Если по совести — можно быстрее

Елена Артюх Фото - Андрей Порубов

— Если речь идет о выделении участка под многоэтажное жилищное строительство, необходимо поставить его на государственный учет (внести в кадастр недвижимости и получить кадастровый номер), для чего предварительно провести межевание. Затем определить разрешенное использование участка, что также потребует определенных изысканий, к примеру, экологических: можно здесь строить жилье или нет. Далее должны быть определены параметры разрешенного строительства (например, максимальная этажность). Для этого тоже потребуются изыскания, согласования, экспертизы. Необходимо составить схему подключений будущих объектов к коммуникациям и определить плату за подключение к ним. Наконец, участок должен пройти независимую оценку.

На первый взгляд, процедура громоздка, но на деле ничего драконовского в ней нет. При деловом подходе инвестор, прежде чем приобретать участок, сам захочет увидеть все параметры, которые устанавливаются в ходе подготовительных процедур. На мой взгляд, это совершенно разумные правила для взаимоотношений между добросовестными контрагентами. Если администрация заинтересована в том, чтобы в ее городе что-то строилось по доступным ценам, а строители хотят строить много, быстро и зарабатывать не на завышенных дефицитом ценах, а на больших оборотах, то эти правила совершенно нормально, почеловечески могут работать. Если собственник не тормозит прохождение процедур, а согласующие инстанции не вставляют палки в колеса, с подготовкой можно справиться за два месяца. Не такой большой срок.

— Тогда почему возникает столько жалоб и претензий именно к процедуре? Чиновники утверждают, что изза нее участков мало и они дороги.

— Этим удобно прикрываться. Значит, одна из сторон, а то и обе, ведет себя недобросовестно. В СМИ высказываются две версии. Первая: большое количество участков распределены до введения процедуры аукционов. Вторая: идет умышленное дискредитирование самой идеи аукционов и искусственное их торможение. На мой взгляд, обе версии имеют право на существование.

— Кому и для чего понадобилось дискредитировать процедуру аукционов?

— Аукционы, если выполнять все правила, ведут к полной прозрачности и публичности выделения земли. Видимо, сознание некоторых чиновников к этому еще не подготовлено. Возможно, идет игра на то, чтобы «замутить» эту прозрачность.

— То есть, конечная цель заинтересованных лиц в том, чтобы через пару лет развести руками, сказать «аукционы не пошли» и вернуть все к порядку, существовавшему до 1 октября 2005 года?

— Не исключено.

— Допустим, процедура и впрямь не столь сложна. Но чиновники могут возразить: чтобы подготовить большее количество участков, им не хватило времени и денег.

— Повторю: при условии добросовестности всех участников процесса эти проблемы можно решить. Ведь о введении обязательных аукционов было известно заранее. Также известно (или можно подсчитать), сколько в год необходимо выделять земли. Начать подготовку участков можно было давно, чтобы сейчас не буксовать. Да, процедура подготовки не была утверждена, но это же очевидно: без присвоения участку кадастрового номера и тому подобных вещей не обойдется. Никто не мешал, например, подобрать участки и присвоить им кадастровые номера. Кроме того, саму процедуру, на мой взгляд, можно упростить не с юридической точки зрения, а с исполнительской: внедрить «одно окно», ускорить прохождение документов. Это о сроках.

Теперь о средствах. Во-первых, муниципалитет — собственник. А у нас в Гражданском кодексе есть нормы о бремени содержания имущества, которое равно должны нести как частные, так и муниципальные и государственные собственники. Если имуществом является земельный участок, извольте знать его кадастровый номер, разрешенное использование и далее по списку. Во-вторых, муниципалитету вовсе не обязательно готовить участки самому. По Земельному кодексу, инициатором проведения аукциона могут быть два субъекта: собственник или лицо, заинтересованное в получении конкретного земельного участка, — потенциальный покупатель.

— Мне кажется, что второй вариант сложно применять на практике. Ведь частная компания, при том что ей придется потратиться на подготовку участка, не может быть уверена, что победит на аукционе. Не слишком ли велик риск?

— Теоретически — не слишком. Можно посмотреть опыт предыдущих аукционов, просчитать возможную стоимость участка, свои инвестиционные возможности, подключить аналитическую службу, словом, с большой долей вероятности спрогнозировать итог аукциона и взять на себя подготовку участка.

— Почему этого не происходит?

— Мне представляется, что для наших реалий это слишком цивилизованный путь получения земельных участков. Абсолютно прозрачный. В строительстве к такому никто не привык. Это на уровне психологии: все думают — не буду я туда соваться, все же решено заранее.

— Получается, нет альтернативы тому, что участки будет готовить мэрия, — мало и подолгу?

— Есть варианты. Первый: земля может выставляться на аукцион не под жилищное строительство, а под комплексное освоение территории. (Учитывая, что возможности точечной застройки практически исчерпаны, комплексное освоение, то есть строительство больших массивов жилья на новом месте, будет использоваться все чаще. — Ред). А в этом случае, согласно статье 38й Земельного кодекса, аукцион может быть проведен в отношении земельного участка, прошедшего кадастровый учет, — это главное требование. Остальной процедуры может не быть. Что разумно: комплексное освоение может быть самым разным, пусть застройщик прорабатывает варианты. Это облегчает подготовку участков муниципалитетам. 

Второй вариант. Муниципалитет как собственник может провести тендер и выступить заказчиком услуг по подготовке земельных участков к аукциону. Победитель тендера нанимается муниципалитетом, который, допустим, авансом платит ему 20% стоимости этих подготовительных работ. А 80%, условно, — по договору после реализации участка на аукционе. То есть процедура подготовки участка отдается на аутсорсинг: логичный шаг, если у собственника не хватает ресурсов, чтобы заниматься этим самостоятельно.

— А закон позволяет включать в конечную стоимость работ не только себестоимость подготовительных процедур, но и рентабельность исполнителя?

— Закон этого не запрещает.

— Тогда получается, что муниципалитет вообще может не вкладывать собственные средства. Подготовленный к аукциону земельный участок — сверхдефицитный товар, и некий сторонний частный инвестор мог бы готовить его к аукциону полностью за свои деньги, зная, что вернет их с прибылью?

— Верно. Мы с вами мыслим как нормальные предприниматели, которые видят спрос и предложение, видят объект, по поводу которого возникли спрос и предложение, и думают, как сделать так, чтобы их совместить. А суть в том, чтобы просто «упаковать» пользующийся спросом продукт и сделать это как можно быстрее. Землято есть. 

Но когда мы с вами выходим на перспективу привлечения сторонних организаций, на перевод всех процедур в договорные отношения, процесс выделения земли под жилищное строительство снова становится абсолютно прозрачным: все можно проверить и посчитать. И это тут же перестает быть комуто выгодным. Гораздо интереснее решать вопросы в тесном кругу.

Резюмирую: все упирается не в недостатки правового регулирования, а в нехватку контроля за исполнением законов. Я как юрист читаю закон и не вижу в нем ничего плохого. А вот признаки саботажа вижу. Возможно, необходимо немного причесать законы с тем, чтобы обязать собственника земли совершать определенные действия интенсивно, напряженно готовить объекты к продаже и выставлять их