Оценка системы
Рынок оценочных услуг
Региональные оценочные компании в сложных условиях стагнации рынка поддерживают уровень профессионализма, внедряя автоматизацию, расширяя компетенции и сферы применения знаний
Рынок оценочных услуг не может преодолеть спад. По данным исследования АЦ «Эксперт», номинальная совокупная выручка на нем сократилась за 2018 год на 7%, с учетом инфляции — на 12%. Ограничения и проблемы отрасли участники рынка обсудили за круглым столом, организованным АЦ «Эксперт» и «Эксперт-Уралом» в Екатеринбурге.
Чего хочет рынок
В 2018 году оценочные компании пережили очередную регуляторную новацию — сдачу квалификационного экзамена: все оценщики, являющиеся членами СРО по состоянию на конец 2017 года, должны были для подтверждения статуса до 1 апреля 2018 года сдать квалификационный экзамен как минимум по одному из направлений оценки — бизнеса, недвижимого и движимого имущества. Теперь составить и подписать отчет можно только по тому направлению, по которому получен аттестат. Оценщик обязан подтверждать квалификацию каждые три года путем сдачи экзамена.
Вводя эту меру, регулятор намеревался выставить барьер для входа в профессию и, удалив слабых и недобросовестных игроков, ликвидировать демпинг, процветающий в отрасли.
Локомотивом развития оценки будут рост профессионализма и информационная обеспеченность деятельности
— Мы рассчитывали на рост цен в связи с отсеиванием некоторых участников после завершения сдачи квалификационного экзамена, но этого не произошло, — комментирует исполнительный директор Аналитического агентства оценки Артем Максимов.
Количественное сжатие действительно имело место, но эффект оказался двойственным, отмечает генеральный директор Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков Алёна Демчева. Поскольку для заключения договоров на проведение оценки юридическое лицо должно иметь в штате двух оценщиков с подтвержденными квалификационными аттестатами, работодатели начали привлекать специалистов по договорам совместительства: «В рамках рассмотрения жалоб на оценщиков нашей саморегулируемой организации мы иногда сталкиваемся с ситуациями, когда компании, привлекающие оценщиков c аттестатами по договорам совместительства, выпускают отчет за подписью такого оценщика без его уведомления».
Такая схема работы не устроила многих заказчиков. Например, одну из крупнейших клиентских групп оценочных компаний — банки, которые должны привлекать оценочные компании для оценки предметов залога. Некоторые из них выставили требование: оценщики, претендующие на получение заказа, должны иметь специалистов с аттестатами в штате по основному месту работы. А в прошлом году к активному регулированию процесса подключился ЦБ, давно проявляющий недовольство складывающейся практикой: разработал методику самостоятельной оценки активов нефинансовой организации, в том числе и проведения экспертиз предмета залога.
По логике, бороться с фактами недобросовестного поведения должны саморегулируемые организации, но некоторые из них свои обязательства зачастую исполняют формально, что вызывает беспокойство Минэкономразвития, являющегося регулятором отрасли. По закону, в случае нарушения членом СРО стандартов и правил организации требование о возмещении ущерба потребителю за счет средств компенсационного фонда может быть предъявлено СРО. По данным Алёны Демчевой, выплат из компенсационного фонда не было за все годы функционирования института саморегулирования:
«С одной стороны, для добросовестных оценщиков это позитив, означающий, что взносы, которые они платят, не идут на решение проблем, связанных с действиями недобросовестных игроков. С другой стороны, поскольку факты нарушений есть, а действующего механизма материальной ответственности недобросовестных оценщиков нет, мы и далее будем периодически сталкиваться с ситуациями некачественной оценки».
Сейчас Минэкономразвития прорабатывает вопросы повышения действенности института саморегулирования и ответственности оценщиков. Вопрос демпинга оценочных услуг с повестки дня также не снят, но какой инструмент будет выбран для решения проблемы, непонятно, говорит Алёна Демчева.
Кроме того, СРО оценщиков все больше внимания уделяют анализу процессов автоматизации отрасли.
— Рынок требует скорости и технологичности принимаемых решений. Сначала автоматизация коснется массовых объектов, прежде всего потребители требуют этого в сегменте оценки квартир, автотранспорта, стрит-ритейла, — отмечает Алёна Демчева. — Заказчик не готов неделю ждать подготовки отчета об оценке квартиры для сделки, которая должна состояться уже завтра. Многие банки и крупные потребители оценочных услуг сами внедряют системы, позволяющие анализировать большие массивы данных для оперативного понимания диапазона стоимости объекта. Оценочные компании также разрабатывают и используют программы, позволяющие ускорить процесс проведения оценки. Как следствие, возникает запрос на создание специальной формы отчета.
Новые реалии
— такой термин предлагает использовать для описания ситуации в отрасли председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин:
— Безусловно, любую из оценочных компаний ждет определенная трансформация, каждая компания будет принимать решение о том, в какую сторону меняться. Кто-то останется в профессии, а кто-то начнет заниматься близкой по духу смежной деятельностью. Считаю, что тенденция к сокращению оценщиков и оценочных компаний продолжится. Можно уверенно сказать только то, что впереди всех нас ждет непростой, но очень важный и интересный период.
Генеральный директор ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Андрей Потапов считает, что отрасль находится в кризисе, и руку к этому приложило само профессиональное сообщество:
— После проведения квалификационного экзамена рельеф рынка все-таки изменился — в лучшую сторону. Но непрофессиональные оценщики никуда не ушли, они продолжают работать, привнося в отрасль негатив. Но у кризиса всегда есть две стороны — угрозы и возможности. Пытаемся опираться на вторую составляющую этого уравнения. Мы в своей компании еще в 2015 году, прогнозируя снижение спроса со стороны банков и возможное изменение в системе кадастровой оценки, начали дополнительно развивать уже имеющиеся компетенции и опыт в области судебной экспертизы, пройдя соответствующее обучение в Москве. Кроме того, мы видим тенденции роста сделок слияний и поглощений, в которых как раз возникают потребности в квалификации оценщика. Мы считаем, что локомотивом развития оценки будут рост профессионализма и информационная обеспеченность нашей деятельности. Два года назад мы уловили эту тенденцию и начали работать над автоматизацией процессов, и на этом этапе столкнулись с определенными трудностями. Оказалось, что на нашем рынке очень мало специалистов по программному обеспечению, которые могли бы решить наши специфичные задачи. И это стало серьезным ограничением развития».
— Снижение спроса безусловно ощущается, но я бы не стала называть это кризисом, — говорит исполнительный директор ГК «Априори» Галина Алибаева. — Cейчас для нашей отрасли актуален поиск ответов на вызовы, cвязанные с цифровизацией, нужно искать алгоритмы, которые позволят создать продукты по оценке немассовых объектов. Несколько банков уже автоматизировали взаимодействия с оценщиком или совсем заменили его программой. Тем не менее услуги оценщика востребованы в самых разных ситуациях. Например, при взыскании убытков (недополученной прибыли или налогов) за счет личного имущества тех, кто совершил сделку. Мы на практике часто сталкиваемся с тем, что в процессе хозяйственной деятельности между менеджерами, собственниками или кредиторами возникают разногласия, и при обсуждении каких-то сделок им необходимо независимое мнение. В данном случае отчет оценщика выступает для руководителя хорошим инструментом принятия решения о сделке. Если есть риск споров, руководители обращаются к оценщику и после завершения сделки, чтобы проверить и доказать свое решение. Много запросов связано с оценкой при процедурах банкротства, в том числе при привлечении руководителей к солидарной ответственности.
Используй нишу
Директор компании «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд указывает на существенный спад заказов на оценку залогового имущества:
— В будущем мы увидим сужение спроса. Доля государственного участия в экономике увеличивается, и эта тенденция не способствует росту заказов для региональных оценщиков, поэтому придется икать новые ниши. Мы видим рост спроса на оценку, связанную с условиями реализации процедур банкротства. В частности, при ведении банкротства у арбитражных управляющих есть полномочия по оспариванию сделок должника. Участники будущих сделок могут чаще, чем ранее, предпочесть заранее прибегнуть к услугам оценщиков, чтобы «подстелить соломки» в случае возможного банкротства одной из сторон сделки.
Большие изменения ждут сегмент, связанный с оценкой кадастровой стоимости объектов недвижимости. Федеральный закон № 135 разрешал в нем работать независимым оценщикам, выигравшим конкурс, организованный государством. Теперь государственную кадастровую оценку проводят только специализированные государственные бюджетные учреждения. По ФЗ № 237, у независимых оценщиков сохраняется право на участие в процедурах оспаривания (в том числе в качестве судебных экспертов) результатов определения кадастровой стоимости через установление рыночной стоимости объекта недвижимости. Изменятся и полномочия Росреестра. Как известно, при региональных управлениях Росреестра были созданы специальные комиссии для оспаривания кадастровой стоимости: они рассматривали претензии потребителей в досудебном порядке, тем самым разгружая суды. Сейчас, если субъект федерации примет решение о создании комиссии, они будут работать в расширенном составе.
Институт государственных кадастровых оценщиков создается во всех регионах страны постепенно, в отдельных субъектах новая методика начала применяться в 2018 году. В прошлом году на новую систему перешли 34 региона, в этом их число возрастет до 62. Полностью полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектами РФ к 2020 году.
В Свердловской области Центр государственной кадастровой оценки создан в прошлом году. Заместитель директора — главный технолог ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» Елена Топал рассказывает, что 2018-й стал годом подготовки к проведению оценки объектов капитального строительства: собирали ценообразующие факторы, уточняли характеристики объектов недвижимости, в том числе путем рассмотрения деклараций от заинтересованных лиц. В итоге «на 1 января 2019 года проводится оценка объектов капитального строительства, одновременно 2019-й станет годом подготовки к проведению кадастровой оценки земельных участков, оценка которых будет осуществлена на 01.01.2020».
Все чаще в деятельности крупных аудиторско-консалтинговых групп появляется направление независимой оценки в качестве дополнительной услуги. По словам руководителя департамента развития бизнеса ГК «Партнерство Маминой» Ирины Клещевой, в их группе направление услуг в области оценки выросло из запросов клиентов, которые пришли в ГК за услугами аудита и консалтинга: «Наши клиенты хотят иметь комплексную услугу, в том числе в области судебной экспертизы, и мы этот запрос полностью удовлетворяем. Очень часто работа по оценке объектов необходима при корпоративных спорах».
— Нужно искать новые ниши, — подводит итог Артем Максимов. — Да, спрос со стороны банков снижается, в том числе и по объективным причинам, из-за сокращения кредитования предприятий. В то же время сейчас многие предприятия получают займы от Фонда развития промышленности, и при реализации таких сделок тоже нужны услуги оценщиков. Конечно, таких проектов немного. Но это один из примеров поиска новых возможностей, именно этим сейчас и нужно заниматься, а не толкаться локтями в узком поле.