Фактор 214

Фото - Андрей Порубов

Еще пару лет назад конференция с подобной тематикой вряд ли собрала бы полторы сотни участников и два десятка экспертовдокладчиков — представителей банков, застройщиков, девелоперов и консалтеров со всего Урала, а также из Сибири, СанктПетербурга и Москвы. В те времена рассуждения участников рынка о способах финансирования строительства сводились, как правило, к следующему. Способ первый — банковские кредиты: они дороги, даются застройщикам неохотно, поэтому используются минимально и только на начальном этапе строительства. Второй — альтернативные варианты финансирования, например паевые инвестиционные фонды: теоретически интересны, но практических примеров использования нет. Почему? Потому что существует третий способ — долевое участие. До 1 апреля оно было наиболее выгодным и простым способом привлечения застройщиками средств.

Тормоз или импульс?

Вступление в силу нового закона кардинально изменило ситуацию. Едва ли не каждый докладчик на конференции начинал выступление со ссылки на 214й ФЗ (даже название не упоминалось: всем понятно, о чем идет речь). Общий вывод: закон делает долевое участие в подавляющем большинстве случаев нецелесообразным.

По мнению игроков, использование долевки невозможно изза трех нововведений. Вопервых, застройщику запрещено привлекать средства дольщиков до получения всех разрешительных документов на строительство и оформления отведенного земельного участка в собственность или аренду. Вовторых, в законе содержится непропорционально много норм, защищающих права дольщика, значительно повышен уровень ответственности перед ним застройщика. Это может привести к появлению профессиональных сутяжников — недобросовестных дольщиков, заключающих договоры со строительными компаниями с целью получения по суду пеней и штрафов. Наконец, закон вводит солидарную ответственность по обязательствам перед дольщиками застройщика и банка, который его кредитует. Это делает участие в финансировании проектов с участием дольщиков неинтересным для банков: сильно возрастают риски.

Пока долевка остается основным механизмом финансирования. По данным исследования «Лидеры строительного рынка Урала», проведенного аналитическим центром «ЭкспертУрал» (см. с. 50), на нее приходится в среднем 73% финансирования компаний, занятых в сегменте жилищной и коммерческой недвижимости. Но новых договоров долевого участия после 1 апреля заключается все меньше. Сегодня компании отрабатывают договоры, подписанные до вступления в силу закона «О долевом участии», а значит, не подпадающие под его действие. Запаса хватит на полторадва года. Затем вопрос финансирования строительства встанет ребром. Бизнессообществу уже сейчас следует подготовить достойную замену инструменту, обеспечивающему финансами три четверти жилых и коммерческих строек. В среднесрочной перспективе закон скорее всего скажется на снижении темпов строительства, в первую очередь жилищного. В долгосрочной — призван создать условия для развития более цивилизованных, нежели долевка, финансовых механизмов.

Где ты, идеальный застройщик?

Введение солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками, по словам директора уральского филиала Райффайзенбанка Виталия Милованова, притормозило процесс выхода банков на жилищный рынок. Кредитовать строительство коммерческой недвижимости банки согласны. Но объем сделок относительно невелик. Так, Райффайзенбанк за время присутствия в регионе прокредитовал три строительных проекта, Сбербанк — около 30. Небольшое количество сделок объясняется высокими требованиями, предъявляемыми банками к потенциальным заемщикам, и неспособностью основной массы последних этим требованиям соответствовать. Условие, которое выставляют практически все банки: наличие у заемщика минимум 30% собственных средств на реализацию проекта. У большинства застройщиков этих средств нет. Напомним, 73% финансирования — долевка, в оставшихся, по словам участников рынка, около 15% приходится на банковские кредиты. Так что традиционно строители вкладывают в проект 10 — 12% собственных средств.

