Чип и Дейл на стройке

Региональные власти наперебой предлагают действия во спасение рынка жилой недвижимости. Однако пожарные меры отрасли не помогут, нужна глобальная программа обновления фонда

В середине января сразу два уральских губернатора выступили с законодательными инициативами, касающимися строительной отрасли. Глава Тюменской области Владимир Якушев на заседании коллегии областного ГУВД заявил, что при поддержке федерального бюджета нужно санировать не только проблемные банки, но и строительные организации. Областные власти уже разработали концепцию закона и готовы передать ее в федеральное правительство. По мнению тюменского губернатора, санирование позволит избежать появления обманутых дольщиков: «Финансовый кризис стал причиной появления нового рода спекуляций на тему недостроенного жилья: застройщики привлекают деньги дольщиков с нарушением закона, не регистрируя их доли».

Вторую инициативу озвучил глава Челябинской области Петр Сумин. По его мнению, граждане должны платить не более 10% по ставкам банков за вновь выданные ипотечные кредиты: «Остальное должно взять на себя государство, если оно заинтересовано в дальнейшем развитии института ипотечного жилищного кредитования, а в конечном счете - сохранении в условиях кризиса строительной и смежных с ней отраслей на плаву».

Попробуем разобраться, смогут ли предложенные изменения обеспечить стабилизацию рынка недвижимости.

Не оставь потребителя

Главная идея Владимира Якушева заключается в том, чтобы государство гарантировало дольщикам возвращение вложенных средств (всех или хотя бы части) в случае банкротства строительной компании. Выглядит предложение в современных условиях оправданно. Закон о долевом строительстве решил многие проблемы покупателей жилья, кроме одной - возмещения убытков после банкротства застройщиков. Сегодня разорившаяся компания расплачивается с дольщиками в последнюю очередь, а это означает, что денег на них может и не хватить.

Конечно, участник долевого строитель­ства может застраховать вложенные средства. Однако далеко не все компании занимаются таким видом страхования. Да и изыскать дополнительные средства дольщик зачастую не может.

Государственная дума уже не первый месяц рассматривает поправки в закон о банкротстве, согласно которым застройщик должен будет расплачиваться с дольщиками в первую очередь. Однако пока они так и не приняты.

Следовательно, сегодня в условиях, когда банкротство многих застройщиков выглядит вполне реальным, нужно срочно вводить механизм защиты дольщиков. По задумке главы Тюменской области, эта мера приведет к повышению доверия граждан к проектам на начальной стадии строительства. Сегодня все риэлторы отмечают, что стабильные продажи идут только в сегменте жилья готового или высокой степени готовности (более 70%). Сделки «с фундамента» практически остановились, несмотря на то, что застройщики объявили рекордно низкие цены (в Екатеринбурге при средней цене в 55 тыс. рублей за квадрат можно купить жилье по 35 - 38 тыс. рублей, в Перми при средней цене в 48 тыс. рублей - за 25 тысяч).

Позитивные последствия инициативы Сумина также теоретически имеются. Снижение процента по ипотеке должно привести к оживлению рынка кредитования, это в свою очередь возродит рынок недвижимости: у застройщиков появятся собственные средства. Появление стабильного спроса тут же уменьшит риски кредитования девелоперов. Соответственно банки снова откроют для них линии. И рынок пойдет на подъем.

Бюджет не выдержит

В отрыве от реальности застройщики и банкиры оценивают идеи крайне положительно. Генеральный директор компании «ЮграИнвестСтройПроект» Андрей Шишкин:

- Реализация инициатив будет полезной для всех участников строительного процесса: и застройщиков, и потребителей, и региона в целом. Девелоперы получат дополнительный спрос, который во время кризиса значительно снизился, появится возможность спрогнозировать возврат инвестиций, а это будет сильным аргументом при переговорах с кредитными учреждениями о финансировании строительства. Покупатели в свою очередь получат реальный ресурс для приобретения жилья и, что очень важно, гарантию того, что не станут обманутыми дольщиками.

- Если сегодня инициатива будет воплощена, она вполне могла бы подстегнуть покупательский спрос, разрядить ситуацию в строительной отрасли в целом, - рассуждает о предложении Петра Сумина заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» (Екатеринбург) Андрей Озорнин.  

Между тем практически все эксперты, опрошенные «Э­У», уверены: в сегодняшних условиях инициативы вряд ли могут быть реализованы. А если это и случится, то эффект будет минимальным. Более того, эти идеи могут принести вред.

- Госгарантии привели бы к усилению иждивенческих настроений среди участников рынка, - говорит руководитель экспертно­аналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. - Кроме того, открылась бы широкая возможность для злоупотреблений. Явно тут же найдутся различного рода схемы по банкротству застройщиков, выводу квартир на «дольщиков», подконтрольных этой компании, и последующему обналичиванию полученных средств. Покупка квартиры в новостройке - это определенный риск. И принимая те или иные решения о покупке, потенциальный покупатель должен здраво оценивать собственные риски. При этом у него есть выбор - купить квартиру на вторичном рынке. Я считаю, что бюджет, то есть фактически остальные налогоплательщики, не должны компенсировать данные риски.

Столкновение идеи субсидирования ипотеки с реальностью четко описывают игроки банковского рынка. Руководитель кредитно­кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» (Группа Morgan Stanley) в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский:

- Безусловно, эта мера в идеале привела бы к оживлению на рынке ипотеки. Я уверен, что все банкиры будут поддерживать инициативу. Другой вопрос, справится ли с такой нагрузкой федеральный бюджет? Если прикинуть очень грубо, то сегодня в год выдается порядка 100 тыс. кредитов, их средний размер 1,5 - 2 млн рублей, срок - 16 лет, ставка - 17%. Таким образом государство вынуждено будет ежегодно выделять порядка 180 - 200 млрд рублей на поддержку ипотеки. Выдержат ли это наш золотовалютный резерв, стабфонд в условиях снижающейся цены на нефть - большой вопрос. Кроме этого, никто не может предсказать, как долго продлится кризис - год, два, три. Если он затянется, эта мера не будет эффективной: вряд ли государство сможет субсидировать кредиты долгое время. Наконец, пока нет никаких механизмов подобных госдотаций. А мы понимаем, что они будут разрабатываться долго. А действовать нужно сейчас. 

На отсутствие механизмов реализации подобной инициативы сетует и заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин:

- Сама по себе инициатива замечательная, но всю ее замечательность могут убить детали. Из каких средств государство будет субсидировать процентную ставку? Из федерального бюджета? Использовать деньги налогоплательщиков? А я не хочу, чтобы на мои деньги кто­то покупал дешевую квартиру. Кто может воспользоваться правом на льготную ипотеку? Все? Если у меня есть десять квартир и я хочу купить еще? Мне тоже дадут кредит под 10%?

- Думаю, принятие такого решения маловероятно, - подводит итог Ирина Трубинова. - Частичные субсидии незащищенным слоям населения возможны. Но в условиях значительного давления на федеральный бюджет вследствие низких цен на нефть субсидирование ипотеки для всех граждан в масштабе страны вряд ли будет оправдано.

Заплатки не помогут

Очевидно, что все предлагаемые губернаторами инициативы - нечто вроде экспресс­помощи рынку, проще говоря - латание дыр. Глобально ситуацию на рынке они поменять не смогут. В доказательство можно привести только один пример: с 2002­го по 2007 год процент по ипотеке уменьшался, но подъема строительной отрасли так и не произошло. Скорее наоборот, увеличился дефицит площадей. Об этом свидетельствует сумасшедший рост цен 2006 года.

Возможно ли раскрутить строительную индустрию такими мерами? Вряд ли. Если вкачивать деньги в подобные полумеры, то средства просто пропадут, а подъема рынка мы так и не увидим. Запустить очередной виток обновления жилого фонда реально только при обширной государственной поддержке застройщиков, потребителей, общественных жилищных инициатив - развития рынка быстровозводимых конструкций, создания условий для самостроя, разработке новых инструментов финансирования жилья вроде жилищных кооперативов или немецких стройсберкасс, развития сегмента соцжилья и так далее. Требуется масштабная государственная программа кардинальной замены жилищного фонда, но ее пока даже в проекте не видно.    

Субсидии на ипотеку: опыт есть

Идею субсидировать ипотеку уже воплотил наш ближайший сосед - Казахстан. Опыт этой страны может оказаться для нас наиболее полезным: кризис накрыл ее на год раньше России.

Механизм субсидирования ипотеки для граждан в Казахстане выглядит так: правительство выделило 3 млрд долларов на реализацию специальной программы ипотечного кредитования и жилищного строительства. Фонд «Самрук­Казына» открыл кредитные линии в коммерческих банках, которые стали выдавать новым заемщикам ипотечные кредиты по текущей ставке рефинансирования Национального банка (10,5%) на срок до 15 лет с правом досрочного погашения. По условиям правительства, часть полученных средств банки также обязаны направить на понижение ставок (до 10,5 - 12,5%) по ранее полученным ипотечным займам. Эта мера коснулась только той категории покупателей, чья квартира не превышает по площади 120 кв. метров и является единственным местом проживания.