Тренды рынка жилой недвижимости

Руководители уральских строительных компаний и банков подводят итоги полугодия и дают прогнозы на краткосрочную перспективу

Руслан Музафаров, коммерческий директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Урале:

— В первом полугодии Группа ЛСР на Урале реализовала 48 тыс. кв. метров жилья, что на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. В денежном выражении мы приросли на 29% и достигли показателя в 2,7 млрд рублей. Из цифр видно, что цена покупки за год несколько сократилась. Это произошло за счет акционных предложений и оптимизации планировок (они стали более компактными и функциональными).

В среднесрочной перспективе менять стратегию мы не намерены. В июне, например, у нас стартовали продажи в новом проекте на юго-западе Екатеринбурга — квартале «Меридиан». Площадь однокомнатных квартир в нем начинается от 33,8 кв. метра, двухкомнатных — от 52,7 метра. При этом все планировки предполагают наличие просторных кухонь-гостиных до 20 квадратов. Минимальная стоимость однушек — 1,6 млн рублей, двушек — 2,6 миллиона. Также мы открыли продажи квартир в новых секциях строящегося дома в составе ЖК «Хрустальные ключи» в Компрессорном. Там ценник еще более низкий: от 1,25 млн рублей. Ассортимент квартир очень широк: от студий до просторных трехкомнатных квартир.
 
Примета текущего момента — отсутствие тренда, одинакового для всех застройщиков.
У ряда компаний дела идут достаточно хорошо, одновременно некоторые игроки испытывают серьезные проблемы с реализацией.  

Еще одна заметная тенденция — существенный рост конкуренции. Сегодня в Екатеринбурге даже в самых отдаленных и уникальных районах можно насчитать две-три новостройки. В популярных локациях число адресов может достигать десятка. Это заставляет застройщиков постоянно находиться в тонусе, искать новые ходы. На мой взгляд, в области маркетинга, создания и продвижения продукта рынок недвижимости сейчас один из самых продвинутых.  
 
Данил Кузнецов, директор агентства недвижимости «Атом»:

— Продажи жилья в «Атомстройкомплексе» в метрах в первом полугодии приросли на 13,5% по отношению к аналогичному периоду 2016 года, однако нельзя сказать, что сегодня ситуация на рынке кардинально отличается от той, что сложилась в 2016 году. Средняя стоимость покупки, как и у подавляющего большинства застройщиков, у нас снизилась. Высокая конкуренция заставляет девелоперов жертвовать маржой, проектировать квартиры максимально функциональными и компактными. Акцентирую внимание на том, что мы не позволяем себе снижать стоимость квадратного метра за счет снижения качества строительства. Напротив, сегодня усилия компании сконцентрированы на том, чтобы предложить покупателю продукт наивысшего качества, объективно отличающийся от всего остального, что есть на рынке.

Ожидать дальнейшего падения цен не стоит — наоборот, себестоимость строительства растет, и сдерживать рост цен вечно застройщики не смогут. Мы, например, в рамках акции «Народный метр» продаем многие объекты практически на уровне себестоимости. 

Филипп Третьяков, главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС» (занимается застройкой района «Академический» в Екатеринбурге): 

— Нашим драйвером была и остается продажа готового жилья. У этого подхода есть как преимущества, так и ограничения. В числе первых — отсутствие рисков для покупателей, вторых — необходимость выбора: купить готовую квартиру «здесь и сейчас» или строящееся жилье по более привлекательной стартовой цене.

Именно поэтому, запуская в продажу новые объекты в Преображенском квартале, один дом мы реализуем по привычной для нас схеме купли-продажи готового жилья, второй — по ДДУ. Таким образом мы расширяем нашу ассортиментную линейку, получаем возможность оперативно реагировать на изменение спроса, предоставляя покупателям дополнительные выгоды. В среднесрочной перспективе мы намерены наращивать долю продаж по этой схеме.

Если говорить об итогах первого полугодия 2017-го, то в проданных метрах мы приросли примерно на 13 — 14% к соответствующему периоду 2016-го. Мы достаточно оптимистично смотрим в будущее. Есть ощущение, что рынок жилья начинает оживать.

Сергей Пахомов, директор строительной компании «Легион» (Челябинск):

— Продажи строящегося жилья в Челябинске продолжают снижаться. Это объясняется даже не низкой покупательной способностью, а отсутствием доверия к девелоперам. Кризис 2014 — 2016 годов обернулся банкротством сразу нескольких местных игроков, что, безусловно, негативно отразилось на потребительских настроениях. Компаниям, не обладающим устойчивой положительной репутацией, стало сложно выпускать на рынок объекты, находящиеся на стадии строительства. За счет этого предложение в долевом сегменте заметно сократилось.
 
