не хватает собственных производств. Мы также ощущаем нехватку кирпича, цемента, стекла. Правительство округа прилагает большие усилия, чтобы эту ситуацию поправить. Сейчас 89% промпроизводства Югры — добыча нефти и газа. В регионе поставлена задача к 2020 году диверсифицировать экономику, чтобы этот сектор занимал 48%. А в 52% значительная часть будет за производством стройматериалов. А пока приходится покупать их в Свердловской, Челябинской областях, везти из Санкт-Петербурга.

— Себестоимость жилья снизить возможно?

— В теории для этого, во-первых, необходимо закупать материалы оптом. А во-вторых, заниматься комплексным освоением территории. Сегодня один дом построить дороже, чем квартал. Это связано с закупкой строительной техники, обустройством площадки, проведением коммуникаций. Хотя в отношении последнего пункта нам немного проще. В Югре законодательно закреплено, что застройщик не несет финансовой нагрузки по созданию внешних сетей. На это направляются средства, получаемые муниципальными образованиями от реализации прав аренды участка. Но несмотря на эти меры, совершенно очевидно: при нынешнем уровне инфляции нет никакой надежды на то, что себестоимость будет падать. Поэтому я и говорю, что не надо пытаться сделать жилье дешевым, людям надо просто помочь его купить.

— Уральские застройщики часто жалуются на еще один фактор увеличения себестоимости жилья — цену земельного участка. В ХМАО-Югре земля тоже продается втридорога?

— Мое глубокое убеждение, что стоимость права аренды участка должна быть приблизительно равна цене проведения к нему коммуникаций. В ХМАО именно так.

— В Екатеринбурге ценовой рекорд — 2,1 га (примерно 30 тыс. кв. метров жилья) за 280 млн рублей. А у вашей компании какая самая дорогая покупка?

— Самый дорогой участок под застройку мы приобрели в Сургуте: 600 тыс. кв. метров обошлись нам в 350 млн рублей. В ХМАО стоимость земли регулирует рынок, а не чиновники.

— То есть в Югре в отношениях застройщика и чиновника нет проблем?

— Мы все играем в одной команде. Ведь не так просто губернатор округа Александр Филипенко является председателем Союза строителей Югры.

Проблемы иногда возникают только с федеральными чиновниками, регистрирующими органами. Однажды у нас появилась необходимость зарегистрировать в собственность полдома, так в регпалате просто не могли сообразить, как это оформить. Они считали, что могут работать только отдельно по каждой квартире. Или еще один курьезный случай: при регистрации места в подземном паркинге нам сказали, что для оформления его в собственность надо, чтобы оно было отделено от другого стеной. Мы стараемся вести открытый диалог с представителями власти, и если считаем себя правыми, то убеждаем их в законности наших требований.

Откуда ресурсы

— Я так понимаю, что «ЮграИнвест­СтройПроект» занимается как раз комплексной застройкой.

— Да, мы отдаем предпочтение именно ей. На данный момент возводим 1,8 млн кв. метров жилья, в денежном выражении это более 55 млрд рублей.

— Это огромный объем. Понятно, что собственными средствами и ипотекой его не закрыть. К каким способам финансирования вы прибегаете?

— Для нас важная задача — диверсифицировать риски заемщика. При таком объеме нельзя применять только один финансовый инструмент, работать с одной структурой. Мы используем все возможные способы привлечения средств.
Во-­первых, инвестируем в строитель­ство через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Этот инструмент достаточно гибкий и в то же время надежный. Деятельность ЗПИФ жестко регламентирована федеральным законодательством, риски потери средств минимальны.

Одной из основных структур, вкладывающей деньги в наши инвестиционные проекты через ЗПИФ недвижимости, является Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд, который посредством этих инструментов имеет высокую доходность на пенсионные резервы (в 2007 году она составила 14%). Интересы фонда совпадают с интересами застройщиков — им нужны долгосрочные инвестиции.В последнее время многие крупные инвесторы обратились именно к закрытым паевым фондам. Здесь нам сыграла на руку ситуация, которая сложилась на фондовом рынке. Многие компании, вложившиеся в ценные бумаги, потеряли деньги. Поэтому инвесторы обратили внимание на реальный сектор экономики, более для них понятный. Такое перемещение средств как раз оказалось возможным благодаря ЗПИФ.

Второй способ финансирования строительства — облигационные займы. 17 октября 2007 года мы разместили первый трехлетний заем объемом 3 млрд рублей, доходностью 13% годовых. Мы к нему очень долго готовились, изучали рынок, проводили консультации. В итоге инвесторы нам поверили, и мы полностью разместили заем за один день. Теперь наши бумаги активно обращаются на ММВБ.

В июне 2008 года мы разместили на рынке второй заем объемом 2 млрд рублей под 14% годовых. Рост ставки размещения — результат роста стоимости денежных средств на финансовом рынке. 14% я считаю справедливой ставкой, хотя я знаю девелоперов, которые кредитуются сегодня под 18 — 20% годовых.

Третий финансовый блок — инвестиции крупных нефтяных компаний, о которых я уже говорил. Свои соцпрограммы в регионе сегодня разворачивает не только Роснефть, но и Газпром, Лукойл, ТНК-ВР. Конечно, один из важных инструментов финансирования — банковские кредиты. В августе 2007 года мы заключили соглашение со Сбербанком о кредитовании проектов на сумму не менее 8 млрд рублей и сейчас активно используем эти средства. Также открыли большую кредитную линию в ВТБ.

С нашими банками-­кредиторами мы одновременно работаем и по ипотеке. Это удобно для банка. Во-­первых, он может перекладывать средства из одного портфеля в другой, а во-вторых, когда он выдает ипотеку, ему уже не надо дополнительно изучать ранее прокредитованный объект.

Сейчас мы готовимся запустить в работу новый для рынка финансовый инструмент — жилищные сертификаты. Это ценные бумаги, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте. Они предоставляют владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг. Думаю, первую эмиссию проведем в этом году. 

— Испытываете ли вы дефицит кадров?

— Эта проблема стоит остро. Усугубляется она тем, что наша компания одновременно является девелопером, заказчиком и застройщиком. Нам необходима масса различных специалистов. Наибольший дефицит — строительные специальности, особенно главные инженеры проектов.

— Застройщики в ХМАО-Югре привлекают дешевую рабочую силу из стран СНГ?

— Нет, я езжу по стройкам и ни одного такого рабочего не заметил. Преимущественно работают граждане России. На объектах, где работают международные подрядчики, есть иностранцы, но не из стран СНГ. Наши строители пытаются привлечь квалифицированных работников. Для этого они уже начали сотрудничать с местными вузами.

Дружить домами

— Строительный рынок Югры конкурентен?

— Из-­за высокой ликвидности, привлекательности рынка в регионе работает большое количество застройщиков из  Москвы, Санкт-Петербурга, других регионов. Конкуренция высокая.

— Ваши коллеги недавно жаловались, что в округе работает много инорегиональных подрядчиков. Их деятельность финансирует региональное правительство, в результате из ХМАО-Югры утекают деньги.

— Не соглашусь. Я не припомню, чтобы хоть один объект социальной, культурной инфраструктуры или муниципального жилья, финансируемый государством, возводился сторонним подрядчиком. Реализация любого проекта осуществляется на основе тендера. И здесь местные подрядчики имеют естественные преимущества. Это снижает себестоимость: не надо везти людей и технику издалека. Однако при нынешних объемах строительства местный комплекс с задачами не справляется. В Югре только в прошлом году ввели 900 тыс. кв. метров жилья, в 2008-м должны ввести миллион. Я еще ни разу не видел, чтобы какой­то югорский подрядчик сидел без работы. Нет ничего плохого в том, чтобы привлекать сторонние компании к реализации проектов. Не будем же мы из чувства патриотизма ждать, пока освободится местный подрядчик, тем самым задерживая сроки сдачи объекта. Людям нет разницы, кто строит дом, им главное, чтобы он был возведен вовремя и качественно. И еще одно: те подрядчики, кто приехал работать в ХМАО-Югру из других регионов или стран, остаются работать в округе. Они уже не сторонние: платят налоги на территории округа. Яркий пример — компания «Контек», которая возводит по нашему заказу два микрорайона.

— Я понял, что крупные города округа будут стремительно застраиваться высотками. А есть ли в ХМАО спрос на малоэтажку?

— До последнего времени в регионе строились преимущественно многоквартирные дома. Однако уровень благосостояния населения растет, и людям хочется уже жить не в квартирах, а в просторных домах. В прошлом году мы приобрели большой участок под Нефтеюганском и начали реализацию проекта комплексной малоэтажной застройки на 600 домовладений. Это наш пилотный проект. Появляющийся спрос на малоэтажку логичен: люди стремятся к улучшению качества жизни. Пришло осознание, что жить в своем доме гораздо комфортнее, приятнее.

— У некоторых экспертов есть опасения, что комплексная застройка приведет к ухудшению социальной среды на окраинах городов. В Югре такая ситуация возможна?

— Не думаю. Во­-первых, много нового жилья будет возводиться на месте ветхого. То есть социальная структура районов не изменится. Во­вторых, наши люди заботятся друг о друге. У нас не такое большое население, все буквально друг друга знают. Вряд ли в городах ХМАО может возникнуть ситуация, при которой какой­то район превратится в гетто.

— Вы занимаетесь строительством коммерческой недвижимости, не собираетесь увеличить ее долю в общем объеме?

— Думаю, нет. Мы по-прежнему будем ею заниматься, потому что это очень прибыльный сегмент. Дефицит площадей огромен, стоимость квадратного метра в коммерческих объектах в два раза выше, чем в жилых. Малый и средний бизнес активно развивается, ему нужны помещения. Было бы глупо не работать в этом сегменте. Однако думаю, что жилье еще долго останется нашим приоритетным направлением.

— Диверсификация бизнеса входит в ваши планы?

— Мы пока не собираемся заниматься дорожным или промышленным строительством, хотя это очень прибыльный сегмент. Рассматриваем возможность строительства собственных заводов стройматериалов, а также выхода в другие регионы. 

— Когда-нибудь спрос на жилье в Югре сравняется с предложением?

— Никогда. Надеюсь, что когда мы построим 25 млн кв. метров жилья, люди захотят жить в домах площадью по 200 — 300 кв. метров, и у них будет возможность эти коттеджи купить. Уверен, уровень жизни будет расти, соответственно будут расти и запросы. Поэтому спрос никогда не будет ниже предложения. Кроме того, надо обратить внимание и на естественный прирост населения. Новым жителям тоже надо где­то жить. Прибавим к этому мигрантов.

— А кто будет жить в старых домах? Мигранты?

— Не думаю, что миграционные процессы в России серьезно активизируются. В будущем они будут зависеть не от того, в каком месте лучше жить, а от того, в каком регионе жить интереснее, в нем человек может себя реализовать. Жить хорошо должно быть в любом уголке нашей страны. Поэтому я не считаю, что в ХМАО-Югру хлынут потоки мигрантов. Дома займут дети нынешних обитателей, которые в будущем опять захотят улучшить качество жизни, среду обитания, тем самым прибавляя нам работы.