Кривая коммунальных возможностей

Реформа ЖКХ

О преимуществах и недостатках прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и жильцами многоквартирных домов

В январе в РФ вступил в силу закон, ужесточающий требования к управляющим компаниям (УК). Поправки в Жилищный кодекс изменили принципы лицензирования деятельности управляющих организаций. Во-первых, лицензия будет ограничена сроком в пять лет, по истечении которого компания должна будет подтвердить соответствие критериям. Во-вторых, теперь при выдаче лицензии органы жилнадзора обязаны проверить регистрируемое название на схожесть с действующими: если УК с подобным наименованием уже работает, в выдаче документа будет отказано. В-третьих, закон позволяет изымать дома у УК не в судебном порядке (так было до сих пор и требовало массы времени), а по решению жилищной инспекции. Компания может лишиться одного-двух домов, в отношении которых она допустила «грубые нарушения», или всего находящегося у нее в управлении жилого фонда. К грубым относятся нарушения, повлекшие опасность для здоровья и жизни жильцов, а также умышленные действия, такие как отказ передавать техдокументацию при переходе дома в управление новой организации или уклонение от проверок. Еще важный нюанс — если в лицензии УК на протяжении шести месяцев нет ни одного дома в управлении, Госжилинспекция через суд может аннулировать такую лицензию. По данным разных источников, в России почти 10% всех управляющих компаний не имеют на балансе домов.

Как сообщили в Минстрое, с момента введения лицензирования (с мая 2015 года) лицензии отозваны у 437 управляющих компаний. С января 2016 года по 1 октября 2017 года органы госжилнадзора провели 542 тыс. проверок, по итогам которых выявлено более миллиона нарушений. По словам главы Минстроя Михаила Меня, очищение рынка от недобросовестных компаний — важнейшая задача министерства в рамках стратегии развития ЖКХ: «Самый эффективный инструмент — лицензионный контроль. В случае действительно серьезных проступков УК ответственность должна наступать без промедлений. Но одновременно необходимо поощрять добросовестные компании, мотивируя их к повышению эффективности деятельности». Под мотивацией понимается введенная законом возможность для УК сохранять за собой средства, сэкономленные ею при выполнении работ по содержанию жилья в рамках договора (так называемая «экономия подрядчика»). Изначально по договору УК продает услуги по согласованному размеру платы и отвечает за их качество. Она может получить экономию, если ее фактические расходы окажутся меньше тех, что были определены при установлении размера платы за содержание жилого помещения.

Это не все нововведения, затрагивающие сферу управления многоквартирными домами (МКД). В феврале рынок ЖКХ ждет еще одно ключевое решение — переход на прямые, без посредничества УК, договоры владельцев жилья с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Но если названные нормы подлежат исполнению, то законопроект о прямых договорах принят 6 декабря прошлого года лишь в первом чтении и сейчас активно обсуждается региональной и городской властью, игроками коммунального рынка, законодателями и контрольными органами. Ожидается, что поправки в Жилкодекс будут приняты в феврале. Как они повлияют на сферу ЖКХ и помогут ли решить вечную проблему задолженности в отрасли?

Десять лет спустя

Инициатива о прямых договорах обсуждается не первый год. Причина — задолженность управляющих компаний, ЖСК и ТСЖ поставщикам тепла, электричества, газа. В Минстрое их долги ресурсникам оцениваются в 250 млрд рублей. «Это огромная цифра, учитывая уровень собираемости платежей за ЖКХ с населения в 95%, — оценивают ситуацию в профильном ведомстве. — Они должны понимать, что могут лишиться права сопровождать платеж».

Во второй половине прошлого года на проблему неплатежей обратили внимание президент и премьер. В октябре Дмитрий Медведев поручил правительству разобраться с этой проблемой: «Долги в сфере ЖКХ растут и остановить этот процесс не удается, люди платят за услуги, а дом из-за недобросовестности УК отключается от теплоснабжения. Они забывают, что оперируют деньгами граждан, это же не их деньги и не кредитные деньги, как правило. Это средства, которые они собирают. Почему, собственно, нельзя эти деньги напрямую перечислить РСО, чтобы никто не играл в эти игры». В декабре отрезать УК от денежного потока предложил Владимир Путин: «УК собирают деньги, но не всегда вовремя и полностью расплачиваются с поставщиками».

