Оживляж
Рейтинг застройщиков
Крупные девелоперы наращивают обороты, надеясь на рост покупательной способности и все дешевеющую ипотеку
Аналитический центр «Эксперт» подготовил рейтинг жилых девелоперов Урала. Мы ранжировали компании по трем показателям: объему ввода жилья, размеру текущих строек и выручке от реализации квартир. К сожалению, раскрывать последний параметр подавляющее большинство фирм отказались.
Нижнюю планку по вводу жилья мы обозначили примерно в 40 тыс. кв. метров (четыре многоквартирных трехподъездных десятиэтажных дома — вполне достаточный объем для отсечения случайных игроков). По текущему строительству приняли за минимум 100 тыс. кв. метров. Обоим условиям соответствовали по 30 девелоперов.
Рекорд доступности
В сумме 30 застройщиков Урала в 2017 году сдали почти 2 млн кв. метров жилья (плюс 21% к уровню 2016-го). Это треть от совокупного объема введенных многоквартирных домов (и 17,5% от объема всего введенного жилья). Таким образом, макрорегиональный рынок едва ли можно назвать высококонцентрированным.
В процессе возведения у топ-30 девелоперов на 1 января 2018 года находилось более 4,75 млн кв. метров жилья. Это на 11% больше, чем в первом квартале 2017-го (ранее открытые данные по этому показателю отсутствовали).
Одновременное приращение текущего портфеля и увеличение ввода — позитивный знак. Очевидно, спрос, съежившийся в 2015 — 2016 годах до минимума, начал восстанавливаться. Мы видим три ключевых драйвера этого процесса. Первый — стабилизация макроэкономической и внешнеполитической обстановки. Курс рубля перестал колебаться, санкции уже никого не пугают (об их скором снятии никто не говорит), среднемесячная заработная плата во всех уральских субъектах в 2017 году выросла (в Удмуртии, например, на 12%, в Башкирии и Свердловской области — на 8%), реально располагаемые доходы практически перестали падать.
Второй фактор, повлиявший на спрос, — рекордно низкая ставка по ипотеке. Сегодня работники крупных предприятий могут взять кредит в банке-партнере чуть ли не под 5%, молодые семьи с двумя и более детьми — под 6%, простые смертные — минимум под 6,7% (в 2017-м спецпрограмм не было, но и тогда стоимость ипотеки начиналась от 7,4%). Это привело к взрывному росту рынка: объем кредитования на Урале в прошлом году достиг 360 млрд рублей (плюс 38,5% к 2016-му). Самую высокую динамику показали Свердловская, Курганская области и Ямал (48%, 43% и 43,3% соответственно).
Число выданных ипотек по Уралу увеличилось на 28,5% и достигло 221 тысячи. Средний размер займа составил 1,67 млн рублей (годом ранее — 1,56 миллиона).
Третий фактор — акции застройщиков. В 2015 — 2016 годах уральские девелоперы в голос заявляли, что ключевым инструментом конкуренции в среднесрочной перспективе будут являться качественные характеристики объектов. Дискутировали о среде, планировках, дворовых территориях, инфраструктуре и создании коммьюнити. Рассуждения были небесполезны: к концу 2016-го практически все игроки в вопросе благоустройства достигли гигиенического минимума. Но продажи это особо не увеличило. И тогда у нескольких застройщиков сдали нервы, а за ними «посыпались» все остальные.
К началу 2018-го ценовые войны снова сошли на нет. Застройщики начали менять маркетинговые стратегии. Яркий пример — компания «РСГ-Академическое» (реализует самый большой на Урале проект на 9 млн кв. метров жилья), которая во главу угла поставила ценность продукта (подробнее см. «Наше новое первое неожиданное», «Э-У» № 21 — 22 от 28.05.2018).
Ради справедливости заметим, что у роста объемов строящегося жилья может быть и еще одно объяснение — желание застройщиков запустить максимальное число проектов до вступления в силу изменений в закон о долевке.
Желтые майки
Лидером по вводу жилья и по объему метров, находящихся в стадии строительства, в 2017 году стала компания «Брусника». Для Урала (да и, пожалуй, России) это особый девелопер. В середине 2000-х он носил безликое имя «Партнер-Инвест» и строил то же, что и все. Никаких конкурентных преимуществ у фирмы не было: льготных кредитов ей не выдавали, к распределению дешевой земли и приватизации панельных заводов она опоздала.
В 2009-м компанию (как и прочих застройщиков) накрыл кризис. Материнский холдинг «Партнер» из бизнеса вышел. Нужно было срочно что-то придумывать. И тогда команда во главе с Алексеем Круковским сделала судьбоносное открытие: подавляющее большинство девелоперов о покупателе не думают. Они занимаются бесконечным воспроизводством типовых квадратных метров для усредненного потребителя.
Ничего принципиально нового «Брусника» не изобретала. Она брала лучшие (прежде всего европейские) практики и пыталась вписать их в тюменские реалии и ценовые рамки массового сегмента. В итоге получился удивительно человечный продукт (да, он был несколько дороже типового эконом-класса, но разница в цене перекрывалась высокими потребительскими свойствами).
Сегодня подход «мы создаем среду, а не квадратные метры» выглядит банально, но в начале 2010-го он взорвал ретроградный девелоперский рынок. В 2013-м «Брусника» зашла в Сургут и Екатеринбург. Города вздрогнули, а затем, скрежеща зубами, вынуждены были меняться.
Вторым по вводу квартир в 2017 году стал Атомстройкомплекс (АСК). Зубр, машина — вот первые слова, что приходят на ум при упоминании данной компании. За 23 года существования она превратилась в холдинг, занимающийся жилым и дорожным строительством, возведением социальной и деловой инфраструктуры, производством стройматериалов. АСК был пионером рынка апартаментов. Поняв, что открыло ящик пандоры, руководство компании даже пыталось внедрить классификацию этого типа недвижимости. Но екатеринбургские власти решили иначе и попросту заставили девелоперов строить апарткомплексы по стандартам жилых домов.
Топ-менеджмент Атомстройкомплекса всегда был адептом идеи компактного города (она предполагает развитие в существующих границах и максимально эффективное использование имеющихся ресурсов).
Замыкает тройку лидеров Тюменская домостроительная компания (ТДСК), основанная в виде комбината еще в 1964 году. К концу 1965-го его работники построили 27 тыс. кв. метров жилья, в первой половине 70-х — почти 190 тысяч, а во второй — уже 320 тыс. квадратов. Самое крупное подразделение ТДСК — завод КПД, выпускающий всю номенклатуру изделий, необходимых для строительства панельных домов, а также плиты перекрытий, шахты лифтов для кирпичных и монолитно-каркасных зданий.
В лидирующей тройке компаний по объему текущего строительства, помимо «Брусники», — Группа ЛСР и оренбургская УСК-2. ЛСР обосновалась в Екатеринбурге после приобретения одного из крупнейших местных девелоперов Nova Group (сначала весной 2008-го за 57 млн евро был куплен завод ЖБИ «Бетфор», а потом и весь холдинг). ЛСР позиционирует себя как лидер рынка индустриального домостроения, возводя здания из сборного железобетона.
УСК-2 (Уральский строительный комплекс-2) относительно молодая компания. Основана в 2000 году, занимается возведением промышленных, административных и жилых зданий, в том числе повышенной этажности. В ее состав с 2005 года входит завод железобетонных конструкций, специализирующийся на выпуске продукции для каркасного и крупнопанельного домостроения.
Общий анализ состава участников рейтинга позволяет сделать ряд любопытных наблюдений. Например, среди крупнейших застройщиков Урала только одна компания — «Брусника» — покрывает несколько регионов. Остальные игроки (даже «дочки» крупных холдингов) за пределы того или иного субъекта не выходят. Года три назад глава Атомстройкомплекса Валерий Ананьев говорил нам: «На это есть две причины. Во-первых, мы несколько раз пробовали, но у нас не очень получилось. Во-вторых, не боясь высоких слов, я считаю себя патриотом Екатеринбурга и области. Мне хочется, чтобы наши люди жили в достойных условиях. И пока у нас есть здесь работа, мы никуда не уйдем».
Другое любопытное наблюдение — представительство федеральных компаний в топовых тридцатках чрезвычайно мало: «Кортрос» (входит в «Ренову»), ЛСР — и на этом все. Возможно, в обозримой перспективе к ним добавится Группа ПИК, присутствующая в Тюмени и Екатеринбурге и грозящаяся в последнем в течение десяти лет занять 15% рынка.
И последнее замечание — в рейтинге почти отсутствуют государственные и муниципальные структуры. Исключение — Башкирия. Здесь одними из крупнейших застройщиков являются, например, Фонд жилищного строительства РБ, Фонд развития жилищного строительства РБ и Инвестиционно-строительный комитет Уфы (два последних суммарно в 2017 году ввели почти 160 тыс. кв. метров).
Контекст
В целом 2017 год для уральской жилой стройки оказался довольно неплохим. В макрорегионе введено 11,4 млн кв. метров жилья, что на 3,5% меньше, чем в 2016-м (показатель 2016-го к 2015-му минус 14%).
Самое большое сжатие зафиксировано в Башкирии (минус 8,8% и Тюменской области — минус 16%). Последняя территория демонстрирует отрицательную динамику уже третий год подряд. Но в этом нет ничего удивительного: до кризиса 2015-го местные застройщики штамповали по 1,2 — 1,5 кв. метра жилья на человека в год. Сегодня спроса на такой объем не существует.
Общие показатели ввода вниз тянет многоквартирный сегмент. В 2017 году его объем составил почти 6,3 млн кв. метров, что на 8,2% меньше, чем в 2016-м. Худшие результаты показали Пермский край (минус 15%) и Тюменская область (минус 33%). В большом плюсе только Курганская область (48%). Но серьезно анализировать этот результат вряд ли стоит. В Зауралье ежегодно сдается 100 — 150 тыс. кв. метров жилья, поэтому к любым флуктуациям стоит относиться спокойно.
Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2017 году прирос к 2016-му на 3,5% и превысил 5 млн кв. метров. Но до рекордных показателей 2016-го не хватает еще 1 миллиона. Вперед рванули Пермский край — плюс 45% и Тюменская область — плюс 20%.