В 2012 году рынок недвижимости Екатеринбурга ждет диверсифицированный рост
Рынок недвижимости Екатеринбурга в 2011 году пребывал в состоянии стабильности, которое в 2012 году сменится ростом отдельных сегментов рынка. К такому выводу пришли участники Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов - практической конференции «Итоги 2011 года на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области», которая прошла 13декабря в отеле «Angelo».
Рождественский саммит ГУД в Екатеринбурге проходит третий год подряд при поддержке Правительства Свердловской области, Администрации города Екатеринбурга, комитета по строительству Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей. Генеральным партнером мероприятия стала международная консалтинговая компания «GVA Sawyer»; генеральный спонсор - НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»; спонсоры - ОАО «Группа ЛСР» Уральский филиал, «КОРИН холдинг», спонсор конкурса журналистов «ГУД MEDIA AWARDS Екатеринбург-2011»: Уральский банк Сбербанка РФ.
Обсуждение итогов работы, проблем и тенденций развития рынка сосредоточилось вокруг основных его сегментов - торговой, складской, офисной и жилой недвижимости.
В текущем году рынок торговой недвижимости прибывал в состоянии равновесия. Это связано, в том числе, с тем, что в течение года крупны объекты в данном сегменте не вводились. Алексей Караваев Председатель правления НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов»: «На прошлогоднем саммите представители торгового сообщества пожелали себе стабильности. Пожелание сбылось: в 2011 году существенных изменений в нашем секторе не произошло. Например, стабилизировались ставки по аренде; на сегодняшний день даже существует небольшой рост. По данным УПН, размер ставки в торговых центрах Екатеринбурга варьируется в пределах 2,3 - 2,4 тыс. руб. за кв. м; за год её рост составил порядка 3%». В 2012 году представители торговой недвижимости существенных изменений в расстановке сил между арендаторами и арендодателями не ожидают, а ввод единственного крупного объекта «Радуга-Парк», на ситуацию практически не повлияет.
Наиболее перспективным в 2012 и последующем годах представители торговой недвижимости называют формат районного ТЦ с продуктовым гипермаркетом в качестве основного оператора, вокруг которого аккумулированы торговые галереи товаров повседневного спроса. Также в ходе саммита эксперты озвучили необходимость классификации и унификации требований к парковочным местам в торговых объектах.
В свою очередь, представители сегмента складской недвижимости в ходе дискуссии подробно остановились на вопросах появления в Екатеринбурге транспортно-логистического хаба, складов-холодильников и складского управления. Александр Перфильев, директор по развитию «Логопарк.ру»: «В случае признания Екатеринбурга столицей "ЭКСПО-2020", нас ожидает активное развитие всех сегментов недвижимости, в том числе складского. В связи с этим встает вопрос развития в районе аэропорта соответствующей инфраструктуры. Второй актуальный вопрос, волнующий профсообщество, - укрепление формата складов-холодильников». Эксперты пришли к выводу, что существует два варианта развития этого направления: строительство готовых складов-холодильников под конкретного заказчика, либо возведение обычного склада с дальнейшей доработкой.
В связи с удаленностью складских комплексов от городской инфраструктуры, актуальными по сей день остаются вопросы управления, например, организации дополнительных сервисов (столовые, душевые и прочие удобства). «И это - не вопросы местного характера; они актуальны в центральной части России, в Москве, в Санкт-Петербурге. Сегодня мы сошлись во мнении, что решать эту проблему частично должен девелопер, включая расходы в счет арендной платы», - говорит Александр Перфильев.
Наибольший ажиотаж вызвала тема управления складами в её широком понимании: нужна ли складским комплексам внешняя управляющая компания или достаточно усилий девелопера? Эксперты считают, что если недвижимость используется в качестве инвестиций, то целесообразно привлечение внешних УК, ведь только с помощью внешних сил можно сохранить объект в привлекательном для арендаторов состоянии в течение длительного периода времени. Однако, крупных сетевых управляющих компаний, готовых «зайти» в складскую недвижимость, на данный момент в регионе нет.
В целом, 2011 год для сегмента складской недвижимости, прошел со знаком «+». «За год было введено порядка 60 тыс. кв. м. Арендные ставки выросли, и теперь составляют порядка 350-450 руб. по системе "все включено" в классе «А» и «В». Что касается количества совершенных сделок, то здесь был поставлен рекорд, превосходящий результаты трех последних лет. Если в 2009 и 2010 годах сделок было совершено примерно на 70 тыс. кв. м, то сейчас, в середине декабря, известно о 110 тыс. кв. м. Ожидается, что в следующем году будет начато строительство 3-5 крупных объектов площадью от 10 до 15 тыс. кв. м. Тем не менее, дефицит складских площадей в будущем году ожидаем, в связи с чем возможен рост ставок. Так, в 2011 году рост составил порядка 10-15%, в следующем году, ожидается увеличение еще на 15-20%», - подытожил Александр Перфильев.
С точки зрения емкости рынка офисной недвижимости, за прошедший год произошло распределение сил в сторону увеличение количества недвижимости классов «А», «В» и «В+». В целом же сегмент пребывал в состоянии стабильности, о чем говорит снижение ROI (показатель рентабельности инвестиций) и увеличение сроков окупаемости (ROI составляет 6-8% , срок окупаемости - 7-9 лет). Андрей Брауде, заместитель генерального директора ООО «УК «RED»: «Сегодня мы можем говорить о диверсифицированном росте, которому предшествовал период стабилизации. В перспективе, в 2011 и 2012 годы в городе будет введено порядка 300 тыс. метров качественной недвижимости класса «А», «В» и «В+», что составляет порядка 10 % от общей емкости рынка». На сегодняшний день ставки на аренду офисных площадей можно назвать стабильными, их рост по итогам года составил в среднем 7-10%. Подобный диверсифицированный рост продолжит иметь место в последующие годы.
Объемы строительства жилой недвижимости в 2011 году сократились. Так, на данный момент количество жилья, находящегося на разных стадиях строительства составляет 1,5 млн кв. м, в то время как год назад этот показатель пребывал в районе отметки 1,7 млн кв. м. Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области: «Не смотря на то, что на сегодняшний день застройщики сохраняют объемы ввода, в последующие несколько лет ситуация, вероятно, ухудшится. В связи с этим, главная задача девелоперского сообщества - сохранение стабильности без резких скачков. Так, зафиксировано, что в 2010 стоимость квадратного метра в среднем выросла на 10%». В свою очередь, по сравнению с прошлым годом практически не изменился срок экспозиции объектов, который составляет в среднем около 80 дней. Довольно существенным стал прирост сделок, совершаемых с привлечением ипотеки, за год их количество выросло на 70%. Количество сделок на вторичном рынке также выросло примерно на 8 тыс.
В ходе Рождественского саммита ГУД - практической конференции «Итоги 2011 года на рынке недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области» были разработаны рекомендации к профессиональному сообществу, направленные на обеспечение выполнения планов по строительству жилья в Екатеринбурге, повышения качества и конкурентоспособности застройки и системного формирования городской инфраструктуры.