Закон благополучно прошел первое чтение: за документ проголосовали 388 депутатов (84,4% от всего состава) при одном воздержавшемся. По мнению зампреда комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, документ решает основную проблему — перехода с прямых расчетов на прямые договоры:

— Несколько раз за последние шесть-семь лет рассматривали варианты прямых договоров, но кроме внесения изменений в 155-ю статью, которая разрешает напрямую платить РСО за услуги, не исключая из этой цепочки УК, ничего у нас не вышло. Поэтому сложилась нехорошая судебная практика, когда договоры по так называемым прямым расчетам признаются судебными органами ничтожными и незаконными.

— Фактически сегодня полстраны уже рассчитывается напрямую, но эти люди пока по факту являются нарушителями, — считает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. — А скоро каждый собственник сможет это сделать легитимно, заключив с компанией-поставщиком ресурсов договор. Инициаторы законопроекта хотят легитимизировать хотя бы то, что в стране и так фактически существует.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, сейчас УК, ТСЖ, ЖСК в отношениях с РСО выступают посредниками собственников помещений в МКД:

— Именно это позволяет РСО предъявлять к ним претензии по оплате за коммунальные услуги, а не к собственникам и пользователям помещений. И в свою очередь, собственники предъявляют претензии, связанные с качеством и объемом предоставления комуслуг, к лицам, осуществляющим деятельность по управлению МКД, независимо от причины предоставления некачественной услуги.

— Мне понадобилось десять лет, чтобы убедить все стороны, что необходимо принять такой законопроект, и это надо было делать несколько лет назад, — подчеркивает глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. — Тогда мы не были бы в такой долговой яме, о которой сейчас говорим. А для граждан это выгодно, потому что «за того парня» они платить не будут. Это помогает тем, кто уже по кривой схеме сам вышел на прямые договорные отношения при отсутствии этой нормы в ЖК. Сейчас что получается? Ресурсник всегда хочет получить свои 100% за услуги, которые предоставил, а может быть, и не предоставил или предоставил не в нужном объеме и ненадлежащего качества, тем не менее 100% отдай. При этом страдают управляющие организации (не все они жулики), ТСЖ, ЖСК, которые занимаются, строго говоря, несвойственной им деятельностью.

— УК приходится изыскивать дополнительные средства (как правило, из статьи расходов «содержание общего имущества в МКД») для покрытия не принадлежащих им долгов (т.е. долгов конечных потребителей — собственников и пользователей помещений), — сказано в пояснительной записке. — В результате долги перед РСО могут привести к банкротству этих организаций.

— Прямые расчеты между нами и ресурсоснабжающей организацией и сегодня возможны, в ЖК эта норма есть, но прямые расчеты — это не прямой договор, здесь большая разница, потому что ответственность ложится на того, кто управляет домом, кем бы он ни был, — объясняет Галина Хованская. — УК и РСО — это разные весовые категории. Где взять деньги? У управляющей организации какая-то минимальная прибыль есть, значит, она гасит этот долг перед ресурсником, чтобы не оставить дом без коммунальных услуг. В итоге она нам не предоставляет качественные, в нужном объеме жилищные услуги. Какой у нее другой вариант? Банкротиться! Банкротства ТСЖ уже пошли, более 200 дел, когда банкротами объявлены ТСЖ. Я в это не верила, но это факт, к сожалению. Нам когда-то очень хорошо доказал специалист, который плотно занимается ресурсоснабжающими организациями, что 4 — 5% недосбора — дорога к банкротству управляющей организации, причем самой добросовестной. Почему-то все говорят сейчас при обсуждении возможности заключения прямого договора только о недобросовестных УК. Да, такой процент есть, да, они действительно иногда этими деньгами каким-то образом манипулируют, но в значительно большей степени как раз страдают добросовестные управляющие организации, тем более страдают ТСЖ и ЖСК, у которых просто нет этой прибыли.

Глава ассоциации ЖКХ «Развитие» Алексей Макрушин соглашается — «для УК прямые договоры будут удобны: финансовое положение таких организаций сейчас тяжелое, поэтому они хотят избавиться от бремени долгов, прямые договоры позволят переломить эту тенденцию», но предполагает, что решить проблему уже накопленных долгов они не смогут. Об отношении управляющих организаций к законопроекту читайте «О реальной коммуналке и воображаемом общепите».

