Город для крупного бизнеса

Фото - Андрей Порубов

В рамках проекта «Региональная интеграция» мы публикуем некоторые выводы по удельной стоимости элементов деловой инфраструктуры и уровню ее развития в Тюмени. Акцент сделаем на двух важнейших направлениях: рынках коммерческой недвижимости и кадров. Итоговая публикация результатов проекта намечена на ноябрь этого года.

Таблица. Обеспеченность и удельные затраты

Коммерческая недвижимость: выгоднее покупать, чем арендовать

Уровень обеспеченности населения качественной торговой недвижимостью в Тюмени — один из самых низких в УрФО: 183,6 кв. м на тысячу человек (для сравнения: в Екатеринбурге — 298,4 кв. м). Зато есть все условия для успешной реализации проектов ее строительства. За год увеличение цен на 1 кв. метр торговых помещений составило 15 — 20%, достигнув среднего уровня в 50,5 тыс. рублей: это серьезно уступает лишь Екатеринбургу. Характерен для Тюмени и самый большой на Урале разброс цен на торговые площади — от 18 до 150 тыс. рублей за квадрат (см. также «Большими шагами»  и индикаторы рынка коммерческой недвижимости, «Э-У» № 21 от 05.06.06).

Тюменский рынок аренды торговой недвижимости представляет собой по преимуществу рынок аренды помещений, а не зданий. Уровень арендных ставок на торговые площади здесь имеет самый высокий в УрФО потолок — 4200 руб./кв. м в месяц. Определяющий фактор для уровня цен — местоположение объекта относительно людских потоков. Заполняемость действующих торговых центров составляет 95 — 100%, что свидетельствует о высоком спросе на рынке аренды.

По оценкам тюменских риэлторов, торговая недвижимость пользуется устойчивым спросом: уровень арендных ставок не имеет тенденции к снижению, только за 2005 год он подрос на 20 — 30%. В ближайшие два-три года игроки ожидают насыщения этого рынка и относительной стабилизации цен.

Качественных офисных площадей в городе недостаточно. За последние годы здесь появилось лишь несколько зданий, отвечающих статусу офисного центра. Заявленный как центр класса А «ТюменьПлаза» практически остается закрытым проектом: в открытой продаже площади (всего чуть более 1 тыс. кв. метров по цене 55 тыс. рублей за метр) появились лишь недавно.

Крупные компании предпочитают строить офисы самостоятельно. Примеры: здания банков «Дипломат», «Тюменьпрофбанк», «УралСиб», компании «Лукойл», группы «Никка». Основная масса возводимых строений — жилые дома с офисными и торговыми помещениями на первых этажах. В условиях явного дефицита средняя стоимость офисов в Тюмени ниже, чем в соседних Екатеринбурге, Перми и Челябинске: 36,2 тыс. рублей за кв. м. Вместе с тем средняя ставка аренды офиса в тюменской столице одна из самых высоких в регионе — 640 рублей за квадрат в месяц.

Деловая активность города растет с каждым годом. Появляются новые фирмы, открываются филиалы национальных и иностранных компаний. Риэлторы отмечают серьезный рост количества заявок на аренду и покупку офисных площадей как от иногородних, так и от тюменских предпринимателей.

Рынок складской недвижимости Тюмени представлен двумя классами: специализированные комплексы и приспособленные под склады помещения. К первой категории относится только ОРТК «Сибирский на Барабинской» (площадь закрытой территории — 28,2 тыс. кв. м, открытой — 7,9 тыс. кв. м). В планах собственников ОРТК доведение общей площади комплекса к 2008 году до 147 тыс. кв. м. Оставшаяся часть складов Тюмени — приспособленные помещения. Точного значения совокупной площади нет. По данным риэлторов, в мае 2006 года в свободной продаже (аренде) находилось около 7 — 9 тыс. кв. м складов.

Цена предложения на складские площади варьируются от 9 до 22 тыс. рублей за квадрат; средняя цена (13,5 тыс. рублей) — вторая по величине в УрФО. Средняя арендная ставка — 325 руб./кв. м в месяц: это почти в 1,5 раза выше средних для крупных уральских городов значений.

Пока жилая и торгово-офисная недвижимость приносят доход, инвесторы не спешат вкладывать деньги в складскую недвижимость. Видимо, такая ситуация сохранится в течение еще двухпяти лет: на рынке отсутствует информация о планах строительства специализированных складских комплексов, кроме помещений в составе торговых комплексов или промышленных предприятий.

Таким образом, по уровню ставок аренды офисов и торговых площадей город проигрывает другим областным центрам УрФО, а вот по ценам на приобретение этих объектов — ощутимо выигрывает. Рынок складской недвижимости, плохо развитый и в других городах, в Тюмени пребывает в еще худшем состоянии.

Кадры: где их найти и где им жить

Потенциал экономики города может быть реализован только при наличии квалифицированных трудовых ресурсов необходимого количества и качества. Посмотрим на Тюмень с точки зрения предложения на рынке труда.

В городе живет более 540 тыс. человек. По меркам российских региональных центров, не так уж много: в 2 — 2,3 раза меньше, чем в соседних Челябинске, Перми и Екатеринбурге. В Тюмени самое молодое трудоспособное население с самыми высокими доходами и самый большой прожиточный минимум по сравнению с другими областными центрами.

Людей с высшим и средним образованием здесь примерно столько же, сколько в других городах (см. также «Отдам дело в рабочие руки», «Э-У» № 23 от 19.06.06). Специалистов экономического профиля избыток, рабочих — дефицит. Зарплаты наиболее востребованных специалистов в Тюмени уступают только Екатеринбургу, а по ряду позиций (бухгалтер, мерчендайзер и офисменеджер) даже немного выше. Диапазон зарплат по отдельным профессиям — от 4,5 до 34 тыс. рублей в месяц.

Впрочем, даже если персонал найден, возникает проблема жилья для него — и временного (гостиниц), и постоянного. Сегодня в Тюмени около 30 объектов гостеприимства различных категорий и форм собственности: порядка 20 гостиниц, общежития, кемпинги и т.д. Общий фонд — 1550 номеров. Чуть менее половины — номера высшей и средней категории, 38% — «прочие» (по сути комнаты с умывальником и без удобств). Более 60% гостиниц — малые (до 100 мест) и мини (до 30 мест). На долю больших (свыше 400 мест) приходится лишь 11% номерного фонда. Категория (четыре звезды) официально присвоена только «Тюмени».

По уровню цен почти 40% гостиниц города — эконом-класса (до 1500 рублей). Средняя стоимость гостиничного места в 1,5 — 2 раза ниже, чем в Екатеринбурге и Челябинске. Зато обеспеченность Тюмени номерами, напротив, самая высокая в УрФО — 4,6 койко-мест на тысячу человек. Среднегодовая загрузка гостиниц — 51%. В трехлетней перспективе прогнозируется строительство еще трех крупных и трех средних гостиниц эконом— и бизнесклассов, в том числе отелей крупных международных сетей Rezidor SAS и Mariott. О возможном приходе в Тюмень заявили такие гостиничные гиганты, как Accor Group (бренды Ibis и Novotel), Hermitage Hospitality, Seven Days (см. также «Ночь под звездами», «Э-У» № 30 от 21.08.06).

Таким образом, сегмент достаточно развит и привлекателен по ценам в сравнении с другими городами региона.

На рынке жилья картина вполне благополучна. Тюменцы — самые обеспеченные жители региона: на каждого приходится в среднем 22,1 кв. м жилой площади (по Екатеринбургу — 20,9, по Перми и Челябинску — 19,4 и 20,2 кв. м на человека соответственно). При этом средняя цена на жилье в Тюмени самая низкая в рассматриваемом круге городов: 27 — 28 тыс. рублей за кв. м. В Перми и Челябинске эта планка выше на 20%, в Екатеринбурге — на все 30%. Сравнительно низкий уровень цен на жилье и высокий уровень доходов населения Тюмени обуславливают большую доступность жилья относительно соседних городов. Доступность жилья определяется как отношение стоимости однокомнатной квартиры (34 кв. м) при текущем уровне цен к средней заработной плате. В Тюмени этот показатель равен — 5,5 года против 8,8 в Екатеринбурге и 9,1 года в Челябинске (см. также «Как в сказке», «Э-У» № 29 от 14.08.06).

Объем ввода жилья в минувшем году в Тюмени составил более 390 тыс. кв. м, что значительно уступает Екатеринбургу и Челябинску. Однако в расчете на душу населения Тюмень попрежнему в отрыве: 0,69 против 0,37 — 0,48 квадрата на человека в год в других крупных городах УрФО. Вместе с тем в минувшем году Тюмень отличилась одними из самых высоких темпов роста цен на жилье: по первичному — 60%, по вторичному — 44%. Еще быстрее цены росли только в Челябинске (117% и 80% соответственно). Все это обуславливает выгодные условия для развития бизнеса, инвестирования в жилую недвижимость Тюмени, привлечения в город трудовых ресурсов.

Порог для входа

Итак, получаем следующую картину. Тюмень выигрывает по сравнению с другими областными центрами УрФО в ценах на покупку торговой и офисной недвижимости, при этом серьезно проигрывает в ставках аренды на эти объекты. Цены на склады здесь намного выше как при аренде, так и при покупке.

При решении кадровой проблемы следует учесть высокий уровень зарплат, дефицит рабочих специальностей и избыток специалистов экономического профиля. Расходы на командированных сотрудников, а также затраты на улучшение жилищных условий персонала будут в городе ощутимо ниже.

Таким образом, Тюмень с точки зрения затрат на ведение бизнеса менее выгодна небольшим и средним компаниям, которые не могут позволить себе строить и покупать коммерческую недвижимость, а также компаниям, для которых критичен уровень развития логистической инфраструктуры (оптовикам, дистрибьюторам). Для крупного бизнеса город предлагает более выгодные условия по сравнению с другими областными центрами.

В подготовке материала принимали участие: Людмила Доровикова, исполнительный директор ООО «Лекс - системы управления», партнер консалтинговой группы «Лекс»; Валентина Трошина, ведущий специалист ООО «Лекс - системы управления»

Дополнительные материалы:

Источники информации

Недвижимость: Экспертноаналитический центр КГ «ЭРКапитал», лаборатория анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости (Пермь); агентство недвижимости «Верта», «Лекс — системы управления» (Тюмень); агентство недвижимости «Метрополия», аналитический центр УПН (Екатеринбург); агентство недвижимости «Компаньон», АРБконсалтинг (Челябинск); Единая информационная служба по недвижимости «Азимут» (Уфа). Кроме того, данные собственных исследований АЦ «ЭкспертУрал» и открытых источников по состоянию на конец мая 2006 года.

Гостиницы: КОБОН (Екатеринбург); «Бекар. Консалтинг» (Челябинск); Пермстат (Пермь); «Лекс — системы управления», Управление по потребительскому рынку (Тюмень).

Население и зарплаты: РОССТАТ, компания «Апрайт» (Екатеринбург).