Выйти из зоны

Редевелопмент промзон

На Урале неиспользуемые промышленные пространства осваиваются медленно и без фантазии. Оживить процесс может только настоящее государственно-частное партнерство

1 января в силу вступят изменения в Градкодекс, которые позволят инвесторам и региональным властям принудительно выкупать участки у собственников заброшенных или используемых не по назначению производственных территорий. Аргументация в пользу принятия поправок — нередки случаи, когда крупные застройщики вместе с властями бегают за держателями небольших участков или объектов в промзоне и уговаривают их подумать о ее развитии. С одной стороны, депутаты правы: взаимоотношения с собственниками действительно являются одним из существенных барьеров на пути редевелопмента (подробнее см. «Закон доброй воли»). С другой — уверенности в том, что закон оживит освоение индустриальных площадок, нет. Во-первых, непонятны механизмы его реализации, а во-вторых, он не закрывает ряд фундаментальных проблем.

 На ощупь

Промзоны — один из основных резервов развития крупных городов. Их реконструкция — тема для Урала, исторически ориентированного на тяжпром, отнюдь не новая. Индустриальные площадки осваиваются в Перми (территории Пермской научной приборостроительной компании и фабрики «Астра»), Уфе (УЗЭМИК и «Конди»), Тюмени. Но наиболее активно — в Екатеринбурге. В этом нет ничего неожиданного, уверен директор по продажам и маркетингу компании «Первостроитель» Александр Скорин:

— Екатеринбург всего за 25 лет превратился из города индустриального в город, ориентированный на развитие торговли, логистики и финансового сектора. Здесь формируется сервисная экономика, следствием чего является изменение структуры мест приложения труда и высвобождение индустриальных пространств. Я не думаю, что доля промышленности в экономике Екатеринбурга когда-то снизится до нуля. Производства городу нужны, но повторения 80-х ждать точно не стоит.   

 В данный момент в Екатеринбурге реализуются как минимум шесть проектов. Первый — Макаровский квартал, предполагающий застройку жильем бизнес- и элитного класса площадки мукомольного завода (инициатор — УГМК). Он рассчитан на семь лет, общая площадь — 150 тыс. кв. метров. Второй — освоение бывшей площадки Уралтрансмаша (инициатор — РМК). Здесь возведут около 300 тыс. кв. метров жилья, появятся школы и детские сады, гостиницы и апартаменты. Главная фишка — высвобождение из труб реки Мельковки. Третий — реконструкция здания бывшего приборостроительного завода на набережной городского пруда (застройщик — компания Prinzip). Комплекс будет состоять из двух корпусов (132 квартиры), которые объединит крытая галерея с бассейном. Та же компания возводит пять многоэтажек ЖК «Малевич» на территории бывшей автобазы. Еще два проекта — почти законченное освоение площадки завода «Уралобувь» (застройщик — «Первостроитель») и ЖК «Рассветный», который «ЛСР.Недвижимость-Урал» возводит на месте цеха, принадлежащего компании завода ЖБИ. 

Несмотря на активное, казалось бы, освоение индустриальных площадок, Екатеринбург (а прочие города — тем более) находится только на начальном этапе выработки системного подхода к переустройству промзон.

— На повестке дня стоит вопрос о подробном исследовании производственных пространств, — подтверждает заведующий сектором планировки и застройки Мастерской генплана Екатеринбурга Евгений Падерин. — У нас на руках нет четких данных о том, какое предприятие сколько территории занимает; где произошли технологические изменения, приведшие к высвобождению площадей; кто сократил, а кто, наоборот, нарастил выпуск продукции; какое число занятых привязано к той или иной площадке. Исходя из этих данных, мы уже будем принимать решения, какие земли в какую категорию переводить, какие производства имеет смысл сохранять и т.д. Сейчас я лишь могу заметить, что позиция Екатеринбурга заключается не в разрушении сложившейся структуры рабочих мест, а в эффективном и рациональном использовании городской территории.

Бес плана

Собственно отсутствие данных, а равно — внятной концепции редевелопмента является, на наш взгляд, главным барьером освоения неэффективно используемых промзон. Генеральные планы городов ограничиваются перечислением перспективных для освоения участков (максимум — списком переносимых заводов с указанием примерных сроков). Механизмов переезда, работы с санитарными зонами, участия в реконструкции государства, включения в проекты собственников земель, налогового стимулирования и дестимулирования владельцев участков — всего этого нет.

Понятно, что в таких условиях собственники предприятий сдвигаться с насиженного места не особо торопятся. И закон о принудительном выкупе вряд ли что-то изменит существенно.

— Закон проблему с собственниками не решит, — уверен исполнительный директор компании Prinzip Александр Морозов. — Во-первых, он предполагает государственно-частное партнерство (ГЧП), но я в стройке еще ни разу не видел реально действующего полноценного механизма ГЧП. Во-вторых, налицо идеологическое противоречие между гражданским и публичным законодательством. Одно постулирует неприкосновенность собственности, второе — защиту госинтересов. Какова будет судебная практика — пока никто предсказать не может. Но ясно одно: на то, чтобы доказать неправоту собственника у властей будет уходить очень много времени. На данный момент реализуемыми мне представляются проекты, в которых партнерами являются девелопер и один или несколько владельцев промтерритории, которые могут договориться между собой. Я далек от мысли, что государство в ближайшие пять лет каким-то образом будет вкладываться в это направление (для того же принудительного выкупа участков у города попросту нет денег). Ключевым игроком здесь останется частный капитал, который принимает решения максимально просто: стоит земля не больше 15% всех затрат — проекту быть.       

Реально работающий механизм ГЧП по новому закону застройщики, к слову, нарисовали. Представим ситуацию: девелопер приходит к собственникам и предлагает продать участки. Они говорят: съедем за 100 рублей. Но экономика проекта при такой цене не бьется. Девелопер идет в муниципалитет и говорит: у вас есть право выкупить у них по кадастру за 50 рублей. Власти соглашаются, берут у застройщика
10 рублей аванса и обязательство после окончания процедуры за те же 50 рублей землю ему продать.    

Монофункция

Еще одна беда российского и уральского редевелопмента — отсутствие разнообразия. Большинство проектов подчинено одной-единственной функции — жилой. Механизм освоения, используемый ныне, максимально прост — снести по максимуму, что не охраняется государством, и возвести на этом месте квартиры. Застройщиков понять можно: жилье — понятный продукт с просчитываемым сроком экспозиции и окупаемости.

Сохранение существующих построек в промзонах и насыщение их досуговыми, образовательными, офисными, да и теми же промышленными функциями — широко применяемая в мире практика, но у нас она пока не прижилась. Хотя частично все же реализуется.

— Спрос рождает предложение, если потребитель готов поглощать скучные функции, то застройщики их и будут реализовывать, — замечет Александр Скорин. — Но на самом деле в ЖК «Университетский», который мы построили на месте фабрики «Урал­обувь», как раз реализовано множество дополнительных функций. Внутри квартала мы проложили пешеходный бульвар, 2 га отвели под рекреационную зону. Кроме того, мы оставили несколько артефактов — старую брусчатку, монумент работникам Урал­обуви, ушедшим на войну.

Девелоперы отмечают: они бы рады насытить новые кварталы и районы любыми функциями, рады оставить старые индустриальные здания под лофты, музеи или концертные залы, но при условии сотрудничества с государством. Условно: власти отдают участок бесплатно, возможно, прикладывают усилия к его очистке. Тогда — пожалуйста: хоть мини-завод, хоть театр, хоть творческую мастерскую или ИТ-инкубатор с хипстерами и смузи.