Не останавливайте локомотив
Жилая недвижимость
Несмотря на падение спроса, крупные застройщики пополняют земельный банк и формируют портфель перспективных проектов. Чтобы оживить рынок, властям и бизнесу необходимо перенести отношения из политической плоскости в экономическую
По итогам трех кварталов 2016 года в Екатеринбурге сдано 550 тыс. кв. метров жилья. Это на 30% меньше показателя аналогичного периода 2015-го. Результат ожидаемый: доходы граждан продолжают падать, поддерживающий эффект льготной ипотеки фактически исчерпан. По данным участников рынка, ввод по итогам года не превысит 800 — 850 тыс. квадратов. Перспектива следующих лет, по оценке Уральской палаты недвижимости, еще менее оптимистична: в 2015 — 2016 годах екатеринбургские застройщики заложили в два раза меньше новых объектов, чем раньше.
— Путь выхода из кризиса один — продолжать стройку, — уверен управляющий компании «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий. — Стройка всегда была локомотивом роста экономики. Вспомните Великую депрессию или Европу в 1930-е. Если страна собирается выходить из кризиса, власти вынуждены будут обратить внимание на стройку. Государство и бизнес должны перейти в плоскость экономических, а не политических взаимоотношений.
Плановое снижение
— 2016 год для рынка недвижимости начался с пессимистичных ожиданий. В Екатеринбурге крупные компании тогда заявили о корректировке планов ввода жилья. Активизировались разговоры о возможном банкротстве отдельных участников рынка. Каким стал этот год для вашей компании?
— Плановым: компания заранее скорректировала планы. В числе других застройщиков мы говорили о том, что не будет миллиона квадратных метров (ввод жилья в Екатеринбурге по итогам 2015 года. — Ред.), что произойдет снижение объемов на 20 — 30%, что ряд застройщиков будет банкротиться, рынок сузится. Это и происходит. Думаю, следующий год в этом направлении будет показательным, потому что меняются законы о нашей деятельности в рамках саморегулирования. Существенные изменения произошли во взаимоотношениях с дольщиками. Это естественный процесс.
— Сколько планируете сдать жилья в Екатеринбурге в этом году?
— 95 тыс. кв. метров. Планировали и выполнили. Сегодня могу с уверенностью говорить об этом, потому что по объектам проведены необходимые проверки, в ближайшее время заявимся на получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Кроме того, в этом году компания разработала большое количество проектной документации, выполнила проектирование, получила заключения экспертизы и рекордное количество разрешений на строительство — на 468 тыс. кв. м жилья. Была бы потребность рынка, мы могли бы сегодня без всяких проблем начинать строительство жилья в этом объеме. Но рынок этого не требует.
— До какого времени рассчитаны эти проекты?
— По-разному. Я могу сказать, что сегодня мы обеспечены земельными ресурсами и проектной документацией до 2025 года. По потребностям рынка, я оцениваю нашу долю условно в 100 тыс. кв. метров ежегодного ввода жилья. Такой ввод подразумевает наличие 170 — 180 тыс. кв. метров в разной стадии строительства. Это та доля, которую мы, исходя из потребностей рынка, можем построить и продать. Критерий «продать» выходит на первое место. Мы работаем в рыночных условиях, и экономику предприятия формируем сами. Вкладывать деньги и замораживать оборотные средства в объектах, которые продать не сможем, смысла нет.
При этом меня радует один факт. Если раньше мы строили больше, чем продавали, то в этом году заключили договоров на 101 тыс. кв. метров, а ввели — 95 тыс. кв. метров. Это означает, что по задельным объектам у нас уже есть заключенные договоры. И мы работаем именно в этом направлении.
Новые дольщики
— Насколько актуально сегодня заключение договоров долевого участия на начальных этапах стройки?
— А где иначе взять деньги на оборотку? Компании, которые ставят перед собой задачу выполнить обязательства перед дольщиками, а следовательно, соблюдают все требования законодательства, эта позиция не пугает. Это должно пугать тех, у кого есть неопределенность в проектной документации, дальнейшем финансировании. Да, можно построить дом за свой счет и потом его продать. Если бы мы строили один объект в год, возможно, это было бы актуально. Но мы строим много. Поэтому вынуждены прибегать к долевому строительству.
— Изменения в закон о долевом участии осложнят работу в новом году?
— Осложнят, но мы к этому готовились весь этот год: разрабатывали документацию, проводили необходимые операции с регистрацией прав и так далее. Изменения связаны с расширенными требованиями по проектной декларации, по правилам привлечения денег граждан — все эти этапы мы отработали. И сегодня все готово, чтобы работать с дольщиками по новым требованиям.
— То есть отказываться от долевки не планируете?
— Было бы достаточно денег, мы бы с удовольствием давно это сделали. Привлекать кредиты банка при существующих процентных ставках я необходимости не вижу. Если бы ставки составляли несколько процентов, возможно, мы массово пользовались бы кредитами, но пока такой задачи перед собой не ставим.
Кроме того, у нас есть очевидное преимущество: мы входим в состав самой крупной строительной организации-застройщика в России. Это не я придумал, это подтвердят все официальные данные: у «Группы ЛСР» самый высокий в РФ объем текущего строительства (около 2,4 млн кв. метров). Думаю, что условия, по которым «Группа ЛСР» привлекает кредиты, несколько иные, чем для предприятий вне этого перечня. Поэтому в случае необходимости мы можем обратиться за займом к нашему учредителю.
Кроме того, все наши коллеги, входящие в группу, получили знак «Надежный застройщик». Наше подразделение — единственный среди застройщиков Свердловской области обладатель этого знака. На период кризиса правительство РФ утвердило перечень системообразующих предприятий, которые в случае необходимости могут пользоваться поддержкой федеральных органов власти. «Группа ЛСР» в этом перечне есть.
Фактор минус
— После сдачи дома в эксплуатацию у вас остаются непроданные квартиры?
— Да, около 15%. Это высокий процент, он начал расти в прошлом году. Если раньше на момент сдачи дома все квартиры были проданы, то сейчас остается готовая продукция, которая реализуется после сдачи дома в эксплуатацию. Такова объективная ситуация на рынке: нет такого количества покупателей, на которое мы рассчитывали. Поэтому срок экспозиции квартир увеличивается. Да, мы не получаем запланированного объема средств, следовательно, объем чистой прибыли и выручки занижается на эту сумму. Но это не смертельно. Решаться эта проблема может только рыночными механизмами — мы должны дополнительно привлекать людей, предлагая им лучшую по сравнению с конкурентами продукцию и лучшие условия оплаты.
Меня в этой ситуации больше беспокоит другая проблема — расторжение договоров. Раньше у нас никогда не было такого, чтобы люди, оплатив 80% стоимости квартиры, отказывались от дальнейших договорных обязательств. Последний платеж обычно совпадает со временем сдачи дома в эксплуатацию. С прошлого года стали возникать ситуации, когда люди не могут найти оставшиеся 20%. Сначала я пытался разговаривать с каждым, кто расторгает договор на такой стадии, но суть разговора была одна. В условиях, когда зарплаты на предприятиях снижаются, а бытовые расходы возрастают, мне объективно говорят: «Нам есть где жить, но доходы семьи упали, поэтому новая квартира подождет. Для нас главное — дать детям образование, покупать им нормальную еду и одежду, не затягивая пояса». Поэтому мы одними из первых пошли на условия рассрочек и различные акции.
— В следующем году видите предпосылки для восстановления спроса?
— Честно? Нет. Откуда они возьмутся? Когда федеральный бюджет на три года проектируется без роста, идет снижение зарплат работников бюджетной сферы и так далее, это означает, что в ближайшее время ситуация в экономике не прогнозируется как благоприятная. Мы и сами видим, как это подтверждается: и уровнем активности покупателя, и ростом себестоимости.
Продукция строительной сферы подвержена колебаниям рынка как никакая другая. Уже три года себестоимость всех наших составляющих увеличивается. А рыночная стоимость не растет, потому что у людей нет необходимых доходов. Поэтому наша доля прибыльности уже три года сокращается. Строителям постоянно говорят: «Кризис — роняйте цену!». А как мы ее уроним? Мы не можем обманывать статистику и налоговые органы. Закладываем фактические расходы, с них платим налоги и ниже себестоимости продать не можем. Парадокс: если мы продадим продукцию ниже себестоимости, то должны будем на эту разницу уплатить налог на прибыль. Такой у нас налоговый кодекс.
Механизм для стройки
— Какие планы по вводу жилья вы ставите на следующий год?
— 110 тыс. кв. метров. Рассчитываем исходя из количества заключенных договоров, объектов, которые находятся в заделе. Передерживать стройку нельзя: у нас слишком много смежников. Чем короче процесс, тем больше отдача от объекта. У меня нет сомнений, что в следующем году мы эту планку выдержим: все необходимое для этого есть. Но в целом в городе будет снижение.
— Федеральные власти, однако, настаивают на увеличении объемов ввода.
— Власть правильно рассчитывает, что это поможет обеспечить не такой резкий рост цен. Хотя все равно в условиях конкуренции резко поднять стоимость не получится — ты должен ориентироваться на соседа. Но власть должна в этом случае создать, например, государственный сектор: кто мешает организовать госпредприятия и начинать показывать нам, как строить дешевое жилье. Правда, думаю, по этому пути не пойдут — контролировать и содержать стройку в госсекторе достаточно сложно. Тогда второй путь: объявите бюджетные федеральные программы, дайте по ним возможность для строительства такого жилья с дальнейшей продажей его государству. Или третий путь — разработайте программу обеспечения земельных участков сетями, дорогами, социальной инфраструктурой, а дальше условия договора определят, что государство получит взамен.
— В приоритетном проекте российского правительства «Ипотека и арендное жилье» говорится о подобных мерах. В частности речь идет о вовлечении в оборот федеральных земель и обеспечении их инфраструктурой со стороны АИЖК, развитии рынка ипотечного кредитования за счет выпуска инвестиционных ценных бумаг и запуска пилотных проектов арендного жилья за счет паевых инвестиционных фондов.
— Разговор был, но результатов я пока не вижу. А частник ту же программу арендного жилья выполнять не будет. На Западе она идет, потому что там минимальный процент и длительный срок кредита. У нас подобные проекты реализуемы только при поддержке государства. Но условий и механизма мы пока не знаем. Мы много видим красивых документов, а когда вникаем в детали, открывается множество препятствий для их реализации.
— Вы уже упомянули такую тенденцию, как переформатирование рынка недвижимости. В Екатеринбурге число компаний сокращается: крупные застройщики усиливают позиции, слабые игроки уходят. Сохранится ли в перспективе конкурентный рынок?
— Сохранится, даже если останутся только крупные застройщики. Иногда родные братья конфликтуют в семье, а застройщики — совершенно разные. И у каждого стоит одна задача — получить максимальную прибыль. Каждый из конкурентов откусывает у нас эту возможность. Для регулирования процесса созданы антимонопольные органы. В Екатеринбурге еще нет открытых войн между застройщиками, а в некоторых городах это случается. У нас более цивилизованный рынок и более лояльные отношения. Но это не означает, что мы решаем нашу задачу совместно.
Автор: Асташкина Анна