Судью на мыло
Дорожная карта выведения оценочной отрасли из кризиса, разработанная АСИ, — последний шанс навести порядок своими силами. Если участники рынка не договорятся, государство может включить силовые механизмы.
Рынок оценочных услуг в России в глубочайшем кризисе: профессиональное сообщество не может победить демпинг, низкое качество услуг и недобросовестную конкуренцию. Для преодоления правительство в конце сентября утвердило разработанную по инициативе Агентства стратегических инициатив (АСИ) дорожную карту «Совершенствование оценочной деятельности». Однако, как показала дискуссия, организованная за круглым столом в аналитическом центре и журнале «Эксперт-Урал», единого понимания путей выхода из кризиса нет.
Демпинг с традициями
Многолетнее процветание демпинга во многом спровоцировано самим государством. Главным критерием отбора исполнителей услуг на оценку объекта государственной и муниципальной собственности по злополучному 94-ФЗ была цена, и всегда находился участник, снижавший ее до критичного уровня. О том, насколько качественной может быть работа за бросовые деньги, заказчик начинал задумываться, как правило, когда получал отчет.Впрочем, определенную часть потребителей конкуренция ценой устраивала:
— Когда мы говорим о причинах демпинга, мы забываем, что есть такая экономическая категория, как спрос. Если потребитель не готов платить адекватную цену, если он воспринимает оценку не как необходимость, а как обременение и лишние затраты, мы не решим задачу повышения качества, каким бы методом ни пытались усовершенствовать процесс, — делает вывод генеральный директор Пермского центра оценки, член правления НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края» Тимур Шарипов.
Между тем есть ситуации, когда низкое качество оценки приводит к прямым убыткам. С этим столкнулось государство при строительстве объектов в Сочи, когда оценочная стоимость домов под снос различалась в десятки раз. С этим сталкиваются предприниматели, получающие явно завышенные расчеты земельного налога на основании работы независимых оценщиков. В результате суды завалены исками, оспаривающими результаты оценки.
Часть заказчиков нашла выход в применении качественных параметров отбора оценщиков. Например, Сбербанк ввел с июня этого года систему рейтингования. Другие пошли по пути формирования собственных подразделений оценки. «Мы стремимся по минимуму работать с независимыми оценщиками. Нас не устраивает не только наличие элементарных математических ошибок, но и юридическая неграмотность многих оценщиков», — объясняет начальник отдела по работе с залогами банка «Кольцо Урала» Екатерина Дубровина.
Предполагалось, что индустрия, уже много лет живущая в системе саморегулирования, сможет справиться с демпингом сама. Законодательство предусматривает право заказчика обратиться за проведением экспертизы отчета оценщика, а в некоторых случаях экспертиза является обязательным требованием.
— В 2010 году процедура экспертизы была ужесточена, СРО оценщиков получили право проводить экспертизу лишь в отношении отчетов, выполненных оценщиками-членами данных СРО. Кроме того, в законодательстве нашли отражение дополнительные требования к членству в экспертных советах СРО — сдача единого квалификационного экзамена. Функции по организации и проведению единого квалификационного экзамена были поручены Национальному совету по оценочной деятельности (НСОД), который в установленный срок не смог этого сделать, в связи с чем функции проведения экзамена были поручены Росреестру и аккредитованным при нем учебным заведениям, — напоминает историю вопроса заместитель генерального директора партнерства СМАО Алексей Савостьянов.
Конфликт интересов
Принятая правительством дорожная карта, призванная устранить системные проблемы, — последняя попытка вывести отрасль из кризиса.Авторы считают, что многие ошибки и недочеты в оценке идут от отсутствия единой методики проведения оценочных работ. Они предлагают начать реформу с совершенствования методологии. Дорожная карта предусматривает утверждение последовательно до конца этого и 2014 года федеральных стандартов оценки недвижимости, акций, объектов интеллектуальной собственности, оценки для целей залога.
Все правильно, говорят участники регионального рынка, только сама по себе методология панацеей не станет, ведь нередко в основе некачественного отчета лежит не только недостаток знаний, но и недостаток информации. А решения этой задачи в карте нет.
— И оценщики, и эксперты СРО остро нуждаются в информации о реальных сделках, — убежден председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин. — Сейчас почти все экспертизы основаны на ценах предложений, что делает их менее точными. Я считаю, что нужно создавать закрытые базы данных, в которых собирались бы сведения об общих характеристиках объектов и их реальной стоимости, конечно, без персональных данных. Это позволило бы вывести экспертизу на более высокий уровень.
Второй важный блок предлагаемых новаций касается ужесточения требований к СРО в части контроля за ее членами. Пока институт саморегулирования, к сожалению, не выполняет функции профессионального «чистильщика».
В теории предполагалось, что игроки будут заинтересованы в выдавливании из своих СРО недобросовестных участников, так как их действия могут наносить прямой урон компенсационным фондам организаций (по общим правилам саморегулирования в России убытки клиентов от действия отдельных игроков оплачиваются из общего «котла»). Те, кто грубо нарушает общепринятые правила, должны вообще лишаться права на профессию. Для этого НСОД должен был вести реестр оценщиков и следить за тем, чтобы явные нарушители покидали рынок. Однако совет погряз в интригах вокруг необходимости сдачи единого квалификационного экзамена и обязанности не выполнял. В результате «уволенные» из одной СРО оценщики не только перебегают в другую, но и создают свои организации. На рынке появилось даже понятие «коммерческих СРО» — небольших организаций, созданных исключительно для целей прибыли и не ведущих никакой деятельности по контролю за рынком, развитием профессии, разработкой методической и методологической базы. Их члены вполне успешно сдают квалификационные экзамены на экспертов и получают право заверять печатями любые экспертизы, не глядя на их качество. По мнению председателя правления Свердловского отделения Российского общества оценщиков Андрея Потапова, эту ситуацию отчасти провоцирует и сам законодатель, не прописавший внятные требования к сдающим экзамен на эксперта.
Дорожная карта предлагает решение этой проблемы путем расширения перечня оснований для исключения из членов СРО. Директор ООО «КСИ Консалтинг» Андрей Кукаркин сомневается в эффективности:
— Я уверен, что нужно заниматься укрупнением рынка оценочных услуг. Принципиальная ошибка на этапе перехода от государственного лицензирования к саморегулированию заключается в том, что субъектом рынка оценки стала не компания, а физическое лицо. Так и появились мелкие оценочные компании, не способные обеспечить качество предоставляемых услуг. В отличие от крупных, они не дорожат аккредитацией при банке, потому что не собираются работать на рынке долго. Кроме того, я убежден, что в нашей профессии, действуя в одиночку, невозможно наработать необходимые компетенции. И если не переломить эту ситуацию, мы профессию из кризиса не вытащим.
Еще одна небесспорная идея дорожной карты — создание «фильтра» на доступ к профессии. В предлагаемом плане развития оценочной деятельности планируется введение единого экзамена для оценщиков и период стажировки — чтобы люди, получившие диплом, научились грамотно проводить оценку, получив некоторую практику, обосновывает Алексей Савостьянов.
Тимур Шарипов категорически против:
— Это все равно что заставлять инженера, закончившего вуз, получившего государственный диплом и пришедшего на завод, сдавать еще один экзамен. Разговор надо вести, скорее, о повышении квалификации, введении статуса оценщика второго и первого уровней со сдачей экзамена в единой квалификационной комиссии и получением права подписывать отчет об оценке. Люди, только закончившие курсы переподготовки или вуз по направлению «оценочная деятельность» и получившие государственный диплом, должны два-три года отработать в качестве рядового оценщика. Только после этого они могут быть допущены к экзамену, успешная сдача которого дает им право подписывать отчет об оценке. В этом случае все укладывается в логическую цепочку учеба — стажировка — право самостоятельной работы.
Поддерживает идею и Андрей Потапов:
— Когда создавался институт саморегулирования, невозможно было сразу предусмотреть все нюансы. Конечно, уже тогда нужно было ввести механизм стажировки, это позволило бы отсечь многих неграмотных или нечестных представителей отрасли. Но мы выросли и уже можем работать над ошибками. Я считаю, что на законодательном уровне нужно вводить статус помощников оценщиков с ограниченным правом и только через него «пропускать» в профессию.
Зато почти все участники дискуссии поддержали создание механизма формирования реестра недобросовестных оценщиков.
— Законодатель, стремясь усложнить жизнь оценщикам, дрейфующим от одной СРО к другой, предлагает создать публичный список недобросовестных поставщиков оценочных услуг, — рассказывает Алексей Савостьянов.
Если такой реестр будет, у потребителя появится как минимум ориентир, надеется исполнительный директор «Пропроект-Оценка» Оксана Полыгалова:
— Честно говоря, мы не знаем, как бороться с недобросовестными оценщиками. Это для рынка действительно колоссальная проблема, которая в свою очередь порождает демпинг, в том числе и в рамках госзаказа. В объединенный совет НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края» (работает с 2006 года) вошли представители практически всех зарегистрированных СРО. Мы постоянно находимся в открытом диалоге с региональной и муниципальной властью, с судами всех инстанций, с потребителями. Мы считаем, что во многом именно отношение потребителя приводит к массовому появлению недобросовестных поставщиков. Убедить потребителя в том, что отчет — это важный юридический документ, удается не всегда: он просто не может вникнуть во все тонкости. Поэтому я поддерживаю идею формирования реестра недобросовестных поставщиков-физических лиц оценочных услуг.
То, что отрасль в условиях полного отказа государства от вмешательства в ее деятельность не справилась с вызовами, очевидно. И если профессиональное сообщество не договорится и не реализует хотя бы очевидные меры, государство может вернуть «силовой» сценарий. Мы уже писали об идее введения уголовной ответственности за явное мошенничество с объектами оценки («Заниженная самооценка» , «Э-У» № 38 от 24.09.2012). Тогда оценочное сообщество выступило категорически против такой меры.
«Я убежден, нельзя вводить статью об уголовной ответственности оценщиков, потому что иначе оценщик будет отвечать за действия заказчиков оценки», — аргументирует эксперт компании «ОценКинг» Денис Кардаков. Власти от идеи, конечно, отказались,, однако не факт, что полностью. Да, институт саморегулирования находится в стадии формирования, и ошибки неизбежны. Но уж слишком вяло рынок пытается их исправить.
Дополнительная информация.
Арбитра на поле
Как показал наш опрос, представители оценочного сообщества по-разному оценивают и причины кризиса отрасли, и методы ее спасения.
Генеральный директор консалтинговой компании «ОБиКон» Игорь Патрушев:— Саморегулирование как институт организации оценщиков полезен и необходим. Плохо то, что некоторые инициаторы его создания на начальном этапе отнеслись к нему как к очередной возможности заработать деньги. Да, реформа отрасли нужна, но не силовыми методами. Ужесточение наказания за вероятностный смысл результатов оценки приведет к очередной попытке передела рынка с использованием уже силовых структур.
Я поддерживаю инициативу АСВ по созданию дорожной карты — это очередная попытка организовать оценочное сообщество. На мой взгляд, оценщики сегодня должны продемонстрировать готовность к дискуссиям с потребителями оценочных услуг, активнее заниматься методическим обеспечением оценочной деятельности, развивать институт экспертов в области оценки, демонстрировать статусность эксперта на публичных площадках. СРО в свою очередь должны регулярно проводить мониторинг чувствительности оценщиков к изменениям в законодательной сфере, развивать систему образования (убежден, что оно не должно заканчиваться в вузе). Семинары, круглые столы, конференции по проблемам оценки должны стать повседневной и регулярной работой исполнительных аппаратов СРО не только в столичных городах, но и в регионах.
Директор Областного центра экспертиз, руководитель отделения НП «Сообщество оценочных компаний “СМАО”» в Свердловской области :— На мой взгляд, в дорожной карте АСИ нет главного — решения проблемы доступа оценщика к информации. У нас все сделки, особенно по продаже земельных участков, закрытые. Объявлен конкурс, выставлен земельный участок, мы услышали только начальную цену, а итоговую не знаем. А это очень важный вопрос: мы должны знать, на что можем опираться при оценке объекта. Я не понимаю, как можно в отсутствие государственных стандартов по недвижимости, оборудованию и бизнесу вообще делать экспертизу отчета? Эти вопросы, я считаю, надо ставить разработчикам дорожной карты.
Председатель НП «Уральская палата готового бизнеса»
: — С моей точки зрения, переход к саморегулированию положительно сказался на отечественном рынке оценочных услуг: специалисты стали более ответственно подходить к работе, существенно сократилось количество так называемых «черных» оценщиков.
У нас есть все необходимые механизмы для регулирования отрасли, нужно лишь эффективно их использовать, а это возможно только при консолидации усилий экспертов-оценщиков, государства и представителей банковского сообщества. Я убежден, что обеспечение равных условий конкурентной борьбы на нашем рынке — задача государства. СРО, как показала практика, не могут договориться о некоем коридоре, регулирующем стоимость экспертиз отчетов об оценке. Это стало серьезно влиять на ценообразование в отрасли и позволяет некоторым игрокам откровенно демпинговать. Разница в стоимости экспертизы зачастую ставит в проигрышную позицию тех специалистов, которые давно работают на рынке оценки и стали членами самых первых СРО. Разрешить конфликт интересов без стороннего арбитра не получится. Самостоятельное установление неких единых цен на экспертизы отчетов об оценке закон трактует как сговор. Государство же имеет право и возможность определить ценовые границы и уравнять в некоторой степени условия работы российских оценщиков.
В то же время я считаю, что развивающийся рынок рано или поздно сам отторгнет демпингующих специалистов, поскольку такая политика хоть и привлекает клиентов, но разрушает репутацию и не дает свободных ресурсов для развития бизнеса. Этот процесс неизбежен, но государство может катализировать его, ускорив развитие отрасли.
Нам нужна линия динамичного и конструктивного развития рынка, в то время как правительство предлагает нам силовой сценарий, в рамках которого, к примеру, рассматривается законопроект об ужесточении наказания для оценщиков вплоть до уголовного преследования. Это приведет в первую очередь к кадровой проблеме.
В России, к сожалению, не так много профессиональных оценщиков, чтобы мы могли позволить себе терять их. Поэтому данный вариант развития рынка весьма и весьма нежелателен.
Оценщик компании «Консалтинг и оценка» Сергей Щербинин: — Я хочу выступить в защиту профессии. Мне кажется, что дискуссия о качестве отчетов начала уходить не в ту сторону. На фоне обсуждения плохих отчетов, а такие действительно есть, у заказчиков появились собственные представления об оценке. Потребители стали рассматривать оценку как продажную услугу, от которой они вправе требовать все что хотят. И это неправильно. Например, банки требуют от оценщика обязательного осмотра объекта, практически его инвентаризации, сбора документов, не добавляющих информации о качественных и количественных характеристиках объекта. Оценщика фактически превращают в юриста-аудитора, который должен проверить и доказать все параметры оцениваемого имущества. Между тем по закону оценщик отвечает только за грамотность оценки стоимости объекта, сбор необходимых параметров и их достоверность — это как раз задача заказчика. На практике же оценщиков нередко заставляют замерять, например, строительные параметры здания, собирать справки на каждую гайку, а потом обвиняют в отсутствии подтвержденных источников информации и других грехах. Я еще раз повторяю, мы отвечаем за стоимость объекта, а не за его документарную родословную. Оценщик обладает данным ему правом самостоятельно проводить процесс оценки, в противном случае мы скатываемся в зависимую оценку. На мой взгляд, в изменении отношения к самой сути оценки и должна состоять программа вывода профессии из кризиса.
Партнер проекта
