Центростремительность

Комплексное освоение территорий

На Урале реализуется два с половиной десятка проектов комплексного освоения территории, на очереди еще дюжина. Но города постепенно осознают: становиться «бубликами» с деградирующим центром — незавидная перспектива

Глава Минстроя Михаил Мень заявил в начале августа — на строительство инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории (КОТ) из федерального бюджета будет выделено в 2017 году 20 млрд рублей. По мнению министра, это позволит увеличить объем ввода жилья, а также создать комфортную среду проживания. Аналитики рынка отреагировали однозначно: это слишком маленькая сумма, только инженерная подготовка одной крупной площадки стоит несколько миллиардов. А их в России десятки. И мы были бы готовы полностью согласиться с такой точкой зрения, если бы не одно но: для большинства городов КОТ — вчерашний (и, если повезет, послезавтрашний) день планировочной практики.

КОТ шоковой заморозки

Два года назад мы впервые попытались как можно четче сформулировать видение проектов КОТ (подробнее см. «Дом труба шатал»). Если кратко, комплексное освоение фактически предполагает создание «города в городе», устойчивого поселения, насыщенного множеством функций (в том числе рабочими местами) и взаимосвязанного с окружающим пространством. То есть в приоритете качество среды, а не количественные характеристики. Вооружившись собственной трактовкой, мы составили перечень проектов КОТ, реализуемых на Урале. В 2014-м их оказалось более 40.

В этом году мы решили повторить опыт. Причина любопытства проста: в сложных экономических условиях девелоперы обычно замораживают масштабные проекты (так было в 2008 — 2009 годах, когда на территории России из двух десятков КОТ до стадии реализации добрался только екатеринбургский «Академический»).

Хорошая новость — существенного провала не случилось. КОТ на Урале по-прежнему около четырех десятков, и 25 из них находятся в стадии реализации (суммарная планируемая площадь жилья — 25,5 млн кв. метров, объем задействованных площадок — 7,2 тыс. га). 

Плохая новость — ряд КОТ испытывают серьезные проблемы. Остановимся на четырех проектах. Первый — многострадальный «Истокский» (Екатеринбург, планируемая жилая площадь — 4,5 млн кв. метров). Район на восточной окраине города был спроектирован в 2009-м (очевидно, в надежде на быстрое посткризисное восстановление). Освоение бывших сельхозземель, принадлежащих Главсред­уралстрою, началось с поселка Южный. Проект реализовывал Центр малоэтажного строительства (ЦМС, «дочка» Корпорации развития Среднего Урала). Он за 1 млн рублей получил в аренду 200 га, а взамен обещал провести к району канализационный коллектор. Однако обязательства ЦМС не выполнил, а в 2016-м структура была признана банкротом.

  Администрация Екатеринбурга к «Истокскому» теплых чувств не испытывала. Менеджмент Главсредуралстроя не раз жаловался областным чиновникам на затягивание согласовательных процедур (например, скорректированный проект планировки района городские власти утверждали почти полтора года, да так и не утвердили).

Надежда на реинкарнацию мегапроекта появилась с приходом на площадку нового инвестора — московской группы «МонАрх». По ее заказу УралНИИпроект разработал новую градостроительную концепцию района, ее утвердили в конце 2015-го. Компания даже начала возводить комплекс «Истокская легенда». Однако в мае девелопер заморозил стройку, оставив пустые коробки (около 80 тыс. кв. метров). Итог плачевен: у района нет ни сетей, ни дорог, ни социальной инфраструктуры, ни надежд на бюджетное финансирование этих объектов.

Второй проблемный проект — район «Академ Riverside» (Челябинск, около 1 млн кв. метров жилья). Начинал этот проект некогда могучий девелопер «Гринфлайт» (его успехи связывают с бывшим губернатором Челябинской области Михаилом Юревичем). В 2014-м после смены главы региона у компании начались серьезные проблемы. Ее завалили исками дольщики, недовольные задержками сроков сдачи домов. В начале 2016-го стало понятно, что менеджмент «Гринфлайта» с кризисом не совладал. Компанию хотел купить бывший вице-губернатор Южного Урала Алексей Овакимян, но СМП Банк (основной кредитор застройщика) сделку не согласовал.

В мае деятельностью «Гринфлайта» заинтересовалась прокуратура. Силовики обнаружили хищение 6 млрд рублей, переданных компании дольщиками. К тому моменту в пассиве застройщика было 29 замороженных домов в «Академ Riverside», 4,6 тыс. жаждущих жилья дольщиков и миллиардный долг. Спасти положение глава Челябинской области Борис Дубровский предложил Олегу Лакницкому — владельцу компании «Магнитострой» (Магнитогорск). По неофициальной информации, тот приобрел «Гринфлайт» за символический 1 рубль. В возобновление стройки уже вложено около 100 млн рублей.  

 Третья история — район «Александровский» (Нижний Тагил, 307 тыс. кв. метров). Пару лет назад это был чуть ли не главный инвестпроект города. Реализовывать его должна была компания «АС-Строй» («дочка» азербайджанской AS Group Investment). За счет областного бюджета на пустыре провели инженерные коммуникации. Первые объекты должны были быть сданы к концу 2015-го. Ни одного дома так и не построено.

Летом 2015 года «АС-Строй» сменил собственников. По 35,5% долей разделили генеральный директор компании Андрей Патраков и Фикрет Акберов, еще 29% получила «Метко Индастриз Рус». По неофициальной информации, решение оставить проект менеджмент AS Group принял по трем причинам: незнание российских СНИП, резкое снижение цен на нефть и несоответствие ресурсов инженерных сетей задумкам застройщика. Вероятно, «Александровского» в том виде, в каком он проектировался, уже не будет.

И, наконец, последний проект — застройка территории бывшего аэропорта Бахаревка (Пермь, 400 тыс. кв. метров). Участок в 129 га был приобретен структурами столичной группы «ПИК» еще в 2007 году. Компания планировала построить почти миллион метров жилья. Однако сначала кризис, а потом изменившаяся градостроительная концепция сделали освоение территории практически невозможным. К идее реализации проекта КОТ группа «ПИК» вернулась в 2012-м после смены губернатора Прикамья. Девелопер инициировал внесение изменений в генплан, настаивая на массовой жилой застройке Бахаревки. Вокруг предложения велись ожесточенные споры: главный аргумент против состоял в необходимости вложить из бюджета в инфраструктуру района около 15 млрд рублей. Тем не менее в начале 2014-го поправки были приняты. Но осенью того же года группа «ПИК» уведомила администрацию Перми об отказе от проекта.   

В конце 2015-го часть земли (39 га) московский девелопер продал совладельцу Треста № 14 Владимиру Мачехину (об этом стало известно только летом 2016-го). Новый собственник занимается участком «не торопясь». Главный вопрос, очевидно, — инфраструктура.

Как и два года назад, самой богатой на КОТ является Екатеринбургская агломерация: здесь реализуется семь проектов суммарной перспективной жилой площадью более 17 млн кв. метров (из них 9 миллионов приходится на «Академический»). Еще шесть площадок готовятся к освоению.

Вторая по числу КОТ — Уфа и прилегающий к ней Уфимский район. Здесь реализуется также семь проектов (3,3 млн кв. метров жилья). В планах — еще два. Внимательного читателя наверняка заинтересует, почему при одинаковом числе проектов по жилой площади Екатеринбург опережает столицу Башкирии почти в шесть раз. Несмотря на цифровой характер, это вопрос сущностный, он касается идеологии и парадигмы городского развития.

Внутрь

В Уфе подавляющее число проектов КОТ, по сути, предполагают возведение загородной недвижимости. Ни о каком многоэтажном освоении чистого поля речи в столице Башкирии не идет уже несколько лет. Хотя в начале 2000-х позиция была обратной: на волне роста экономики власти стремились выйти за реку и инициировать освоение территории Зауфимья.

— Активное развитие за рекой было заложено в генплане 1996 года. Предполагался значительный рост населения, а экологическая ситуация в городе оценивалась как неблагоприятная, — вспоминал в недавнем интервью первый замглавы администрации Уфы Александр Филиппов. — Фактически планировалось создание параллельного города для расселения людей с полуострова. Однако такой подход требует создания инженерно-транспортной инфраструктуры «с нуля», что не только крайне сложно для городского бюджета, но и влечет повышение расходов граждан, так как плотность населения значительно ниже, чем на полуострове.

Три года назад на форуме «Urban­Байрам» была принята концепция компактного города. Она не отменяет, но резко ограничивает строительство на окраинах. По результатам обследования Уфимского полуострова (здесь живет 83% горожан) выяснилось, что средний показатель плотности его застройки равен 0,55 (то есть на 1 га земли располагается 5,5 тыс. кв. метров недвижимости). Это в три-четыре раза меньше, чем в среднестатистическом европейском городе. Оказалось, что до 2030 года Уфа может прирастать фондом исключительно за счет уплотнения своей центральной части. В итоге акцент сместился от КОТ к развитию застроенных территорий.

Уфа — не первый город Урала, заговоривший о компактном развитии и необходимости соотносить желания девелоперов с возможностями бюджетного финансирования инфраструктуры. Пионером была Пермь. Подготовку революционного мастер-плана (его создавала голландская KCAP), а затем и принятие на его основе нового генплана лоббировал губернатор Прикамья Олег Чиркунов. Но личная заинтересованность главы региона сыграла с документом злую шутку: после смены власти из него были вымараны практически все передовые идеи.

Мысль об опасности активного развития окраин и деградации центра медленно, но верно расползается по другим городам. Показательный пример — Екатеринбург. Последние 20 лет он только и думал, что о масштабном расширении — отсюда мегапроекты «Академический», «Истокский», «Солнечный». Не последнюю роль в этом процессе играл экс-главный архитектор Михаил Вяткин. Но в 2014-м он покинул пост, а в 2015-м, на выставке Иннопром выступил с удивительной программной речью, признавшись, что после увольнения у него будто глаза открылись:

— Площадь Екатеринбурга — 114 тыс. га. Я почти два десятка лет возглавлял департамент архитектуры и всегда считал, что городу не хватает территории для развития. Мы на каждом совещании просили дать нам новых земель. В 2004 году это случилось, но мы получили в основном леса и водное пространство. Я убежден, что мы не должны развивать город за счет будущих поколений, вырубая леса, загрязняя воздух и воду. Именно поэтому я считаю, что нужно ограничить развитие вширь. Наша цель — компактный, высокоплотный город. Расползание же только увеличивает расходы на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Нам нужно очень крепко подумать над вопросом о том, сколько строить жилья в Екатеринбурге. Погоня за квадратными метрами ни к чему хорошему не приведет […] Единственно верный путь — уплотнительная застройка. В итоге мы получим положительный экономический эффект.

На последней пресс-конференции глава крупнейшей строительной компании Свердловской области Атомстройкомплекс Валерий Ананьев заявил: «Земли в городе более чем достаточно. Другое дело, что она занята морально и физически устаревшими постройками. Сегодня мы в первую очередь должны говорить о развитии застроенных территорий, сносе ветхого и аварийного жилья, а потом и пятиэтажных хрущевок, которые формируют некомфортную среду» (подробнее см. «Суперценность»).

Наконец, в начале августа замглавы администрации Екатеринбурга по капстроительству Алексей Белышев сделал знаковое заявление:

— Конечно, мы хотим оставить Екатеринбург компактным. Просто уходить в чистое поле и штамповать новые районы неэффективно: это неудобно для жителей и  экономически нецелесообразно. За счет компактности сохраняется плечо доступности, есть возможность применить более качественные инженерные решения и более рационально распределить необходимые для комфортной жизни горожанина объекты — больницы, учреждения культуры, школы. […] Обслуживание городских территорий, «размазанных» по плоскости, просто-напросто дорого, что уже давно доказал опыт одноэтажной Америки.

Два ключевых направления редевелопмента в Екатеринбурге — освоение площадок с индивидуальным жильем (некоторые из них находятся удивительно близко к центру) и джентрификация (ревитализация промзон).
 
Таким образом, новые КОТ в их классическом понимании (возведение  ногофункциональных городов-спутников в чистом поле) для уральских муниципалитетов сегодня не являются первоочередной задачей. Необходимость в них может появиться только в случае реализации одного (кажущегося фантастическим) сценария — резкого прироста населения, не важно, естественного или миграционного.

Дополнительные материалы:

Таблица: Проекты КОТ на Урале