Проверка практикой
Строители и наиболее адекватные чиновники знают, как можно существенно увеличить предложение жилья на рынке, снизить дефицит квадратных метров и сделать их более доступными. Выкладки, по большому счету, сводятся к двум теориям.
Первая — «теория большой площадки». Ее суть: чтобы жилье было доступным, необходимо строить его большими массивами, целыми районами. Это позволяет снизить удельный вес затрат на подготовку участка и проведение инженерных коммуникаций в стоимости квадратного метра. Строители, загруженные на длительный срок, могут получить доступ к более дешевым заемным ресурсам, расширить собственные мощности под гарантированный объем заказов.
Вторая теория — «сдвоенные города» — частично вытекает из первой. Где взять «большую площадку»? В районах существующей жилой застройки возможности для нового строительства невелики. Можно, к примеру, отселить жильцов и снести квартал ветшающих хрущевок или вынести за пределы города промзоны. Но очищенная таким способом земля будет не просто дорога — она будет фантастически дорога. Чтобы «отбить» такие затраты, строить на ней нужно элитное жилье, а еще лучше — объекты коммерческой недвижимости. Поэтому, чтобы жилье строилось не только массово, но еще и по приемлемой цене, возводить его лучше «в чистом поле». При этом создавать не просто спальные районы, а дублирующие центры деловой и общественной активности, притяжения труда и капитала. Другими словами — новый город рядом со старым.
До недавнего времени все это было сугубой теорией. Строительные организации малы и ограничены в ресурсах: понастоящему «большую площадку» им не потянуть. Но в этом году в строительный бизнес пришел действительно крупный капитал. «Ренова-СтройГруп», входящая в группу компаний «Ренова», запустила в Екатеринбурге район жилой застройки «Академический» — небывалый по масштабам проект, полностью соответствующий обеим теориям.
Отрадно, что крупный бизнес пришел в строительство. Но почему? Конечно, дело в конъюнктуре: сегодня жилстрой способен обеспечить очень неплохую доходность, и не только финансовую. Объявив жилищное строительство приоритетным национальным проектом, Кремль дал сигнал: заниматься строительным бизнесом покрупному в ближайшее время будет комфортно. Приходите, делайте деньги, а одновременно продемонстрируйте власти и населению свою социальную ответственность и заинтересованность в решении национальных задач. Похоже, крупный капитал этот сигнал воспринял. Возможно, благодаря этому эффекту национальный жилищный проект не станет пустышкой, какой кажется на первый взгляд.
Еще один очень важный с точки зрения тиражирования опыта «Академического» вопрос. Почему проект запущен именно в Екатеринбурге? Причины три. Первая: политические риски оказались ниже. Челябинск отсеялся потому, что в момент выбора там происходила смена мэра. Как оказалось, отсеялся не зря: строительный рынок столицы Южного Урала до сих пор лихорадит. По той же причине отпала Пермь: тамошний глава города работал последний год. Как пояснил нам источник в «Ренове-СтройГруп», подобные проекты не затевают за год до смены власти: уходящий глава просто не успеет выполнить договоренности, а новый может пересмотреть их в одностороннем порядке.
Вторая причина: в Екатеринбурге, в отличие от других уральских мегаполисов, полностью разработан генеральный план застройки и стратегический план развития города. Опираясь на эти документы, потенциальный инвестор смог создать наиболее точный бизнесплан, корректно просчитать перспективы и риски.
В-третьих, местные и региональные власти поддержали проект не только политически — словом, но и делом. Муниципалитет активно участвовал в разработке градостроительной и архитектурной концепции, а областной бюджет вкладывает 100 млн долларов в строительство дорог, которые свяжут будущий район с центром города.
Рецепт привлечения не просто крупных, а огромных (многомиллиардно долларовых) инвестиций довольно прост, но действен.