Ноу-хау? Ничего подобного

В новой модели отношений договоры ресурсоснабжения будут заключаться РСО непосредственно с собственниками помещений по типовой форме, утверждаемой правительством РФ. Предлагается два варианта. Первый — собственник на общем собрании принимает решение о переходе на прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями.

— Вы спросите: это ноу-хау? Ничего подобного, — утверждает Галина Хованская. — Мы таким образом платим за электро­энергию, у нас отдельные договорные отношения, и при прочих равных условиях при этой схеме лучше собираемость! Долго пришлось убеждать тех, кто нам предоставляет услуги теплоснабжения, что это им скорее выгодно, чем невыгодно, но вот в итоге они поняли, что с банкрота-то ничего не возьмешь. Общее собрание может принять решение, но нужно, чтобы с этим решением согласились ресурсники. Имеет право ресурсоснабжающая организация, если она монополист, отказаться? Никогда! Вот юристы мне подтвердят, что это публичный договор, от которого нельзя отказаться.

Второй вариант — РСО могут отказаться от договора с управляющей компанией в одностороннем порядке. Причина — задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по его оплате. О заключении или расторжении договора между жильцами и РСО будет необходимо предупреждать орган госжилнадзора, с тем чтобы не появилось двойных квитанций.

25 января комитет ГД по ЖКХ рекомендовал включить в законопроект во втором чтении пункт о «трехмесячном сроке для перехода РСО на систему заключения прямых договоров с собственниками». Впрочем, законодатели подчеркивают, если собрание не приняло решение о переходе на прямые договоры с РСО, если всех устраивает УК и ее посредничество, то схема останется старой.

Потребитель vs РСО

Противники изменения сложившейся цепочки РСО — УК — жильцы убеждены, что новая схема повлечет за собой ворох проблем, от юридических до экономических: из связки выпадет управляющая организация, которая более или менее достойно представляла интересы собственников и съемщиков помещений в МКД, тарифы взлетят.

— Действительно, есть опасения: в регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто возникает история, когда платежи за потребленные ресурсы вырастают, — предупреждает Светлана Разворотнева. — Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту. И если в УК есть, как правило, свои юристы, которые могли бы с подобными случаями разбираться квалифицированно, то собственникам, которые оплачивают напрямую, будет сложнее доказывать, что им выставили завышенную сумму. Это может стать серьезной проблемой для потребителя.

— При прямых договорах РСО с населением затрудняется реализация квалифицированного контроля за соблюдением прав и интересов потребителей, возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объемам и качеству поставки ресурсов, — подтверждают опасения эксперты Института экономики города. — Несомненно, отдельный гражданин является более слабой стороной при разрешении разногласий между ним и РСО. В случае нарушения прав потребителя ему тяжело вести дело с организацией, имеющей штатных экономистов, юристов и других специалистов, заинтересованных в том, чтобы не допустить нежелательных прецедентов ответственности своей (ресурсоснабжающей) организации.

У критиков прямых договоров есть и другие аргументы. Например, что РСО, согласно условиям договора, тепло до стены дома доставит, а что с ним будет дальше, внутри многоэтажки, ресурсников уже не касается. «А УК, отстраненная от посредничества, контролировать подачу тепла по внутридомовой инфраструктуре вряд ли захочет, — предполагают противники инициативы. — То есть отвечать, почему у абонента нет тепла или света, не будет никто. Еще одна проблема: РСО будут вынуждены создавать абонентские отделы, которые будут заниматься начислением платежей, доведением до потребителей платежных документов, перерасчетом за потребление коммунальных услуг и т.д. Оплачивать организационную надстройку будут жильцы, и тариф вырастет».
 
— Все прозрачно: на границе дома заканчивается ответственность РСО, внутри дома за коммуникации, их состояние отвечает, естественно, управляющая организация, это ее прямая обязанность. Так что не надо людей пугать, — итожит Галина Хованская. — Хотите жить по-старому — живите, а те, кто хочет все-таки перейти на прямые договорные отношения, получают шанс. Это добровольное согласие собственника, право выбора остается за ним.

Предполагается, что в феврале законопроект о прямых договорах будет рассмотрен во втором и третьем чтениях.

Справка: