Чужим здесь место

Для выполнения планов ввода недвижимости региональным администрациям необходимо активно привлекать инорегиональных, федеральных и международных игроков, способных реализовать масштабные проекты. А местному бизнесу — зарекомендовать себя в качестве надежного партнера

Крупнейшая международная выставка-ярмарка недвижимости MIPIM-2008 в Каннах — одна из самых эффективных площадок для привлечения иностранных инвесторов. В марте этого года во Францию съехались около 3 тыс. делегатов из 85 стран, в том числе 800 топ-менеджеров и 140 мэров европейских городов, представители почти 2 тыс. компаний со всего мира. Нижегородское правительство, например, уже подписало по итогам выставки соглашение о сотрудничестве с бельгийско-люксембургской торгово-промышленной палатой на сумму 500 млн евро.

Делегации четырех уральских регионов (ХМАО, Башкирии, Тюменской и Челябинской областей) привезли около десяти амбициозных проектов. Самую масштабную программу продемонстрировала Югра. Губернатор округа Александр Филипенко лично представил генеральный план развития Ханты-Мансийска. К его разработке правительство округа подключило архитекторов с мировым именем — голландца Эрика ван Эгераата (он вместе с губернатором рассказывал о будущем столицы Югры) и англичанина Нормана Фостера. Проект застройки Ханты-Мансийска предполагает создание туристско-рекреационных зон, строительство крупных гостинично-деловых и торгово-развлекательных центров, а также жилых кварталов, индивидуально спроектированных для каждого микрорайона. Тюменская область презентовала проект «Восточный обход», представляющий собой автодорогу, которая свяжет северную и восточную части Тюмени, проект экспоцентра с конференц-холлами для проведения региональных, межрегиональных и международных выставок, а также проекты комплексного освоения территории (КОТ). Челябинская область продемонстрировала европейским инвесторам сразу три проекта КОТ — «Город-сад», «Солнечная долина» и «Белый хутор». Задача — найти иностранных соинвесторов или подрядчиков. Башкирия представила проект делового квартала в Уфе площадью 250 тыс. кв. метров (см. «Каждому по “сити”», «Э-У» № 12 от 24.03.08).

Почему регионы активно пытаются привлечь к себе внимание иностранных инвесторов, пока с недоверием относящихся к российскому рынку? Потому что сил и средств своих девелоперов на все запланированные проекты, тем более столь амбициозные, не хватает.

Деловой подряд

Аналитики ведущей европейской консалтинговой компании Jones Lang LaSalle на выставке MIPIM-2008 однозначно заявили, что российский строительный рынок наиболее привлекателен для инвесторов всего мира. Как уверяет управляющий директор Jones Lang LaSalle России и СНГ Марк Джаггер, строительство останется одним из самых быстрорастущих секторов российской экономики, в этом году активнее других будут развиваться сегменты торговой недвижимости, бизнес-парки в Москве и сектор коммерческой недвижимости в регионах. «Российский рынок торговой недвижимости определяется моделями потребительских расходов, которые очень отличаются от западных, рынку все еще не хватает торговых площадей на душу населения. Количество ТЦ будет удваиваться каждый год вплоть до 2011-го», — заявил Марк Джаггер.

Мнение международного аналитика подтверждено фактами: иностранные и федеральные компании проявляют к объектам коммерческой недвижимости повышенный интерес. В первую очередь — в сфере логистики. Комплексы класса А в Екатеринбурге (270 тыс. кв. метров), Уфе и Челябинске (по 250 тыс. кв. метров) построит Megalogix — совместное предприятие британского фонда Raven Russia и российской ГК «Авалон». «Евразия-логистик» (Казахстан) в рамках проекта Greengate реализует в Свердловской, Челябинской и Тюменской областях проекты складской недвижимости класса А общей площадью 680 тыс. кв. метров. Компания «Ренова» возведет в екатеринбургском аэропорту Кольцово склад площадью 55 тыс. кв. метров, в Челябинске местная ГК «Лайнер» с участием столичных или зарубежных партнеров намерена построить 130 тыс. кв. метров складов.

В Уфе в разной стадии реализации находятся проекты федеральных X5 Retail Group (50 тыс. кв. метров), RDS Developments Ltd (150 тыс. кв. метров). Правительство Башкирии и столичная компания «Альянс-Континенталь» возводят логопарк площадью 350 тыс. кв. метров.
Инорегиональные, федеральные и международные игроки охотно инвестируют и в другие виды коммерческой недвижимости. УК «Молл менеджмент» (Самара) строит в Екатеринбурге второй торговый ТЦ «Парк-Хаус» площадью 150 тыс. кв. метров. Французский дискаунтер Auchan до 2010 года собирается открыть в столице Среднего Урала еще пять торговых центров. Столичная компания «Сэлтехком» взялась за реконструкцию культового екатеринбургского недостроя — телебашни, получив при этом разрешение на строительство еще 50 тыс. кв. метров торгово-офисной недвижимости вокруг. В Тюмени федеральные компании «РосЕвроДевелопмент» и DVI Group к 2009 году построят торговые центры площадью 125 и 68 тыс. кв. метров соответственно.

Иностранные и федеральные компании привлекаются как подрядчики, проектанты и консультанты. Так, строительство «Уфа-сити» консультирует GVA Sawyer (Москва), подрядчиком «Екатеринбург-сити» стала «дочка» Bouygues Batiment International (Франция), а проектантом — французское архитектурное бюро Valode & Pistre. «Неймар Инжиниринг» (Черногория) строит в качестве подрядчика торговый центр в Тюмени, офисный — в Нижневартовске, банк в Салехарде.

Вторая зона интереса международных и федеральных компаний — комплексная застройка. Два проекта КОТ в Челябинске и Екатеринбурге реализует компания «Ренова», несколько кварталов в Екатеринбурге (650 тыс. кв. метров жилья и 300 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости) планирует построить федеральная группа ЛСР (Санкт-Петербург). В Перми территорию бывшего аэропорта Бахаревка (124 га) будет застраивать федеральная компания «ПИК». Иностранцы в крупные проекты обычно входят как подрядчики, российские — как инвесторы. Показательный пример — район Академический в Екатеринбурге. Инвестор — федеральная компания «Ренова», в 2007 году тендер на строительство первого квартала выиграла австрийская Strabag AG. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Наш Дом» (Екатеринбург) Андрея Озорнина, в строительство инвестируют меньше, чем, к примеру, в какой-то реальный товар, потому что иностранные инвесторы не очень знакомы с местным рынком. «Чтобы инвестировать, нужно точно знать, в какой продукт вкладываешь. Иностранные компании пока в должной мере не доверяют местным застройщикам. Они могут вложиться в понятный для них товар, например, в ценные бумаги. А при инвестициях в строительство есть вполне оправданные риски: деньги же идут не на конечный продукт, а на проекты», — комментирует ситуацию Андрей Озорнин.

Межрегиональные примеры тоже есть: в начале марта краснодарская компания «Девелопмент-Юг» на торгах выиграла право застроить участок площадью 80 га (470 тыс. кв. метров жилья) в Перми.

Иностранные подрядчики привлекаются и к строительству объектов премиум-класса. «Надеемся, что с помощью зарубежных партнеров мы получим уникальный опыт возведения сложных с точки зрения инженерного обеспечения объектов недвижимости», — мотивирует Андрей Озорнин.

Планов — громадье. Однако пока уральский рынок далек от насыщения, как по объемам ввода, так и по количеству игроков.

За рублем

В рамках Форума лидеров рынка недвижимости MREF-2007, проходившего в середине декабря прошлого года в Москве, федеральное консалтинговое агентство DeltaRealty провело конференцию, на которой было заявлено: плотная застройка Москвы и Санкт-Петербурга вынуждает отечественных девелоперов расширять региональную деятельность. Одним из самых интересных для инвестиций в коммерческую недвижимость регионов сегодня выступает Урал. Лидирует Екатеринбург, за ним — Тюмень, Челябинск и Уфа. «Второй эшелон» для девелоперов коммерческой недвижимости составят Пермь, Ханты-Мансийск, Курган, Оренбург и Ижевск, Салехард.
Главный фактор привлекательности — потребительские возможности населения. Екатеринбург как мегаполис традиционно притягивает жителей близлежащих городов для совершения покупок. По данным заместителя председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Натальи Фирстовой, в 2007 году прирост рынка розничной торговли составил 23,1% (среднероссийский — 20%), его величина достигла 264,9 млрд рублей. Тюмень занимает второе место по потребительским возможностям, однако Тюменская область по обороту обгоняет Свердловскую (421,2 против 392,6 млрд рублей). В этом году темпы роста оборотов розничной торговли впервые стали сравнивать по федеральным округам, и Уральский занял первое место (средний прирост — 20,3%), далее идут Южный (18,7%) и Приволжский (17,2%).

Второй фактор — высокий уровень деловой активности. Екатеринбург, Челябинск и Тюмень обладают самыми большими показателями по числу занятых и квалифицированных кадров. Здесь выгодно вкладываться в офисные помещения. По данным DeltaRealty, средний срок окупаемости офисной недвижимости по региону составляет семь с половиной лет, торговой — шесть. «Стоимость аренды квадратного метра торговой площади в Екатеринбурге на данный момент в три-четыре раза превышает затраты на его строительство. Когда строительство запланированных объектов будет завершено, цена аренды, несомненно, снизится. Однако, даже учитывая этот фактор, инвесторы все равно останутся в прибыли»,— отмечает начальник отдела информационных технологий ИК «Благодать секьюритиз» Андрей Коробицын. 

Развитие торговой недвижимости предполагает и развитие логистики. Если в ближайшие годы товарооборот сохранит динамику, то даже заявленных проектов окажется недостаточно. «Южный Урал находится на пересечении основных транспортных коридоров, но не обладает развитой логистической системой, — отмечает министр экономического развития Челябинской области Юрий Клепов. — Около 80% современного складского хозяйства Челябинска — объекты классов C и D. Это старые помещения или перепрофилированные производственные цеха». По словам коммерческого директора компании «Оптимум» (Челябинск) Михаила Архипова, через три-пять лет потребность в складах в Челябинской области может достичь 900 тыс. кв. метров. В Башкирии ситуация аналогичная. В Свердловской области, по данным министерства торговли, питания и услуг, сегодня склады располагаются на 250 тыс. кв. метров. При этом, по словам аналитика АН «Метрополия» (Екатеринбург) Ивана Бойко, к 2010 году потребность в них составит 1,3 млн кв. метров.

Таким образом, логистические комплексы, построенные федеральными и международными игроками, вероятнее всего, будут востребованы. Некоторые аналитики, конечно, опасаются, что Уралу грозит перенасыщение складами класса А. Однако оптимистичных прогнозов гораздо больше. 

Само по себе жилое строительство, по словам генерального директора «Неймар-Инжиниринг» Нэджелько Гардашевича, особой выгоды инвесторам не несет. Поэтому интерес федералов именно к комплексным проектам вполне обоснован. Во-первых, там могут быть размещены объекты коммерческой недвижимости, во-вторых, федеральное и региональное правительство помогает таким инвесторам, вкладываясь в коммунальную и дорожную инфраструктуру, предоставляя кредиты со сниженной ставкой. Кроме того, под комплексные проекты гораздо легче и дешевле приобрести участки земли. Пример — краснодарская компания «Девелопмент-Юг», получившая 60 га земли в Перми в пять раз дешевле рыночной стоимости.

Зачастую причина прихода федеральных и инорегиональных инвесторов в комплексную застройку — неспособность местных девелоперов самостоятельно реализовать столь масштабные проекты. Это особенно характерно, например, для Оренбургской и Курганской областей, Удмуртии. Здесь комплексным строительством занимаются только компании из других регионов. В остальных субъектах есть свои крупные инвесторы, но их средств на все комплексные проекты не хватает. Например, в Екатеринбурге ведутся два проекта КОТ: район ВИЗ-Правобережный (около 1 млн кв. метров жилья), финансируемый местными инвесторами, и район Академический (9 млн кв. метров жилья) — на деньги «Реновы». В Челябинске ситуация похожая: «Город-Сад» (3,5 млн кв. метров жилья) возводит челябинское региональное объединение работодателей «ПРОМАСС», «Солнечную долину» (3 млн кв. метров жилья) — «Ренова».   

Сами мы не местные

Одна из главных проблем, с которой сталкиваются инорегиональные, федеральные и международные компании, — незнание местного рынка. Например, то, что иностранные компании приходят на уральский рынок только в качестве подрядчиков, аналитик рынка недвижимости КГ «Лекс» (Тюмень) Валентина Трошина объясняет так: «Возможно, причина в сложности вхождения в отрасль: незнание местного законодательства, отсутствие надежных партнеров. А возможно — в особой стратегии иностранцев: через подрядные работы узнать специфику местного рынка, а далее вести работы самостоятельно».

Самое скользкое место в региональном строительстве — коммуникации. Как рассказал «Э-У» на условиях анонимности один из участников рынка, муниципальные власти, когда готовят участок к аукциону, обычно не указывают полностью то обременение по инфраструктуре, которое понесет девелопер, приобретя землю. Местные игроки с таким положением дел знакомы и проводят собственные экспертизы участка. Федеральные или международные игроки этим детально не занимаются. В итоге упомянутому уже «Девелопмент-Югу», на первый взгляд, удачно купившему участок в Перми, аналитики предрекают шестикратное увеличение его стоимости после проведения инженерных коммуникаций. 

По словам заместителя генерального директора компании «Сибинтел» Евгения Паляничко, если расположить коммуникации в порядке убывания сложности подключения к ним, пирамида будет выглядеть следующим образом: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение. Тюменские девелоперы вынуждены строить дополнительные распределительные подстанции и вести магистральные сети водоканала. Это предполагает наибольшие затраты для застройщиков. В Перми, по словам технического директора ОАО «Камская долина» Аркадия Шаевича, главная проблема — подключение к сетям водоснабжения. В Екатеринбурге — дефицит электроэнергии, поэтому плата за подключение высока.

Зная это, многие компании, особенно международные, настороженно относятся к ведению бизнеса на Урале. По словам управляющего фондом «Монолит-Инвест» (Челябинск) Евгения Рогозы, запущенность систем ЖКХ и «коррупционная вакханалия» в этой сфере вообще — причина того, что бизнес крайне неохотно идет в эту область.

Андрей Озорнин проблему видит не только во власти: «Приход федеральных и иностранных игроков однозначно позитивен для региона: иностранные компании приносят с собой в первую очередь технологии управления строительными процессами. Однако в большинстве случаев попытки внедрения западными компаниями качественных управленческих технологий сталкиваются с проблемами и реалиями нашей действительности: сложностями в нормативно-правовой базе, необязательностью поставщиков и подрядчиков, некачественно предоставляемыми товарами и услугами».

Чтобы строительный рынок Урала стал высококонкурентным, региональной власти необходимо сделать его прозрачным, понятным. Местному бизнесу, если он хочет выжить в сфере стройиндустрии и строительного подряда, необходимо повышать качество и надежность работы: выполнять вовремя заказы, нанимать квалифицированную рабочую силу, поставлять материалы и услуги высокого качества.