Без агентств
Несмотря на мрачные прогнозы в связи с мировым финансовым кризисом, рынок ипотечного кредитования сохранил темпы роста. Это тем более удивительно на фоне двукратного падения объемов рефинансирования со стороны АИЖК. Дальнейшее сокращение доли агентства может привести к изменениям структуры рынка и окончательно сделать ипотеку недоступной для небогатых заемщиков
На прошедшей 28 мая конференции «Инвестиции в строительство: жизнь в уральских мегаполисах до 2015 года» обнародованы итоги проведенного аналитическим центром «Эксперт-Урал» исследования уральского рынка ипотечного кредитования за 2007 год и первый квартал-2008. Анализ показал: предполагалось, что российский рынок отреагирует на финансовый кризис, разразившийся в Америке, а затем и во всем мире, сокращением объемов выданных кредитов, однако темпы его развития в Урало-Западносибирском регионе продолжали расти.
Ипотечный кризис в США, начавшийся в августе 2007 года, привел к сокращению финансирования западными деньгами российской банковской системы. Но ожидаемые проблемы с ликвидностью на внутреннем финансовом рынке так и не проявились: за год не зафиксировано фактов банкротства банков или таких угроз. При этом отголоски американской «лихорадки» в России слышны все же были: рост активов российской банковской системы замедлился. В первом полугодии-2007 этот показатель составлял 23%, во втором — лишь 17%.
Падение динамики отразилось главным образом на секторе корпоративного кредитования. Прирост портфелей этих продуктов уменьшился у всех групп банков, за исключением Сбербанка и Банка ВТБ: корпоративные кредиты во втором полугодии-2007 показали плюс 15% при 24% в первом. Еще сильнее сократились инвестиции банков в ценные бумаги: 7% во втором полугодии против 20% в первом. В то же время снижение темпов роста активов банков практически не затронуло сектор потребительского кредитования, в том числе и ипотечного. По данным Банка России, объемы выданных на покупку недвижимости кредитов (ипотечных в них — свыше 80%) в первом квартале 2007 года выросли на 44%, во втором — на 51%. В первом квартале-2008 рост сегмента составил 13%, однако начало года традиционно характеризуется спадом активности по всем банковским операциям. В частности активы банков выросли в первом квартале только на 6%, пакеты корпоративных кредитов — на 11%, частные вклады — на 3%, потребкредиты (без ипотеки) — на 5%.
Нереализованная идея
Очевидно: залог устойчивости ипотечного российского рынка — в нехватке жилья и росте доходов населения.
Изначально создававшаяся в России система максимально приближена к практике многих европейских стран. На первом уровне — банки, на втором — рефинансирующие организации, выкупающие кредитные портфели у банков и аккумулирующие их у себя для дальнейшей секьюритизации (выпуска ипотечных ценных бумаг). Такая структура позволяет обеспечить ресурсами российские банки, не имеющие доступа к длинным деньгам для выдачи кредитов под 9 — 15% годовых сроком на 15 — 30 лет (а таких большинство). Однако в полной мере реализовать задумку в масштабах страны пока не удалось. В России ипотечные кредиты выдают свыше 700 банков, большинство — в расчете на дальнейшее рефинансирование кредитов. Но рефинансирование не развито. Порядка 82% кредитов так и остаются на балансах банков. Соответственно на рефинансирующих агентов приходится лишь 18% рынка. Из них 8% приходится на государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, на первый квартал 2008 года около 80 млрд рублей рефинансированных кредитов); 7% — рефинансирование банками друг друга. В числе рефинансирующих банков в подавляющем большинстве структуры с государственным участием (Газпромбанк-Ипотека, ВТБ 24) и «дочки» нерезидентов (КИТ Финанс, Дельта-Кредит, Москоммерцбанк, Городской Ипотечный Банк). И только 3% приходится на секьюритизированные займы.
Такая структура определяет основные источники финансирования ипотечных программ. «Для госбанков — это, как правило, собственные средства. Для банков с иностранным капиталом — средства акционеров. Для российских “дочек” иностранных структур — “материнские” деньги.
У прочих российских банков длинные источники финансирования ипотечных кредитов отсутствуют, поэтому они вынуждены сотрудничать с АИЖК в надежде на дальнейшее рефинансирование кредитов. Безусловно, закладные должны быть проданы, иначе в долгосрочной перспективе данный актив будет для банка низкорентабельным», — объясняет заместитель управляющего екатеринбургским филиалом Русь-Банка Валентина Кривушина.
Здесь прибыло, там убыло
Причина сомнений в положительной тенденции роста объемов ипотечного кредитования кроется как раз в изменениях структуры рефинансирования — сокращении доли АИЖК. Одновременно с ростом объемов ипотечного кредитования в третьем и четвертом кварталах 2007 года объемы рефинансирования АИЖК серьезно сократились: так, в четвертом квартале объем выкупленных кредитов на Урале был на 27% меньше, чем во втором. Наиболее ощутимо сокращение объемов рефинансирования АИЖК отразилось на рынках тех субъектов, где до сих пор доля АИЖК была высока, например, в Башкирии. Причем объем выданных кредитов там упал несущественно. по словам начальника управления ипотечного кредитования ИнвестКапиталБанка (Уфа) Алины Чунаревой, альтернативой АИЖК стали банки Дельта-Кредит и Русский Ипотечный банк: они стали более активно выкупать кредиты у региональных банков.
— Постепенный уход АИЖК с рынка рефинансирования характерен для всей страны: по отношению ко второму кварталу 2007 года в третьем объемы снизились на 1%, в четвертом — на 12%. Основная причина, по словам Сергея Журавлева, руководителя проекта «Российский дом будущего» медиахолдинга «Эксперт»: государство прекратило финансирование АИЖК, а так как дополнительных источников средств у агентства нет, оно оказалось не в состоянии обслуживать займы.
Сокращение объемов рефинансирования АИЖК сказалось в первую очередь на работе тех банков, которые выдавали кредиты по программам агентства.
— Многие банки собственными руками создали себе трудности. Они пытались обеспечить гиперрост ипотечных портфелей за счет либеральных стандартов кредитования. Имея ограниченные финансовые ресурсы, они не беспокоились из-за средств, потому что АИЖК покупало у них эти кредиты. После того, как агентство в разы уменьшило объемы рефинансирования, одни банки перестали выдавать ипотечные кредиты, другие приостановили программы жилищного кредитования на неопределенный срок. Еще год назад, например, существовали банки, которые предлагали кредиты без первоначального взноса. Сегодня таких практически не осталось, — рассказывает директор департамента по работе с финансовыми институтами ипотечного банка Дельта-Кредит Вадим Пахаленко.
Подтверждает тенденцию и директор по ипотечному кредитованию филиала «Екатеринбургский» Альфа-Банка Татьяна Помазунова:
— Условия АИЖК были слишком либеральны, например региональные банки, работавшие с агентством, выдавали ипотечные кредиты за день-два, в то время как крупным федеральным банкам требовалось на оформление и проверку документов от трех до пяти дней. В новых условиях региональным банкам будет сложней конкурировать с крупными федеральными игроками, они начнут терять долю рынка, снижая объемы ипотечного кредитования.
При этом сокращение доли АИЖК сказалось на определенной группе кредитов. Практически все банки, за исключением ВТБ 24, свернули кредиты с первоначальным взносом от 0 до 5% от стоимости квартиры при сделках, в которых не участвует иная недвижимость, кроме приобретаемой. Ужесточило условие по таким программам и АИЖК: теперь при первоначальном взносе менее 20% можно оформить ипотеку на сумму не более 1,5 млн рублей.
Мечты скрываются
Сокращение доли государственных средств на рынке ипотечного кредитования в результате падения объемов рефинансирования кредитов АИЖК лишает банки источника и без того дорогих денежных ресурсов. В то же время эксперты отмечают: из-за мирового финансового кризиса для небольших российских банков (не имеющих государственного и иностранного капитала) постепенно все менее доступны и заемные иностранные средства. «Из-за кризиса в США в мире стали наблюдаться проблемы с ликвидностью западных банков. А так как российские банки в течение последних лет для выдачи ипотеки пользовались в основном более доступными долгосрочными зарубежными ресурсами, то теперь этот источник финансирования стал для них ограничен или совсем недоступен», — указывает начальник управления по работе с частными клиентами филиала банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Сергей Козлов.
Сокращение доли АИЖК, снижение доступа банков к внешним ресурсам приводят к тому, что банки вынуждены повышать ставки, ужесточать требования к заемщикам, серьезнее оценивать риски.
— Даже некоторые крупные банки из первой десятки вынуждены пересмотреть свои подходы к оценке кредитного риска, как в части оценки платеже- и кредитоспособности, так и в отношении предмета залога. Банки впервые задумались, кто их заемщики, как долго они будут жить, будут ли способны выплачивать кредит без просрочек, — рассказывает Вадим Пахаленко.