Разумеется, банки выдвигают требования к юридической и финансовой прозрачности заемщика, к качеству инвестиционного проекта, к его участникам помимо застройщика (девелоперам, брокерам и так далее). Виталий Милованов в связи с этим отмечает: желательно, чтобы проект осуществлял западный генподрядчик — к иностранным компаниям больше доверия. Словом, воспользоваться банковскими кредитами в ближайшей перспективе смогут далеко не все компании, а только лидеры рынка, и то при условии, что будут повышать градус прозрачности.

Инструмент для немногих

Альтернатива банковскому кредитованию — ПИФы. Руководитель представительства в Челябинске ГК «Расчетнофондовый центр» Ольга Палей рассказала об опыте запуска в этом городе закрытого ПИФа «РФЦ — фонд недвижимости». Фонд небольшой — 50 млн рублей. Организаторы намеренно не стали замахиваться на большие объемы: по признанию Палей, это «пробный шаг». Инвестиционный горизонт фонда — 15 месяцев, ожидаемая доходность — 25 — 30%. Фонд уже сформирован, паи приобрели несколько инвестиционных компаний и физических лиц.

Казалось бы, пример свидетельствует: ПИФы недвижимости заработали, и нет никаких препятствий к тому, чтобы в ближайшей перспективе инструмент стал массовым. Но не все так просто. Ольга Палей рассказала о том, какие требования предъявлялись к объекту инвестирования. Он практически идеален: панельный дом 97й серии (один из наиболее экономичных проектов) с полным пакетом разрешительной документации и подведенными к площадке инженерными коммуникациями. Таких объектов на рынке очень немного. Большинство объектов не так хорошо подготовлены к приему инвестиций, а значит, ПИФам, связываясь со строительством жилья, придется или жертвовать доходностью, или удлинять инвестиционный цикл, что невыгодно инвесторам.

Еще один предложенный участникам конференции инструмент — международные паевые фонды. Такие фонды формируются в офшорах из средств инвесторов со всего мира и вкладываются в объекты недвижимости в конкретной стране с помощью управляющих компаний. Минимальный пай — 10 тыс. долларов. Как рассказал управляющий директор Thor Real Estate Management LLC Евгений Кусков, такие фонды отличаются прежде всего диверсификацией портфеля проектов — средства инвестируются во многие объекты, что снижает риски всего фонда, в отличие от закрытого ПИФа, создаваемого, как правило, под конкретный объект. Международный фонд независим от российского законодательства и обеспечивает анонимность инвестиций. Средства фонда закрываются на пять лет: такой срок достаточен для завершения строительства объекта и реализации недвижимости. Чистый ожидаемый доход фонда (сумма, выдающаяся на руки инвестору) — 17 — 25% годовых. Для этого валовая доходность объекта (с учетом оплаты услуг управляющей компании, оценщиков, службы маркетинга, банкадепозитария и других) должна быть не менее 28 — 30% годовых.

Цена вопроса

Осмыслив мнения участников конференции, сделаем вывод: заменить долевое участие можно — инструменты созданы, есть примеры их практического применения. Строительным компаниям, выступающим в основном в качестве застройщиков и девелоперов, интересны ПИФы. Те, кто осуществляет функции генподряда и обладает значительными собственными средствами, скорее всего, предпочтут банковские кредиты. Выбор крупных вертикальных строительных холдингов будет зависеть от того, на каком уровне их менеджмент предпочитает формировать доходность — производственном или девелоперском. Скорее всего, холдинги будут использовать и тот, и другой инструмент. Словом, стройка не встанет. Но какие бы инструменты ни выбрал застройщик, со своей собственной доходностью он не расстанется. Поэтому переход на новые финансовые инструменты в первую очередь скажется на повышении стоимости недвижимости. Каким оно будет, строители прогнозировать не берутся, но что не меньше банковских ставок (от 16% годовых) — точно. Единственный способ минимизации роста цен — повышение прозрачности строительного бизнеса. Следствием станут минимизация рисков (снижение процентных ставок), рост конкуренции среди строителей (оптимизация издержек). Но прозрачность отрасли, как показало исследование «Лидеры строительного рынка Урала», увеличивается пока очень медленно.