Рынок жилья неуверенно растет

В 2010-м мы прогнозировали, что, несмотря на негативные факторы (например, дефицит бюджета, повышение ставки рефинансирования ЦБ), начнется рост цен на жилье. Констатируем: увеличение есть, но пока не слишком уверенное.

Динамика цен

В пяти крупнейших городах Урало-Западносибирского региона (Екатеринбург, Челябинск, Тюмень, Пермь и Уфа) стоимость продажи на первичном рынке в среднем с ноября 2009-го по март 2011-го приросла на 12%. Лидером стал Екатеринбург - плюс 21%, что связано, скорее всего, с появлением некоторого дефицита однокомнатных квартир и массы объектов высокой степени готовности. Директор департамента реализации новостроек центра недвижимости «МАН» Наталья Рогожникова: «Если еще в январе - феврале цена квадратного метра готового жилья на первичном рынке у застройщиков-партнеров составляла 55 тыс. рублей, то сейчас она выросла до 62 - 65 тысяч». В ближайшем будущем в Екатеринбурге, на наш взгляд, стоит ждать коррекции в сторону снижения цен: дорогие объекты перейдут в разряд вторички, в первичном сегменте увеличится доля объектов на нулевом и начальном циклах. На наш взгляд, справедливая средняя цена - около 50 - 53 тыс. рублей.

Таблица 1. Цены на рынке жилой недвижимости

Ситуацию с ценами в Тюмени (прирост в первичном сегменте порядка 8%) комментирует директор ассоциации «АЛКО» Алексей Долгих:

- На рынке строящегося жилья наблюдается явная тенденция к росту. Заявления строительных компаний о предстоящем увеличении стоимости квартир в новостройках, которые они делали в начале года, реализовались. В сегменте наблюдается явное снижение объема предложения: за последнее полугодие - практически вдвое. Покупатели стали более лояльны к строительным компаниям, даже в домах со сдачей в конце 2011-го - начале 2012 года уровень реализации превысил 70%.

Минимальный прирост стоимости новых квартир показала Пермь: около 1%, что в рамках статистической погрешности. Стагнация в сегменте первичного жилья здесь продолжается. Директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» (Пермь) Ольга Васильева:

- Рынок жилой недвижимости в Перми стабилен: нет ни резких взлетов, ни падений. Цены зависимости от спроса и покупательной способности корректируются не более чем на 1 - 2%. В ближайшие месяцы ценовая ситуация останется неизменной. Эту тенденцию можно объяснить невосстановившейся покупательной способностью, замедляющей рост цен.

Во вторичном сегменте ситуация аналогична. В среднем по пяти городам стоимость продажи поднялась на 13%. Серьезный прирост показали Уфа (20,2%) и Челябинск (15,6%). Причина - переход во вторичку дорогих и готовых объектов.

Средняя стоимость аренды жилья (однокомнатная квартира 38 кв. метров) в трех городах (Тюмень, Пермь и Челябинск) за год практически не изменилась. А вот в Уфе она приросла на 41% и достигла 13 тыс. рублей в месяц. В Екатеринбурге увеличение тоже ощутимо - 45%. Основание дает ограниченное предложение и увеличивающееся количество работников и студентов из области.

Индексы

Индекс выкупа (показывает, за сколько лет арендные взносы за однокомнатную квартиру сравняются с ценой ее покупки на вторичном рынке) в городах Урала показывает разнонаправленное движение. В Екатеринбурге и Уфе он падает, что связано с опережающим ростом арендных платежей, в остальных городах растет. Самый низкий индекс выкупа в Екатеринбурге (10,3 года), самый высокий - в Перми и Тюмени (14,25 и 14,02 года соответственно).

Таблица 2. Индексы март 2011 / ноябрь 2009

Наименее сбалансированный первичный сегмент - в Екатеринбурге и Тюмени. Индекс здесь составляет 1,6 при недостижимом идеале в единицу. Наименее сбалансирована вторичка в Екатеринбурге и Перми (1,75 и 1,51 соответственно). В принципе аналогичное положение дел было и в ноябре 2009 года.

Наконец, индекс сбалансированности рынка, показывающий превышение цены вторичной недвижимости над первичной. Если на развитых рынках стоимость новых квартир выше, то в России - практически всегда наоборот. Единственный город, в котором первичка дороже, - Екатеринбург. Однако это опять-таки связано с большим удельным числом готовых новых объектов. В остальных региональных центрах все по-прежнему. Наибольший дисбаланс наблюдается в Перми: вторичка опережает первичку на 18,4%.

Прогнозы

В прогнозах на 2011 год аналитики сходятся: цены на жилье резко расти не будут. По словам директора ИСК «Альфа-Урал» (Екатеринбург) Сергея Черноскутова, в 2011 - 2012 годах рост продолжится, после однокомнатных квартир начнут дорожать двушки, далее - трешки и прочие. В целом по 2011 году рост может составить 5 - 10%.

С ним согласна Ольга Васильева: «На фоне общего оживления экономики возможен постепенный незначительный рост цен. Прирост средней стоимости, скорее всего, не превысит 1 - 2% в обоих сегментах».

Алексей Долгих тоже не видит причин для резкого подъ­ема цен: «Спрос в Тюмени до сих пор недостаточен для устойчивого тренда, а ипотека пока не вышла на докризисные показатели. Скорее всего, стоимость квартир повысится не больше чем на 8 - 10% за год. Рост цен на строящееся жилье будет наблюдаться до начала второго квартала 2011 года с последующей стабилизацией показателей. На вторичном рынке рост цен будет менее явным, изменение общегородского показателя средней стоимости квадрата произойдет за счет изменения структуры рынка и вымывания квартир с наименьшей ценой».

Исполнительный директор компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Евгений Коротков прогнозирует опережающий рост первички в сравнении с вторичкой: «Рост цен ярко выражен в новом и строящемся жилье, стоимость поднимается и будет подниматься на 1 - 2% в месяц. Вызвано это явным дефицитом квартир эконом-класса, к тому же многие новые площадки - еще на этапе нулевого цикла или близки к нему. А покупатели отдают предпочтение близкому (не более двух кварталов) к сдаче дому. Во вторичном сегменте наступает стабильность, на некоторые типы квартир пока еще виден невысокий рост, в пределах 0,5% в месяц».

Строители подтверждают: цены в течение 2011 года на первичку будут расти, но довольно плавно (все на те же 1 - 2% в месяц). Но называют свои причины: увеличение транспортных расходов, подорожание строительных материалов, рост стоимости земли и повышение страховых взносов для работодателя.