Рейтинг индустриальных парков и особых экономических зон – 2022

Рынок профессиональной и индустриальной недвижимости показал устойчивость к вызовам структурного кризиса. Помогли накопленный опыт и спрос на новые производственные площади со стороны бизнеса

В Саратовской области в этом году будет создан первый государственный индустриальный парк. Резиденты готовы разместить свои производства с общим объемом инвестиций в 2 млрд рублей.

Таким образом, в России продолжается создание профессиональных индустриальных площадок, хотя темп их роста замедлился в сравнении с предыдущими годами. По данным Ассоциации индустриальных парков, по итогам 2022 года в России зарегистрировано 377 индустриальных парков, это на 5% больше, чем годом ранее, — прежде в количественном выражении рынок рос в среднем на 20%. «Однако положительную динамику удалось сохранить. И этим индустриальный сектор отличается от других направлений коммерческой недвижимости», — отмечают в ассоциации.

Всего за десять лет в индустриальных парках разместили производства порядка пяти тысяч резидентов, общее количество рабочих мест превысило 245,8 тыс. При этом только за 2022 год в индустриальных парках разместились 679 новых предприятий, создано более 25 тыс. рабочих мест.

За прошлый год общая площадь индустриальных парков увеличилась на 1522 га и достигла 52 140 га. Правда, при этом заполняемость снизилась на 1 п. п. и составила 56%.

Чтобы дать инвесторам ориентир для выбора места размещения производства, Аналитический центр «Эксперт» уже седьмой год формирует рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ). Сейчас мы завершили очередную волну исследования по итогам 2022 года.

Самые привлекательные

Базу проекта составляет перечень индустриальных парков и особых экономических зон Геоинформационной системы индустриальных парков, технопарков и промышленных кластеров Минпромторга РФ и Ассоциации индустриальных парков. Создавая рейтинг, мы стремились оценить уровень привлекательности и клиентоориентированности относительно больших индустриальных площадок, поэтому условием включения в рейтинг является соответствие размера площадки минимальным требованиям: для гринфилд-проектов — 40 га, для браунфилд-проектов — 50 тыс. кв. м.

Мы проводим анализ привлекательности индустриальных площадок на основе сопоставления двух индексов: клиентоориентированность менеджмента и инвестиционный потенциал (см. методику).

В рейтинг по итогам 2022 года вошло 127 площадок, из них 26 особых экономических зон и 101 индустриальный парк. На этот раз добавилось 12 новых площадок, четыре из которых — ОЭЗ. В последние два года количественный состав участников растет. По итогам 2021 года в рейтинг вошло 120 площадок, по итогам 2020 года — 117.

В части форм собственности 50 площадок рейтинга являются государственными, 74 — частными, три созданы на основе частно-государственного партнерства.

Распределение по типам площадок в целом не поменялось: 79 гринфилд-проектов, 33 браунфилд-проекта и 15 комплексных площадок, включающих в себя и гринфилд-территорию, и браунфилд-объекты.

В рейтинг этого года вошли площадки из 47 регионов. По сравнению с прошлым годом рейтинг пополнили ИП и ОЭЗ из Белгородской, Саратовской, Оренбургской и Омской областей. Наибольшее количество площадок по итогам 2022 года традиционно зафиксировано в Московской, Калужской областях, Республике Татарстан. Эти регионы являются первопроходцами в создании профессиональных организованных промышленных площадок. И они по-прежнему держат лидерство.

По итогам 2022 года в зону влияния столичных городов, Москвы и Санкт-Петербурга, попали 29 индустриальных площадок, география которых охватывает шесть регионов, включая Московскую, Ленинградскую, Калужскую и Владимирскую области. Пять индустриальных площадок получили наивысшие рейтинговые оценки «высокий уровень клиентоориентированности» и «максимальный инвестиционный потенциал». Все они представляют собой ОЭЗ («Технополис Москва», «Ступино Квадрат» «Санкт-Петербург», «Дубна», «Исток» и др.). Лидер по клиентоориентированности в этой группе парков — ОЭЗ «Технополис Москва», получившая наивысшие оценки по уровню клиентоориентированности за счет широкого спектра сервисов: эта площадка предоставляет 21 из 21 анализируемого нами типа услуг, а основные позиции в расчете индекса инвестиционной привлекательности ей обеспечивает московская локация.

