Приглашение к диалогу

Оценочная деятельность в экономике территорий

В Екатеринбурге состоялся профессиональный и полезный разговор о роли оценочной деятельности в экономике территорий

19 ноября в Екатеринбурге прошла первая конференция по оценке собственности. Ее организовал образовательный центр «Эстиматика», партнерами конференции выступили НП СРО «Экспертный совет», НП СРО «ДСО», МСНО-НП «ОПЭО», НП СРО «СВОД».

Цель мероприятия — установить постоянный диалог между оценочными компаниями, государственными структурами, саморегулируемыми организациями, потребителями оценочных услуг.

На повестке дня

В рыночной экономике такой вид деятельности, как оценка, имеет важнейшее значение: с его помощью граждане и юридические лица получают возможность совершать сделки с объектами капитального строительства, земельными участками, долями и так далее по наиболее справедливой цене. Сегодня оценка — это сложный и многообразный вид деятельности, который регулируется как законодательными и нормативными актами, так и самими участниками рынка, объединенными в саморегулируемые организации.

Не случайно к конференции проявили большой интерес представители государственных, муниципальных органов власти, ученые, юристы, предприниматели.

Выступая с приветственной речью, советник аппарата полпредства в УрФО Наталья Ищенко обратила внимание на актуальность темы мероприятия — «Оценка собственности». Заместитель начальника департамента по управлению муниципальным имуществом администрации Екатеринбурга Владимир Захаров подчеркнул важность установления партнерских отношений между муниципалитетами и профессиональным сообществом оценщиков. Заместитель директора Института экономики УрО РАН Юлия Лаврикова указала на прямую связь между уровнем развития оценочной деятельности в регионах и инвестиционным климатом.

Участники конференции в ходе дискуссии постарались ответить на главный вопрос — как совместными усилиями повысить уровень и качество оценочной деятельности в регионе?

Знать алгоритмы

В законодательстве об оценочной деятельности прописано несколько видов оценки, однако наибольшие вызовы в последние годы были связаны с оценкой земельных участков.

— С 2007 года налог на землю юридических лиц начал рассчитываться по кадастровой стоимости, и далеко не все предприниматели оказались согласны с результатами оценки. Это породило множество споров. В 2010 году в Земельный кодекс были внесены изменения, которые предусматривали возможность изменений кадастровой стоимости земельного участка в судебном или административном порядке. Поскольку кадастровая стоимость является базой начисления земельного налога и арендной платы, каждая сторона — налогоплательщик и муниципалитет — отстаивают свои интересы. Так стала складываться практика оспаривания результатов кадастровой стоимости земельных участков, — формулирует проблему начальник отдела подготовки правоустанавливающих документов и контроля за уплатой арендной платы земельного комитета администрации Екатеринбурга Анна Жолобова.

В ходе практической деятельности появился фактически новый вид оценки — для целей оспаривания, а за ним и целый ряд специальных процедур.

«Чтобы выполнить такую работу качественно, оценщик должен понимать алгоритм подготовки отчета, знать его структуру, последовательность разделов в соответствии с требованиями законодательства», — считает заместитель председателя экспертного совета НП СРО «СВОД» Евгения Панфилова, которая представила на конференции методические рекомендации по подготовке отчетов, составленные для членов НП СРО «СВОД».

Поскольку отчет проходит обязательную экспертизу в экспертных советах саморегулируемых организаций, оценщику приходится учитывать все аспекты, на которые обращают внимание члены экспертных советов. Типичные ошибки, обнаруженные при проведении экспертизы, на конференции детально разобрала ведущий оценщик ООО «Инвест-Актив-Оценка», член экспертного совета НП СРО «Экспертный совет» (Екатеринбург) Екатерина Потоцкая.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости приобретает все более комплексный характер, а функционал оценщика расширяется. В частности, в вопросах, касающихся определения рыночной стоимости объектов, у участников судебного процесса возникает потребность в специальных знаниях. Носителем таких специальных знаний является оценщик, который, как правило, привлекается судом для проведения исследования и дачи
объективного заключения. При этом для дачи заключения нередко ставятся вопросы права, которые, по сути, относятся к исключительной компетенции суда. Что делать эксперту в случае постановки подобных вопросов? На примере опыта Рес­публики Башкортостан эту тему подробно осветил генеральный директор ООО «Информ-эксперт», член экспертного совета НП СРО «СВОД», судебный эксперт Айдар Газдалетдинов.

Актуальным остается и вопрос, какой документ должен предоставлять оценщик, работая по определению суда либо каких-то других государственных органов — транспортной полиции, МВД, таможенных органов, — отчет или заключение эксперта. Опытом Уральской торгово-промышленной палаты поделилась начальник отдела оценки УТПП Светлана Николаева.

Новые вызовы

Обобщение всей практики оспаривания кадастровой стоимости земельных участков имеет важное значение в свете дальнейшего развития законодательства в сфере имущественных налогов.

— 2 ноября 2013 года Президент страны Владимир Путин подписал поправки в ст. 30 Налогового кодекса о введении налога на имущество юридических лиц, — рассказывает председатель президиума НП СРО «ДСО», исполнительный директор Фонда содействия развитию гражданского общества Демиан Ворончихин. — Теперь субъекты федерации должны принять изменения в свои законы о налоге на имущество, утвердить результаты кадастровой стоимости объектов капитального строительства, составить список объектов, которые попадают под кадастровый учет и затем вводить систему начисления налога на имущество юридических лиц, исходя из кадастровой стоимости. Мы считаем, что ситуация будет развиваться по аналогии с земельным налогом, то есть хозяйствующие субъекты начнут оспаривать стоимость объектов. Об этом говорит опыт Москвы и Московской области, которые первыми перешли на эту модель.

В ходе дискуссии Демиан Ворончихин привел статистику оспариваний, и на конкретных примерах показал, на что оценщикам следует обращать внимание в данном вопросе.

Для того чтобы упорядочить процесс оспаривания, на законодательном уровне реализован ряд новаций. В частности, утвержден федеральный стандарт оценки № 7. С основными положениями стандарта аудиторию познакомил директор по научно-методической работе ООО «Интеллектуальный консалтинг» (Санкт-Петербург) Николай Баринов. Председатель экспертного совета НП СРО «СВОД» Лидия Шихранова проанализировала возможные проблемы его исполнения.

— Практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться. Объединившись, совместными условиями нам необходимо добиться единства в трактовании положений стандарта. В целом меня как эксперта СРО введение стандарта в большей степени порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций, которые формулировались оценщиками, теперь носят обязательный характер, например, в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описания критериев отбора аналогов. Но, к сожалению, в ФСО также много спорных моментов и противоречий.

Еще одна новация связана с повышением информационной открытости и прозрачности работы профессиональных оценщиков.

— В сети Интернет в открытом доступе должны публиковаться отчеты об оценке кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости имущества должника в рамках процедур банкротства, — обращает внимание коллег на эти детали директор, президент НП «СВОД» Алексей Лебедев. — На наш взгляд, эта процедура имеет как ряд достоинств, так и недостатков для рынка оценочных услуг.

Знаний много не бывает

Решение как законодательных, так и методологических вопросов зависит от способности СРО оценщиков к объединению своих усилий, считает президент НП СРО «Экспертный совет» (Москва) Алексей Каминский, принявший участие в конференции по каналам видеосвязи.

Особое внимание сообщества требует проблема качества оказания оценочных услуг, этим нужно заниматься серьезно и каждый день, только квалифицированный оценщик может поддерживать репутацию профессии. А для этого требуется постоянное совершенствование своих знаний, убеждена директор по подготовке и переподготовке специалистов по программам дополнительного профессионального образования (ДПО) образовательного центра «Эстиматика» Алена Васина.

— Стремительно меняющаяся жизнь вынуждает человека постоянно повышать квалификацию. Базовое образование не может обеспечить развитие. Но при этом очень важно сделать правильный выбор учебного центра. Мы считаем, что пришло время высокотехнологичных, мобильных образовательных услуг, центров, работающих в формате открытого электронного образования. Благодаря интернет-технологиям, таким как видеоконференц­связь, вебинарные платформы, гибридные технологии с активной обратной связью, слушатели могут обучаться в режиме онлайн в любое время и в любом месте. Это не только повышает доступность дополнительного образования для специалистов из отдаленных регионов, но и существенно экономит время и деньги, так как учиться можно без отрыва от производства. Именно такой концепции придерживается наш центр. Но при этом мы гарантируем качество полученных знаний: современные интернет-технологии позволяют не только использовать научный потенциал и практический опыт уральских ученых и специалистов, но и привлечь профессорско-преподавательские, научно-технические кадры других регионов России и зарубежья. Портфель образовательных программ сформирован в соответствии с требованиями времени и общества. Назову лишь некоторые из них: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», «Аналитические методы в экономике», «Программы повышения квалификации и краткосрочного повышения квалификации для специалистов в области экспертизы и управления недвижимостью», «Программы повышения квалификации и краткосрочного повышения квалификации для специалистов ЖКХ», «Программы для предпринимателей» и другие.

По общему мнению, участникам конференции удалось обсудить многие практические и методологические вопросы и найти конкретные решения. Поэтому конференцию решено сделать ежегодной.