Получали веселились

Государственная программа помощи ипотечным заемщикам через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и собственные программы банков активно заработали чуть менее полугода назад. Но непонимания в вопросах реструктуризации еще много - как у заемщиков, так и у банкиров. Чтобы развеять опасения кредиторов и повысить информированность населения, АРИЖК проводит региональные конференции по всей стране. Взялись за дело и ипотечные брокеры: в июне представлена Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ), организаторами которой выступили Ассоциация российских банков, АРИЖК, Российская гильдия риэлторов, Роструд, Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров. Система направлена на помощь тем, кто не подходит под стандарты АРИЖК. Масштаб оказываемой поддержки может варьироваться от бесплатной консультации до помощи в реструктуризации, продаже «ипотечной» квартиры, в ряде случаев - в поиске нового заемщика-покупателя на проблемную квартиру и подборе более дешевого жилья.

С точки зрения просрочки ипотека не самый проблемный вид кредита физическим лицам (по данным ЦБ, с октября 2008 года по июнь 2009-го доля просроченных рублевых ипотечных кредитов выросла с 0,4 до 1,3%, валютных - 1,05 до 3,9%). Но с точки зрения числа заемщиков ситуация выглядит иначе. По оценкам АРИЖК и Центра управления ипотечной задолженностью МАССИЗ, в России на сегодня выдано до 750 тысяч ипотечных кредитов. Минимум для 100 тысяч ипотека может стать роковой.

Кто поможет заемщику

Государство предлагает направить на погашение ипотеки материнский капитал, а также реструктурировать кредит по одной из трех схем АРИЖК, что предполагает значительное снижение платежей на 12 месяцев. Несмотря на то, что агентство работает с заемщиками любого банка, далеко не все попадут под предъявляемые стандартом АРИЖК требования к нему и приобретенному им в ипотеку жилью.
У банков вариантов больше: изменение валюты, фиксация ставки по кредиту с плавающей ставкой, изменение очередности погашения просроченной задолженности, увеличение срока кредита, «платежные каникулы» (уменьшение суммы аннуитетного платежа на срок до 12 месяцев). Последние две схемы - самые популярные. По сравнению со стандартом АРИЖК под критерии банка может подойти большее число заемщиков.

При любом способе заемщик должен обеспечить пусть минимальный, но непрерывный поток платежей. Естественно, все варианты помощи применимы только к заемщикам, которые до кризиса не допускали просрочки, а после возникновения сложностей не скрывались от банка.

- За счет перекредитовки в основном гасят валютные кредиты и кредиты с плавающей ставкой, если банк не готов изменять валюту кредита или фиксировать ставку. Когда курс доллара стал существенно расти, Сбербанк предложил всем заемщикам по валютным кредитам поменять валюту на рубли. Практически все наши заемщики воспользовались этой возможностью, - рассказывает директор управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России Вячеслав Решетников.
Но вала реструктурированных кредитов нет.

- Несмотря на большое число обращений и интерес к реструктуризации, реально ею воспользовалась лишь треть обратившихся, - говорит региональный директор банка DeltaCredit в Екатеринбурге Ирина Постникова. - Многие приходят к выводу, что механизм реструктуризации - не панацея, а только временная передышка, за которую придется заплатить, поэтому изыскивают все возможности выплачивать кредит по прежней схеме. Обращений за реструктуризацией было больше в начале года, сегодня приходят за новыми кредитами.

Заместитель генерального директора филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Сергей Козлов согласен с коллегой: «За первые полгода одобрены три из шести поданных заявок на реструктуризацию (менее 1% от количества кредитов на балансе). За этот же период выдано 34 ипотечных кредита».

- До 25% владельцев ипотечных квартир подали заявку на реструктуризацию долга. Но, по прогнозам, реструктуризация только усложнит ситуацию для многих клиентов, поскольку после окончания льготного периода сумма ежемесячных платежей возрастет, - указывает на последствия руководитель филиала финансового супермаркета «Кредитмарт» в Екатеринбурге Оксана Гречухина. Цели реструктуризации для банков - сохранить заемщика (это дешевле, чем искать нового), по возможности не доводить ситуацию до взыскания стоимости залога через суд (издержки слишком велики). Для государства они более масштабны. Во-первых, социальная защита. Во-вторых, сохранение и развитие института ипотеки (возможность реструктуризации - ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства). В-третьих, обеспечение стабильности на рынке недвижимости. Реструктуризация позволит не допустить массовой конфискации жилья.

По оценке генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, на сегодняшний день банки реструктурировали порядка 5% своих портфелей.

Если единственным решением проблемы является продажа купленного по ипотеке жилья, то банки также готовы помочь. Например, предложить покупателю «проблемной» ипотечной квартиры кредит по сниженной ставке. Ирина Постникова отмечает некоторый рост числа продаж залоговых квартир, но массовый характер они не приобрели. Сергей Козлов: «Банк дает возможность реализовать квартиру из-под залога, но ни одной заявки на подобную сделку пока не поступило».

Позиция банков и государства социально направлена - позволить заемщикам восстановить платежеспособность без риска потерять жилье. Это положительно работает не только в краткосрочной перспективе (нет вала взысканий по залогам), но и в долгосрочной (то, что в случае финансовых сложностей, которые весьма вероятны в течение 20 лет выплаты кредита, можно рассчитывать на реструктуризацию, повышает доверие населения к ипотеке в целом). Сегодня ситуация не катастрофична. Однако реальный масштаб проблем по ипотечным кредитам проявится через год, когда станет ясно, восстановили или нет платежеспособность заемщики, воспользовавшиеся реструктуризацией. Поэтому необходимо заранее продумать схему действий на случай, если многим заемщикам это не удастся.

АРИЖК: создано для заемщиков, интересно для кредиторов

- так декларирует собственное предназначение ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). О работе агентства за первые полгода рассказывает его генеральный директор Андрей Языков

- Оцените ситуацию на Урале. У скольких ипотечных заемщиков могут возникнуть проблемы и сколько обратятся за помощью в АРИЖК?

- По нашей статистике, 33% обращений идет из Приволжского ФО, 25% - из Сибирского, 20% - из Уральского. Челябинск - второй проблемный регион после Кемерово, следом идут Алтай, Новосибирск, Москва, Самара и Тольятти, причем между Кемерово и Самарой разница в два раза. Сейчас в УрФО обращений меньше, чем мы прогнозировали. Причиной может быть недостаточная информированность о возможностях получения поддержки от АРИЖК. 75% обращений связано со снижением доходов заемщиков.

Рассчитывая программу помощи, мы исходили из оценок экспертов: предельное число граждан, которые могут испытывать проблемы с обслуживанием ипотеки, - 100 тысяч человек. Каждому понадобится примерно 300 тыс. рублей (сегодня средний размер помощи АРИЖК - 297 тыс. рублей по России и 262 тыс. рублей по УрФО). Исходя из этого правительство выделило нам 30 млрд рублей: 5 миллиардов в виде уставного капитала и 25 - в резерве у АИЖК, нашей материнской компании. Если ситуация в экономике будет улучшаться или банки, как сейчас, в массовом порядке запустят свои программы реструктуризации, резерв будет направлен на ипотечный рынок. В противном случае он пойдет на реструктуризацию. Сейчас из 5 млрд рублей освоено менее миллиарда.

- Какая из работающих сегодня трех схем реструктуризации наиболее выгодна банку?

- Смешанный договор: банк единовременно получает от нас до 20% остатка долга и может разместить эти средства по рыночной ставке. Но на запуск этого продукта ему нужен не один месяц. До июня были только тестовые выдачи. На сегодня несколько банков уже провели все процедуры и готовы работать по смешанному договору.

Стабилизационный заем хорош тем, что не требует никакой перестройки банковского учета и регламентов. Банк вообще не замечает, что с заемщиком что-то произошло, так как платежи по графику поступают на его счет.

Схема стабилизационного кредита такая же, как у стабилизационного займа. Разница в том, что деньги заемщику поступают от банка, а не от АРИЖК. Выданный стабилизационный кредит спустя год банк может рефинансировать у нас.

- А что эффективнее для заемщика?

- Для него все схемы равны. Размер платежей в постльготный период в среднем вырастет на 10 - 15%

- Как вы оцениваете собственные программы банков по реструктуризации?

- Банки активно предлагают свои программы: проблема найти хорошего заемщика у банков была всегда, поэтому они крайне заинтересованы оставить его у себя. Мы стали очень важным маркетмейкером: любая программа банка должна быть лучше нашей, иначе заемщик пойдет сразу в АРИЖК, игнорируя кредитора. И договориться напрямую с банком стало гораздо проще. Я сужу по несоответствию количества консультаций и фактически поступивших заявок: оно существенно меньше. По моим оценкам, на одну нашу реструктуризацию проводится пять банковских. Этим банки сэкономили нам порядка 5 - 6 млрд рублей.

Более того, банку проще решить проблему самому. По двум причинам. Первая - проблема резервирования при низкой капитализации банковской системы. Наличие в кредитном досье заявления заемщика с просьбой реструктурировать задолженность обязывает банк пересмотреть его финансовое состояние. После чего кредит будет отнесен в лучшем случае к третьей категории качества. Некоторые банки стараются «настроить» свои программы реструктуризации таким образом, чтобы не проводить переоценку состояния заемщика. Известны случаи, когда они договариваются о выдаче клиентам друг друга второй ссуды для реструктуризации первой.

В отношении нашей программы мы считаем, что необходимо применять «профессиональное суждение»: если государство поддержало проблемного заемщика и фактически гарантировало поток денег банку, нет необходимости пересматривать его финансовое состояние. Этот вопрос мы сейчас обсуждаем с ЦБ и в принципе находим взаимопонимание.

Вторая причина - ответ на вопрос, что делать с проблемной задолженностью при появлении второго кредитора в лице АРИЖК? Если по одной ссуде два кредитора, рефинансировать ее очень сложно, и она будет висеть на балансе.

- Как будет меняться стандарт АРИЖК?

- Пока изменений ждать не стоит. В третьей редакции стандарта, действующей с мая, мы постарались учесть все реалии рынка. Изменения позволили снизить количество отказов до 15 - 20% (для сравнения - первый стандарт отсеивал 90% обратившихся, второй - 45%).

Наиболее существенные - возможность реструктурировать кредиты на комнаты в коммунальной квартире, на долевое строительство, если заемщик не имеет иного жилья. Одобрен новый уровень допуска к господдержке по доходам: снижение доходов до трех прожиточных минимумов в месяц на члена семьи (по данным Росстата, в Урало-Западносибирском регионе в первом квартале 2009 года это от 12,7 до 16,3 тыс. рублей, в ХМАО и ЯНАО - 23,2 и 25,3 тыс. рублей соответственно. - Ред.). Отменено требование регистрации в квартире, купленной по ипотеке, достаточно мягко решен вопрос относительно иных активов заемщика: мы поняли, что в кризис продать что-либо практически невозможно. Продавать дачу, гараж, автомобиль с остаточной стоимостью ниже 350 тыс. рублей не требуем.

Подготовила Елена Орлова