Во второй пояс вошли 54 участника рейтинга, из которых 49 — это площадки ближней зоны влияния крупных региональных центров экономического роста, остальные пять относятся к отдаленной территории влияния Москвы (до 250 км). В основном это производственные территории, имеющие потенциал роста за счет новых резидентов (средний уровень заполняемости — около 64%) и их обеспечения современной инфраструктурой. Средний возраст таких площадок — восемь лет. В этом поясе наивысшие оценки по клиентоориентированности менеджмента управляющих компаний и инвестиционному потенциалу получили пять площадок (в прошлогоднем рейтинге таких было три): четыре из Татарстана (КИП «Мастер», ОЭЗ ППТ «Алабуга», ОЭЗ ТВТ «Иннополис» и Технополис «Химград») и одна из Ульяновской области (ПОЭЗ «Ульяновск»). Лидером же по клиентоориентированности в этой группе парков является Камский индустриальный парк «Мастер» из Республики Татарстан с максимальным набором сервисов (21 из 21 анализируемого). В целом в данной группе большинство парков и ОЭЗ ориентированы на расширение спектра услуг, более половины площадок движутся в этом направлении и были оценены нами по уровню клиентоориентированности как «расширенные возможности».

В третий территориальный пояс вошли 22 площадки, из которых три ОЭЗ и 19 ИП. Как правило, это площадки, расположенные в зоне сильных вторых городов либо крупных административных центров среднего уровня социально-экономического развития. «Высокий уровень» клиентоориентированности в этой подгруппе получили шесть индустриальных парков и одна особая экономическая зона технико-внедренческого типа. Тройку лидеров возглавил СКИП «Мастер» (Ставропольский край), результат которого обеспечен за счет широкого спектра услуг (21 из 21 анализируемой), на втором месте ММК — Индустриальный парк (Челябинская область), третья позиция у ОЭЗ ТВТ «Томск». По инвестиционному потенциалу 70% площадок этой группы оцениваются как «средний уровень».

Весьма удаленные от экономически развитых центров площадки вошли в четвертый пояс. Большинство площадок относительно молодые (функционируют менее десяти лет) и относительно свободные (средний уровень их заполняемости — 44%). Из 16 участников этой группы шесть имеют статус ОЭЗ и, соответственно, возможность автоматически предоставлять налоговые и таможенные преференции. Это создает дополнительные стимулы для привлечения инвесторов и повышения привлекательности территорий в целом. Лидером в этой группе, как и в прошлом году, является ОЭЗ ППТ «Моглино» из Псковской области, получившая оценку «высокий уровень» как по клиентоориентированности, так и по инвестиционному потенциалу.

В пятом поясе оказалось всего шесть парков, наиболее удаленных от центров экономического роста, Москвы и Санкт-Петербурга. При довольно высоком инвестиционном потенциале площадок уровень их клиентоориентированности оценивается как «расширенные возможности», что свидетельствует о недоиспользованности потенциала территории базирования и весьма узком спектре услуг, оказываемых управляющими компаниями.

Санкционный отпор

Геополитический кризис и санкции не прошли мимо рынка профессиональной индустриальной недвижимости. Однако, судя по опросу участников исследования, этот эффект был неоднозначным.

В самом начале развития санкционного кризиса шоковое состояние было у всех, и этот сектор не исключение.

«Многие резиденты потеряли поставщиков сырья, компонентов и оборудования, рынки сбыта», — отмечает директор по развитию индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков.

«Санкции и последовавший за этим экономический кризис привели к росту затрат на логистику, проблемам с зарубежными поставками, удорожанию импортируемой продукции», — добавляет генеральный директор Ставропольского краевого индустриального парка «Мастер» Александр Гордеев.

По словам директора по экономике и финансам АО «Промышленные парки» Станислава Ремизова, наиболее критичным для резидентов стал рост цен на сырье, оборудование и комплектующие: «Резиденты не могли оснастить предприятие новым оборудованием, технологиями из-за ограничения импорта, появились трудности в работе со смежными организациями, изменилась логистика поставок, да в целом спрос на продукцию в первое время после введения санкций упал».

