Как будет развиваться рынок ипотеки до конца года: прогноз НКР

По итогам года выдачи ипотеки в количественном выражении просядут на треть, но в объемах снижение составит только 10 — 20%. Банкам поможет рост среднего чека

Ипотечное кредитование начинает восстанавливаться, но из-за провала в I полугодии общие итоги 2022 года будут лишь несколько лучше результатов 2020 года и недотянут 10 — 20% до рекордов 2021 года. Такой прогноз рынку дало агентство «Национальные кредитные рейтинги (НКР) в своем аналитическом комментарии «Ипотека вышла из мертвой петли». 

На общие итоги года окажет влияние позитивная мартовская статистика, — считают аналитики. Резкое ухудшение макроэкономической ситуации и двукратное повышение ключевой ставки в конце февраля привели к временному всплеску ипотечных сделок, так как заемщики стремились оформить кредиты по прежним ставкам. В результате в марте было выдано ипотечных кредитов на 520 млрд рублей, что выше среднемесячного показателя в рекордном для сегмента 2021 году, когда объем выдач составил 475 млрд рублей. Затем в апреле-мае рынок резко просел: в денежном выражении выдачи откатились на уровень 2017 года, а в количественном — до среднемесячных значений 2011 года. Учитывая заградительные ставки по рыночным программам, кредиты на покупку «вторички» в этот период выдавались в ограниченных объемах, и их доля была менее четверти. В этой ситуации заемщики переключились на новое жильё благодаря различным льготным программам, совокупная доля их выдачи по данным Frank RG увеличилась с прошлогодних 25% до 75%. Именно за счет существенного роста доли льготных программ средняя ставка новых выдач резко снизилась до рекордных 6,17% в мае, в июне возобновился ее слабый подъем до 6,36%. В результате уже летом рынок вернулся к средним темпам выдачи 2020 года.

В НКР считают, что заметное снижение ключевой ставки в мае и июне вместе с некоторой стабилизацией экономической ситуации поддержали рост ипотечных кредитов, вызванный прежде всего реализацией отложенного спроса. В июне объем выдачи составил 253 млрд рублей, а в июле, по данным Frank RG, уже 347 млрд рублей.  

Показатель приближается к уровню 2020 года, когда в месяц в среднем выдавалось жилищных кредитов на 370 млрд рублей. Вместе с тем число выданных в июле кредитов (89 тыс., по данным Frank RG) все еще ниже среднемесячного уровня 2017 года (91 тыс.). Исходя из этого, аналитики делают предположение, что рост рынка в денежном выражении продолжится, но главным образом за счет увеличения среднего чека, а он с начала года вырос на 16%. В НКР полагают, что в ближайшие месяцы восстановление продолжится, смягчение денежно-кредитной политики будет и дальше положительно сказываться на динамике рынка. Как известно, 22 июля регулятор снизил ставку заметно сильнее ожиданий сразу на 150 базисных пунктов, до 8% и, что особенно важно, не исключил ее дальнейшего снижения. По мнению аналитиков агентства, высока вероятность того, что средние ставки новых выдач по собственным программам банков уже в ближайшие месяцы вернутся к значениям осени 2021 года и составят менее 9%. «Снижение ставок по рыночным программам может позитивно отразиться на спросе на «вторичку», а также на покупку новостроек, не отвечающих требованиям льготных программ», — пишут аналитики. По их мнению, динамика ипотечного сегмента будет зависеть еще и от того, решит ли правительство сохранить льготные программы и ставки по ним. Из-за ослабления потребительского спроса и реальных доходов населения по сравнению с прошлым годом базовый прогноз НКР не предполагает возврата выдачи кредитов к среднему уровню 2021 года: «Мы считаем, что во II полугодии банки могут выдать 2,6 — 2,8 трлн рублей ипотечных кредитов, если макроэкономическая ситуация не ухудшится и условия льготных программ не изменятся». Эта оценка в полтора раза больше показателя за I полугодие и примерно соответствует объемам второй половины 2020 года. Общая сумма выдач по итогам 2022 года составит не менее 4,5 трлн рублей, а в оптимистичном сценарии рынок может приблизиться к 5 трлн рублей, то есть по сравнению с рекордным 2021 годом снижение составит лишь 10 — 20%. Вместе с тем число выданных кредитов по итогам года сократится более резко — на 30 — 35%, до 1,2 — 1,25 млн. В таком случае рынок недотянет даже до результатов 2019 года, когда было выдано 1,3 млн кредитов. Частичное восстановление сегмента, по мнению НКР, обеспечит средний чек, который вырастет примерно на четверть. Уже в августе он, вероятно, превысит 4 млн рублей, а по итогам года может приблизиться к 4,2 млн рублей, что почти вдвое выше значения на начало 2019 года.