Кто не спрятался, я не виноват

Реформа ЖКХ

Масштабная кампания по лицензированию управляющих компаний (УК) стала фатальной для некоторых игроков коммунального рынка, но на качестве управления жилым фондом не сказалась

Рандеву с замдиректора УК, потерявшей право на управление многоквартирными домами, напоминает сцену из бюджетного детектива: темно, сыро, веет безысходностью и предательством. Встречаемся возле входа в подвал, забаррикадированного всяким старьем — советскими колясками Воткинского машзавода, телеками «Рубин» и «Березка», останками кухонного гарнитура из ГДР. Рядом валяется железная дверь. Мелкими буквами написано «Звонить управдому в кв. № 9», крупными — «Настёна дура». Пятиэтажная серая панелька — памятник нищим собственникам и вороватым «управляшкам». Местная достопримечательность — скол на стене, очертаниями напоминающий американский штат Монтана: на пятом этаже горе-мастера ставили евроокно и при демонтаже старого  вырвали кусок бетона с арматурой. На детской площадке лежит ржавый жираф без ноги. Говорят, лет пять назад ее отпилили два здешних алкаша: железку использовали как засов, когда к неплательщикам пришли жилинспекторы и участковый.

— За комуслуги платят 60 — 70% жильцов, в основном пенсионеры, — рассказывает представитель УК. — Этого мало, чтобы содержать здание в приличном состоянии.

Собеседник скромничает: показатели собираемости платежей по этому дому как по всей стране — 90 — 95%. Старожилы говорят, что в 2006 году, когда вместо ЖЭКа появилась УК, за свет и воду платили все и вовремя.

— Исключение — пара квартир, в которых жили беженцы из Туркмении, — делится историей старшая по подъезду, которую соседи называют бабой Галей. — Остальные денежки исправно несли. А потом началось — пришли «укашники», то насчитают в три раза больше, то соберут на ремонт трубы, а потом потратят на оформление своего офиса. Два раза они закрывались, создавали новые юрлица. Надоело бороться. Остался один способ — не платить. Сейчас им лицензию не дали, но не потому, что они мошенники, а потому, что они не всю информацию раскрыли о себе на сайте. Хотя у них и сайта отродясь не было. Все равно они повторно заявились и опять будут нам головы дурить.

Замдиректора бабу Галю побаивается. Ему интересно послушать, о чем мы говорим, но слишком близко он не подходит.

— Хожу я медленно, но реакция на мошенников у меня хорошая, — говорит пенсионерка, демонстративно потрясая алюминиевой тростью. 

— Опять ругались на нас, — грустно констатирует управдом. — Нам-то тоже нелегко. Рентабельность — максимум 5%. Ответственных собственников нет, всем мы должны и обязаны. Контролируют нас Роспотребнадзор, ФАС, Госжилинспекция, Ростехнадзор. Теперь еще и лицензирование. Чего-то мы там не раскрыли, а теперь дома остались без УК. Кто вместо нас возьмет этот старый жилфонд? Вы? Может, баба Галя создаст ТСН (товарищество собственников недвижимости. — Ред.)? Нет! Будут ворчать и ждать пока мы лицензию получим.

Замдиректора с достоинством прошел мимо лавочки, утыканной бабульками в цветастых платках, но, не выдержав напряжения, заорал в их сторону: «Выкусите теперь! Вот вам вода и свет!». И вывалил из рукавов серого плаща две фиги.

— Тьфу на тебя, — ошарашенно покрутили указательными пальцами у висков старушки. — Нам горисполком даст других, получше.

Местные власти действительно должны помогать жильцам в организации собраний по выборам новой УК. Собственники могут принять решение и об альтернативном способе управления домом, создать ТСН. Если они не хотят самостоятельно решать этот вопрос, мэрия определит им УК с помощью открытого конкурса. Быстрым этот процесс не будет: без лицензий, по данным Минстроя РФ, остались 13% российских УК. Например, в Свердловской области право управлять жилфондом лишились 56 УК, в Челябинской — 32. В Екатеринбурге лицензию не смогла получить крупнейшая на рынке компания — Орджоникидзевская УЖК, под управлением которой находилось свыше 2 млн кв. метров жилья. Это 617 многоквартирных домов (МКД). Только представьте, сколько понадобится времени, чтобы обойти каждый и провести собрание. Далеко не все знают, как выбрать новую УК, придется организовать ликбез.

—Назад пути нет, — уверяют в Минстрое РФ, который выступил в числе инициаторов лицензирования (подробнее см. «Кто управляет прошлым, управляет будущим»). — С 15 мая ни одна компания не имеет права управлять МКД, если она не получила лицензию. Иначе к ней будут применены штрафные санкции. «12,5 тыс. УК в РФ заявили о намерении получить лицензию, но получили ее только 11 тысяч, — рассказал глава Минстроя Михаил Мень. — Дома бесхозными не останутся».

В переходный период собственники будут извещены, какая УК возьмет на обслуживание их дом. Проверить эту информацию они могут на сайте местной Госжилинспекции.

Удастся ли навести порядок на рынке с помощью государственного контроля? Насколько правилен выбор в пользу лицензирования деятельности УК?  

Этому дала, этому не дала

В мае большинство региональных Госжилинспекций отрапортовали об итогах введения нового механизма допуску УК к управлению жильем: «Поставленная Минстроем задача — убрать с коммунального рынка недобросовестные компании — выполнена».

В Свердловской области без лицензий остались 17% УК.
 
— Основная причина отказа — неполное раскрытие информации УК на сайте реформы ЖКХ и непосредственно на своих сайтах, — рассказал директор свердловского департамента Госжилстройнадзора Алексей Россолов. — Прежде всего речь идет о финансовой отчетности перед собственниками. Некоторые поверхностно отнеслись к лицензированию, надеясь на формальную работу лицензионной комиссии, на некие связи и административные ресурсы. Они просчитались. На рынке ЖКХ также удалось выявить 23 компании-пустышки, которые вдруг возникли под лицензирование. Информация о них передана в прокуратуру.

Создать новые компании — без долгов и негативной репутации — попытались многие управляющие предприятия. Например, в Удмуртии компания «Добрый дом» учредила клон — «УК Добрый дом». Новую УК на сайте Госжилинспекции заметили собственники МКД № 6 на улице Герцена. Договор на управление они заключили с «Добрым домом», его на сайте нет, а на обслуживание МКД претендует компания-клон.

— Главный инженер старой УК стал директором и учредителем новой, — рассказал председатель Объединения советов домов Удмуртии, член лицензионной комиссии республики Марат Исмагилов. — При этом старая УК не уведомила собственников о прекращении действия заключенного с ней договора и создании нового юрлица, а просто фальсифицировала протоколы общих собраний собственников по выбору новой компании.

Проблему клонов во время визита в Пермь в апреле поднял главный российский госжил­инспектор, замглавы Минстроя Андрей Чибис. По его словам, в России не единичны случаи, когда УК, имеющие долги перед ресурсоснабжающими организациями, перерегистрировались в другое юридическое лицо, добавляя малозаметную деталь к старому названию, например, кавычки:

— Через фальсификацию протоколов общих собраний такие компании вводили в заблуждение собственников и получали доступ к управлению МКД. Такой вид мошенничества до последнего момента был широко распространен в Пермском крае. Лицензирование сыграло роль генеральной уборки на рынке, закрыло вопрос о коммунальных войнах в регионах.

Примером таких войн стал скандал в Ижевске, в который пришлось вмешаться федеральному Минстрою. Местная ГК «Единая управляющая компания» (ЕУК) несколько месяцев препятствовала передаче жилого дома новому коммунальному предприятию — «Спецдомоуправление» (СДУ), которое выбрали жильцы, недовольные качеством услуг и тарифами ЕУК. Работники старой ЕУК заблокировали вход в подвал, чтобы мастера из СДУ не смогли устранить аварию. В итоге в Ижевск прилетел Чибис, узнавший о конфликте из соцсетей, и пригрозил УК.

У ЕУК собственный взгляд на эту ситуацию: «Очень похоже, что кампанию по клевете на ЕУК организовала конкурирующая с ней муниципальная управляющая компания».

ЕУК лицензию не получила (выдали только «Городской УК», входящей в ЕУК) и сейчас оспаривает решение лицензионной комиссии в арбитражном суде, обвиняя ее в бездействии. Председатель ижевской общественной организации «Защита прав собственников ЖКХ» Алексей Меркушев обратился в Верховный суд Удмуртии с заявлением о признании недействующим положения о лицензионной комиссии и ее составе, утвержденное указом главы республики № 307. Он считает, что представителей общественности лишили возможности стать членами комиссии, и это отразилось на итогах лицензирования.

Претензии к комиссиям высказывают общественники и игроки рынка и в других регионах. Например, Орджоникидзевская УЖК (Екатеринбург) планирует «провести правовую оценку действий лицензирующего органа». На сайте УК размещено обращение, в котором подчеркивается, что «компания обеспечила выполнение всех требований законодательства для получения лицензии». Там же сказано, что «лицензионные требования носят формальный характер и не связаны с оценкой качества выполнения работ по содержанию и ремонту жилья, предоставлением коммунальных услуг, наличием производственной базы или опытного персонала».

Кто догонит, тот и водит

Непроработанность критериев сделала возможным получение лицензий недобросовестными компаниями, аффилированными с местными властями. К такому выводу пришли участники общественных слушаний «Актуальные проблемы лицензирования управляющих компаний» в Общественной палате РФ: «Комиссии руководствовались только двумя моментами — соответствуют ли представленные соискателем документы лицензионным требованиям и насколько полно раскрыта информация о деятельности УК. Этого недостаточно, нужны корректировки».

Первый зампред комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева выразила сомнение в легитимности комиссий по лицензированию:

— Многие потребительские организации не вошли в их состав, то есть интересы пот­ребителей не были защищены. Государство создало такие условия, при которых добросовестные компании не прошли лицензирование, так как не были «карманными», а компании с огромными долгами спокойно проходят. Например, в Тверской области одна УК, получившая лицензию, имеет 10 млрд рублей долга. Мы создали рабочую группу по мониторингу правоприменения закона, чтобы понять, почему в некоторых регионах так поверхностно отнеслись к лицензированию.

— Соискателям лицензий задавали вопросы о причинах, величине задолженности и мерах, принимаемых для ее погашения, — оправдываются в комиссиях. — Такой разговор состоялся с каждой организацией, имеющей долги. Но запретить им получить лицензии мы не имели права.

— УК, у которых есть долги перед ресурсниками, по формальным основаниям отказать в лицензии невозможно, — утверждает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. — Их проверка сводилась к изучению достоверности информации, представленной компанией о себе. Выдача лицензии зависела от штата грамотных юристов, а не от добросовестных дворников и сантехников.

— Не забывайте, что лицензию нельзя было получить без сдачи квалификационного экзамена, а это не так просто, — оппонируют инициаторы реформы. — Из 100 вопросов правильно нужно было ответить на 86. Например, в Свердловской области квалификационные экзамены были приняты у 956 руководителей УК, а выданы аттестаты были только 754 специалистам. На Ямале из 232 коммунальщиков прошли испытания лишь 186, в Тюменской области 377 из 416. Этот барьер тоже сыграл свою роль.

— Экзамен больше напоминал тест по орфографии, где соискателям предлагалось правильно ответить на простейшие вопросы, — парируют общественники.

— Появилась новая махинация: в УК нанимается временный квалифицированный руководитель, который успешно сдает экзамены на получение лицензии, а когда УК проходит проверку, увольняется, — рассказывает зампред комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

— Если УК будут действовать недобросовестно — вылетят с рынка, лицензия еще ничего не гарантирует, — успокаивает собственников Андрей Чибис. — Например, УК могут лишиться права обслуживания дома после двух административных нарушений, зафиксированных в суде. В перечне обязательных услуг управдомов содержится более трехсот видов работ. Это не только мытье полов, вывоз мусора, работа лифта, но и обязательное ежеквартальное обследование конструкций дома, в том числе фундамента. Если вдруг обнаружена трещина в стене, надо срочно собрать собственников и согласовать план действий. Не сделали этого, будете наказаны. Если УК лишится права управления 15% домов, находящихся в ее ведении, она потеряет лицензию, а ее руководитель попадет в федеральный «черный список» и в течение трех лет не сможет работать в этой сфере. Во втором чтении принят законопроект, который позволит штрафовать УК за некачественное предоставление услуг, а также за неверные квитанции.

Пиф-паф, ой-ой-ой

Эксперты убеждены, что лицензии в первую очередь потеряют малые и средние компании, фонд которых составляет от одного до десяти МКД:

— Для них один дом — это и есть 15% МКД. Их быстро вычистят с рынка. Можно создать условия, при которых лицензия будет отбираться чуть ли не за неделю. Все это приведет к рейдерству. При этом гигантские МУПы и ГУПы, которые автоматически становятся преемниками УК без лицензий, никогда не лишатся возможности управления. Для них 15% — это 200 — 300 МКД. Изъять лицензию одновременно на сотни домов даже при грубых нарушениях проблематично. Намечается постепенное перераспределение доли рынка малых предприятий в пользу крупных.

— Мы в закон с вами заложили то, что УК, даже лишенные лицензии, должны работать на тот период, пока люди не определятся, кто будет управлять их домом, — напомнил Михаил Мень. — Но мы понимаем и с губернаторами это обсуждали, что это будет условное управление. Поэтому многие регионы идут на замену — либо МУПЫ и ДЕЗы начинают управлять домами на время принятия окончательных решений, либо другие УК, управляющие соседними домами.