Изменения условий по ипотечным программам и перспективы развития этого сегмента кредитования описывает исполняющий обязанности председателя правления ЮниКредит Банка Хельмут Бернкопф:
— Наш банк был вынужден изменить ставки по ипотечным кредитам. После американского кризиса заемные средства
стали дороже для всех, поэтому такого агрессивного предложения ипотечных кредитов, какое мы наблюдали в прошлые годы, ожидать уже не стоит. Однако мы надеемся, что прирост портфеля ипотеки в банке в этом году сохранится на уровне 2007 года. В России остается огромный неудовлетворенный спрос на жилье. Последние два года строилась в основном очень дорогая недвижимость для людей с доходом значительно выше среднего. Но в ближайшие годы во всех крупных городах будет расти доля среднего класса, а значит, и активнее строиться жилье этого сегмента. Также ветхое жилье будет заменяться новым. Мы намерены сохранить объемы за счет финансирования всей цепочки — и застройщиков, и покупателей недвижимости.
Но некоторые банки, наоборот, ставки снижают. Так, УРСА Банк с июня 2008 года понизил ставку по ипотечным программам на 2 процентных пункта:
— Потребность в приобретении жилья не только не уменьшилась, она увеличилась. Сегодня ипотеку берут прежде всего те, кто заинтересован в улучшении условий проживания. При этом сократилось количество клиентов, которые пользовались ипотекой с целью инвестирования собственных средств и получения дополнительного дохода, — утверждает заместитель генерального директора УРСА Банка Светлана Миронова. — Если сокращение рефинансирования со стороны АИЖК будет продолжаться, с рынка уйдут мелкие банки, которые работали как агенты. Рынок перераспределится между крупными игроками, банками, имеющими доступ к фондированию. Возможно, в новых условиях мелкие банки станут агентами крупных. Рост рынка ипотеки связан с увеличением доходов населения и недостаточной обеспеченностью жильем. Надо учитывать, что реальный средний срок кредитования, по оценкам участников рынка, составляет 4 — 5 лет, и кредиты берутся в подавляющем большинстве на улучшение жилищных условий. АИЖК работало в более низком ценовом сегменте.
Так, средний размер кредита в Свердловской области в 2007 году составлял 1 млн рублей. При этом доля АИЖК была выше в регионах с более низкими доходами населения. Примерно в том же сегменте работает Сбербанк, основное отличие условий кредитования которого от стандартов АИЖК — дифференцированные платежи и учет официальных доходов. В то время как крупные банки федерального уровня ориентируются на более обеспеченных заемщиков, средняя сумма кредита таких игроков, как Абсолют Банк, Банк Москвы, НОМОС-Банк, Райффайзенбанк, в той же Свердловской области составляет от 1,5 до 2 млн рублей.
Таким образом, уход с рынка АИЖК означает затруднение доступа к ипотеке для менее обеспеченных заемщиков. Сделать ипотеку более социально направленной помогут только программы, поддерживаемые государством, например участие в рефинансировании пенсионных средств. Прислушаемся к словам председателя правления ВУЗ-банка Андрея Золотухина:
— Сокращение объемов АИЖК безусловно негативно скажется на рынке ипотечного кредитования — российском в целом и уральском в частности. В развитых странах со схожей ипотечной системой государство специально создает корпорации, которые занимаются рефинансированием банковских кредитов. При этом существенную роль в функционировании системы играют деньги пенсионных фондов. Они обеспечивают рынок длинными, 20 — 25-летними ресурсами, которых нет у коммерческих банков. В России же пенсионные деньги пока на рынок не пускают. Хотя они могли бы стать дополнительным источником финансирования ипотечных кредитов.
В подготовке материала принимали участие Елена Орлова и Елена Лыжина (аналитический центр «Эксперт-Урал»)
* Аналитический центр «Эксперт-Урал».
Стремление к нулю катастрофично
Современная российская система ипотечного кредитования по качеству не хуже европейской и американской. Сокращение доли АИЖК может сделать ее менее эффективной, считает Сергей Журавлев, руководитель проекта «Российский дом будущего» медиахолдинга «Эксперт»
— По вашим оценкам, насколько совершенна российская система ипотечного кредитования?
— По качеству выданных кредитов, срокам их погашения и периоду существования системы в целом в России сформировалась классическая и при этом не самая дорогая по мировым меркам ипотека. Однако на рынке до сих пор остается проблема качественного привлечения долгосрочных денежных ресурсов. У нас не разработан механизм внутренней секьюритизации, использования денег пенсионного фонда. Если он появится, российский ипотечный рынок не будет зависеть от американского.
— Что произойдет, если АИЖК окончательно перестанет рефинансировать кредиты?
— Именно присутствие АИЖК до сих пор делало российскую ипотечную систему похожей на ипотечные рынки многих развитых стран. В процесс были включены банки, государственная структура и агенты, которые по замыслу должны были концентрировать ипотечные активы вне банковской системы. Соответственно, уход АИЖК с рынка будет означать разрушение этой структуры: ипотека полностью перейдет в руки банков. А монополизация рынка в данном случае — серьезный шаг назад.
Подготовила Евгения Еремина