Крышевать по понятиям

О капремонте многоквартирных домов в регионе

В регионах стартовала масштабная кампания проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Деньги собирают, но инструментов для их сохранности пока нет. В доработке нуждается и механизм контроля качества проведенных работ

В конце ноября жители многоквартирных домов (МКД) в Свердловской области получили первые счета за капитальный ремонт общего имущества. Сумма рассчитывается из ставки в 6,1 рубля за кв. метр жилплощади, принадлежащей собственнику. Со следующего года цифра вырастет до 8,2 рубля. Решение о введении платежа принято два года назад, тогда же внесли поправки в ЖК РФ. Ожидалось, что новая строка в жировках появится в июне — июле этого года, но многие регионы к этому сроку не успели принять территориальные программы капремонта (содержат перечень МКД, подлежащих ремонту, и график проведения работ). Механизм обязательных отчислений уже запущен в ХМАО, Башкирии и Оренбургской области, 1 декабря стартовал в Курганской области. Всего до конца года охватят 63 субъекта РФ, в течение 2015 года — оставшиеся 19. 1 февраля процесс начнется в Удмуртии, с 1 марта — в Пермском крае и Челябинской области.

Во всех регионах созданы территориальные фонды содействия капремонту. Собственникам предложено два варианта финансирования. Первый — через региональный фонд, которым руководит местный оператор: все собранные средства аккумулируются на его счете и перераспределяются по домам согласно программе капремонта. Второй — создание фонда ремонта дома, состоящего из взносов собственников и сформированного на банковском спецсчете (см. «За них решили», с. 10).

Первая реакция населения на дополнительные суммы в квитанциях — негативная. В региональных ведомствах, отвечающих за функционирование ЖКХ, это во многом объясняют слабой пока организацией работы по формированию платежей и контролю за ними. В Башкирии и Оренбургской области собственники жаловались, что «на одну квартиру приходили по две квитанции; в банках взимали комиссию за оплату; в платежках была неверно указана площадь помещений». Были претензии и посерьезнее: «в договоре с региональным фондом капремонта нет гарантий сохранности накапливаемых средств; в документах не оговаривается, как отбираются подрядчики, сколько средств в процентном соотношении необходимо на техконтроль, кто будет оценивать качество капремонта».

В ХМАО жители возмущались тем, что в программу капремонта включили аварийные дома. После того как губернатор Югры Наталья Комарова назвала реакцию людей «справедливой», документ поправили — исключили дома со «степенью износа свыше 70%». Эту же проблему пришлось решать и в 55 других субъектах РФ, где федеральный Минстрой усмотрел включение одних и тех же домов в две программы — капремонта и ликвидации ветхого жилья.

— Такие нестыковки говорят о формальности и низкой эффективности программ капремонта в регионах, — считает руководитель центра ОНФ «Народная экспертиза» Николай Николаев. — Проведенное нами исследование показало, что у собственников нет понимания, кто за что отвечает. Непонятно, как гарантируются сохранность наших средств и качество ремонта, насколько управляем процесс в целом.

Что ждет систему капремонта в регионах? Удастся ли сохранить деньги собственников и убедить их инвестировать в сохранность жилья?

Планы об кланы

В России в капремонте нуждаются 1,6 млн МКД — это больше половины жилого фонда. По данным Росстата, за последние 14 лет объем вырос в 1,5 раза. В этих домах живет 40 млн человек.

— Проблема приобретает катастрофические масштабы, — предупреждает зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. — Если мы не будем предпринимать никаких усилий, то через десять лет половина всего жилфонда страны будет признана аварийной.

На Урале и в Западной Сибири до 2043 года (программы кап­ремонта рассчитаны на 30 лет) хотят починить не менее 120 тыс. МКД. В лидерах — Свердловская и Челябинская области: на Среднем Урале намерены отремонтировать более 29 тыс. домов, на соседнем Южном — более 20 тысяч.

— В первые три года программа капремонта охватит около 5 тыс. МКД площадью почти 3 млн кв. метров на общую сумму около 16 млрд рублей, — сообщили в Минэнергетики и ЖКХ Свердловской области. — В основном это постройки довоенного времени. Большая часть средств уйдет на замену внутридомовых инженерных систем (6 млрд рублей) и ремонт крыш (4,3 миллиарда). Региональный фонд капремонта в ноябре отобрал организации для ценовой экспертизы смет, к февралю будут определены организации для строительного контроля. Отбор подрядчиков состоится в марте — апреле. Дома начнут реконструировать в мае, после отопительного сезона. Решается вопрос о создании биржи стройматериалов. Конкуренция на ней приведет к сдерживанию цен. Это особенно важно для подрядчиков с ограниченными оборотными средствами — в наших договорах подряда авансы не предусмотрены.

