«Семейная ипотека» на вторичное жилье в малых городах приведет к локальному росту цен

Аналитики сомневаются в эффективности расширения программы «Семейная ипотека» на вторичный рынок городов, где нет первичного рынка

С 1 апреля 2025 года в России заработает новый ипотечный стимул. Программа «Семейная ипотека», которая задумывалась как один из инструментов поддержки спроса на новостройки, распространена на вторичное жилье в городах с отсутствующим рынком жилищного строительства. 

По условиям программы «Семейная ипотека», напомним, семьи с детьми, у которых есть ребенок в возрасте до 6 лет, могут получить жилищный кредит на покупку жилья в новостройках по ставке 6% годовых. С 1 апреля на таких же условиях банки могут прокредитовать покупку готового жилья в некоторых городах.  

Новые условия распространяются на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов. При этом приобрести жилье на льготных условиях на вторичном рынке можно в многоквартирном доме не старше 20 лет. Важно, чтобы он не был признан аварийным. Кроме того, банки не будут финансировать сделки приобретения квартир у взаимозависимых лиц.

ДОМ.РФ насчитал в России 901 такой населённый пункт. В число регионов с набольшим количеством городов, попавших под действие расширенной программы, вошли три субъекта федерации  с территории Большого Урала: Свердловская область (36), Челябинская область (25), Пермский край (24). 

Цель этого стимула несколько отличается от предыдущих. Льготная программа должна способствовать удержанию кадров в малых городах и тем самым снизить остроту проблемы дефицита трудовых ресурсов  на промпредприятиях. Но аналитики сомневаются в эффективности этого механизма.  

«Декларируется, что распространение льготной ипотеки на объекты вторичного рынка продиктовано необходимостью поддержки семей, в городах, где нет первичного рынка. Негласно часто звучит тезис о том, что это позволит сохранить кадры и остановит отток населения из малых городов», — отметил в комментарии «Эксперт-Урал» руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.  

По мнению эксперта, опыт предыдущих лет показывает, что неуклюжее вмешательство в рыночные процессы не приводит к тем эффектам, на которые рассчитывает правительство.

«Так, например, длительный период льготной ипотеки не привел к адекватному росту предложения в масштабах страны. По итогу доступность жилья для покупателей снизилась, а бюджетные расходы на компенсацию банкам стремительно выросли и будут оставаться высокими в будущем. Но в случае с новостройками шанс отреагировать ростом предложения был. Ряд регионов этим воспользовались и нарастили предложение. Со вторичным рынком такого шанса не будет. Предложение ограничено жилым фондом. Поиск рыночного баланса возможен лишь через цену»,  — аргументирует Михаил  Хорьков.

Аналитик указывает и на еще одну странность — покупателям предстоит найти квартиру не старше 20 лет: «Во многих населенных пунктах многоквартирное жилье в последние годы почти не строилось. Придется выбирать из единичных вариантов. Цены на такое жилье ожидаемо вырастут, и после этого такие квартиры начнут конкурировать с отдельными предложениями в мегаполисах. И в этом случае негласная цель о закреплении населения в малых городах также перестанет работать».

По мнению большинства аналитиков, резкого роста по всему рынку эта мера не даст, но локальный взлет стоимости недвижимости в городах с ограниченным предложением мы увидим уже через полгода.

 Фото: архив «Эксперт- Урал»