В вечных поисках лазейки

В середине октября свердловский парламент рассмотрел возможность увеличения рассрочки на приобретение муниципальной или государственной недвижимости, арендуемой предпринимателями, с пяти до семи лет*. «Анализ ситуации с выкупом помещений выявил два тренда: многим малым предприятиям не под силу приобрести арендуемую недвижимость за установленный Заксобранием период времени, поэтому возникло предложение его увеличить. Вторая тенденция - коррупционная составляющая этого процесса: предпринимателям по формальным причинам отказываются продавать помещения», - рассказывает депутат областной думы, вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко. С ним мы и говорим сегодня о коррупции (см. «Голубые воришки», «Э-У» № 24 от 21.06.10; «Камнем в зеркало», «Э-У» № 28 от 19.07.10; «Какая у них мотивация», «Э-У» № 34 от 30.08.10).

- Что вы понимаете под коррупционной составляющей?

- Налицо стремление властей любым способом не дать предпринимателям воспользоваться правом преимущественного выкупа, обойти исполнение 159-го закона. Чиновники могут сделать что угодно - расторгнуть договор с арендатором и выставить имущество на аукцион по баснословной цене, вывести его в имущественные фонды и потом сдавать на льготных условиях аффилированным структурам. Вот данные за первое полугодие 2010 года (Герасименко потрясает кипой бумаг с рабочего стола). Что мы видим: в Свердловской области обладают преимущественным правом недвижимого имущества 1400 субъектов малого и среднего бизнеса. Подано заявлений 1323, отказов 690, выкуплено объектов - всего 138. Все очевидно! Даже Госдума понимает, что закону дороги не дают, раз она летом увеличила сроки приватизации еще на три года.

Кто за влияние, кто за выживание

- Может, арендаторы действительно не отвечают требованиям?

- Все разом, что ли?! Закон о преимущественном праве - один из немногих нормативных актов, который реально мог бы создать механизм доступа малого бизнеса к выкупу арендуемого имущества. Но, как показала практика, закон направлен на передел собственности. Например, изначально администрациям муниципалитетов отдали решение вопроса о том, надлежащим ли образом перечисляется плата за аренду площадей. Эта норма закона априори была коррупционной, так как допускала произвольное толкование чиновниками. Понятно, что они будут трактовать ее в свою пользу. Если предприниматель в течение всего срока аренды пропустил хотя бы один день уплаты ежемесячного арендного платежа, он терял преимущественное право на приватизацию. Есть рубль задолженности?! До свидания! Сейчас убрали эту норму. Закон сделали более прозрачным: долга по арендным платежам не должно быть на момент предъявления решения о выкупе. Но осталось много других подводных камней.

- Это вы предложили увеличить рассрочку до семи лет?

- Это инициатива ЛДПР, ее отклонили. Мое предложение - десять лет. Его еще раньше обсуждали, и оно тоже не прошло. Коммунисты вообще 15 лет предлагали. Что интересно, у думской фракции «Единая Россия» не было установки срок не увеличивать, и все равно голосов не набрали.

Я считаю, десять лет - оптимальный период для предпринимателей. Им бы как раз этого времени хватило, чтобы рассчитаться с мэрией. Пяти лет недостаточно: бизнесу приходится из оборота деньги изымать. Мы ставим его на грань банкротства, это же не «крупняк»! Нехватку средств нельзя пополнить и за счет кредитных ресурсов, поскольку имущество находится в залоге у муниципалитета.

Свои и чужие

- Теоретически выкупить можно любое помещение?

- В том-то и дело, что нет. Депутаты Екатеринбургской гордумы с подачи мэра утвердили список объектов, не подлежащих приватизации. В него включили площади, предназначенные под размещение аптек, складов, предприятий бытового обслуживания населения, заведений общественного питания. Это тысячи объектов, причем самых лучших. Объясняется это следующим образом: «Аптеки, парикмахерские и продуктовые магазины мы продавать не будем, потому что согласно стратегическому плану развития Екатеринбурга в микрорайонах необходимо определенное количество таких точек. А вдруг предприниматели в уже выкупленных помещениях откроют другой вид бизнеса». Это неубедительный довод. По сути, в праве выкупа отказали основной массе представителей малого и среднего бизнеса. Приватизировать разрешено только офисные и конторские помещения, магазины промтоваров. Получается, что воспользоваться новой волной приватизации смогли единицы. Чиновникам невыгодно реализовывать этот закон, им проще передать помещения в фонд поддержки малого и среднего бизнеса якобы для льготной сдачи в аренду. Но когда мы анализируем, кто эти льготники, выясняется, что это предприниматели при чиновниках. Есть же свои и чужие предприниматели, это уже ни для кого не секрет.

- В имущественные фонды передается самая ликвидная недвижимость?

- Естественно. И ее немало. Вот представьте, вы арендовали полуразрушенное помещение, привели его в порядок, вложили деньги. Возросло оно в цене? Да! Выгодно его отдавать? Нет! А закон говорит, что если ремонт помещений проводился с разрешения арендодателя, то потраченные на него средства могу быть вычтены из стоимости выкупаемого имущества. Условно, офис стоит 3 млн рублей, а вы в него уже вложили 4 миллиона. То есть по закону оно бесплатно переходит в собственность. Это важнейшая составляющая, но никто ею не может воспользоваться, потому что ни у кого нет такого разрешения. Одно на тысячу. Я бы вообще запретил главам местных образований передавать в фонды имущество, которое попадает под реализацию 159-го закона.

- Какой резон администрациям удерживать помещения, если в казну они получат большие деньги за выкуп, чем за аренду?

- Все правильно: за каждый проданный квадратный метр собственности, даже с учетом налогов, муниципалитет может получить по 70 тыс. живых рублей. Для сравнения: за аренду этого же самого квадратного метра казна получает всего 250 - 350 рублей в месяц. Почему власти скинули со счетов то, что за выкупаемые помещения предприниматель будет платить (по закону он может внести сумму сразу либо выплачивать ее долями в течение пяти лет), следовательно, и эти средства также пойдут в городской бюджет? Потому что они боятся потерять контроль над бизнесом. Ведь если предприниматель выкупит помещение, ему не надо будет ежегодно продлевать договор аренды с ними. Догадываетесь, о чем я говорю?

Из жидкого в газообразное

- Вероятно, о взятках. Какие еще секторы экономики, контролируемые муниципалитетами, вы считаете наиболее коррупционно емкими?

- Стройку. На всех этапах подготовки - от выделения земельных участков до разрешения на строительство - стоят административные барьеры. Это огромная коррупционная составляющая. Три года назад у нас были массовые спекуляции с земельными участками. Причем фирмы, близкие к чиновникам, просто получали землю по предварительному согласованию якобы для строительства. И никаких затрат не несли, просто ждали, пока цена вырастет. Она же росла ежемесячно. Участок перепродавали и имели огромные прибыли. Аукционная система не помогает: иногда победитель известен еще до торгов. Но, по крайней мере, они позволили увидеть реальную стоимость участков. А она измеряется в миллионах долларов.

Эффективные механизмы материальной ответственности участников строительного рынка практически отсутствуют. Показателен такой пример: на 1 января 2009 года в нашей стране выдано свыше 270 тыс. лицензий на строительство, однако лишь 30% компаний оказались реально работающими. Остальные, как правило, были созданы для привлечения средств дольщиков с использованием различных схем мошенничества и не располагали никакими ресурсами для начала строительных работ. Более того, лицензии на строительство зачастую покупались в обход закона. Поэтому мы и пошли по пути создания саморегулируемых организаций в сфере строительства, полагая, что это приведет к усилению ответственности строительных фирм за проводимые работы. Однако и это не решило всех проблем. Чиновники, которые сидели на выдаче лицензий, перебежали в СРО и уже там чинят беспредел.

- Вы имеете в виду продажу допусков к тем видам работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства?

- Просто внаглую продают! Даже растяжки появились - поможем приобрести доступ! Полно подобных объявлений в интернете. Это уголовно наказуемо. Коррупция сохранилась, она перешла из одной формы в другую.

Без народа не получится

- Некоторые муниципалитеты до сих пор раздают земельные участки, не имея генпланов, правил землепользования и застройки...

- А вы знаете, что Госдума трижды переносила конечные сроки принятия документов территориального планирования? Дошло до того, что глава Минрегионразвития Виктор Басаргин попросил президента РФ Дмитрия Медведева больше не давать отсрочки в решении этого вопроса. Ведь главы администраций своими постановлениями разрешают застройку без всякого обсуждения с общественностью.

- А должны обсуждать?

- Конечно. 1 января 2012 года заканчивается последний срок, когда можно без правил землепользования и застройки предоставлять участки под строительство, переводить земли из одной категории в другую, давать разрешение на стройку. Но еще два года администрации самостоятельно будут определять, как будет идти застройка того или иного муниципального образования. Это тоже коррупция. От этого страдает население, потому что оно лишено возможности на публичных слушаниях высказать свою точку зрения. А ведь именно оно должно решать, что и где нужно строить, определять этажность проекта, его функциональность и прочее. Возьмите уплотнительную застройку, когда чиновники, борясь за огромные прибыли, вступают в сговор с крупными застройщиками и начинают уродовать пространственную среду в городе. Разве это не коррупция?

- А люди терпят.

- Они не знают своих прав. Жители имеют право на придомовую территорию, могут ее оформить в общую долевую собственность, причем бесплатно. Тогда они будут решать, что строить у них во дворе, а что нет. Посмотрите, в центре города у нас исчезают памятники деревянного зодчества. Просто выгорают за ночь, а потом там стройка начинается. Парки застраивают, например, Зеленую рощу. Это нарушение закона. Екатеринбург имеет генплан, но здесь научились обходить публичные слушания. Я был на слушаниях, знаю: пришли в зал люди от администрации и высказали мнение якобы от народа. А граждане, которые страдают от точечной застройки, не приходят, их не информируют.

- Что вы предлагаете?

- Принимать генпланы. Каждый муниципалитет разбит на зоны: жилые, производственные, деловые, культурные. Для каждой зоны устанавливается градостроительный регламент и становится понятно, что можно строить. Чем это хорошо? Инвестор понимает, что чиновник ничего нового не придумает. Все становится понятным. Коррупция сводится к минимуму.

- А публичные слушания?

- Горожане должны активнее проявлять свою позицию. Ведь это их город.

* Арендаторы, занимающие помещения в течение трех лет и более, добросовестно вносящие плату, получили преимущественное право их выкупа (без проведения аукциона) по рыночной стоимости в 2008 году, после принятия ФЗ-159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Летом этого года срок так называемой малой приватизации продлен на три года, до 1 июля 2013-го. Сначала федеральные законодатели установили минимальную величину арендуемой площади в 500 кв. метров, максимальный срок рассрочки - пять лет. Но когда законопроект принимался в третьем чтении, депутаты неожиданно вернулись во второе, устранили эти нормы прямого действия и отдали их на откуп регионам. Заксобрание Свердловской области установило рассрочку в пять лет, а объем площадей - в 2 тыс. метров.