Мы по объему реализации в первом полугодии приросли примерно на 20% к аналогичному периоду 2016-го. Положительный результат объясняется тем, что «Легион» производит по-своему уникальный для Челябинска продукт — квартиры класса «средний плюс».

Наша идеология базируется на простом принципе — ценность должна быть выше цены. Мы видим, что потребитель в последние годы сильно изменился. Несмотря на некоторые проблемы с доходами, все больше людей посещают другие страны. Они имеют возможность прикоснуться к продвинутому градостроительному опыту. В связи с этим их ожидания становятся выше. Покупатели начинают мыслить категориями среды, а не квартиры, подъезда или двора. Чтобы соответствовать этому тренду, застройщики должны постоянно работать над качеством проекта.

Если говорить о прогнозах на 2017 — 2018 годы, полагаю, что объем предложения на рынке Челябинска снизится (особенно это будет заметно в долевом секторе). Это приведет к некоторому росту стоимости недвижимости. Существенное влияние на ситуацию может оказать новый закон о компенсационном фонде, который значительно усложнит работу по 214-ФЗ. Но насколько сильным будет эффект вступления его в силу, пока оценить сложно.

Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» (Екатеринбург):

— Говоря об итогах полугодия, я испытываю несколько противоречивые чувства. Если судить по абсолютным показателям реализации, мы несколько уступаем результатам первой половины 2016-го. Но причина не в том, что мы стали хуже работать. Просто у компании было мало новых точек роста. Ситуация исправится во второй половине года, когда на рынок выйдет сразу несколько наших проектов. Продажи в одном из них — 24-этажном доме на 220 квартир в ЖК «Квартет» — стартовали в начале августа. Я думаю, что к концу 2017-го мы выйдем примерно на тот же объем реализации, что и в 2016-м. Планов по увеличению (как, впрочем, и по снижению) у нас нет.

Я не думаю, что в среднесрочной перспективе рынок недвижимости ждут какие-то потрясения или сильные колебания. Самый лучший прогноз с точки зрения ввода и цены — «будет не лучше и не хуже». В то же время я абсолютно убежден, что в отрасли будут происходить серьезные качественные изменения. Пару лет назад мы говорили о среде проживания, закрытых дворах, грамотных функциональных планировках. Сегодня это уже считается стандартом. Девелоперы делают следующие шаги — системы «умный дом», видеонаблюдение, энергоэффективность. Уверен, скоро и это станет вчерашним днем. И нам придется искать новые фишки. 

 Для нас ключевой точкой роста будут проекты, расположенные в районах, приближенных к центру Екатеринбурга. Это будет продукт довольно высокого качества, классом не ниже «комфорт» или «комфорт плюс».

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу и продажам ГК «Атлас Девелопмент» (Екатеринбург):

— На рынке недвижимости крупных городов сегодня конкурируют по сути неконкурирующие продукты. Покупатели не видят ничего странного в сравнении мягкого с теплым — дома эконом-класса с домом комфорт-класса, студий площадью 27 и 37 кв. метров. Во вторичном сегменте разбег еще больше. Здесь люди могут одновременно смотреть проекты 2008 и 1968 годов, если их стоимость примерно равна.

Если говорить о стоимости, то в последнее время мы наблюдаем некоторый рост средней цены недвижимости в первичном сегменте. Это происходит в основном за счет увеличения доли объектов комфорт-класса. Застройщики постепенно понимают, что возможностей для заработка в эконом-сегменте становится все меньше. Одновременно видно, что первая половина года характеризовалась достаточно активным выводом на рынок акционных предложений (ряд застройщиков не могут позволить себе длительную экспозицию квартир из-за необходимости возвращать кредиты и прочих финансовых ограничений).

Если этот тренд будет краткосрочным, никакой опасности он не представляет. Если же он окажется длительным, это нанесет удар по сегменту эконом-класса. Девелоперы, которые в нем работают, вынуждены будут жертвовать, на мой взгляд, уже не маржой, а качеством материалов и проектов. В итоге ряд городских территорий может маргинализироваться и превратиться в гетто. И нужно понимать, что через пять-десять лет все эти объекты окажутся на вторичном рынке.

Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге

 Итоги первого полугодия на рынке недвижимости и ипотеки. Итоги по банку.

В конце 2016 года некоторые эксперты сделали негативные прогнозы по поводу дальнейшего развития ипотечного рынка после окончания программы с господдержкой. Но сегодня уже можно сказать точно: они не оправдались. За счет постепенного снижения ставок в среднем по рынку на 1-1,5 п.п по отношению к показателям прошлого года сейчас мы наблюдаем уверенный рост объемов ипотечного кредитования. К концу 2017 года он составит 25-30%. Однако хорошие результаты покажут далеко не все банки, а только те, что давно специализируются на ипотеке и входят в топ-10 ведущих ипотечных банков страны.  Иными словами, слабые игроки уйдут с рынка, сильные –  еще больше укрепят свои позиции.

Что касается Абсолют Банка, то наши показатели опережают динамику рынка. В первом полугодии 2017 года мы выдали более 10 млрд рублей ипотеки против 8,7 млрд рублей в аналогичный период прошлого года. При этом в летние месяцы мы не наблюдаем традиционного сезонного затишья. Так, в июне 2017 года объем выдач ипотеки оказался в два раза выше, чем в прошлом году.

Рост объемов выдач по ипотеке также связан с оживлением на рынке рефинансирования. Как правило, за рефинансированием обращаются люди, которые оформляли кредиты в других банках в начале 2015 года еще по высоким ставкам от 14% годовых.  

Соотношение между первичным и вторичным жильем в 2017 году изменилось с  соотношения в 50 на 50% до 30 и 70% в пользу готовых квартир. Это связано с тем, что при равных ставках на кредиты стоимость жилья на вторичном рынке по сравнению с первым полугодием 2016 года снизилась на 10%.

Мы отмечаем, что заемщикам по-прежнему в первую очередь  важна ставка по жилищному кредиту, но не только она определяет выбор. Играют роль скорость рассмотрения заявки, индивидуальный подход, учитывающий финансовые возможности заемщика и тип объекта, который он собирается приобретать, помощь при подготовке документов, возможность оперативного выхода на сделку и адекватность в дальнейшем обслуживании кредита. Буду откровенна: банк, который предлагает относительно низкую ставку, но не умеет работать  в дальнейшем с заемщиком, сегодня потенциальным  клиентам малоинтересен. В этом процесс всегда важны детали.

 Маркетинг жилой недвижимости. Новые подходы к рекламе недвижимости. Какие каналы работают, какие нет. Чего хочет потенциальный покупатель квартиры?

В последние два года одновременно растут и финансовая грамотность населения в отношении ипотеки, и количество маркетинговых предложений от банков, занимающихся этим видом кредита, увеличивается. На этом фоне совершенно неработающими  становятся маркетинговые предложения, не имеющие реальной ценности для клиента. Например, потенциальные заемщики слабо реагируют на такие приемы, как сниженная ставка по кредиту на первое время. Более того, так называемые «хитрые» маркетинговые приемы способны подорвать доверие потенциального клиента к кредитной организации. Именно поэтому Абсолют Банк совместно с партнерами среди застройщиков запускает программы со ставками, дополнительно сниженными на весь срок кредита, а не на первый год. В регионах присутствия банка в 2017 году действует 70 таких полноценных партнерских  программ.

Другой эффективно работающий маркетинговый прием – «кредитные каникулы». Это возможность без какой-либо дополнительной платы снизить или отсрочить платежи по ипотеке на определенный период, как правило, до полугода. Очень удобно при покупке квартиры в новостройке, когда до получения ключей осталось всего несколько месяцев.

Большой интерес вызывает наличие у банка специальных программ для сотрудников аккредитованных компаний. Пример – программа Абсолют Банка для сотрудников РЖД. Благодаря ей сотрудники, включенные в программу корпоративной поддержки, платят за ипотеку всего от 2 до 3,5% годовых. Остальную часть субсидирует работодатель.

Безусловно, с точки зрения продвижения специальных условий, важна коммуникация с потенциальными заемщиками через правильные каналы. Поскольку ипотечный заемщик в последние пару лет молодеет, его средний возраст снизился  с 35-45 лет до 25-35 лет, то максимально эффективным способом продвижения становятся интернет и социальные сети. Щиты и рекламные баннеры, и в целом наружная реклама, уходят на второй план, эффект от них становится все меньше. Это, скорее, одни из нескольких инструментов для поддержания узнаваемости бренда, но не главный инструмент продаж.

Алексей Долгов, управляющий филиалом ВТБ Банк Москвы в Екатеринбурге:

— По итогам полугодия объем выдачи ипотеки по группе ВТБ увеличился на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го, жилищное кредитование было и остается одним из основных драйверов роста банковской системы. Ключевыми факторами, обеспечившими такую динамику, стали снижение ставок до уровня 10% годовых и смягчение условий кредитования.

Вместе с сокращением стоимости займов вырос их средний объем: в первом полугодии 2016-го
в целом по ВТБ он составлял примерно 1,8 млн рублей, сейчас — 1,9 миллиона.
 
Конкуренция на ипотечном рынке постоянно возрастает. Банки пытаются более плотно работать с потребителями и партнерами — застройщиками и агентствами недвижимости.

После окончания программы господдержки структура ипотечного портфеля вернулась к привычному виду. Только 20 — 30% кредитов берутся для покупки жилья на первичном рынке. Очевидно, на поведение потребителей влияет снижение стоимости квадратного метра готового жилья. Все больше людей хочет купить жилье и сразу же в него заехать.

Мы полагаем, что в среднесрочной перспективе снижение ставок по ипотеке продолжится. Определенную поддержку жилищному строительству будут оказывать реализуемые в настоящее время льготные программы банков и застройщиков и ожидания дальнейшего смягчения условий фондирования. Возможно, это приведет к некоторому увеличению стоимости кв. метра во вторичном сегменте, что позволит активизировать сектор кредитования новостроек.

Светлана Галимьянова, руководитель ипотечного центра уральского филиала Промсвязьбанка:

— Объемы выдачи ипотечных кредитов в уральском филиале Промсвязьбанка за первое полугодие 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016-го выросли практически втрое. Устойчивый спрос обусловлен в первую очередь выгодными условиями кредитования. Минимальная ставка сегодня составляет 10,4%, при этом есть возможность выбрать объект недвижимости у надежных застройщиков по всей России.

Хорошим спросом у заемщиков пользуется программа «Ипотека без первоначального взноса». Ее условия выгодны и для покупателя жилья, и для банка, и для застройщика. Максимальный размер кредита — 20 млн рублей, на этапе строительства объекта необходимо страхование жизни, а после ввода дома в эксплуатацию добавляется страхование имущества. Ставка — 12,9% годовых, срок кредита — 36 — 300 месяцев. Платежеспособность заемщик может подтвердить справкой по форме банка или 2-НДФЛ. Дополнительный залог другой недвижимости по данной программе не предусмотрен. Среди партнеров Промсвязьбанка по этой программе — ГК «ТЭН», ГК «Форум-групп», «ЮИТ Уралстрой», Группа ЛСР на Урале. 

Клиентам, уверенным в своей платежеспособности, рекомендую сейчас улучшить свои жилищные условия, оформив ипотеку и не дожидаясь роста цен на жилье. При дальнейшем сохранении тренда на понижение ипотечных ставок у заемщика остается возможность рефинансировать ипотечный кредит в будущем.

Кристина Волкова, коммерческий директор региона «Урал» ЮниКредит Банка:

— Стабилизация экономической ситуации и снижение ключевой ставки позитивно отразились на ипотечном рынке. Мы отмечаем, что за первое полугодие 2017 года в регионе Урал ЮниКредит Банка наблюдается рост выдачи кредитов в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Сегодня средние ставки на рынке — 10 — 11,5% годовых, в нашем банке они начинаются от 9,95% годовых.

Среди основных трендов первого полугодия я бы отметила популярность рефинансирования ипотеки, его доля составляет порядка 30% новых выдач. Для клиента это возможность сократить расходы по кредиту. Благодаря снижению нагрузки практически каждый заемщик пользуется возможностью взять дополнительные средства (от 300 тыс. рублей) по ипотечной ставке (например, на ремонт, покупку мебели или техники).
 
Другой важный тренд — совместные программы с застройщиками в части компенсации процентов по ипотеке. Однако замечу, что самым популярным направлением кредитования по-прежнему остается покупка квартиры на вторичном рынке.

При выборе банков главным критерием для клиентов остается величина ставки. Однако они стали также обращать внимание на надежность, удобство сотрудничества, качество электронных сервисов и другие неценовые характеристики. 

Процесс активизации рынка, по моему мнению, будет продолжаться. Во втором полугодии 2017-го при благоприятной ситуации в макроэкономике, полагаю, тенденция по снижению ставок может сохраниться.