Карфаген трещит по швам

Реформа ЖКХ

Правила проведения и финансирования капремонта многоквартирных домов будут пересмотрены или отменены вовсе

Хотите стать инициатором общественных волнений? На организацию понадобится меньше минуты, если речь идет о капитальном ремонте многоквартирных домов (МКД; федеральная программа запущена в прошлом году, подробно см. «Крышевать по понятиям»), а вы находитесь, например, в банке. Погромче пробурчите что-нибудь вроде «совсем совесть потеряли» или «за что конкретно я плачу». И вы узнаете, как много вас окружает людей, которые не понимают сути и механизмов реформы модернизации жилого фонда. Женщина в выцветшем пальто и нелепой вязаной шапке недовольна больше остальных: она живет в неприватизированной квартире, то есть собственником не является и платить за капремонт не должна, но платежка настойчиво появляется в ее почтовом ящике каждый месяц. Здесь все просто — нужно идти в прокуратуру или жилинспекцию. А что делать 82-летнему пенсионеру, который скромно стоит в углу, опираясь на трость? Он, как и многие другие участники реформы, кредитует собственников, чьи дома дышат на ладан, в надежде, что его жилье когда-нибудь тоже отремонтируют. Но вот незадача: дому, где он живет, пять лет. И очередь дойдет до него через три десятилетия, когда пенсионеру исполнится 112 лет. Столько не живут. Молодая учительница с косичками десятиклассницы пытается разобраться, почему ей начисляют пени за платеж. Ведь услуга еще не оказана, работы не проведены, то есть штраф не положен.

Вопросов — масса. Например, как в список домов, которые нуждаются в ремонте, попали раритеты — в региональных программах есть аварийные строения 1886 года. Проще построить новые, чем их восстанавливать. Из-за некорректной оценки состояния жилфонда взбунтовался Асбест (Свердловская область): горожане стали собирать подписи за отмену новой строки в жировках. Существует ли федеральная методика, по которой оценивают состояние домов? Сейчас список зданий, подлежащих реконструкции, определяет региональный оператор, а там ведь живые люди, у которых есть собственные предпочтения. Зачем жильцов так настойчиво затягивали в общий котел? По сути, специализированный счет в банке могли выбрать все, но по факту большинство оказались в одной упряжке — неправильно или невовремя оформили протокол и т.д. Почему жильцам нужно ждать два года, чтобы снова инициировать создание индивидуального счета для накоплений на ремонт? Почему не работают механизмы страхования спецсчетов? Будут ли льготные кредиты для проведения ремонтных работ?..

Отсутствие квалифицированных ответов на эти и многие другие вопросы рождает недоверие населения к реформе. Отсюда невысокая собираемость платежей (в нескольких субъектах РФ ниже 50%) и законодательные инициативы — наложить мораторий на платежи.

Отменить — это просто. Ведь не прошла монетизация льгот десять лет назад. Но что дальше? Уровень износа жилья катастрофичен.

— Пока идут споры и разговоры, очередные 100 тыс. кв. метров по итогам 2014 года перешли в аварийный фонд, — сетует замглавы комитета ГД по жилищной политике Павел Качкаев.

По данным НИУ ВШЭ, разрыв между необходимым объемом ежегодных инвестиций в покрытие износа жилищного фонда и фактическим объемом таких инвестиций постоянно растет: с 55% (1,1% ВВП) в 2000 году до 70% (1,6% ВВП) в 2012-м. Более половины МКД — 1,6 миллиона нуждаются в реанимации. Оттянем решение проблемы — обречем следующие поколения на тотальные расходы по модернизации жилфонда. Как сделать реформирование прозрачным и справедливым по отношению ко всем акторам этого процесса?   

Сизифов труд

В конце марта Госдума в первом чтении приняла антикризисные поправки в федеральный бюджет. Среди прочих там значится сокращение расходов на программу капремонта: свою часть власти хотят урезать на 4 млрд рублей (всего на 2014 — 2015 годы было запланировано больше 11 миллиардов). Вряд ли такая мера добавит мотивации плательщикам. На Урале взнос в среднем составляет 7 — 8 рублей за кв. метр (см. таблицу). То есть владелец стандартной двушки должен отчислять около 400 рублей в месяц. Не смертельно, но чувствительно. Особенно, если государство долго убеждает, что дает тебе шанс исправить ситуацию, а потом свою же часть и секвестирует. В министерстве строительства и ЖКХ РФ всю щепетильность ситуации понимают и пытаются 4 миллиарда отстоять.

— Вокруг сокращения этой статьи расходов сейчас много споров, — рассказали в Минстрое. — Мы втянули в программу людей, и теперь нельзя от них отворачиваться. Тем более они уже собрали на кап­ремонт 20 млрд рублей.

В марте же думские эсеры внесли законопроект об отмене платежей за капремонт до 1 января 2020 года: «По закону о приватизации бывший собственник жилых домов — государство — обязано осуществить капремонт, если он требовался, но он так и не был сделан. Людей заставляют оплачивать чужие долги. Собранные средства можно зачесть в счет оплаты коммуналки». С похожим предложением в ГД обратилось Заксобрание Карелии.

Зампред российского правительства Дмитрий Козак предостерег желающих отложить программу: «Тогда дома, которые сейчас нуждаются в ремонте, станут аварийными. Тянуть нельзя. Программа — спорный и сложный институт, но другого варианта не существует».

Согласно мониторингу Фонда ЖКХ, только два субъекта РФ (Крым и Севастополь) не приняли региональные программы кап­ремонта. Шесть территорий (в их числе ЯНАО) не утвердили краткосрочные планы (на один-три года) по реализации программ. Ямал станет последней в Урало-Западносибирском регионе площадкой, где будет запущена коммунальная реформа. В остальных, за исключением Тюменской области (до 18 апреля собственники должны определиться со способом накопления), программы стартовали. Например, в марте первые платежки за капремонт получили жители Удмуртии (показатели собираемости новых взносов пока невысоки — 25%). Директор республиканского Фонда капремонта Андрей Смирнов не унывает: «Для первого месяца это нормальный показатель. Многих собственников волновала комиссия от 1 до 3%, которая взималась в банках и отделениях почты, мы решим вопрос». В Башкирии, где квитанции стали получать с октября прошлого года (в пилотном режиме система работала и раньше), собираемость выше — 60%. Чуть меньше в ХМАО и Курганской области — около 55%. Абсолютный рекордсмен — Свердловская область: 93%. Еще месяц назад этот показатель едва перешагнул рубеж в 60%. Что помогло? Возможно, февральское заявление главы регионального министерства энергетики и ЖКХ Николая Смирнова о том, что в рамках краткосрочных планов реализации программы субъектам РФ дано право переносить ремонт домов-неплательщиков на более поздние сроки: «При оплате взносов ниже 90% — на год, при 80% — на два и так далее».

Глава областного фонда капремонта МКД Александр Караваев убежден, что жители поверили в новую систему финансирования благодаря активной информационной работе: «Она ведется с прошлого года, особенно интенсивно в территориях, где население выражает недовольство платежами». Югорскому фонду такие разъяснения пока не помогли, хотя рассматривались разные варианты, например, обязать подрядчиков публиковать фотоотчет о ремонтных работах. В итоге для работы с неплательщиками была создана претензионная комиссия. В других территориях уклонистам с апреля пригрозили штрафными санкциями и судом. К примеру, исков не удастся избежать жителям десяти МКД Новотроицка Оренбургской области: они отказываются платить за уже состоявшийся капремонт. Образцовая работа регионального фонда и местных властей по оперативной замене 36 лифтовых кабин (жители вынуждены были больше года подниматься на свои этажи пешком) обернулась скандалом. По данным областного правительства, собственники взяли на себя обязательство внести до 15% от стоимости работ (остальное — федеральный и муниципальный бюджеты), но затем от выплат отказались. В фонде сообщили, что все работы были выполнены менее чем за три месяца, но это не способствовало собираемости платежей: «На 25 марта жители перечислили 17% от начисленных сумм. Позиция — спасибо, что ремонт провели, потом когда-нибудь заплатим. Нас это не устраивает. Будем судиться».

Директор ООО «ЕРЦ-Финансовая логистика» (ТМ Фрисби) Алексей Зайков считает, что для повышения собираемости платежей нужно включать взнос за капремонт в единую квитанцию для оплаты за жилье и коммунальные услуги:

— Как показывает практика, по отдельной квитанции жители платят гораздо хуже. Кто-то действительно забывает про нее, а кто-то сознательно идет на ухищрения. Ведь пока юридическая сторона вопроса работы с должниками далека от желаемого результата.

— Население может сорвать сроки проведения капремонта, — обеспокоены в региональных фондах. — Оно не в состоянии оценить значимость новой реформы и последствия собственного правового нигилизма.

— Угроз и разъяснительной работы недостаточно, — спорят эксперты из Общественной палаты РФ. — Нужны четкие и понятные правила игры. Нужна уверенность, что система капремонта не развалится через два года, что деньги не разворуют и они не обесценятся.

Двуликий Янус

В апреле комитету ГД по жилищной политике предстоит рассмотреть пакет поправок к Жилищному кодексу. Часть из них направлена на то, чтобы сделать стартовавшую систему капремонта разумнее и эффективнее.

— Уже принято решение освободить от уплаты ремонтных взносов жильцов ветхих домов, идущих под снос, — рассказала председатель комитета Галина Хованская. — Поддержано предложение избавить от платежей жителей новостроек сроком на пять лет. Думаю, удастся уменьшить платеж или совсем освободить от него очень пожилых людей. Также необходимо разработать систему критериев для оценки состояния зданий. Минстрой знает об этом. Сейчас, если деньги поступают в общий котел, то решение, где и что надо капитально ремонтировать, принимает региональный оператор. Оценивают по принципу кто во что горазд. И коррупционная составляющая появилась: «мне этот домик надо быстрее отремонтировать, там мой приятель живет». Другое дело, если жильцы выбрали не общий котел, а свой специализированный счет в банке. Но тут возникают другие вопросы. А где взять дополнительные средства, если своих не хватает? А не пропадут ли деньги во время очередного кризиса?

Большая часть недвижимости в России — хрущевки и брежневки. Они возводились сроком на 50 — 80 лет с предполагаемым капремонтом каждые 20 — 30 лет и уже давно выработали ресурс

Общественная палата предложила страховать накопления на капремонт по тому же принципу, что и обычные банковские вклады. Автор инициативы руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер считает, что всем банкам нужно разрешать открывать специальные общедомовые счета на капремонт и страховать их:

— По ЖК, чтобы избежать риска потери накоплений в случае банкротства банка, эти спецсчета разрешено открывать только в самых крупных банках с уставным капиталом более 20 млрд рублей, что само по себе является гарантией вклада. Но людям этого недостаточно, они хотят выбирать из разных банков.

Галина Хованская соглашается, что для нормального функционирования системы финансирования капремонта необходимо предусмотреть страхование спецсчетов по типу страхования вкладов физлиц:

— Ведь это, по сути, совокупный счет физических лиц. Кроме того, деньги на спец­счете должны работать и приносить прибыль, сегодня же на них не капают никакие проценты, это нонсенс для финансовой системы. Необходимо расширить количество банков. Из более чем 900 кредитных организаций, существующих в России, только 30 отвечают требованиям по объему уставного капитала. Но и он — отнюдь не залог надежности. Как включить в эту систему региональные банки? Они лучше знают ситуацию в конкретном субъекте федерации.

— Надо ввести единый для всех банков типовой договор спецсчета, — полагают депутаты карельского Заксобрания. — Сейчас они предлагают разные условия открытия, ведения счетов, начисления процентов на остаток. Это ставит собственников в неравное положение и вынуждает их самостоятельно решать вопросы сохранности накоплений.

Чиновники уговаривают население остаться с региональным оператором: если сделать правильный выбор, думать о сохранности не придется. 

Заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав Вахрин считает, что хранить деньги на счете регионального оператора — верный путь:

— В этом случае за выполнение обязательств перед собственниками ответственность несет учредитель регионального фонда — правительство области. И все оргвопросы проведения капремонтов, включая меры господдержки, выбор подрядчиков, банковское обслуживание, надзор за качеством, под силу фонду. Именно он способен обеспечить профессиональный подход. При выборе второго способа накопления средств — на спецсчете своего дома — жильцы принимают всю ответственность на себя. Только представьте: надо будет созвать общее собрание собственников, обеспечить высокую явку, выбрать кредитную организацию для открытия счета, найти подрядчика. А кто будет контролировать качество ремонта? Каким образом авансировать работу? Словом, возникают вопросы, требующие профессиональных знаний.

По мнению замминистра строительства Челябинской области Ивана Белавкина, преимущество регионального оператора в оперативности:

— Простой пример — стандартному пятиэтажному дому требуется заменить протекающую кровлю. Если дом будет копить на ремонт на спецсчете, в год удастся отложить не более 300 тыс. рублей. Средняя стоимость новой кровли — 1 миллион. Копить самим придется не меньше трех лет, а если дом закреплен за региональным оператором, допускается использование средств, которые собраны в муниципалитете.

Нить Ариадны

— Нужно способствовать открытию индивидуальных счетов, именно за ними, а не за общим котлом, будущее системы финансирования капремонта, — убежден председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ Сергей Степашин.

— Общий котел — это для ленивых, — поддерживает Галина Хованская. — Для тех, кто ничего не хочет делать. Пусть они там сидят в этом котле и надеются, что, может быть, через 20 лет до них дойдет очередь. Им нужно разъяснять, что такое капитализация жилья. Я сторонница схемы оперативного решения вопросов ремонта по мере их выявления. Копить на длительный срок деньги смысла нет. И даже опасно. Со спецсчета можно взять деньги раньше срока, а из общего котла — как вы возьмете? Именно поэтому во многих городах не мытьем, так катаньем жильцов МКД и затягивали в общий котел. Но не все потеряно. Согласно законодательству, если собственники захотят выделить свои взносы на спецсчет, они смогут это сделать. С этого года расширен перечень субъектов, которые имеют право открывать спецсчет. Это ТСЖ, жилищно-строительный кооператив и УК. Рачительные хозяева, которые считают деньги, предпочитают открывать именно индивидуальные счета для своего дома.

На Урале и в Западной Сибири до 2043 года хотят починить не менее 100 тыс. МКД

— Преимуществ у спецсчета больше, — соглашаются плательщики. — Но своих денег на ремонт может не хватить.

— Мы эту тему обсуждали с правительством и руководством ЦБ РФ, — поделилась Галина Хованская. — Банк, в котором открыт спецсчет, должен дать кредит под некий щадящий процент. Например, в Германии кредитование капремонта жилья обходится заемщикам максимум в 3% годовых. В нашей стране льготное кредитование капремонта до недавнего времени хорошо работало в Ростове-на-Дону. Правда, там ставка несколько выше, чем в Германии (в среднем 8%), но вполне посильная.

— Минстрой уже готовит механизм льготного кредитования капремонта, — рассказал замглавы ведомства Андрей Чибис. — Это кредиты по ставке 12%. Уже есть договоренность, что выдавать их будет «дочка» ВЭБа. На 70% тела кредита будет гарантия Агентства кредитных гарантий. Продукт может быть доступен россиянам уже с лета этого года.

Авгиевы конюшни

Надеяться, что собственники разом перейдут от регионального оператора к самостоятельному накоплению, не стоит. В среднем спецсчета открыли около 10% собственников. В Челябинской области, например, этот вариант выбрали жители 1,2 тыс. домов из 20 тыс. МКД, в Пермском крае — 1,6 тыс. из 15 тысяч, в Курганской области — 237 из 3865.

— Одна из главных причин — пассивность населения, — сетуют в ТСЖ. — Любой вопрос для рассмотрения — утверждение сметы и перечня необходимых работ — превращается в кошмар. Необходимо упразднить систему кворума: если человек не захотел посетить встречу — это не должно стать проблемой для принятия решения, которое запланировано большинством собственников.

— Обсуждалось, что можно будет принимать решение простым большинством, но эта поправка не прошла, — объяснили в ГД. — Все решения принимаются квалифицированным большинством — 2/3 голосов.

Эксперты прогнозируют, что рано или поздно неэффективность практики общего котла будет всем очевидна и в первую очередь населению. Сейчас его остается буквально «приучать» к общественной жизни. Например, собственники должны входить в спецкомиссии, которые выбирают подрядчиков и участвуют в приемке дома. А эсеры предложили с помощью общественных слушаний подключить жильцов к определению размера тарифов на капремонт (сейчас их по методике Минстроя определяет регоператор).

По мнению исполнительного директора НП «ЖКХ-Контроль» Светланы Разворотневой, это не лучшая идея:

— Все хотят платить меньше, а получать больше. Правильнее было бы согласовывать на общественных слушаниях ход программы капремонта, состав работ и сроки. Собственники должны получать исчерпывающую информацию о том, как были потрачены их деньги. Только при этих условиях система капремонта не будет вызывать страхов и протестов у населения.

В этом есть резон. Вероятно, тогда бы удалось обратить внимание на очевидные промахи в программах. Документы, при разработке которых пользовались нормативами 70-х годов, нуждаются в корректировке. Эти нормативы, например, предполагали, что водопровод следует ремонтировать раз в 15 лет, в то время как современные материалы позволяют менять трубы раз в 30 лет. Систему отопления предписано было обновлять раз в 40 лет, но сегодня в большинстве домов, питающихся от ТЭЦ, она в хорошем состоянии, ее вообще менять не нужно.

Ученые НИУ ВШЭ также утверждают, что ремонт целесообразно проводить в первую очередь не в домах, находящихся в наихудшем состоянии, а в постройках 60 — 80-х годов. Это половина всего жилфонда. Отремонтировать их сейчас будет значительно дешевле, чем через 7 — 15 лет, как преду­смотрено многими региональными программами.

Дополнительные материалы: