Продавать, но не за деньги

Максим Котляров Фото - Андрей Порубов

— Не секрет, что задолго до введения процедуры аукционов участки предоставлялись по разрешительным письмам. Подавляющее число привлекательных площадок ушло по этой схеме до 1 октября 2005 года. А после на торги выставлялись либо менее привлекательные площадки, либо участки с высокой стоимостью права на заключение договора аренды.

Я только что вернулся из Москвы, где общался на эту тему с коллегами из других регионов. По всей стране ситуация похожа: огромное количество выставленных и непроданных земельных участков. Обыватель скажет: причина в том, что стартовая цена завышена. На самом деле все чуть сложнее. Дело в том, что лишь в немногих муниципалитетах к участкамлотам подошли как к рыночному товару. А его привлекательность надо создавать. Да и предложение на этот товар должно определяться спросом со стороны потенциальных покупателей.

Формально процедура аукционного механизма заработала, но распорядители не осознали базовый принцип рыночной торговли: доступность информации по всем имеющимся товарам максимальному количеству покупателей. Принципов подбора лотов, общего реестра земельных участков, перечня участков, свободных и годных для жилищного строительства, долгосрочных плановграфиков подготовки участков, которые могут быть предложены к продаже, в открытом доступе попрежнему нет. Конечно, каждое заинтересованное лицо вправе прийти на прием в управление архитектуры и спросить: «Предоставлен ли комунибудь пустырь рядом с этим домом?». Можно направить официальный запрос. Даже если предположить, что вам ответят, по всему городу все равно не будет картины.

— Почему представители строительного бизнеса не бьют тревогу? Создается впечатление, что они сами замалчивают проблему…

— Вероятно, застройщиков, имеющих запас строительных площадок, ситуация с аукционами, точнее, их отсутствием, удовлетворяет. С одной стороны, она позволяет застраивать эти площадки и получать сверхприбыли за счет дефицита жилья, с другой — реализовывать площадки на вторичном рынке. Механизм известен: продается не площадка, а юридическое лицо с пакетом разрешительной документации и договором аренды земельного участка. Таким образом, под действие Земельного кодекса, предусматривающего обязательные аукционы, такая площадка не подпадает. Цены предложения одного гектара, предлагаемого по такой схеме, измеряются миллионами долларов. Представьте, если только за право начать заниматься площадкой под жилье нужно платить такие деньги, как будут вести себя цены на конечный продукт? Так что, если говорить об итогах года, прошедшего со времени введения процедуры аукционов, можно констатировать: основной цели — либерализовать рынок земли и сделать его прозрачным — она не достигла.

— Как переломить ситуацию?

— Наведение порядка на рынке участков под жилищную застройку должно начинаться с публичного сбора и открытия всей информации по земле и возможности строительства на ней. Мы должны, условно, нажав на кнопку на сайте администрации, увидеть все свободные участки, а не только информацию о ближайших торгах. Идеальная ситуация видится мне так: администрация на основе изучения спроса со стороны заявителей формирует и выставляет участки. Реальный рыночный спрос сам подскажет, какой участок, под какое разрешенное использование желают получить заявители. Дело чиновника — учесть этот спрос и сопоставить с действующими ограничениями, если они есть. 

— Понятно, что в ближайшее время массового предложения земельных участков на аукционах не будет. И в любом случае стоимость земли на аукционе ложится на стоимость недвижимости для покупателя. Это действительно единственно возможный механизм?

— Мы выбрали путь продажи права аренды земельного участка на аукционе. Это в идеале ведет к прозрачности и выводу из тени части расходов застройщиков по получению земельных участков. Однако система аукционов, даже абсолютно прозрачных, не способствует появлению доступного жилья, что является приоритетом для современной России.

Если мы говорим о стимулировании строительства доступного жилья, то предметом торгов должна стать стоимость возводимого квадратного метра жилья, и торги должны идти в сторону понижения стоимости этого метра. Такая схема предусматривает арендную плату, что несильно увеличивает расходы застройщиков, но избавляет от необходимости платить значительные суммы. 

— Но если отказаться от продажи земли на аукционах, у муниципалитетов иссякнет солидный источник доходов. Как его компенсировать?

— Давайте откроем статью первую закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и прочитаем, что местное самоуправление призвано решать «…вопросы местного значения, исходя из интересов населения…». Интересы населения требуют доступного жилья, так давайте делать все, чтобы оно было доступнее.

Что касается доходов бюджета, то куда больший ресурс скрыт в эффективном управлении объектами муниципальной собственности. В инвестиционно привлекательных городах достаточно начать прозрачно и эффективно управлять муниципальной недвижимостью, чтобы компенсировать те доходы, которые гипотетически выпадут, если не продавать права аренды земельных участков. Риторический вопрос: на каком сайте опубликован перечень, физические характеристики объектов муниципальной недвижимости, финансовые результаты управления каждым из них? Не общая строка в бюджете в разделе «Неналоговые доходы», а пообъектный перечень? Не ищите — не найдете. Дело в том, что часто муниципальная недвижимость сдается в аренду по цене ниже рыночной и тут же уходит в субаренду частными лицами по нормальной цене. Эта разница может дать бюджету недостающие деньги.