Национальный суперпроект

Нашей стране нужно не удвоить объемы жилищного строительства к 2010 году, как предусмотрено нацпроектом, а увеличить их в 7 — 10 раз. В последнее время такого рода высказывания звучат все чаще (см., например, интервью с руководителем комитета «Новая жилищная политика» «Деловой России» Евгением Туголуковым в № 8 «Эксперта» от 27.02.06). Подобная точка зрения представляется обоснованной. И дело тут не только в крайне низкой обеспеченности россиян жильем и растущей потребности в нем. Главная проблема — жилищный фонд России (до 80% которого составляют «брежневки» и «хрущевки») стремительно приходит в негодность. На повестке дня стоит задача куда глобальнее обозначенной нацпроектом: нужно не только увеличить прирост жилищного фонда, но и заместить львиную долю существующего. На это у нас, по разным оценкам, от 10 до 25 лет: потом старые дома начнут просто разваливаться.

Даже если представить, что возможности строителей и стройиндустрии реально дотянуть до уровня, который позволит в несколько раз увеличить объемы ввода жилья (а это очень непросто), на пути решения сверхзадачи встает еще одно глобальное препятствие — ограниченный платежеспособный спрос. Согласно исследованию, проведенному фондом «Институт экономики города» (Москва), в 2003 году только 20,5% респондентов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могли купить жилье. С тех пор ситуация мало изменилась. Большая часть населения России (все, кто находятся на социальной лестнице ниже ступени, определяемой как средне-высокий класс) не может позволить себе покупку жилья. Нужно ли уточнять, что именно это население в нем больше всего и нуждается? Очевидно: необходимо не только увеличивать объемы строительства жилья, но и создавать массовое предложение в низком ценовом сегменте.

При этом государственные программы оперируют категориями «жилья вообще» (типичная «средняя температура по больнице»), а должны быть специальные программы, направленные на массовое строительство дешевого жилья, доступного широким слоям населения: бюджетникам, работникам низкой квалификации, молодым специалистам и так далее. И здесь — один из наиболее существенных системных недостатков государственной жилищной политики в целом и национального проекта в частности.

Мы убеждены: стране необходима грамотная долгосрочная государственная концепция строительства социального жилья. Специально оговоримся: под социальным мы ни в коем случае не подразумеваем жилье бесплатное. Благотворительность в это понятие не закладывается. Социальное жилье — это жилье, построенное и реализованное на принципах рыночной экономики, с той лишь разницей, что оно гораздо дешевле остального.    

Как вы судно назовете…

Отсутствие социального подхода в государственной жилищной политике очевидно: оно выражается хотя бы в терминологической неопределенности. Национальный проект носит название «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Доступно ли то жилье, которое строится сегодня? Конечно, да — коль скоро раскупается как горячие пирожки. Вот только — кому? Семья со средним уровнем доходов (не говоря о менее состоятельных) может сегодня теоретически позволить себе квартиру, но какой ценой? В течение 15 — 20 лет отдавать банку, выдавшему ипотечный кредит, половину своих невеликих доходов. Оставшихся денег худо-бедно хватит на питание и одежду. На отдых, туризм, образование — нет. Многие ли согласятся на такую жизнь в течение десятилетия-двух? Учтем еще и несовершенство нынешней системы трудоустройства граждан, отсутствие эффективных инструментов информирования о вакансиях. Все это не дает человеку уверенности в том, что если он потеряет рабочее место (не по своей вине — к примеру, фирма разорилась), то за сравнительно короткий срок вновь трудоустроится и вернется в строй добросовестных заемщиков.

Термин «доступное жилье», как и «социальное», можно трактовать широко. Всякий понимает его по-своему. Только один пример. В одном из уральских городов действует принятая в 2000 году архитектурно-строительная концепция, по которой к социальному жилью отнесены многоэтажные железобетонные дома из панелей серий 141-св с квартирами стоимостью 10 тыс. рублей за 1 кв. метр общей площади. Такую трактовку нужно или ежегодно переделывать в соответствии с уровнем инфляции, ростом цен на жилье, появлением новых серий выпускаемых панелей, или признать — она не соответствует действительности.

