Жесткость и прозрачность

Рынок оценочных услуг

Реформа имущественных налогов поставила новые вызовы перед рынком оценки. Ставка сделана на ужесточение ответственности оценщиков и их саморегулируемых организаций

В конце прошлого года Законодательное собрание Свердловской области приняло изменения, регулирующие уплату налога на имущество юридических лиц. Регионы получили право постепенно вводить для определенной категории объектов механизм начисления этого налога не по балансовой, а по кадастровой их стоимости. Полностью механизм должен быть внедрен всеми субъектами к 2018 году. Первой в 2014 году эксперимент провела Московская область, в этом году подключились другие регионы. Параллельно отменена льгота по уплате налога на имущество для организаций, применяющих УСН и ЕНВД.

Начальник отдела кадастровой оценки недвижимости управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Виктор Лузин: «В конце 2014 года в комиссию при Росреестре в Свердловской области было подано 380 заявлений об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, рост по сравнению с прошлом годом — в два раза»

Власти Свердловской области на первом этапе отобрали 41 торговый и офисный центр площадью свыше 5 тыс. кв. метров, налог на имущество по которым будут начислять на основе кадастровой оценки.

С этого же года регионы получили право начислять исходя из кадастровой стоимости и налог на имущество физических лиц. Но в силу неготовности регионального законодательства применят его, судя по всему, единицы.

В любом случае расчет на основе кадастровой оценки, максимально приближенной к рыночной, приведет к росту налогооблагаемой базы и налоговой нагрузки. А поскольку законодательство предусматривает право налогоплательщика оспорить результаты такой оценки, нет сомнения, что владельцы объектов недвижимости этим правом воспользуются. Не останутся в стороне и муниципалитеты — они будут получать этот налог и заинтересованы в росте его собираемости. Конфликт интересов налицо, и он будет только разгораться.

Практика оспаривания результатов кадастровой оценки сложилась давно. С 2007 года налог на землю юридических лиц начал рассчитываться по кадастровой стоимости, и тогда далеко не все предприниматели согласились с результатами оценки. Это породило множество споров. В 2010 году в Земельный кодекс были внесены поправки, предусматривающие возможность изменения кадастровой стоимости земельного участка в судебном или административном порядке. Эта практика показала, что исход споров во многом зависит от позиции участников рынка оценочных услуг. Предвидя вал исков в суды и заявлений в специально созданные комиссии, государство уже почти два года ищет способы повышения качества работы оценщиков и ответственности их саморегулируемых организаций (СРО). Последние законодательные новации в этой области обсуждались на круглом столе «Рынок оценочных услуг на Урале: тенденции и перспективы», проведенном АЦ «Эксперт-Урал» в конце декабря 2014 года.

Закон и порядок

Одна из ключевых проблем оценочной отрасли — наличие недостаточно квалифицированных, а то и откровенно недобросовестных игроков. Особенно остро она проявилась в ходе оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков. Оказалось, что заказчики всегда могут найти оценщика, который за небольшие деньги докажет суду или комиссии, что объект стоит меньше.

Институт саморегулирования с задачей повышения качества услуг справляется недостаточно эффективно. Несколько лет назад власти грозили даже введением уголовной ответственности за не­добросовестную оценку, однако сообществу удалось убедить чиновников в постепенном изменении законодательства. Крупные СРО поддерживают модель реформирования отрасли. Исполнительный директор Российского общества оценщиков (РОО) Сергей Заякин:

— Сейчас от оценщика зависит многое, в том числе и наполнение бюджетов регионов и муниципалитетов. Поэтому и требование государства к оценщику растут. Об этом говорят изменения в законодательство, как уже принятые, так и готовящиеся — до середины следующего года мы получим очень большой объем новых документов.

Первые поправки появились в июле 2013 года: тогда законодатель выставил жесткие требования к саморегулируемым организациям в части как раскрытия информации, так и качества отчетов. В июле 2014-го вышел большой блок поправок к закону об оценочной деятельности, в соответствии с которыми появилось много новых норм ответственности оценщиков. И наконец, буквально перед Новым годом во втором чтении приняты поправки, касающиеся экспертизы отчетов об оценке для целей оспаривания.

Генеральный директор НП «Сообщество оценочных компаний» СМАО Алексей Cавостьянов: «Законодатель идет по пути явного повышения транспарентности оценочных услуг, повышения требований к качеству выполняемых отчетов, по большому счету — к закручиванию гаек»

Генеральный директор НП «Сообщество специалистов-оценщиков “СМАО”» Алексей Савостьянов считает, что новации позволят решить многие проблемы рынка оценочных услуг. Например, законодательство предусматривает ведение единого реестра членов саморегулируемых организаций: «Это положит конец практике перебегания оценщиков из одной СРО в другую. Мы знаем немало случаев, когда оценщики, получив в одной СРО дисциплинарное взыскание, вступают в члены другой и с чистой историей приходят к потребителю».

Законодатель посчитал, что прозрачность рынка повысит и такая норма, как наличие в штате юридического лица не менее двух аттестованных оценщиков, деятельность которых не приостановлена. Наконец, появился механизм страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Второе направление реформирования — повышение прозрачности самой процедуры проведения оценки для потребителя. В частности предполагается законодательно закрепить публичное размещение отчетов об оценке кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости имущества должника в рамках процедур банкротства.

Руководитель отделения «СМАО» в Свердловской области, директор Областного центра экспертиз Галина Фалько поддерживает новацию:

— Грамотные оценщики заинтересованы в открытости информации, потому что это исключит откровенно недобросовестную работу.

Председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин в целом поддерживает курс на прозрачность, но предлагает посмотреть на проблему с другой стороны:

— Если основная цель — улучшение регулирования рынка оценки, начинать нужно не с публикации отчетов, а с комплексного подхода к повышению качества и доступности исходной информации, на основе которой оценщики производят анализ и расчеты. Рынок недвижимости, к примеру, давно нуждается в создании базы реальных цен сделок. Это сразу значительно повлияет на оценку недвижимости, в том числе и на проведение оценки для последующего оспаривания кадастровой стоимости.

Решение многих задач, и этой в частности, возможно через принятие федеральных стандартов оценки. Их разработка, по измененному законодательству, передается уполномоченному органу, которым сейчас выступает министерство экономического развития. Первый стандарт в части оценки недвижимости — ФСО
№ 7 — уже принят.

Председатель правления Свердловского областного отделения РОО, генеральный директор ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Андрей Потапов считает, что наметился правильный тренд:

— Сделан акцент на аналитическую работу, о которой мы давно и много говорим. Для прозрачности в деятельности оценщика отрасли необходима система сбора, проверки, обработки, хранения, актуализации информации, которая ему требуется. В РОО за последний год создан определенный задел для работы оценщиков — появился информационный банк оценщика (ИБО), который доступен членам РОО через личный кабинет на сайте РОО, открыта базовая кафедра для подготовки оценщиков, разработаны и предложены методики оценки по ряду направлений оценочных услуг, намечаются и другие мероприятия.

Начинать нужно с комплексного подхода к повышению качества и доступности исходной информации, на основе которой оценщики производят анализ и расчеты

В профессиональном сообществе отношение к первому вышедшему стандарту неоднозначное. Некоторые положения принятого ФСО № 7 направлены на аналитику, но он получился не идеальным, говорит Андрей Потапов. «Федеральные стандарты призваны упорядочить систему оценки, вносят немало противоречий в работу оценщиков, — продолжает Илья Симкин. — ФСО № 7 оказался достаточно спорным, что создает немало возможностей для мошеннических действий со стороны заказчика оценки. Так, стандарты никоим образом не регулируют оценку земельного участка, который фактически используется не по назначению, что, согласитесь, сейчас не редкость. Не прописан в стандартах и порядок оценки незастроенных участков. В целом в стандартах возросло число факторов, которые необходимо учитывать при подготовке отчета, что усложнило процедуру подготовки отчета об оценке».

Общими силами

Новации в законодательстве не ограничиваются только ужесточением требований к оценщикам. Законодателю удалось упорядочить некоторые процедуры и правила.

Например, изменена периодичность процедуры проведения кадастровой оценки объектов.

В старой редакции закона был определен только минимальный интервал — органам власти разрешалось проводить оценку не реже чем раз в пять лет. Пользуясь этим правом, регионы оценивали объекты каждый год, из-за чего терялся смысл судебного оспаривания. Даже если налогоплательщику удавалось доказать необъективность оценки и оспорить ее в суде, Федеральная налоговая служба при исчислении суммы земельного налога использовала скорректированные сведения лишь со следующего налогового периода. А на следующий год оценка проводилась повторно, и нужно было снова идти в суд. Сейчас законом определено, что оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет). Новые правила периодичности дают владельцам объектов больше шансов отстоять свои интересы в правовом поле.

На этом реформа отрасли не заканчивается, в законодательном пакете находится еще ряд инициатив. Их продвижение будет во многом зависеть от позиции профессионального сообщества и его участия в развитии института саморегулирования.

Алексей Савостьянов смотрит на ситуацию оптимистично:

— Я надеюсь, у нас совпадет два фактора: во-первых, действительно нужные изменения в законодательстве, во-вторых, способность отрасли выдержать работу в жестких условиях. В итоге игроки, которые оказывают услуги ненадлежащим образом, вне зависимости от того, делают они это сознательно или нет, рано или поздно уйдут с рынка. В этом должны быть заинтересованы как участники рынка, так и заказчики. Бессмысленно отрицать, что если есть потребитель, готовый заплатить за дешевую услугу невысокого качества, исполнитель всегда найдется. И я очень надеюсь, что грядущие перемены при общих усилиях законодателя и участников рынка позволят нам двигаться вперед.

Руководитель учебно-методического отдела РОО Петр Сапожников: «Национальная Ассоциация саморегулируемых организаций оценщиков объединяет более 70% участников рынка.

Как известно, решение значительной части проблем отрасли должен был взять на себя Национальный совет по оценочной деятельности. Однако из-за принципиальных разногласий его членов работа этого органа оказалась фактически парализована.
Поправки в законодательство предусматривают также создание новых институтов. В начале этого года при министерстве экономического развития создан Совет по оценочной деятельности, а месяцем ранее — несколько СРО оценщиков (РОО, СМАО, Межрегиональный союз оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков, Сообщество профессионалов оценки, Кадастр-оценка) объединились в новую структуру — Национальную Ассоциацию саморегулируемых организаций оценщиков. Ее исполнительный директор Владимир Рахманин ближайшие задачи поставил так: обсуждение вопросов государственного регулирования оценочной деятельности, защита интересов членов СРО, рассмотрение обращений и ходатайств потребителей оценочной деятельности, вопросы стандартизации и методологии.

Участники круглого стола считают, что в совокупности эти меры позволят повысить качество оценочных услуг и снять накопившиеся за многие годы риски профессии.