Некоторые проекты оказались под угрозой из-за разрыва цепочек кооперации. Санкции нарушили партнерские связи во многих отраслях промышленности. По этой причине, например, резиденту ПОЭЗ «Ульяновск» не удалось реализовать проекты в области ветроэнергетики. Компания «Дау Акса Рус» должна была стать поставщиком для «Вестас Мэньюфэкчуринг Рус», которая производит лопасти для ветрогенераторов и входит в датскую группу компаний Vestas. В связи с приостановкой датской компанией строительства ветропарков в России вся цепочка кооперации оказалась разорванной. Новый собственник принял решение переформатировать проект. «Но площади, которые арендовал резидент, недолго пустовали, — говорит генеральный директор ПОЭЗ “Ульяновск” Олег Барабанов. — На них сейчас ведется подготовка к созданию производства изделий из композиционных материалов. В перспективе планируется освоение композитных агрегатов для беспилотных летательных аппаратов.

Компании пережили самую острую шоковую фазу структурного кризиса и сейчас присматриваются, за счет чего они могли бы расти дальше. «Бизнес разворачивается под влиянием быстро меняющихся рыночных условий, — делится наблюдениями управляющий партнер ОЭЗ “Ступино Квадрат” Екатерина Евдокимова. — Уже выстроены альтернативные маршруты, нарабатывается перечень поставщиков из стран Азии, Африки и Латинской Америки. Резиденты постоянно держат руку на пульсе. Те компании, которые уже имели действующие производства, сейчас оперативно их расширяют».

Импортозамещение пришло в парки

Генеральный директор КИП «Мастер» Фарид Закиров признается, что прошлый год был не самым простым для всей промышленности России: «Но большинство предприятий не только смогли удержать свои позиции, но и нашли возможности для роста и развития. В частности, наши резиденты начали самостоятельно производить ту продукцию, которую ранее закупали за рубежом».

И именно под влиянием этих факторов формируется новый запрос на индустриальную недвижимость.

«Кратный рост спроса на продукцию российских производителей внутри страны вкупе с государственными мерами поддержки дали толчок развитию отечественных предприятий. Как правило, это частные предприятия, которые развивают свой бизнес в течение двадцати-тридцати лет, совершенствуют продукцию, технологии, процессы. До сих пор они вынуждены были размещаться на арендных площадях. Сейчас многие приняли решение строить собственные производственные комплексы. Со своим запросом они пришли как раз в наш индустриальный парк», — приводит пример Александр Паршуков.

Импортозамещение для многих индустриальных парков действительно стало одним из решающих факторов удержания и привлечения инвесторов. По словам Фарида Закирова, на его площадке 47 из 154 опрошенных резидентов заявили о готовности выпускать аналоги импортных товаров и изделий, 37 компаний уже начали реализацию таких проектов.

«Конкуренты ушли, часть рынка освободилась. Многие наши резиденты воспользовались моментом и значительно расширили ассортимент продукции, обновили промышленное оборудование, увеличили производственные мощности», — подтверждает тренд генеральный директор индустриального парка «Красный Яр» Александр Сиваев.

Санкции стимулировали российскую науку и бизнес вместе с государством интенсивно заниматься поиском технологических решений в самых разных отраслях. Это постепенно ведет к изменению портрета новых резидентов. По словам генерального директора Технополиса «Химград» Айрата Гиззатуллина, растет доля инновационной продукции: «На рынок выходят компании, производящие сложный продукт. Мы и сами стремимся привлекать новых резидентов, которые смогут обеспечить наибольший синергетический эффект с теми проектами, которые уже есть на нашей площадке и в Республике Татарстан в целом».

Затраты на организацию производственных комплексов на профессиональных площадках ниже, чем на неспециализированных, поэтому многие востребованные изделия выпускаются именно там. К примеру, в прошлом году ГК «Пантес» открыла производство электроники на территории ОЭЗ «Санкт-Петербург». Инвестиции в проект составили 700 млн рублей. Проект запущен в расчете на рост спроса на радиоэлектронное оборудование, произведенное на территории РФ.

Потребность в индустриальной инфраструктуре испытывают также компании, созданные на базе активов ушедших из России западных концернов. Часто им необходимо в критические сроки организовать выпуск новых изделий. И именно профессиональные индустриальные площадки лучше всего подходят для решения этой задачи.

После ухода из России Schneider Electric единственным авторизованным сервисным партнером для энергетических промышленных предприятий стала «Систэм Электрик». Эта компания локализовала в ОЭЗ «Технополис Москва» выпуск трехфазных систем бесперебойного питания и таким образом смогла продолжить поддержку установленного оборудования глобального бренда.

Совокупность таких факторов позволила минимизировать потери управляющих компаний парков и ОЭЗ. Площадки, безусловно, снизили динамику развития, но катастрофы не произошло. Хотя такие предположения изначально и были.

«Компании продолжают строительство, развивают проекты, поэтому у нас объем инвестиций и рабочих мест остались на том же уровне», — объясняет генеральный директор АО «ОЭЗ “Санкт-Петербург”» Тамара Рондалева.

Многие площадки смогли в этих непростых условиях привлечь новых резидентов. ОЭЗ «Ступино Квадрат» в 2022 году удалось заключить четыре договора купли-продажи земельных участков, новые инвесторы вложат в свои производства 3,8 млрд рублей. Семь новых соглашений с планируемыми инвестициями в объеме 50 млрд рублей заключила ОЭЗ «Липецк».

Важно, что бизнес резидентов при этом показывает высокие результаты. По словам директора «ММК — Индустриальный парк» Владимира Дремова, объем отгруженной продукции резидентов вырос в прошлом году на 38% и составил более 5,1 млрд рублей: «Сумма инвестиций компаний на площадке за тот же период взлетела в два с половиной раза, достигнув 667 миллионов рублей».

«За всю историю работы индустриального парка мы зафиксировали рекордный рост промышленного производства резидентов», — отмечает и Александр Сиваев.

Естественно, меняется география инвесторов. Довольно активную позицию заняли турецкие компании, в технологичных областях заметную роль начинают играть китайские предприниматели. И парки сейчас тоже меняют свои приоритеты. «С одной стороны, мы стараемся продолжить сотрудничество с теми зарубежными компаниями, которые исторически расположены на нашей территории, среди них есть и компании из Западной Европы. С многими из них сложился многолетний опыт сотрудничества. Однако в сегодняшних условиях мы больше смотрим на Восток, в сторону таких стран, как Узбекистан, Турция, Азербайджан», — формулирует новые подходы Айрат Гиззатуллин.

Новые точки роста

Наличие спроса дает паркам и ОЭЗ основания продолжать развивать инфраструктуру. Ставропольский краевой индустриальный парк «Мастер», по словам его гендиректора Александра Гордеева, ведет подготовку дополнительных производственных площадей. По словам Александра Сиваева, его парк «Красный Яр» как раз в прошлом году приступил к реализации второй очереди. Многие строят железнодорожные пути, дороги и другие объекты.

Институты развития регионов продолжают подготовку новых площадок, полагая, что они будут востребованы. Так, правительство Калужской области отправило Минэкономразвития заявку на расширение ОЭЗ ППТ «Калуга». Как нам рассказали в управляющей компании, федеральное ведомство идею поддержало.

Планирует расширять мощности КИП «Мастер: совместно с правительством региона и ПАО «КамАЗ» прорабатывается проект создания нового технопарка в Набережных Челнах. «К 2025 году планируется запустить промышленный технопарк “Олимп”, который будет специализироваться на радиоэлектронной промышленности. Якорным резидентом будет Центр электроники и элементов питания КамАЗа», — делится планами Фарид Закиров.

Есть парки и ОЭЗ, которые оперативно пытаются удовлетворять уже и новые потребности резидентов, которые появились на фоне структурного кризиса. По словам Екатерины Евдокимовой («Ступино Квадрат»), сейчас важно найти новые логистические решения: «Увеличивается роль железнодорожных перевозок, наиболее востребован путь из Азии через Туркменистан и далее по железным дорогам. Мы продолжаем развивать нашу внутреннюю железнодорожную ветку, которая соединяет наш парк с Большим московским кольцом».