Мы предлагаем такое определение термина «социальное жилье»: благоустроенное, соответствующее действующим стандартам, все компоненты стоимости которого имеют самое низкое значение, в результате обеспечивается его доступность широким слоям населения.

…так оно и поплывет

Рассмотрим подробнее требования, которые должны предъявляться к социальному жилью. Важное отступление: выполнение этих требований, равно как и по-настоящему массовое строительство соответствующего им жилья, возможно только при условии создания государственной концепции и органа, ответственного за направление социального жилищного строительства вдоль всей технологической цепочки: от землеотвода до сдачи объекта «под ключ» и его заселения. Такой государственный орган должен иметь все необходимые и достаточные властные полномочия. Речь идет о классическом проектном подходе, которого, как ни парадоксально, национальному проекту не хватает. Для простоты назовем этот государственный орган так, как он назван в концепции «Деловой России» — «национальная жилищная администрация». При этом будем подразумевать, что эта администрация в основном должна заниматься именно социальным жильем.
С увеличением предложения жилья в более высоких ценовых сегментах рынок справится без участия государства.

Представим, что такой орган создан и обозначим круг задач, который ему предстоит решить. Подчеркнем: все перечисленные меры должны реализовываться в комплексе.

Из чего складывается стоимость квадратного метра? Первое — земельный участок. Земля есть. С советских времен существует масса хозяйствующих субъектов, у которых земельные участки находятся в бессрочном пользовании (владельцем является муниципалитет или субъект федерации). При этом значительная их часть не используется по назначению. Чтобы изъять пустующую землю и передать (как вариант) под жилую застройку, не надо даже суда: достаточно административного решения на основании актов проверок, которые установят неиспользование или нецелевое использование земли. Пока государство не назначило ответственных за развитие социального строительства, пустоши в качестве парка земель под жилищную застройку ни в муниципальных образованиях, ни в субъекте федерации не значатся.

В связи с этим «жилищной администрации» следует: поставить органам местной и региональной власти задачу провести ревизию имеющейся земли на предмет выявления участков, пригодных для жилищного строительства, выделить из федерального бюджета необходимые для организации этого средства, проконтролировать исполнение. Важно: такой принцип работы — постановка конкретной задачи, финансовое обеспечение, контроль за выполнением — должен стать общим для всех мер, которые войдут в «концепцию строительства социального жилья».

Отдельно следует сказать о процессе распределения земли. Процедура аукционов, вполне адекватная для строительства относительно дорогого жилья в крупных городах, здесь не подойдет: она противоречит определению социального жилья (земля как составляющая стоимости квадратного метра должна быть максимально дешевой, что при системе аукционов в обозримой перспективе невозможно). Землю следует выделять на условиях открытых конкурсов. Главный критерий — соответствие проекта строительства определению и признакам социального жилья. Стоимость аренды земли должна быть минимальной. А этого можно достичь, если земельные участки выделять на периферии, вдали от центров притяжения капитала и размещения основных производительных сил, и стимулировать строительство именно там. По ходу изложения мы докажем, что это возможно.

Следующая составляющая цены квадратного метра — внеплощадочные коммуникации и технические условия. Мы неоднократно писали о ситуации, сложившейся в этой сфере (см., например, «Не дают жилья России», «Э-У» № 48 от 18.12.05). Поэтому сразу перейдем к тому, что следует предпринять «жилищной администрации». Запретить (а главное следить за исполнением запрета) коммунальщикам и энергетикам при заключении технических условий (ТУ) требовать от строителей возведения объектов инфраструктуры, не имеющих отношения к конкретному объекту строительства. Не допускать взимания с застройщиков платы за составление ТУ, кроме тех случаев, что прямо предусмотрены законом. Обязать коммунальщиков и энергетиков согласовывать проекты, предусматривающие строительство автономных систем водо-, тепло-, электроснабжения, а также локальных очистных сооружений, везде, где это экономически целесообразно. Сейчас они всячески препятствуют этому, настаивая на подключении к магистральным сетям. А способ один — достраивать необходимые участки, а потом передавать их на баланс эксплуатирующих организаций. 

Особый разговор — о проектах. Для строительства социального жилья не подходят «архитекторы вообще». Нужны специалисты, которые во главу угла будут ставить целесообразность и конечную стоимость решения: критерии красоты и оригинальности должны быть вторичны. Нынешние архитекторы практически не ориентированы на то, чтобы делать проект экономичным.

Даже очевидные способы оптимизации стоимости проекта не используются. Только один пример: в доме, построенном два года назад (в нем живет один из авторов), в каждом подъезде возведен мусоропровод. При заселении по решению жильцов люки мусоропровода на этажах были заварены, сам мусоропровод не используется и использоваться не будет (причина — нерегулярная очистка контейнеров мусоропровода). А между тем этот самый мусоропровод проектировался, элементы его изготавливались (трудозатраты, материалы, электроэнергия), его доставляли на стройку, монтировали, наконец, под его установку в каждом подъезде и на каждом этаже ушло по паре метров общей площади (а это больше стен, шире фундамент, крыша, etc). И все эти ресурсы потрачены впустую. Может быть, в конечной стоимости метра этот мусоропровод не потянет и на сотую долю процента, но таких «мелочей» в современных строительных проектах не счесть. Проект социального жилья должен быть минималистичным и практичным. Плеяду социальных архитекторов еще предстоит сформировать: обучить, дать необходимые методики и критерии создания проектов.

Кто будет строить, из чего и на что 

Эти вопросы возникают неизбежно. Возведение социального жилья (по определению подразумевающего низкую себестоимость и цену) не заинтересует крупных девелоперов и строительные холдинги. Они сосредоточены на высокодоходном строитель-стве в больших городах. Выход: задействовать малые и средние строительные компании. В отличие от лидеров рынка они не избалованы маржой и обилием заказов. Для примера: в Екатеринбурге зарегистрировано 198 компаний-застройщиков. Из них в прошлом году сдавали объекты в эксплуатацию только 49. Остальные полторы сотни по большей части работали на подряде. Строительство социального жилья — отдельный масштабный заказ, пусть с относительно низкой рентабельностью — привлечет большую часть подобных компаний. Останется только выбрать достойных с помощью открытого конкурса. Критерий отбора прост: максимальное соответствие деятельности застройщика, технологий и проектов, которыми он обладает, концепции и определению социального строительства.

Раз строители не ориентированы на дешевое, но качественное строительство, значит, отсутствует аналогичная мотивация и у производителей стройматериалов. По технологии исполнения социальные дома могут быть любыми. Примеры экономичных материалов и технологий на рынке есть. Их нужно выбирать и ставить на поток. Так, полимерпесчаная черепица — лучший кровельный материал по сочетанию цена — качество — пользуется большой популярностью у индивидуальных застройщиков, а в «профессиональном» строительстве практически не используется. Экономичные материалы чаще всего производят малые предприятия стройиндустрии. Они конкурируют ценой при сопоставимом уровне качества, не имея при этом денег на рекламу. Их нужно поддерживать с тем, чтобы они могли увеличивать объемы производства. Но этого мало. В уже упоминавшейся концепции «Новая жилищная политика» содержится здравая идея: государство должно проводить конкурсы среди производителей стройматериалов, выбирать наиболее перспективные технологии и выделять гранты на их развитие.

Кроме оптимального сочетания цены и качества, материалы и технологии социального строительства обязаны отвечать еще нескольким требованиям. Во-первых, максимальная заводская готовность: работы на строительной площадке должны быть сведены к минимуму. Условно с завода на площадку нужно привозить не «кирпичи», а целые «стены» будущего дома. Таким образом, монтаж (а при необходимости — демонтаж) будет занимать минимум времени.

Стройматериалы должны быть предельно стандартизованы и производиться большими партиями на потоке. Стандартизацию отдельных строительных элементов нужно сочетать с многовариантностью их монтажа по принципу конструктора «лего». Эти же принципы справедливы в отношении отделочных материалов и инженерного оборудования.

Приоритет следует отдавать строительным материалам, при производстве которых требуется меньшее количество сырьевых ресурсов, трудо— и энергозатрат. К примеру, железобетон должен быть замещен легкими строительными конструкциями. Наконец, использовать следует те материалы (технологии), сырья для которых в конкретном регионе в избытке. Для Урала и Сибири — это лес. Наиболее экономичная технология при прочих равных условиях — каркасное малоэтажное деревянное строительство, так называемый «канадский дом», адаптированная к местным условиям. 

Очередной, но далеко не последний по важности вопрос — механизмы финансирования социального строительства. Коммерческий инвестор-девелопер сюда не пойдет: его отпугнет сама идея относительно низкой рентабельности подобного строительства. Ответ напрашивается сам собой — строить его необходимо за счет будущих жильцов. Причем превалировать должна не классическая коммерческая долевка, а различные формы самофинансирования: жилищно-строительные кооперативы, ссудо-сберегательные строительные товарищества и так далее. Государству следует взять на себя, во-первых, совершенствование законодательства в этой сфере: оно сейчас в целом не на высоте, есть откровенные пробелы (например, до сих пор не принят закон о строительных сберегательных кассах). Во-вторых, местным органам «жилищной администрации» нужно организовывать подобные некоммерческие объединения будущих жильцов. При частной форме организации, как показывает практика, такой механизм финансирования строительства слишком рискован для пайщиков.

Есть еще одна проблема: закон о долевом участии запрещает застройщику привлекать средства будущих жильцов до заключения договора на аренду земли и получения разрешения на строительство. Оформление документов — это миллионы рублей даже для относительно небольшого поселка или микрорайона. Малые строительные компании таких средств не имеют. «Жилищная администрация» должна выдавать кредиты (не субсидии, а именно кредиты, пусть льготные, например, под процентную ставку, равную ставке рефинансирования) на старт проектов, выбранных в ходе конкурсов. 

Наконец, построили

Итак, тезисно механизм массового строительства социального жилья, например в Свердловской области, можно описать так. По заданию «жилищной администрации» муниципалитеты и региональные власти выделяют достаточное количество земельных участков под жилищное строительство на периферии области. Там, где это возможно, обеспечивается подключение площадок к коммуникациям. Где невозможно — согласуются автономные объекты инфраструктуры. На конкурсе определяются застройщики. В качестве базовой технологии выбирается современное каркасное деревянное домостроение — «канадский дом». «В глуши» массово строится дешевое жилье.

У читателя уже возник вопрос: кто поедет туда жить? Это наиболее трудоемкая и сложная для реализации часть идеи строительства массового социального жилья. Концепция, о которой мы говорим, обязана сосуществовать с другой — планирования развития территорий и производительных сил. Идеология последней помимо насущных потребностей экономики должна включать создание рабочих мест там, где возможно строительство дешевого жилья. Связка «рабочие места плюс дешевое жилье» приведет к оттоку значительной части населения на периферию, позволит решить несколько глобальных социально-экономических задач: улучшит обеспеченность населения с низкими доходами жильем, поможет реабилитации депрессивных территорий, разгрузит инфраструктуру перенаселенных крупных городов и снизит перегретость в них жилищного рынка.

  Мы понимаем, что изложенный нами вариант решения жилищной проблемы может показаться чересчур глобальным и трудноосуществимым. Наша цель — подчеркнуть: подъем жилищного строительства вообще и создание постоянно действующей системы социального строительства в частности — это сверхзадача. Но ее надо ставить и решать. Понятно, что потребуется на порядок больше финансовых, организационных, временных ресурсов, чем предусматривает соответствующий национальный проект. Стоит ли это таких глобальных усилий? По нашему убеждению, стоит.

Во-первых, решение жилищной проблемы — цель сама по себе более чем достойная. Ничто так не влияет на качество жизни населения, как обеспеченность его жильем. А в истинно демократическом государстве во главе угла государственной политики должно находиться именно и только постоянное повышение качества жизни населения.

Причина номер два — демография. Развитие социального строительства (по сути обеспечение большей части страны достаточным и качественным жильем) если не решит демографическую проблему, то создаст базу для ее решения.

Третья причина — необходимость экономического роста. И дело не только в том, что при реализации такой концепции оживится процесс реабилитации депрессивных территорий. Мировой опыт показывает: строительство служит мощнейшим мультипликатором и катализатором прогресса экономики. Если объемы строительства увеличатся в несколько раз (а это возможно, только если жилье в массе своей будет дешевым), оно может стать одним из наиболее значимых факторов подъема ВВП и способствовать переориентации экономики с сырьевого на производственный сегменты.