Катастрофы на рынке жилья не произойдёт, но и на прежний рост рассчитывать не стоит

Рынку жилищного строительства стоит приготовиться к снижению спроса на 20%. Поддержит отрасль льготная ипотека. Марат Хуснуллин уже прорабатывает вопрос пролонгации госпрограмм на следующий год 

После драматичных апреля-мая в сегменте ипотеки наметилось оживление.  По данным ЦБ количество выданных кредитов выросло в 1.8 раза по сравнению с сравнении с маем, такая же динамика в объёмном выражении. Между тем в годовом выражении рынок все еще в глубоком минусе: спад выдач составил -63.4% по количеству и- 53.5% по объему. Заметно меньше и выдачи год к году под залог договоров долевого участия в строительстве,  в июне этого года банками было выдано таких кредитов на 133,5 млрд. рублей, тогда как годом ранее в этот период банки выдали заемщикам по залог ДДУ 214,6 млрд. рублей. ЦБ связывает июньское оживление ипотечного рынка преимущественно с ростом рыночного кредитования, эти выдачи выросли с 43 млрд.  рублей в мае до 127 млрд. рублей в июне, в положительной зоне находится и льготная ипотека, выдачи продуктов в рамках госпрограмм в банках выросли с 92 млрд в мае до 121 млрд. рублей в июне. Под влиянием изменения денежно- кредитной политики средняя ставка по выдаваемым ипотечным кредитам пошла вниз: 6.36% в июне против 6.17% годовых в мае.

Аналитики телеграмм-канала MMI считают что снижение ключевой ставки поддержит рынок ипотеки, но прежние масштабы кредитования в отрасль вернутся не скоро: «В новом равновесии объёмы и количество выдаваемых кредитов, скорее всего, будут на 20-40% ниже, чем до кризиса» — пишут эксперты.

Между тем именно динамика ипотечных ставок будет определять уровень спроса на жилую недвижимость в этом году, уверены аналитики АКРА. 

Снижение ставок   уже привело к некоторому оживлению на первичном рынке жилой недвижимости. К прежним параметрам рынок, конечно, не вернется. С учетом рекордных продаж первого квартала в агентстве ожидают снижения   продаж за текущий год (в квадратных метрах) на уровне 10–15%. В денежном выражении объем рынка останется примерно на позициях 2021 года. «Снижение спроса в 2022 году на объемах ввода жилой недвижимости отразится лишь в 2023–2024 годах, в то время как показатели текущего года продемонстрировали новые рекорды. Так, за январь — май объем ввода жилья увеличился на 58% к показателю аналогичного периода прошлого года, при этом рост ввода многоквартирных домов составил 33,4%» — отмечают в АКРА. Аналитики видят схожие сценарии с 2022 годом, когда спрос со вторичного рынка переориентировался на первичный.  Но экономическая неопределенность вынудит девелоперов   отложить принятие решений о начале реализации новых проектов, при этом предложение в реализуемых проектах существенно сократится в результате рекордного спроса в 2021 году и первом квартале 2022-года. Кроме того, на рынке продолжается консолидация среди игроков, начавшаяся в результате перехода на эскроу-счета в 2019 году. «В итоге можно ожидать, что до конца текущего года предложение на первичном рынке ощутимо снизится» — считают в АКРА.

Еще одним фактором, негативно сказывающимся на стабильности в отрасли, является то, что значительная доля строительных материалов и оборудования (лифты, сантехника и др.), а также элементов отделки импортируется. Это особенно болезненно для премиального сегмента возводимого жилья. Часть материалов выпускается на импортном оборудовании или с использованием импортных компонентов, и это тоже является ограничением для отрасли.

В отличие от предыдущих кризисов аналитики не ждут ухудшения   финансовых показателей застройщиков: «Благодаря переходу на проектное финансирование у компаний нет необходимости резко снижать цены для привлечения средств, требуемых для завершения строительства объектов. Это позволит сохранить рентабельность девелоперов.

Кроме того, после рекордного спроса и роста цен большинство лидеров отрасли накопили значительные объемы средств на эскроу-счетах, которые превосходят размер суммарной задолженности компаний по проектному и общекорпоративному долгу. «При этом в 2022–2023 годах ожидается массовое раскрытие эскроу-счетов, что позволит девелоперам относительно комфортно пройти период экономической турбулентности в среднесрочной перспективе» — обращают внимание эксперты.

Таким образом можно говорить о том, что катастрофы не произойдёт, но спрос на жилье в новостройках снизится, во второй половине этого года   АКРА ожидает коррекции вниз в пределах 10%-20%.

Прогноз ПСБ предполагает снижение спроса по итогам года на первичном рынке недвижимости на 21%. Главный аналитик ПСБ Владимир Лящук связывает это  с набором факторов,  отрицательно влияющих на покупательную способность:

— Цены на новостройки в России выросли на 30,6% г/г  и достигли исторического максимума во втором квартале  2022 года,  составив  116,3 тыс. рублей за квадратный метр.  При этом реально располагаемые доходы населения в этот же период снизились на 0,8% г/г.  

Эксперт разделяет тезис о поддержке рынка со стороны ипотеки: « Снижение ставки по льготной ипотеке до 7% поддержит рынок жилья, не позволяя ему упасть более глубоко».

Владимир Лящук ожидает стабилизации  рынка ближе к концу лета и ждет статистику по спросу за второй квартал  от Росреестра: «Вероятно, там будут сюрпризы».

Такие же оценки траектории спроса у вице-премьер Марата Хуснуллина, который на прошлой неделе докладывал президенту страны о развитии строительной отрасли. «2021 год был небывалым по объемам спроса на рынке недвижимости.   По этому году спрос будет процентов на 10-20 ниже, чем в прошлом году, но это соответствует нормальным рыночным реалиям»— цитирует Интерфакс вице-премьера ссылаясь на интервью каналу РБК.

По словам вице-премьера правительство намерено оказать поддержку отрасли. «Если спрос будет падать, будем искать новые меры: либо продлевать льготную ипотеку на следующий год, либо какие-то другие меры. Спрос нужно поддерживать, это возможность для людей улучшить жилищные условия», — обосновал вице-премьер.

Марат Хуснуллин неоднократно говорил о том, что именно население в России сейчас является основным инвестором, на эту деталь он снова обратил внимание и при разговоре   с президентом, подчеркнув, что нужно стремиться к уровню обеспеченности жильем развитых стран и доступности жилья.