В Оренбургской области 30-летнюю программу капремонта рассчитывают выполнить за 10 — 15 лет.

— Этого времени хватит, чтобы отремонтировать включенные в нее 9,9 тыс. домов, — убежден заместитель главы регионального Минстроя Дмитрий Аниськов. — Ежемесячно на счет регионального оператора будет поступать около 102 млн рублей взносов, согласитесь, это немало. У нас создан приличный задел по капремонту в прошлые годы. За шесть лет с участием федерального бюджета в области было восстановлено свыше 3 тыс. жилых зданий на сумму в 4,1 млрд рублей.

В ХМАО к 2043 году планируют отремонтировать чуть менее 7 тыс. МКД. В программе на эти цели заложено 60 млрд рублей. Уже в этом году в нескольких городах отберут подрядчиков, начнется замена лифтов в Нягани, Когалыме, Лангепасе, Сургуте. Генеральный директор Югорского регионального фонда капремонта Сергей Макаров считает, что масштабные программы по восстановлению жилфонда помогут наладить в регионе производство стройматериалов:

— Сегодня практически все приходится везти из других регионов. Выпуск сайдинга, кровельного материала, труб может стать весьма прибыльным делом, это новые рабочие места и дополнительные налоги. А некоторые фирмы, оценив объем работ, а он на десятилетия, уже подумывают о переориентации строительного бизнеса на капитальный ремонт.

В России жильем владеют более 80% населения, и для большинства плата за коммуналку и ремонт - серьезные расходы

В Башкирии за 30 лет хотят починить 17 тыс. жилых зданий. В фонде капремонта рассчитывают на 2 — 2,5 млрд рублей годовых сборов. Заместитель министра ЖКХ РБ Альфред Зинатуллин считает, что за оставшееся время до конца этого года фонд не соберет и 80% от запланированного. Долгов оператор прощать не намерен, за просрочку — пени, злостным неплательщикам — судебные иски.

— Планы красивые в регионах нарисовали, но это с учетом хорошей собираемости новых платежей, — рассуждают специалисты в управляющих компаниях. — В ХМАО, например, за сентябрь на капремонт собрали только пятую часть от желаемого. В Челябинске вообще коллапс — программа практически парализована. В ста домах идет капремонт, причем доля в тратах жильцов составляет всего 15%, остальное — бюджеты разных уровней, но деньги с них собрать не могут. До 1 декабря не соберут, на следующий год не получат софинансирование из бюджета РФ. В России задолженность населения за услуги ЖКХ составляет 193 млрд рублей. Этим же людям предстоит платить и за капремонт. С чего вы взяли, что они изменят своим принципам? На Урале и в Западной Сибири всегда были существенные объемы задолженности. Сказывается и затяжной отопительный сезон, и высокие расходы на коммуналку. Сложились целые кланы, которые ни за что не желают платить, но при этом с собственностью расставаться не торопятся. В судах дела тянутся годами. Чтобы изменить ситуацию, население надо убеждать, ведь это его разбитые подъезды и протекающие крыши. Процесс накопления и расходования денег должен быть прозрачным. Пока во многих территориях даже объяснить не могут, как рассчитывался минимальный взнос.

Кому шесть рублей, а кому дом родной

Размер взноса — один из самых больных для региональной власти и жителей вопрос. По данным аналитического центра при правительстве РФ, экономически обоснованный размер взноса по стране составляет от 10 до 50 рублей за кв. метр в зависимости от типа МКД. На Урале и в Западной Сибири в среднем плата составляет 5 — 10 рублей с кв. метра. Где-то размер зависит от этажности задания, где-то взяли за основу федеральный стандарт, потому что нет полной информации о состоянии жилья и стоимости ремонтных работ. В Тюменской области вообще не определились с объемами платежей, решение будет принято только в декабре.

— Отсутствует адекватная методика расчетов платежей, — убежден заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав Вахрин. — ЖК говорит, что плата на капремонт должна рассчитываться по методике, которую утвердил Минстрой. Она уже дважды менялась. Первоначально к плате за комуслуги добавлялась искомая величина капремонта, и эта сумма должна быть не меньше 10% среднедушевого дохода по муниципалитету. Согласно этой методике, плата за капремонт для жителей, например, Казанского района составляла бы
5 рублей за кв. метр, а Уватского — 20 рублей: там большие среднедушевые доходы за счет нефтянки. Но мы понимали, что люди не смогут этого сделать ни в Казанке, ни в Увате, ни в Тюмени. И потом выходило, что ремонт двух одинаковых домов в разных районах стоит по-разному. После долгих дебатов и согласований министерство изменило методику. Теперь плата за коммунальные и жилищные услуги вместе с отчислениями за капремонт не должна превышать 22% от среднедушевых доходов жителей муниципалитетов. Получилось еще хуже — жители некоторых муниципалитетов должны платить более 100 рублей за метр, а ряд муниципалитетов имеют минусовые показатели — им просто недоступна никакая плата.

— Семь-семь с половиной рублей за квадратный метр — это психологическая отметка, которую мы определили для себя, — рассказывает Вячеслав Вахрин. — Если мы начнем собирать эту единую для всего субъекта и для всех собственников плату, то сумеем сбалансировать программу по капремонту и обязательства, которые взяли по ремонту всего жилфонда на ближайшие 30 лет.

В Курганской области еще весной приняли политическое решение — сократить взнос с установленных федеральным стандартом для Зауралья 9,6 рубля за метр до 6,97 рубля.

— Региональная разница в платежах вызывает раздражение у собственников, — говорят в центре ОНФ «Народная экспертиза». — Ведь где-то сумма более или менее справедлива, а где-то явно занижена.

Против завышенной стоимости капремонта высказалось население Югры. С просьбой пересмотреть размер взноса к президенту РФ обратились жители Нижневартовска: «Сейчас размер взноса за метр составляет 13,8 рубля (речь идет о панельных домах с лифтами. — Ред.). В городе много таких зданий: 85% населения будут платить 13,85 рубля. Даже в ЯНАО платеж составляет всего 10,5 рубля, а в Санкт-Петербурге вообще 2 рубля».

— При подготовке приказа об утверждении величины взноса мы руководствовались методическими рекомендациями Минстроя, где четко прописано, что общероссийский стандарт по Югре составляет 11 рублей. Но мы не пошли по пути единого размера взноса. Кто-то живет в высотных домах, а кто-то в деревянных. Это разные расходы на содержание. Поэтому размер взноса в Югре стал дифференцированным — от 8,55 до 13,8 рубля, — оппонирует Сергей Макаров. — К двум рублям жителей в Санкт-Петербурге добавляется 14 рублей из бюджета. При этом федеральные стандарты указывают, что регионы, напротив, должны полностью финансировать капремонты за счет жителей и для этого постепенно повышать взносы до необходимого уровня. Со временем ситуация выправится. В ХМАО за октябрь капремонт оплатили уже две трети собственников.

В Пермском крае опасаются, что, если в популистских целях снизить размер ежемесячных отчислений на ремонт, можно сорвать расчеты с подрядчиками. Так, депутат пермского Заксобрания Дарья Эйсфельд обеспокоена, что расчетный взнос на капремонт в Прикамье превышает 18 рублей, а правительство устанавливает взносы в размере 7 рублей: «Это меньше 40% от необходимой суммы. Получается недофинансирование».

— От адекватности размера взноса зависит объем неплатежей, — убеждены в пермском Минстрое. — Анализ работы других субъектов показал, что сначала по взносам на капремонт был сбор около 50%. Но потом люди увидели: ремонт идет, деньги тратятся на дело, объемы взносов оправданы.

Сберечь и приумножить

Проблему сохранности счетов, на которых хранятся собранные на капремонт деньги (ежегодно в РФ на счета будет поступать около 130 млрд рублей), эксперты предлагают решить за счет страхования накоплений.

— Минстрой работает над механизмами долгосрочной финансовой устойчивости региональных фондов капремонта, — рассказывает заместитель главы Минстроя РФ Андрей Чибис. — Подготовлены изменения в законодательство, которые обязывают банки бесплатно осуществлять операции по спецсчетам. Минстрой также предлагает внести поправки в ЖК, согласно которым будет установлен минимальный процент, который банки обязаны будут начислять на накопленные собственниками средства. Он должен составлять не менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ. Сейчас проценты по счетам ниже инфляции. Деньги обесцениваются.

— Если ставка будет зафиксирована в законе, банки могут отказаться от работы со сборами на капремонт, — предупреждают представители финансовых институтов. — Ведение таких счетов требует серьезных издержек на проверку документов.

— С банками следует договариваться, а чтобы деньги не лежали мертвым грузом, необходимо развивать проведение выборочного капремонта в кредит, — считает председатель комитета Госдумы по вопросам ЖКХ Галина Хованская. — Это нужно и для жителей домов, требующих неотложного ремонта. Но нынешние рыночные ставки по кредиту собственники не потянут. Поэтому Минстрой в десяти регионах обкатывает систему субсидирования процентных ставок по таким кредитам. Возможно, кредиты разрешат брать не только собственникам, но и управляющим компаниям.

Не исключено, что льготную кредитную программу для финансирования капремонта предложит и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Официально в АИЖК информацию не подтверждают, но источник в Минстрое сообщил, что такой проект уже разрабатывается совместными с министерством усилиями — «потребуются законодательные изменения».

Чибис подтверждает, что организация капремонта в кредит — один из приоритетов работы ведомства. Это наиболее финансово сбалансированная схема, требующая минимальных бюджетных расходов:

— В накопительной системе финансирования существует проблема несоответствия стоимости ремонта размеру платежа за него. В модели кредитования платеж в точности обеспечивает финансирование понесенных расходов.

Пощупать, оценить

Другой вопрос, который беспокоит собственников, кто будет оценивать качество капремонта и стоимость работ.

По словам Зухры Хуснутдиновой, председателя общественной организации Совет домкомов Уфы, требуется дополнительная оценка стоимости, внесенных в программу работ:

— В Башкирии капремонт идет не первый год. Есть вопросы к качеству и расценкам. Например, замена электропроводки со всеми счетчиками и оборудованием в моем доме составила всего 650 тыс. рублей. Такие же работы в аналогичном жилом здании на улице Кирова МУП УЖХ Уфы оценило в 1,5 млн рублей. Капремонт кровли на моем доме МУП УЖХ оценило по своей смете на сумму в 1 млн рублей, а ему красная цена — 400 тысяч.

Председатель Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Ильдар Замалетдинов подтвердил по итогам проверок домов, в которых проводился капремонт, факты допущенных нарушений как «по подготовке к проведению ремонтных работ, так и по самому их проведению». Чиновник предложил привлечь УК, ТСЖ, домкомы для контроля качества выполнения работ подрядчиком, а приемку капремонта осуществлять с обязательным участием муниципального жилищного инспектора.

— Принимать дома после проведенных работ должны помогать жилинспекторы, — соглашаются в Минстрое. — Документы об этом будут подготовлены. Собственники квартир, не обладающие компетенцией в строительной области, должны быть уверены в надлежащем качестве ремонта. Подрядчики получат стимул работать лучше. А чтобы было понятно, какие работы запланированы и сколько они будут стоить, Минстрой до конца ноября запустит специальный портал мониторинга капремонта. Мониторинг будет публичным и общедоступным, позволит определить реальное состояние жилфонда.

— Отбор подрядчиков и оценка их работы зависят от выбранного собственниками способа накопления средств, — уточняет начальник управления жилищного хозяйства Минстроя Удмуртии Диана Новомейская. — Если в доме открыт спецсчет, собственники помещений являются владельцами своих денег и все решения принимают на общем собрании. Общее собрание может определить подрядчика по рекомендации своей УК или провести конкурс. Может быть применен упрощенный порядок проведения конкурса. Например, в заявке пишется объем работ и средств на их выполнение. 10 дней собирают заявки от потенциальных подрядчиков, потом их рассматривают на комиссии и выбирают того, кто вносит наилучшие предложения. А чтобы принять работы у подрядчика, должна создаваться приемочная комиссия. В нее включаются собственники, представители УК, можно пригласить общественные организации, органы местного самоуправления. Финансовую часть, правильность оформления документов будет контролировать банк, в котором открыт спецсчет. Списание денег со счета происходит после принятия работ собственниками.

— В каждом регионе создать хорошую систему сложно. Нужен учет большого количества сопутствующих факторов, кроме чисто технико-экономических обоснований, — подводит итоги эксперт фонда Институт экономики города Ирина Генцлер. — Самая серьезная ошибка некоторых регионов, где уже создана система капремонта, — недоучет того, что у нас люди сейчас более информированы, активны, взыскательно настроены. Когда люди недостаточно информируются, не получают времени на обсуждение и принятие решений, а их пытаются подгонять под уже предусмотренное решение, — это не очень хорошая практика. В результате власти сталкиваются с нежеланием платить, с конфликтами. Многие считают, что система заработала, когда пошли платежи. Но это происходит, когда люди начнут думать о ремонте своих домов, планировать его, обсуждать, как и на что пойдут их деньги, не съест ли их инфляция.

Дополнительные материалы: