Свои люди — сочтемся

В мае этого года Госдума приняла в первом чтении изменения в закон «Об оценочной деятельности».
В соответствии с ними процедура кадастровой оценки всех земельных участков, а затем и всех объектов недвижимости, которую сейчас проводят чиновники, передается специалистам в области оценочной деятельности. Отбирать оценщиков будут исполнительные органы власти на основе конкурсов. Претенденты должны дополнительно застраховать свою профессиональную деятельность на сумму не менее 30 млн рублей. При этом подготовленные оценщиками отчеты должны будут проходить предварительную экспертизу в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик.

- Конечная цель закона - создать единый реестр недвижимости, в который будут внесены земельные участники, строения, будет дана их четкая оценка, - указывает на перспективы вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко. - Я думаю, что объем рынка оценочных услуг должен резко пойти в гору.

Однако профессионалы этого оптимизма не разделяют: слишком много проблем в самой отрасли, особенно касающихся взаимоотношений с государством. Для их обсуждения журнал «Эксперт-Урал» и аналитический центр «Эксперт-Урал» пригласили на круглый стол «Развитие регионального рынка оценки в условиях экономической нестабильности» руководителей оценочных компаний, региональных подразделений саморегулируемых организаций и представителей исполнительных органов власти.

Не было ни гроша

Как показывают результаты ежегодного исследования регионального рынка оценки, проводимого аналитическим центром «Эксперт-Урал», резкое ухудшение финансового положения в реальном секторе экономики в 2008 году не позволило рынку сохранить прежние темпы роста. А в первом полугодии-2009 наметился явный откат: как утверждали участники круглого стола, у большинства региональных компаний выручка упала на 30 - 70%. Практически полностью исчезла оценка инвестпроектов (они свернуты), активов по международным стандартам (компании отказываются от проведения процедур МСФО), резко уменьшились заказы на самую популярную оценку объектов недвижимости. «В немалой степени это связано с уходом с рынка недвижимости так называемых "инвесторов", людей, которые пытались заработать на операциях с ней», - полагает председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин.

Однако негативные явления в экономике, вызванные ее спадом, позволяют подчас поддержать спрос на оценочные услуги. Правда, как утверждают оценщики, спрос этот не подкрепляется возможностями потенциальных клиентов: вместе с ростом заказов увеличивается и дебиторская задолженность оценщиков, многие не могут получить плату за услуги по шесть-восемь месяцев. Тем не менее несколько востребованных сегментов обозначить можно.

Во-первых, растет потребность в оценке имущества в связи с усилением процессов слияний и поглощений:
- Бизнес стал намного собраннее, собственникам надо понять, куда двигаться, от чего стоит избавляться. Многие клиенты приходят к нам, чтобы разобраться, сколько на самом деле стоит сейчас их компания. На этом фоне часто возникают имущественные споры, в разрешении которых без квалифицированной оценки не обойтись, - аргументирует генеральный директор Уральской оценочно-консалтинговой компании Сергей Щербинин.

Во-вторых, толчок дает кредитный рынок. «Среди факторов, стимулирующих спрос, - необходимость переоценки имущества, находящегося в залоге кредитных организаций, как для понимания сегодняшних рисков и пересмотра условий текущих кредитных договоров, так и для реализации залога. Также банки стали переходить от практики так называемого бланкового кредитования крупного бизнеса к финансированию с обеспечением в виде залога ликвидного имущества», - отмечает директор екатеринбургского филиала «НЭО Центр» Денис Кардаков.

- Определенную поддержку оценочному бизнесу оказал и закон «О совершенствовании порядка взыскания на заложенное имущество», вышедший в декабре 2008 года, - считает Илья Симкин. - У кредиторов появилась возможность внесудебной реализации имущества. В некоторых случаях продажа должна сопровождаться обязательным проведением оценки.

Однако наибольший объем нового спроса сконцентрирован также на уровне государства. По действующему законодательству, сделки с государственным и муниципальным имуществом невозможны без оценки его стоимости. Сейчас роль государства в экономике резко возросла, по идее пропорционально должен увеличиться и спрос на оценку. Председатель фонда имущества Свердловской области Владимир Хайкин подтверждает:

- Перед всеми структурами исполнительной власти Свердловской области стоит задача повысить эффективность работы предприятий. Мы будем еще активнее заниматься реструктуризацией неэффективных компаний, передавать объекты наиболее грамотным руководителям. В этой ситуации услуги оценщиков востребованы как никогда. Второе направление связано с арендными отношениями: по новому законодательству, любая передача площадей в аренду основана на оценке права заключения договоров аренды. Аналогичная процедура требуется и при передаче в долгосрочную аренду земельных участков. Большой блок работы для оценщиков видится при формировании государственных корпораций: государству надо понимать, сколько потребуется инвестиций, затрат, а без квалифицированной оценки в этом вопросе не обойтись. Наконец, востребованной будет оценка залогового обеспечения при предоставлении частному сектору государственных гарантий: этот механизм как форма поддержки бизнеса находит все большее применение в условиях кризиса.

Волки и овцы

Сами оценщики перспективы роста заработков на государственных заказах не видят. Как известно, в соответствии с федеральным законом № 94 размещение любых заказов на выполнение разного рода работ и услуг для нужд государства должно идти через тендеры, где самым важным критерием отбора претендентов становится цена на услуги. Победителем автоматически объявляется тот, кто выставит самый маленький счет. В результате итоговая стоимость работ нередко стремится к нулю. Это должно бы радовать власти, но заказ в большинстве случаев достается компаниям с заведомо низким уровнем квалификации. Алексей Долгих, директор консалтинговой компании Алко, региональный представитель НП «СМАОс» по Тюменской области, Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу, говорит, что сегодня крупные, зарекомендовавшие себя в регионе оценочные компании не стремятся тратить силы на борьбу за государственный и муниципальный заказ в рамках проводимых конкурсов по ФЗ № 94:

- Работа ответственная, а в результате условий конкуренции, заданных государством, компании получают гонорар, которого недостаточно для качественного выполнения работ. Поэтому многие оценочные компании, обеспечивающие соблюдение процедуры внутрифирменного качества, просто устранились: какой им смысл? На мой взгляд, большинство оценщиков просто не захотят браться и за новые объекты, в том числе связанные с кадастровой оценкой земли, если в критериях отбора оценочных компаний будет по-прежнему преобладать ценовой фактор.

Коллегу поддерживает Андрей Потапов, директор ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятий», руководитель Свердловского областного отделения общероссийской общественной организации «РОО»:

- Компании, долго работающие на рынке, понимают соотношение уровня ответственности, объема работ и их стоимости. И когда нам предлагают проехать от Тюмени до Нижневартовска, чтобы за неделю-две оценить несколько десятков объектов, и за все это «удовольствие» обещают заплатить 20 тыс. рублей, мы осознаем абсурдность этой задачи. В результате такой заказ возьмет маленькая непрофессиональная компания, предложившая низкую цену за свои услуги и, что самое неприятное, выполнившая потом его неграмотно.

От неразумности такого способа выбора подрядчиков страдает прежде всего государство: заявленная цель снизить уровень коррупции путем установления одного критерия - низкой цены - служит мощным препятствием для эффективного управления государственной и муниципальной собственностью. Случаи из практики приводит Павел Никоноров, начальник управления министерства по управлению госимуществом Свердловской области:

- Допустим, мы продаем пакет акций, находящийся в государственной собственности. На оценку объекта выходит победивший в конкурсе оценщик и дает совершенно необъективный отчет: ну как может один метр недвижимости стоить 5 тыс. рублей! Мы его не подписываем. В ответ на это оценщик говорит: «Мне ваши деньги смешные не нужны, я больше переделывать ничего не буду, у меня уже есть другие заказы». И мы попадаем в очень неприятную ситуацию: новый отчет мы заказать не можем, потому что еще не закрыт старый контракт, соответственно продажа пакета акций останавливается, потенциальный покупатель уходит, а государство недополучает инвестиции.

Решать проблему надо комплексно. Прежде всего - общими усилиями добиваться изменения ФЗ № 94. Претензий к нему много не только у оценщиков, но пролоббировать изменения не удается никому. Владимир Хайкин предлагает не сдаваться: «Я считаю, что представителям региональных подразделений СРО на Урале нужно коллективно обращаться в Национальный совет по оценочной деятельности, выходить на уровень законодательной инициативы, чтобы расширить число квалификационных требований на конкурсах».

Алексей Долгих согласен, но, чтобы не терять время, предлагает в рамках эксперимента отработать на уровне региона некоторые технологии качественных параметров отбора оценщиков:

- Я считаю, что можно ввести в практику подготовку теоретического технического задания среди претендентов на получение государственного заказа. Это своего рода экзамен, по результатам которого сразу будет видна квалификация. А вот вторым этапом среди тех, кто выполнил задание, будет идти предложение по цене.

На всякого мудреца довольно простоты

Низкое качество услуг, демпинг, злоупотребление профессией характерны для многих видов деятельности. В мировой практике считается, что профессиональные сообщества решают их эффективнее, чем государство. Учитывая это, российские власти начали уходить от системы государственного лицензирования с 2002 года, постепенно создавая в некоторых отраслях экономики институты саморегулирования. Сначала это были нотариусы, адвокаты, в 2008 году лицензирование было отменено в оценочной деятельности, с 2010 года оно исчезнет с рынка аудита. В целом механизм контроля примерно одинаков.

В оценке субъектом оценочной деятельности признается оценщик-физическое лицо, получивший соответствующее образование. Юридические лица тоже имеют право заниматься этим видом бизнеса, но должны иметь в штате как минимум двух таких оценщиков. Чтобы получить доступ к профессии, оценщик должен вступить в одну из саморегулируемых организаций, заплатить взнос в компенсационный фонд в размере 30 тыс. рублей и застраховать свою деятельность на 300 тыс. рублей. Если он допустил серьезные ошибки в подготовке отчета, в результате которых заказчик понес потери, компенсировать убытки будут все члены СРО. Казалось бы, вот он - механизм выдавливания из профессии случайных, некомпетентных людей, зачинщиков демпинговых войн. Но, как показывает практика, одного года недостаточно, чтобы механизм заработал в полную силу.

Причин много, одна из самых важных - отсутствие стандартов качества работы: «К сожалению, единые стандарты оценки объектов до сих пор не приняты Национальным советом по оценочной деятельности и не утверждены государственными структурами. Поэтому угроза персональной ответственности для недобросовестных оценщиков невелика. Получается, на входе должным образом не отлажены законодательные, регламентирующие, нормативные акты, на выходе - страдает результат», - убеждена директор Областного центра экспертиз, руководитель отделения в Свердловской области НП «СМАОс» Галина Фалько.

Совершенствование института саморегулирования - первый вопрос в повестке дня для сообщества оценщиков. Начинать следует с причин заполнения рынка неквалифицированной рабочей силой. Андрей Потапов считает, что решать ее надо «на входе»:

- Пришло время ужесточать подготовку, переподготовку и тестирование оценщиков, вышедших на рынок после окончания вузов. Нужно вводить сертификацию всех оценщиков в СРО, что и выстраивается сейчас на уровне Общероссийской общественной организации «РОО». Пока в добровольном порядке, думаем, что в скором времени он станет принудительным. Это позволит провести определенный отсев.

- Не позволит, - возражает ему Константин Белорыбкин, руководитель филиала другого СРО - НП «АРМО». - Мы в Челябинском филиале нашего СРО провели такую сертификацию, в результате 10% членов СРО ее не прошли. И что с ними делать?

У нас нет законодательного механизма отсева таких игроков. Они просто продолжают работать на рынке, вот и все.
Галина Фалько предлагает вводить правила обязательной стажировки выпускников вузов в уже действующих оценочных компаниях и допускать их для участия в конкурсах только после завершения таких стажировок.

Участники рынка признаются: понимание направления движения есть. Не хватает согласованных действий и политической воли: все-таки семь действующих СРО - это не только коллеги по цеху, но и конкуренты за степень влияния на рынок.

Болезни роста, тревожащие рынок оценки, типичны для всех отраслей, которые переходили от государственного контроля к саморегулированию. Опыт показывает: другого способа, кроме как договариваться, институт СРО не предполагает. И от того, насколько быстро оценщикам удастся вместе взяться за системное решение внутренних проблем, зависят их личный бизнес и отраслевой успех.

Дополнительные материалы:

Саморегулируемые организации оценщиков, включенные в единый государственный реестр:

• Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков» (СМАОс)
• Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация Ассоциация российских магистров оценки (АРМО)
• Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО)
• Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь» (СОО «Сибирь»)
• Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» (МСО)
• Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НКСО)
• Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (ОПЭО)
Источник: Федеральная регистрационная служба

Региональный рынок оценки: статистика по итогам 2008 года

В 2008 году доходы оценочных компаний, включенных в рейтинг, выросли на 36% и превысили 500 млн рублей. Темпы роста выручки от оценочной деятельности не изменились: почти на столько же рынок увеличился годом ранее.

Но уже в начале 2009 года многие оценочные компании ощутили на себе влияние кризиса. За пять месяцев этого года спрос на оценочные услуги сократился на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Падение выручки зафиксировано у половины участников рейтинга.

В 2008 году большая доля заказов регионального рынка (56%) была связана с оценкой недвижимого имущества, в том числе залога при кредитовании. Второй по значимости сегмент в совокупной выручке - оценка оборудования и транспортных средств (25,4%). На оценку бизнеса и ценных бумаг в общей структуре рынка пришлось 9,9%. Менее актуальна оценка активов с целью трансформации отчетности в соответствии с МСФО: в 2008 году заказы сократились вдвое, с 5 до 2,5%. До минимума, с 1,5 до 0,6%, упала доля оценки стоимости инвестиционных проектов в связи с повсеместным их сворачиванием.

Наибольшую выручку игрокам приносят две бизнес-ситуации: 49% приходится на долю оценки при сделках залогового финансирования, кредитовании, аренде и страховании; 17,8% выручки приносит оценка при купле-продаже.

В отраслевом разрезе наибольшие объемы оценки по итогам рейтинга пришлись на компании нефтяной отрасли, предприятия строительного и машиностроительного комплекса: их суммарная доля - около 30%.

Партнер: