Кабинетные игры

Офисная недвижимость

Показатели рынка офисной недвижимости в ряде городов Большого Урала упали до уровня 2009 года. Выход из кризиса займет, по оценкам экспертов, около пяти лет и приведет к усилению профессионализма оставшихся игроков

Крупнейшие консалтинговые компании опубликовали в конце мая аналитические материалы по объему инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. В них зафиксировано очевидное сокращение (по данным, к примеру, Cushman&Wakefield, в первом квартале в коммерческую недвижимость вложено 707 млн долларов, что на треть меньше аналогичного периода прошлого года), а главное — дан прогноз: так, по оценкам Colliers International, объем инвестиций опустится в 2015-м на уровень 2009 года, в Jones Lang LaSalle ждут снижения на 6% относительно предыдущего кризиса. Как отмечают в Cushman&Wakefield, «наиболее привлекательным сегментом для инвесторов остаются офисы, на них в первом квартале 2015 года пришлось 66% от общего объема инвестиций. Однако за это время арендовано и куплено только 210 тыс. кв. метров качественных офисов. Этот объем сопоставим с аналогичным показателем второго и третьего кварталов 2009 года и является самым низким с тех пор. Многие девелоперы приостанавливают работу по текущим проектам».

Посмотрим, что происходит с офисной недвижимостью на территории Большого Урала.

Кризис, да не тот

Мы попросили экспертов из пяти крупнейших городов Урала и Западной Сибири оценить ключевые показатели местных рынков офисной недвижимости. Предоставленные данные зачастую не дают сравнить все города по одному показателю, поэтому будем использовать их выборочно, дополняя мнениями специалистов. Тревожные звоночки есть в каждом из рассмотренных городов. В Тюмени по итогам первого квартала доля вакантных площадей оказалась выше, чем по итогам первого квартала 2009-го. В офисах класса А здесь свободно 11% площадей, класса В — 9%, С — 14% (в начале 2009 года — 7%, 5% и 6% соответственно). В Челябинске до уровня предыдущего кризиса, а местами и ниже, спустилась цена аренды и продажи офисов. В Уфе на 5% относительно первого квартала 2009-го просела арендная плата (эксперт предоставил данные без разбивки офисов по классам). В Екатеринбурге дешевле, чем в кризис, можно купить офисное помещение класса С.

— Ситуация в чем-то копирует 2009 год, в частности — крупные лоты (от 1 тыс. кв. мет­ров) не востребованы в принципе, сплошные «предварительные договоренности» и предварительные договоры аренды, к основным договорам подход очень тщательный. Аренда падает стремительно, сжимается до минимальных площадей и ставок. Покупка офисной недвижимости вообще исчезает на время как сегмент. Продать готовы все, торг в пределах 20% стал нормой, до 35 — 40% уронить несложно, — комментирует положение рынка в Челябинске директор компании Invest Business Consulting Евгений Коротков.

Руководитель сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Елена Андреева добавляет:

— Мы видим практически ежедневные заявки от собственников продать или сдать офисы. Сейчас есть возможность найти помещение, которое было ранее недоступно, в попытке сэкономить происходит миграция арендаторов в более дешевые или меньшие офисы. Плюс именно этот кризис привел к закрытию многих предпринимателей вообще.

— В 2009 году падение ценовых показателей рынка было более резким, так как кризису предшествовал период ажиотажного спроса. Ситуацию до 2009 года было принято называть пузырем, так как с рынка сметались все качественные площади, предложение не успевало за спросом. В 2015-м природа кризиса другая. Ему предшествовала ситуация сбалансированного рынка, который не рос в ценовом отношении уже несколько лет, — расставляет акценты аналитик АНО «Риэлторский информационный центр» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев.

Впрочем, по сравнению с Москвой положение городов Большого Урала выглядит не так плохо. По прогнозам Cushman&Wakefield, доля вакантных площадей класса А в столице к концу 2015 года может достигнуть 35%, а в МФЦ «Москва-Сити» она, к примеру, уже составляет 42%.

Очистительная сила

В Cushman&Wakefield считают, что если экономика в ближайшие годы будет развиваться согласно планам и прогнозам правительства, рынок офисной недвижимости сможет выйти из кризиса только через четыре-пять лет. На чуть меньший срок ориентируется заместитель генерального директора по аналитике компании «UP consAllt» (Тюмень) Светлана Молодкина: «Развитие рынка недвижимости в целом и офисного сегмента в частности начнется не ранее 2017 года».

— Итогом первого кризиса была качественная дифференциация спроса, осложнение доступа к финансированию проектов, а значит — уход от приоритета количественного роста рынка. Итогом текущего кризиса может стать сокращение на рынке числа непрофессиональных игроков, так как извлекать прибыль из этого сегмента, не занимаясь им профессионально, уже сегодня достаточно сложно, — подводит итог Константин Октаев. — В текущей ситуации снижать ставки и идти навстречу арендаторам вынуждены все здравомыслящие собственники. Однако оставаться в бизнесе сейчас смогут в первую очередь те игроки, для которых профессиональная эксплуатация офисной недвижимости является основным видом деятельности. Прямолинейная сдача офисов в аренду с учетом простоев площадей, вложений в текущий ремонт и налогов намного ниже доходов по банковским депозитам.  

Автор: Кузнецов Олег