Концентрация — малоэтажка — аренда
Такова формула, к которой должен в среднесрочной перспективе стремиться уральский рынок недвижимости.В середине февраля журнал «Эксперт-Урал» и аналитический центр провели круглый стол «Рынок жилой недвижимости Большого Урала», в котором приняли участие представители муниципальной власти, ведущих аналитических агентств, риэлторских контор и строительных компаний региона. Собирая его, мы руководствовались несколькими соображениями.
Во-первых, показатель ввода жилья на Урале в 2012-м побил исторический рекорд 2008-го. Во-вторых, весь прошлый год строительное сообщество вело ожесточенные дискуссии относительно множества фундаментальных вопросов — формата, стандартов, классификации, высотности, подходов к проектированию, механизмов финансирования и поддержки, государственно-частного партнерства, баланса спроса и предложения, наконец, качественного преобразования среды. На наш взгляд, 2012 — 2013 годы претендуют на то, чтобы стать поворотным этапом в истории развития сферы жилой недвижимости Урала. Их итогом может стать появление цивилизованного рынка.
Настоящее продолженное
Для начала некоторая статистика. В 2012 году на территории Урало-Западносибирского региона введено 10,65 млн кв. метров жилья. Это на 12,4% больше, чем в 2011-м. Но что более важно — цифра на 0,3% превышает показатель самого удачного для отрасли 2008-го. Таким образом, можно констатировать: спустя четыре года рынок жилья вышел на докризисный уровень.Лидером, как и все последние годы, является Башкирия (2,32 млн кв. метров), за ней идут Свердловская (1,87 миллиона) и Челябинская (1,67 миллиона) области. В принципе такое расположение было характерно и для середины 2000-х.
По вводу жилья на душу населения впереди всех, как обычно, Тюменская область (0,97 кв. метра). Это единственный регион, практически сумевший достичь ввода 1 кв. метра на человека в год — европейской планки, к которой призывал стремиться Владимир Путин еще в первый период президентства. Неплохие показатели демонстрирует Югра и Башкирия (0,64 и 0,57 кв. метра на человека). В последнем эшелоне по-прежнему Курганская и Оренбургская области, Пермский край, Удмуртия и ЯНАО (от 0,23 до 0,35 кв. метра на человека).
Причины роста объема ввода жилья довольно очевидны. «Доступность ипотеки, даже при учете роста ставок, развитие программ кредитования застройщиков со стороны госбанков, нормализация экономической ситуации и общие позитивные ожидания», — констатирует генеральный директор ЦН «Северная казна», президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок.
Сегмент индивидуальной стройки в застое (эти результаты с определенной долей условности можно экстраполировать на загородное коттеджное строительство). В целом по Уралу такого жилья введено 4,36 млн кв. метров. Это на 1,5% меньше, чем в 2011-м. По сравнению с самым удачным для сегмента 2009-м — минус 20%. В наибольшей яме Челябинская область — минус 44%.
Чемпион по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) — также Башкирия (1,62 млн кв. метров, 70% от общего ввода). Ближайший преследователь — Свердловская область. Но она отстает по абсолютному показателю почти в 2,4 раза, доля ИЖС на Среднем Урале — 40%. Напомним, что в середине 2000-х власти разных уровней заявляли, что на малоэтажку (тогда речь шла о коттеджах, таунхаусах, дуплексах) должно в идеале приходиться 60%. Основной аргумент — «так в Европе». В итоге на конец 2012 года самым «европеизированным» регионом по двум показателям (ввод жилья на человека и доля ИЖС) оказалась Башкирия.
Еще два существенных показателя: доходы строительной отрасли и индекс физического объема выполненных работ. По первому (мы исключили из расчетов нефтегазовые тюменские севера) 2012 год оказался на 23,5% лучше 2011-го и на 15,5% — 2008-го. Докризисные цифры превышены впервые.По физическому объему прироста нет (если смотреть средний процент). В Свердловской и Челябинской области — падение на 5% и 10,5% соответственно. Вывод — цены на работы растут. Это позитивный фактор для подрядчиков и негативный — для конечных потребителей.
С ценами на жилье все однозначно. В крупных городах Урала за 2012 год они поднялись у разных застройщиков на 12 — 20%. Например, в Екатеринбурге средняя цена квартиры на первичном рынке около 61 — 62 тыс. рублей за кв. метр, на вторичном — 70 — 71 тыс. рублей. Это исторический максимум. В Челябинске в обоих сегментах средняя стоимость жилья находится на уровне 40 — 45 тыс. рублей, и это высший показатель с 90-х годов. При этом, как отмечает исполнительный директор УПН Рустем Галеев, дефицита предложения и ажиотажного спроса (как, например, в 2006-м) не наблюдалось, количество инвестиционных сделок стремилось к нулю.
— До последнего времени число инвестиционных квартир было сведено у нас к минимуму, — рассказывает руководитель отдела жилой недвижимости компании «IBC Недвижимость» (Челябинск) Ирина Корчагина. — Но в декабре стартовали продажи в комплексе «АкадемСити», расположенном в центре города и рассчитанном на 1 млн кв. метров жилья. Точнее, это была реализация даже не квартир, а брони на них (долевку планируется оформлять в марте). Стоимость — 20 тыс. рублей. От покупателей отбоя не было, пока схемой не заинтересовались силовики. Тем не менее спекулятивный спрос на квартиры в данном ЖК был крайне высок. По нашим оценкам, больше половины броней были оформлены с инвестиционными целями. Я не удивлюсь, если скоро образуется их вторичный рынок.
Мертвый дом
От формы перейдем к содержанию. 2012 год, похоже, похоронил массовую индивидуальную застройку.— В Екатеринбурге этот сегмент испытывает явные проблемы, он вымирает, — констатирует заместитель начальника Главархитектуры города Михаил Волков. — Спроса на земельные участки, предназначенные под коттеджное строительство, практически нет. Часть купленных ранее на аукционах площадок пустует. Концепция освоения другой части пересматривается. Застройщики, оценивая экономические перспективы, в подавляющем большинстве случаев отказываются от идеи строительства индивидуального жилья в пользу малоэтажных многоквартирных домов. На мой взгляд, в окрестностях Екатеринбурга сформировалось такое количество поселков, которое полностью покрывает все потребности граждан.
Яркий пример изменения концепции — ЖК «Западный» (расположен рядом со строящимся мегакомплексом «Академический» в Екатеринбурге). Участок был продан под коттеджи, но в ходе проработки проекта они были сначала заменены таунхаусами, а затем — трехэтажными многоквартирными домами. Генеральный директор «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов заявил, что советует всем партнерам как можно быстрее избавляться от загородных проектов по схеме «строишь самое дешевое и продаешь по себестоимости». Спрос на индивидуальные дома в Челябинске крайне низок, люди не хотят ехать за город прежде всего из-за низкой транспортной доступности.
Некоторые застройщики коттеджных поселков объясняют спад на рынке организованных поселков иными причинами. Первая — отсутствие подходящих участков. Муниципалитеты якобы разыгрывают площадки небольшого размера, да еще и географически раскиданные, потому осваивать их нецелесообразно. В руках третьих лиц находятся, как правило, участки также не больше 20 соток.
Вторая причина — сложность перевода купленных ранее земель различного назначения под коттеджное строительство.
И третья, пожалуй, определяющая — коммуникации.
— В каждый участок в границах муниципалитета нужно вложить дополнительно около миллиона рублей, чтобы подвести к нему все необходимые коммуникации, — сетует директор по развитию ПКФ «Палникс» Вадим Шамшурин. — За городом Фонд РЖС готов продавать за бесценок большие участки. Но они мало кому интересны, поскольку обладают нулевой инфраструктурой. Водопровод, газ должны проходить хотя бы в 5 км от площадки, где планируется строить коттеджи. Если магистрали находятся на большем отдалении, проект становится нерентабельным. Кроме того, по условиям договора с Фондом на выигранных участках застройщик должен ежегодно сдавать определенное количество жилья. Например, на 43 га в Сысертском районе Свердловской области — 7 тыс. кв. метров. А кто их купит? Себестоимость строительства там — 32 — 34 тыс. рублей за кв. метр. То есть продажная цена — 40 — 45 тысяч. Это сравнимо с Екатеринбургом, только участок Фонда РЖС в полутора часах от города. Госструктура говорит: мы готовы выкупить 34% жилья за 43 тыс. рублей за квадрат. А где найти покупателей на остальные 70%?
Хотя у властей уже заготовлен ответ и на эти претензии: индивидуальный жилой дом создает низкую нагрузку сети, речь нужно вести не о прокладке трубы, а о применении локальных, автономных решений. Поэтому город или регион в подведение инфраструктуры к таким площадкам вкладываться не намерен.
Выход у застройщиков, похоже, один — переориентироваться на возведение малоэтажных многоквартирных домов. Примеры уже есть. В частности проект «Мичуринский» в Екатеринбурге, реализуемый компанией «ЛСР. Недвижимость-Урал». Это 70 трехэтажных домов (они не требуют экспертизы) из сборного железобетона на 232 тыс. кв. метров жилья. Этакие переосмысленные хрущевки. — Наше сознание пять лет назад диктовало: в генплане нужно зафиксировать прирост доли индивидуального жилья в общем объеме ввода, — вспоминает Михаил Волков. — Тогда мы думали, что этот сегмент рынка еще не исчерпал потенциал. Такая же установка была у руководителей нашего государства. Они считали, что индивидуальное жилье может быть очень дешевым, оно легко и быстро строится. Сегодня все поняли, что оно еще более недоступно, чем квартиры в многоэтажках. Вся сложность в растянутой дорожной, социальной, инженерной инфраструктуре. Сегодня у нас нет ресурсов, чтобы создавать второй Мельбурн, Лос-Анжелес или Чикаго. Да и есть ли в этом смысл? Наоборот — нужна концентрация. Потому не так давно мы выдали, например, разрешение на строительство двух 60-этажных жилых домов.
Город клетушек
2012-й также ознаменовался поиском новых форматов жилья. Мы уже не раз писали о проектах Челябинской области в области строительства малогабаритных квартир, запущенных в 2011 году (см., например, «Адепты малых форм» , «Э-У» № 40 от 10.10.11). Региональные власти возлагали на этот формат большие надежды. В 2012 году столица Южного Урала за счет студий в 25 — 30 кв. метров впервые в истории обогнала по вводу соседний Екатеринбург. Кроме того, на рынок были выведены апартаменты эконом-класса.Но критика подобных ноу-хау звучит все громче. Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Свердловской области Андрей Бриль, рассуждая о малогабаритных квартирах, не стесняется в выражениях:
— Мы должны себе честно сказать — себестоимость строительства на Урале неадекватно высокая. Причины известны: нет длинных дешевых денег, отсутствуют технологии строительства, позволяющие снижать цену себестоимости; не сбалансированы спрос и предложение. Потому на рынке возникают решения вроде квартир в 25 кв. метров. Но если называть вещи своими именами, это убийство площадок. Мы строим на них нечто, гетто-кварталы, в которых жить через некоторое время будет невозможно. Даже хрущевки были по 32 кв. метра. И что нам делать с этими домами, в которых тысячи плохих квартир и все в собственности? Мы сегодня деревянные бараки-то расселить не можем. Нельзя наступать на советские грабли.
Челябинские аналитики признаются: сегодня малогабаритные квартиры не пользуются спросом. Правда, судят они в основном по косвенным признакам. Главный — слишком льготные условия покупки.
На наш взгляд, апартаменты — тоже временное решение. Поскольку прописаться в них нельзя, стоимость услуг ЖКХ выше, чем в обычной квартире, кроме того, никаких обязательных для жилья норм и стандартов застройщик соблюдать не обязан. По сути, это аренда, искалеченная российским менталитетом, который заключается в том, что помещение обязательно должно быть в собственности.
Причина выхода на рынок апартаментов эконом-класса и мелких квартир-студий — отсутствие доходных домов. Речь о них ведется уже несколько лет. Но ситуация не сдвигается с мертвой точки. Городские власти осознают необходимость появления в городах арендной недвижимости, но их ресурсов не хватит, чтобы «поднять» подобный проект. Нужны усилия на федеральном уровне. Совсем очевидные: софинансирование объектов (никакой девелопер не будет строить доходный дом самостоятельно, потому что срок его окупаемости — 20 — 40 лет), разработка программы поддержки застройщиков и муниципалитетов. Менее очевидные: субсидирование арендной ставки и остановка бесплатной приватизации жилья.
— За годы бесплатной приватизации люди оформили в собственность множество квартир, доставшихся им еще в советское время. Понятно, что большинство из них в очень плохом состоянии. Теперь они приходят в муниципалитет и говорят: признайте наш дом аварийным и расселите нас в комфортное жилье.
А мы не обязаны это делать. Собственник либо получает рыночную стоимость объекта (а это копейки), либо сам платит за содержание жилья. Думаю, что с каждым годом все больше людей поймут, какие «гнилушки» они получили в собственность, и начнут расприватизировать квартиры. И если завтра им предложить арендное жилье, то они в него с удовольствием поедут.
Но федеральные власти будто не слышат: в феврале Госдума продлила срок бесплатной приватизации еще на два года — до 1 марта 2015-го.
Разреженное ядро
Закончим глобальным. Один из наиболее принципиальных вопросов на рынке жилья, актуальный как минимум ближайшие десять лет, — что делать со старыми центральными районами крупных городов. Не секрет, что существенная их часть занята пятиэтажными панельными домами, ресурс которых исчерпан. Плотность застройки этих территорий в разы меньше, чем в более комфортных европейских городах.— Если мы будет уделять все внимание застройке окраин, то можем получить знаменитый «пермский бублик», — уверен Андрей Бриль. — Крупным городам необходима комплексная реконструкция центра. Пора перестать говорить о точечной застройке или микрорайонах. Это неправильные единицы измерения. Нужно мыслить кварталами.
Вызовов внутри процесса реконструкции очень много. Первый — как повысить плотность застройки без чрезмерного увеличения высотности. Второй — как решить проблему с бесхозными площадями, пустырями, дворами, парковками. В идеале у каждого дома должна быть четко определена частная территория, за которую он отвечает. Третий вызов — социальные конфликты. Жильцы центральной части городов с большой осторожностью относятся к любой идее уплотнительной застройки.
Четвертый вызов — сети. Понятно, что в результате реконструкции нагрузка на них повысится (на примере мастер-плана Перми мы видим, что центральную часть городов можно уплотнить в три-четыре раза). Соответственно инженерной инфраструктуре необходимо кардинальное обновление.
Главный вопрос — где брать деньги на такую комплексную программу. Андрей Бриль уверен: перевешивать все на муниципалитет — тупиковый путь. Городским властям и девелоперам необходимо разработать четкую концепцию и с ней идти на региональный и федеральный уровень.
Пока это только разговоры, которые не носят предметного характера. Однако уже понятно, что исключить этот вопрос из будущей повестки невозможно. Уральские города сегодня предпочитают все-таки развиваться вширь. Но в конечном счете это приведет к эффекту МКАД с бесконечными пробками. Проект района «Академический» в Екатеринбурге на 9 млн кв. метров жилья — безусловно хорош, но это скорее исключение из правил, подпитанное финансовыми ресурсами бюджетов всех уровней. Потенциал для развития рынка жилья есть не только на окраине.
Организаторы
Партнер