В ответ на этот вызов ПОЭЗ «Ульяновск» запустила прямые контейнерные поезда в Китай. «Мы быстро проработали вопросы получения заявок и подписания договоров транспортно-экспедиционного обслуживания, согласовали железнодорожный маршрут Чэнду — Ульяновск-3 и организовали доступный сервис по доставке грузов из Китая в Ульяновск», — рассказывает Олег Барабанов. По его словам, это позволит разгрузить транспортный узел в центральной части страны, переориентировав грузы от предприятий Приволжского федерального округа на доставку в Ульяновск: «Сейчас все грузы идут в Москву, потом возвращаются в города ПФО, с точки зрения логистики и экономики это нецелесообразно. Доставка грузов напрямую в Ульяновск позволит снизить себестоимость конечной продукции за счет уменьшения затрат на логистику для наших резидентов».

Еще один пример включения профессиональных площадок в решение задач в области логистики мы обнаружили в Татарстане. ОЭЗ «Алабуга» начала строить логистический центр, который станет крупнейшим в России. Объем инвестиций в проект составляет 20 млрд рублей. Управляющая компания рассчитывает, что логистический комплекс будет еженедельно принимать и отправлять в обратном направлении минимум по одному поезду в Китай.

Меняются и подходы к развитию производственной инфраструктуры. Компаниям сейчас нужны не столько земельные участки, сколько готовые помещения под промышленное производство. Региональные инвестиционные команды уловили этот тренд и начинают быстро перестраиваться. «Сегодня компании не готовы строить предприятия с нуля, они предпочитают приобретать на площадках готовые корпуса. Поэтому в Ульяновской области мы активно создаем такие объекты для быстрого старта инвестиционных проектов. В прошлом году начали строить 7500 квадратных метров площадей и приступили к строительству еще 7500 тысяч в этом году. На эти площади уже есть спрос от российских компаний обрабатывающей промышленности», — рассказывает генеральный директор Корпорации развития Ульяновской области Сергей Васин.

Сервисы идут за резидентом

Новые правила ведения бизнеса становятся стимулом для расширения сервисов управляющих компаний. К базовому функционалу добавляются дополнительные услуги. Сейчас в парки пришло много резидентов, которые впервые создают собственные мощности. Раньше они арендовали готовые помещения. Опыта у многих нет, потому в управляющие компании обращаются за помощью в проектировании, экспертизе проектов и земельных участков.

Продвинутые парки помогают резидентам решать кадровые вопросы, создают лаборатории качества, центры инжиниринга и сертификации. По словам Айрата Гиззатуллина, именно опыт управляющей компании пригодился во время пика санкционного кризиса: «Нужно было оперативно принимать решения, и мы делали все, чтобы помочь повысить адаптируемость бизнеса к меняющимся условиям. Вместе с нашими резидентами выстраивали новые логистические цепочки поставки сырья и отгрузки готовой продукции».

Аналогичной модели придерживаются в КИП «Мастер». Фарид Закиров рассматривает предоставление дополнительных сервисов для резидентов как своего рода стандарт. По его словам, парк от эпизодической помощи резидентам перешел к созданию постоянных сервисов: «Мы разработали новое направление и помогаем предприятиям нашей площадки с закупками иностранного и российского оборудования и комплектующих, которых сейчас нет в свободном доступе. Наши партнеры по чертежам и заявкам заказчиков могут найти и изготовить необходимые детали, а также решить проблемы с логистикой для заграничных поставок».

Парковочное будущее

На перспективы этого года отрасль смотрит оптимистично. Почти у всех участников исследования сейчас идет работа с потенциальными резидентами. По словам Александра Паршукова («Марьино»), в этом году спрос на земельные участники остается довольно высоким: «Мы уже заключили несколько соглашений о намерениях, а до конца года планируем закрыть пять-шесть сделок».

По словам Сергея Васина из Корпорации развития Ульяновской области, в основном активность проявляют российские компании, которые хотят и дальше использовать эффект импортозамещения: «Например, в индустриальном парке “Заволжье” сейчас строится завод по производству алюминиевых банок для напитков. Вместо американской компании проект будет реализовывать российская “Арнест Упаковочные Решения”. Объем инвестиций в проект составит более 10 миллиардов рублей».

Станислав Ремизов (АО «Промышленные парки») тоже не видит снижения переговорной активности: «Мы на перспективы этого года смотрим позитивно. Рассчитываем на рост новых инвестиционных соглашений и финансовых показателей управляющей компании».

ПОЭЗ «Ульяновск» строит свои планы в расчете на рост экспорта. «Планируем развитие новых направлений международной логистики, отрабатываем новые варианты грузоперевозок из Индии, Ирана и Республики Беларусь», — рассказывает Олег Барабанов.

Определенного эффекта профессиональные площадки ждут и от запуска промышленной ипотеки. По ее условиям, напомним, компании могут получить кредиты на строительство производственных объектов под 5% годовых. Механизм был анонсирован еще год назад, но слишком долго шла его проработка. Первые сделки появились совсем недавно, в том числе на профессиональных индустриальных площадках. Так, по словам Екатерины Евдокимовой, запуск этой программы позволил ее парку начать строительство промышленных зданий: «Мы будем продавать их как готовые решения для производственников».

«Наши основные планы связаны с расширением территории, поскольку свободные земельные участки фактически закончились, а спрос инвесторов на реализацию проектов и действующих резидентов на строительство последующих очередей только растет», — рассказывает Тамара Рондалева (ОЭЗ «Санкт-Петербург»).

Уверенность участников рынка поддерживает интерес инвесторов именно к промплощадкам. Последние исторически конкурировали за клиентов с непрофессиональной производственной недвижимостью. Сейчас спрос перемещается в парки и ОЭЗ. По словам Сергея Васина, за последний год практически 100% инвесторов в Ульяновской области запрашивают профессиональные индустриальные площадки: «Почти все наши инвесторы планируют размещение производства либо в индустриальном парке, либо на близких по типу территориях, как, например, Портовая особая экономическая зона».

Свои наработанные компетенции российские управляющие компании пытаются экспортировать. В этом году Технополис «Химград» совместно с АО «Узкимесаноат» открыл уже второй технопарк в Узбекистане, предназначенный для локализации производств российских компаний на территории этой страны. По словам Айрата Гиззатуллина, экспертизой Технополиса «Химград» интересуются также коллеги из Азербайджана, Таджикистана и Казахстана. К опыту российских ИП и ОЭЗ присматривается Беларусь. Недавно делегация из Могилевской и Брестской областей приезжала в КИП «Мастер» с целью анализа опыта организации промышленных площадок. Есть практики создания российских индустриальных парков и в Египте.

Вполне возможно, такая модель масштабирования получит распространение. Многие российские компании в прошлом году произвели разворот своих бизнес-стратегий, и после такой трансформации внутренний рынок может для них оказаться недостаточным для сбыта конкурентоспособных товаров, самые продвинутые начнут открывать свои производства в других странах. Это может стать стимулом для роста российский индустрии профессиональной промышленной недвижимости.

В целом можно сказать, что сектор продемонстрировал устойчивость к этому структурному кризису. Но индустрии не стоит останавливаться в развитии, считает Айрат Гиззатуллин: «Усложнение продукта, который производят резиденты, влияет на уровень требований с их стороны. Поэтому производственная недвижимость должна быть не только функциональной, но и сопоставимой по своему развитию с уровнем городской инфраструктуры». По мнению эксперта, это выражается в наличии благоустроенной территории, парков, зон отдыха, парковок для средств индивидуальной мобильности, зарядок для электромобилей. Задача управляющих компаний — идти в ногу со временем и создавать среду не только для юридических лиц, но и для тех коллективов, которые работают на территории индустриальных парков.

Авторы: Ирина Тетерева, Ирина Перечнева

Федеральный Эксперт № 24 от 12 июня

Таблицы: Рейтинг ИП и ОЭЗ_итоги 2022.xlsx