Первый зампред комиссии ОП РФ по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Артем Кирьянов предлагает не делать из муниципальных управляющих предприятий монстров:

— Это не монополисты отрасли, а структуры, которые возьмут на себя и те дома, которые невыгодны, убыточны, где зачастую живут социально незащищенные слои населения. Создание МУПов я считаю, полезным, и надеюсь, что они покажут хороший пример того, как надо работать.

Какая доля на рынке будет перераспределена, до конца непонятно. По данным Минстроя РФ, лицензии не получили компании, под управлением которых находилось 50 тыс. домов — это около 2% от всего многоквартирного жилищного фонда страны — 2,5 млн домов. Елена Николаева назвала другую цифру — 8% жилого фонда РФ.
Претендовать на управление этими домами могут и те УК, которым уже отказали. В Свердловской области повторно заявились 64 компании, в Пермском крае — 80. — Но получение документа не станет для нас гарантией возврата на прежний жилфонд — конкурсные процедуры на его управление надо проходить на общих основаниях, — делятся переживаниями в одной из УК. — Вы попробуйте у МУПа выиграйте, конкуренции не будет. 

— Реальная конкуренция в выборе УК возможна, если жильцы настолько консолидированы, что могут собраться и проголосовать за выбранного управдома, — подчеркивают в региональных министерствах ЖКХ. — Они же могут создать ТСН и управлять сами.

— Сделать это будет очень трудно, — комментируют в НП «ЖКХ Контроль». — Поправки в Гражданский кодекс, который ввел новую организационно-правовую форму юрлица, ТСН, взамен ТСЖ, вступили в силу 1 сентября 2014 года. Однако на практике собственники столкнулись с отказом властей регистрировать или допускать к управлению ТСН, так как данная форма не предусмотрена Жилищным кодексом. Регистрировать ТСЖ в свою очередь отказывалась налоговая инспекция — в ГК этой формы нет. Собственники попали в тупик: не могут зарегистрировать ни ТСЖ, ни ТСН.

Существующим ТСЖ тоже добавят проб­лем. Им, как и УК, придется сдавать квалификационные экзамены на знание жилищного законодательства. По словам Михаила Меня, с такой просьбой к нему обратились сразу из нескольких регионов России, где эта форма управления домом удерживает довольно серьезную долю на рынке жилья.

— Некоторые ТСЖ, управляющие десятками и сотнями домов, не имеют ничего общего с сущностью ТСЖ, заложенной в ЖК, — рассказали в Минстрое. — Общие собрания членов ТСЖ в таких товариществах на практике не проводятся. Тем не менее о введении для них лицензирования речь пока не идет.

Кто ты будешь такой 

— Цель всей этой реформы — навести порядок на рынке. Иначе туда инвесторы не придут. А это очень привлекательный рынок — ежегодный оборот сектора оценивается в 4 трлн рублей, при этом через УК проходит около 2,5 триллиона. Но пока он не будет прозрачным, инвестиций не увидит. Бизнес управления жильем до сих пор во многом монополизирован, так или иначе связан с действующими и бывшими муниципальными чиновниками. Эту ситуацию надо менять, — резюмирует Андрей Чибис.

Оперативно поменять не получится. Нынешнее регулирование рынка не способствует приходу новых УК и демонополизации рынка. Существующие проблемы в секторе решаются с помощью ужесточения административного контроля, а не создания системы, мотивирующей к повышению качества обслуживания МКД.

— Примеров лицензирования деятельности по управлению недвижимостью в международной практике обнаружить не удалось, — пишут в исследовании эксперты Института экономики города. — Качество профессиональной деятельности, как правило, обеспечивается самим профессиональным сообществом через разработку и добровольное следование стандартам и правилам деятельности, распространению лучших практик ассоциациям профессиональных организаций. Тот факт, что существующее в РФ доб­ровольное саморегулирование деятельности по управлению МКД не достигло уровня, позволяющего переложить на СРО функции обеспечения надлежащего качественного состояния жилфонда, не дает оснований рассчитывать, что такое состояние будет обеспечено мерами принуждения по результатам лицензирования.

Главными оценщиками работы УК должны быть собственники. Они и до реформы имели рычаги давления на управляющие организации, но ими практически не пользовались. Если и сейчас они будут игнорировать еще имеющиеся у них возможности, государство окончательно зарегулирует отрасль.        

Дополнительные материалы: