В поисках равновесия

Фото - Андрей Порубов

В феврале — мае этого года АЦ «Эксперт-Урал» провел исследование «Жилищное кредитование на Урале». Цель проекта — выявить ситуацию с кредитованием жилья в различных регионах Урала, оценить планы банков в этом направлении, рассмотреть проблемы и предлагаемые варианты решений. Вопросы доступного жилья также обсуждались на конференции «Доступное жилье. Финансирование от строительства до покупки», прошедшей 25 мая в Екатеринбурге (подробнее см. «А кораблю — заплатки»).

Ипотека на Урале: ситуация на начало 2006 года и ближайшие планы

Масштабы рынка. Объем жилищных кредитов в России на 1 января 2006 года составил 125,7 млрд рублей: это 12% от общего объема кредитов физлицам. За 2005 год рынок вырос в 2,3 раза. Ипотека за 2005 год увеличилась втрое и на начало 2006 года составляет 42% от общего объема кредитов на жилье (52,8 млрд рублей).

На Уральский регион приходится 17% всех выдаваемых в России кредитов на жилье и 18% ипотечных кредитов (21,8 и 9,6 млрд рублей соответственно). 34% выданных кредитов приходится на Тюменскую область (включая ХМАО и ЯНАО — их доля 57%), по 13 — 14% — на Свердловскую область, Пермский край и Башкортостан.

Таблица 1. Динамика количества выданных кредитов на жилье

За 2005 год объем жилищных кредитов на Урале увеличился в 2,1 раза, а ипотечных — в 3,5 раза. Резко выросла доля ипотеки в общем объеме жилищного кредитования — с 27% на начало 2005 года до 44% на начало 2006го. Уральский рынок ипотечного кредитования развивается быстрее, чем в среднем по России.

Наибольший рост объемов жилищного кредитования приходится на Челябинскую область (3,2 раза), Пермский край (2,8 раза) и юг Тюменской области (2,7 раза). В первой и последнем основную долю жилищных кредитов составляют ипотечные схемы — 61% и 59% соответственно.

На рынок ипотеки, а это основная схема кредитования жилья, большинство уральских банков вышли в 2004 — 2005 годах, когда начали работу региональные операторы Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Первые два года финансисты занимались в основном отлаживанием технологии и созданием инфраструктуры выдачи кредитов. До 2003 года кредитование жилья в больших объемах мог позволить себе только Сбербанк. Он и сегодня доминирует в сегменте, хотя постепенно уступает позиции. Так, на 1 января 2006 года в Свердловской области на его долю пришлось 59% портфеля жилищных кредитов (в 2005м — 78%), в Челябинской — 34% (в 2005м — 48%), в Башкортостане — 54% (в 2005м — 67%). За прошлый год Уральский банк Сбербанка России выдал более 15,5 тыс. кредитов на покупку жилья, на начало этого его портфель составлял почти 3 млрд рублей.

Таблица 2. Предпочтения банков по типу предлагаемых программ кредитования, % от числа банков, заполнивших анкету

В среднем портфель жилищных кредитов за 2005 год увеличился в два-три раза. Банки, запустившие программы кредитования до прошлого года, планируют ежегодно удваивать и утраивать объем портфелей. Те, кто стартовал в 2005 и 2006 годах, заявляют о наращивании в десятки и даже сотни раз.

Банки собираются увеличивать не только объемы кредитования жилья в денежном выражении, но и долю кредитов на жилье в портфеле кредитов физическим лицам. По итогам 2005 года она составляла в среднем от 10 до 20%. У 50% банков, заполнивших анкету АЦ «Эксперт-Урал», планируемая доля кредитов на жилье в 2006 году превысила 20%.

К 2006 году определились банки, выбравшие ипотечное кредитование практически единственным видом кредитования частных лиц. В их числе, например, Башэконом-банк, Кредит Урал Банк (в Челябинской области), Ижкомбанк, КИТ Финанс.  

В качестве одного из перспективных направлений расширения объемов кредитования банки рассматривают кредитование участия в долевом строительстве. Половина банков, принявших участие в нашем опросе, предложили такие программы уже в 2004 — 2005 годах, оставшиеся планируют разработать их в 2006 — 2007 годах. В прошлом году сегмент кредитов на долевое строительство в общем объеме жилищных кредитов варьировался по банкам от 3 до 30%. В 2006м многие планируют довести его до 40 — 50%. Но поправки в закон о долевом строительстве вынудили застройщиков снизить объемы строительства по схеме долевки. Возможно, это вынудит банки также пересмотреть программы.

Таблица 3. Банки, планирующие наибольшую долю кредитов на строящееся жилье в общем объеме кредитования жилья

Агентства недвижимости прогнозируют значительный спрос на ипотечные кредиты. Планируемый процент сделок с привлечением ипотеки в этом году колеблется от 21 до 50%. Президент PTDN realty group, ректор Высшей школы недвижимости Вячеслав Пермяков (Пермь) считает, что в ближайшие три года объемы сделок с использованием ипотеки в его компании прирастут на 30 — 40%, за пять лет — на 50 — 70%. А в екатеринбургском АН «Антей» уже к 2009 году ждут увеличения в 2 — 3 раза.

Программы. Все многообразие программ жилищного и ипотечного кредитования можно разделить на две большие группы: собственные, реализуемые банками за счет своих долгосрочных средств, и «партнерские» — по стандартам АИЖК и специализированных ипотечных банков DeltaCredit и КИТ Финанс.  

Только собственную программу предлагают 40% банков, только с АИЖК сотрудничают 10% банков. Наиболее часто встречающийся вариант — и своя, и партнерская программы кредитования.

На начало 2006 года объем кредитов, рефинансированных АИЖК, составил 12,5 млрд рублей (это около 24% от объема выданных ипотечных кредитов), увеличившись за 2005 год в 2,8 раза. На Урале наибольшие объемы выдачи кредитов по стандартам АИЖК приходятся на Челябинскую (2,2 мдрд рублей на 01.01.06), Свердловскую области (968,8 млн рублей) и Башкортостан (1,8 млрд рублей).

Таблица 4. Доля кредитов на жилье в общем портфеле кредитов физическим лицам

Генеральный директор управляющей организации «Ямальская ипотечная компания» Евгений Скляров называет несколько причин низкой активности ипотеки по стандартам АИЖК: «Во-первых, банки отдают предпочтение собственным программам. Во-вторых, при оформлении кредитов по стандартам АИЖК они в первую очередь руководствуются внутренними стандартами, зачастую более жесткими, что сужает круг заемщиков. Например, в Газпромбанке созаемщик может быть только один, и только супруг, а по стандартам АИЖК — пятеро и не обязательно родственники. В этой ситуации выход один: создание сети ипотечных брокеров, выдающих займы от имени и за счет регионального оператора АИЖК».

Все больше банков стараются запустить собственную программу кредитования. В первую очередь это относится к федералам. Среди банков, принявших участие в опросе, свою программу в 2006 году предлагают 67%, и в ближайшие два года число таких вырастет.

Стремясь соответствовать запросам как можно более широких слоев потенциальных заемщиков, банкиры стараются увеличивать количество предлагаемых программ. Так, Башэкономбанк, Запсибкомбанк, Ижкомбанк работают по восьмидевяти программам и намерены за два года разработать две-три новые.

Процентные ставки по жилищным кредитам сегодня зависят от множества параметров: первоначального взноса, срока кредита, наличия подтвержденного дохода, особенностей программы (фиксированная или плавающая ставка в них заложена). Диапазон ставок по рублевым кредитам колеблется от 10,5% до 18% годовых. Но ориентир для большинства банков задают стандарты АИЖК — от 12 до 16% годовых в рублях. Ставки в валюте заметно ниже — от 9,25% годовых (Райффайзенбанк), 9,5% (Городской Ипотечный Банк), 9,75% (КИТ Финанс) до 13% годовых. Ставки по кредитам на строящееся жилье зависят от стадии строительства: 15 — 21% годовых в рублях (12 — 15% в валюте) в процессе, на 2 — 3% годовых ниже после завершения.

Интересная особенность: DeltaCredit, КИТ Финанс и другие московские банки первоначально были ориентированы на кредиты в валюте, но затем предложили и рублевые программы, пользующиеся гораздо большей популярностью в регионах. На начало 2006 года доля кредитов на жилье, выданных в валюте, составила по Уралу в среднем 6%. Для сравнения: в Москве на валютные кредиты приходится около 90%.

Цена квартирного вопроса

На пути развития ипотечного кредитования банкиры выделяют два больших блока проблем: первый связан с высокой стоимостью кредитования и низкими доходами населения, второй — с недостаточным предложением жилья, что вызывает рост цен.

«Жилье с помощью ипотечного кредита при существующих рыночных ставках коммерческих банков, сложившихся ценах и декларируемых доходах населения способны приобрести менее 6% семей. Такие сделки составляют 8 — 10% годового объема зарегистрированных сделок по приобретению жилья. В странах, где ипотечное кредитование давно развито, ставки не превышают 2 — 5% годовых», — говорит генеральный директор Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (Челябинск) Александр Кондрашов.

Отчасти высокий спрос на ипотечные кредиты в крупных городах обусловлен инвестиционными мотивами: люди вкладывают деньги в покупку недвижимости, и рост цен с лихвой перекрывает все проценты по кредиту. И хотя банковские ставки постепенно снижаются, этого недостаточно.

Генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер уверен, что условия кредитования должны соответствовать возможностям населения со средними доходами и уровню цен на рынке недвижимости: «При этом необходимо дифференцировать процентные ставки по регионам. Также необходимо принятие законов о господдержке ипотечного кредитования населения со средними доходами».

Главная проблема — несоответствие уровня доходов и стоимости жилья, считает Вячеслав Пермяков: «В России нарушено экономическое правило — жилье доступно тогда, когда стоимость 1 кв. метра равна одному ежемесячному совокупному доходу семьи. В нашем регионе стоимость метра превышает уровень средней зарплаты примерно втрое. Выходом может стать субсидирование правительством процентной ставки. Но подобные меры увеличат не только общее количество сделок на рынке ипотечного кредитования, но и суммы кредитов — за счет роста спроса возрастут цены на жилье».

В 2005 году федеральная программа ипотечного кредитования претерпела значительные изменения. Снижение и дифференциация процентной ставки, уменьшение первоначального взноса, возможность привлечения созаемщиков, повышение максимального возраста заемщиков и созаемщиков до 75 лет — это положительные изменения. Но все равно при существующих процентных кредитных ставках и ценах на квартиры жилье доступным не назовешь (подробнее об объемах строительства и ценах на жилье см., например, ежеквартальный мониторинг рынка в «Э-У» № 20 от 29.05.06).

Высокие по сравнению с западными странами ставки по жилищным кредитам обусловлены масштабом инфляции и недоработанностью механизмов доступа к дешевым долгосрочным ресурсам. Устранению последнего обстоятельства должно способствовать формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Но на это потребуется несколько лет. Надежды создать с помощью АИЖК масштабную систему рефинансирования ипотечных кредитов не оправдались. Сегодня банки (в основном крупные федеральные) находят собственные источники длинных денег, в том числе на западных рынках. Президент Городского Ипотечного Банка Николай Шитов (Москва): «Мы привлекаем деньги путем рефинансирования пулов ипотечных кредитов, приобретением которых занимаются как отечественные, так и зарубежные инвесторы, а также с помощью западных финансовых институтов — работаем с Международной Финансовой Корпорацией, на рынке ценных бумаг. В Западной Европе, в США многие ипотечные банки действуют именно по такой модели».

Объективному снижению ставок и стоимости кредитов должны, по мнению банкиров, способствовать программы перекредитования — рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов. Сегодня такую услугу предлагают КИТ Финанс, Райффайзенбанк (от 11% годовых в рублях и от 9,25% в валюте).

Повышением доступности ипотечного кредитования регионы озаботились самостоятельно. Начальник управления строительства и архитектуры министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Сергей Тарасов рассказывает, что Южно-Уральское АИЖК занялось одним из новых направлений — строительством жилья за счет собственных оборотных средств для реализации квартир по ипотечной схеме. И стоимость реализации квартир у агентства меньше среднерыночной по области.

Ипотечное агентство ХантыМансийского автономного округа — Югры компенсирует часть ставки по кредиту. Для нуждающихся в улучшении жилищных условий — до 12% годовых, а если они еще и относятся к льготным категориям (молодые семьи, госслужащие, бюджетники и т.д.) — до 5% годовых. Агентство заработало в начале 2006го, в этом году планируется профинансировать кредитов на 1,8 млрд рублей, а с 2008 года выйти на уровень 4,5 млрд рублей ежегодно.

Существенно препятствуют развитию ипотеки и чисто технические вопросы. Андрей Стихин, управляющий филиалом Международного Московского банка в Челябинске отмечает, что проблемой становится передача денег за квартиру: «Банк выдает деньги заемщику только после регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Регистрационной палате. На практике на это уходит целый месяц вместо положенных по закону десяти дней.

В условиях быстрого роста цен на недвижимость этот временной лаг зачастую становится причиной того, что некоторые продавцы квартир не хотят работать по ипотечной схеме».

Строить больше

Все меры, призванные увеличить доступность кредитования со стороны спроса, будут бессмысленны и приведут только к росту цен на жилье, если не будут подкреплены расширением предложения — увеличением строительства жилья. «Сегодня очень важно снять все препятствия с инвестиционно-строительной деятельности и отрегулировать соответствующие кредитные механизмы. Поддерживая только ипотечное кредитование, можно подстегнуть и без того существенный рост цен на жилье», — считает начальник кредитноинвестиционного департамента Запсибкомбанка (Тюмень) Полина Шанаурина.

Рынок ипотечного кредитования бежит впереди паровоза, утверждает директор Оренбургского регионального ипотечного финансового агентства Алексей Ананьев: «Если массовые потребительские кредиты появились, когда продавцам электроники стало некуда девать свой товар, то на рынке жилья все наоборот. Спрос на жилье такой, что все сдаваемые объекты могут быть проданы и при отсутствии ипотеки. Ипотечные кредиты стимулируют спрос на жилье, следствие — при отсутствии соответствующего предложения со стороны строителей цены растут. Пока все упирается в нехватку жилья, а не в нехватку длинных денег». 

В исследовании прошлого года мы прогнозировали: ипотека выйдет в сегмент «звезд» банковского ритейла — станет рынком большого объема с высокими темпами роста. Так и получилось. Банки выстроили и отработали механизмы выдачи жилищных кредитов и планируют увеличивать их объемы в несколько раз ежегодно, постепенно снижаются процентные ставки и размер первоначального взноса. В этом смысле можно говорить о развитии массовой ипотеки. Но и объемы рынка, и темпы его роста могут быть значительно больше, если удастся создать систему доступной ипотеки.  Силами одних только банков этого не сделать. Снижение ставок для отдельных слоев населения и стабилизация цен на жилье — не в их власти и не их задача. В процесс должны активно включиться государство и строительная индустрия.

Дополнительные материалы:

Информационная база проекта

• Анкетный опрос 44 банков и филиалов, работающих на рынках Свердловской, Тюменской, Челябинской, Оренбургской областей, Пермского края, республик Башкортостан и Удмуртия;

• Интервью с агентствами недвижимости;

• Интервью с региональными операторами Агентства ипотечного жилищного кредитования;

• Расширенные интервью по вопросам развития ипотеки с менеджерами банков;

• Данные Центрального банка РФ;

• Данные региональных комитетов по статистике;

• Данные интернетсайтов кредитных организаций.