Нам и не снилось

В конце июня главе Екатеринбурга Аркадию Чернецкому представят «Градостроительную концепцию застройки планировочного района “Академический”». 

«Академический» — прецедент для российского строительного рынка, да и в мире аналогов наберется немного. До 2025 года в югозападной части Екатеринбурга (в границах улиц Амундсена, Институтской, Барклая, Краснолесья и далее в направлении реки Патрушиха и будущей югозападной части третьего транспортного кольца вокруг столицы Среднего Урала) возникнет полноценный городской район. Его общая площадь составит 2,5 тыс. гектаров: из них 1,2 тысячи — лесопарковые зоны, остальное — застройка. Будет построено более 9 млн кв. метров жилья и чуть меньше 5 млн кв. метров общественных и коммерческих зданий и сооружений. Здесь поселятся 325 тыс. человек — это больше 100 тыс. семей (средний размер домохозяйства в России — 3,2 человека). Инвестор-застройщик «Академического» — ЗАО «Ренова-СтройГруп», входящее в ГК «Ренова». Авторы градостроительной концепции и проекта планировки — французская компания Valode & Pistre и екатеринбургское МУ «Мастерская Генерального плана».

Проект уже прошел необходимые по закону согласования (более чем 20 инстанций) и находится на последнем — в Росприроднадзоре. Начато строительство водопровода, проектируются электростанции и дороги. Осенью начнется детальное проектирование жилых кварталов и домов. К концу года планируется составить весь пакет градостроительной документации.

Процесс застройки разделен на четыре фазы. Первая рассчитана до 2011 года: к 2007-му будут построены магистральные сети первой очереди, начато строительство первой жилой группы; к лету 2008го — закончено строительство двух опорных дорог по улицам Серафимы Дерябиной и академика Сахарова. В конце 2008 года сдадут первые жилые дома общей площадью до 70 тыс. кв. метров. В 2009м объем ввода составит 100 — 120 тыс. кв. метров, в 2010м — 200 тысяч. Цифры примерные: проект составляется таким образом, что объемы ввода можно корректировать как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от конъюнктуры рынка.

Преимущества масштаба

Уникальность «Академического» — не только в размерах. Жилищное строительство это тот случай, когда значительные количественные параметры позволяют существенно повысить качественные характеристики. Главное отличие «Академического» — комплексное освоение территории. Район будет строиться с нуля, в чистом поле. С одной стороны, это дополнительные затраты. Только на инженерную подготовку (строительство электро и теплоподстанции, дорог, водопровода) понадобится около 300 млн долларов. С другой — именно «чистое поле» позволяет развернуться проектировщикам и строителям. Во всяком случае, на бумаге район выглядит как образец застройки XXI века. Там заложены обширные лесопарковые зоны, десятки поликлиник, детских садов, школ, спортивных сооружений и прочих социальных объектов. Многочисленные объекты торговли и сферы обслуживания будут спроектированы и возведены в каждой жилой группе в соответствии с результатами маркетинговых исследований, проведенными московской компанией «Миэльнедвижимость». К слову, за основу расчетов норм обеспеченности будущих жителей «Академического» общественными объектами (например, местами для парковки) взяты не общероссийские строительные нормы и правила, а московские городские строительные нормы: они предусматривают объемы на 25% больше. Всего в районе будет сооружено 160 тыс. машиномест (больше чем по полтора парковочных места на семью).

Другая особенность нового района — автономное энергоснабжение. В зоне застройки планируется возведение электростанции мощностью 150 МВт (строительство поэтапное: до 2011 года будет введено две турбины по 12,5 МВт каждая). Выбран принцип когенерации: нагретый газом пар вырабатывает в турбинах электричество, а затем поступает в теплосети для обогрева квартир. Такое решение позволяет застраховать район от грядущего энергодефицита и аварий в городских энергетических сетях. Впоследствии будет создана специальная управляющая компания, которой перейдут энергетические активы. Автономность энергосистемы и то, что впоследствии она будет принадлежать тем, кто ее строил, — гарантия того, что она будет качественной.

Еще одно нетипичное решение принято относительно водоснабжения. Значительная часть Екатеринбурга снабжается водой, проходящей обработку на современнейшей Западной фильтровальной станции. Она обеспечивает высокое качество очистки без применения хлорирования. Но, проходя по городским сетям (большей частью старым), вода снова «пачкается». В «Академический» вода будет поступать по пластиковому водоводу (его первый километр уже построен). Его соединят с городскими сетями на случай возникновения форсмажорных обстоятельств, но в штатном режиме он будет работать автономно. В «горячий кран» будет подаваться та же чистая вода из пластикового водовода, нагретая теплообменниками (в большинство городских домов горячая вода поступает из теплосетей с вредными примесями, в частности с кислотами, которые добавляются в целях предотвращения коррозии труб). При этом (вот оно — одно из главных преимуществ масштабных проектов) высокая, на первый взгляд, стоимость инженерных коммуникаций в пересчете на метр жилья будет относительно невелика — около 1,5 тыс. рублей. При строительстве маленькими объемами она может быть в несколько раз выше.

Больной вопрос для каждого современного мегаполиса — транспортная система. Ей проектировщики уделили особое внимание. В проект изначально заложили широкие улицы внутри района (три полосы движения в каждую сторону, с дублерами, подъездами вдоль жилых домов и парковочными местами). С центром города «Академический» свяжут три магистрали (сегодня каждый из районов с центром сообщается, как правило, одной). Кроме того, и сам район расположится между существующим вторым и строящимся третьим транспортными кольцами. Но в первую очередь разработчики проекта делали ставку не на личный, а на общественный транспорт. Его, как обещают, будет в изобилии. Между «Академическим» и центром города будет курсировать скоростной трамвай (10 — 15 минут езды). Плюс обычное трамвайное сообщение с несколькими городскими районами и до ветки метро. В самом районе и «в город» будет ходить троллейбус. Дополнить транспортную систему планируется частными и муниципальными автобусами, а также маршрутными такси.

Планируется, что в районе будет создана система безопасности, которая соединит отделения милиции и структуры ЧОПов. Каждая квартира сможет подключиться к системе охраны. Будут фиксироваться все автомобили, въезжающие и выезжающие из района.

Еще одна любопытная деталь: инвесторы планируют, что район будет «молодым» — значительную часть квартир займут семьи с детьми. Поэтому он будет построен таким образом, чтобы было удобно передвигаться с детской коляской: предусмотрены и широкие двери в лифтах, и пандусы вместо лестниц на тротуарах, и остановки — на одном уровне с входом в трамвай.

Не спальник

Помимо принципа комплексного освоения территории «Академический» выгодно отличает еще одна идеологическая задумка: на территории района планируется создавать центры деловой активности и приложения труда.

Здесь будет возведено большое количество офисных площадей, а также несколько знаковых объектов, не имеющих аналогов не только в Екатеринбурге, но и в России. К примеру, огромный (на 300 тыс. кв. метров) торгово-развлекательный центр. Таких в мире всего пять, еще два строятся. (В качестве ориентира взят центр в Торонто: он запроектирован и построен с учетом сурового климата, схожего с уральским.) В «Ренове» считают, что комплекс станет центром притяжения клиентов не только из города и области, но и из близлежащих регионов.

Еще один объект общегородского (если не регионального) значения — конгрессхолл.

В его структуре — несколько концертных площадок, большой зал с хорошей акустикой (в такой можно приглашать оперных звезд мировой величины) и вся необходимая инфраструктура для проведения масштабных, на несколько тысяч человек, конференций.

Целый квартал будет отведен под «медицинский городок», где сконцентрируется высокотехнологичная коммерческая медицина, например косметическая хирургия, стоматология. Поликлиники и больницы районного значения будут распределены равномерно.

Еще один квартал носит рабочее название «университетский». Его необходимость управляющий директор проекта «Академический» ЗАО «Ренова-СтройГруп» Станислав Придвижкин объясняет так: «Для государственных вузов рано или поздно будет создан Большой Евразийский университет. А что делать негосударственным коммерческим заведениям, компаниям, которые занимаются повышением квалификации, бизнесобразованием, тренингами — тем, кого в проект университета никто не звал? Мы надеемся создать такие условия, чтобы эти образовательные учреждения сконцентрировались у нас в районе».

Одна из наиболее необычных составляющих «Академического» возникла по прось-бе мэра Екатеринбурга и губернатора Свердловской области — это дипломатический квартал. Дело в том, что в компактном Екатеринбурге очень сложно найти подходящее место для вновь открывающихся дипломатических миссий и представительств.

В «Ренове» считают, что «Академический» достойное место и для дипломатических офисов, и для расселения их сотрудников. Квартал расположится в непосредственной близости от участка офисной застройки: ближайшие к нему здания будут предложены торгпредствам и филиалам иностранных компаний.

Торговый центр, конгрессхолл, дипломатический квартал будут возведены в первой фазе проекта, до 2011 года. Они должны сформировать лицо района и стать еще одним фактором привлечения инвестиций и покупателей для обеспечения дальнейшего строительства. 

Управляя рисками

Пока «Академический» существует только в бизнеспланах «Реновы» и в презентациях, курсирующих среди профильных чиновников, архитекторов и строителей. Впереди — годы реализации и множество подводных камней: девелоперский бизнес очень рискован, и все проблемы просто невозможно учесть. Но рисками можно управлять, и, как показывает опыт проработки «Академического», политические риски тем меньше, чем больше масштаб проекта.

Таблица. Численность экономически активного населения и уровень безработицы в 2004 году

В апреле он был представлен первому вицепремьеру Дмитрию Медведеву и внесен в список стратегических проектов, курируемых Кремлем. Неудивительно, что при его реализации не возникает проблем ни с согласующими инстанциями, ни с местными и региональными властями: и город, и область его всячески поддерживают.

В этом отношении проект благополучен еще и потому, что основная команда управленцев набрана из видных эксчиновников: председатель совета директоров ЗАО «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий — эксруководитель администрации губернатора Свердловской области; генеральный директор Виктор Маслаков — бывший заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области; управляющий директор проекта «Академический» Станислав Придвижкин — бывший заместитель министра строительства и ЖКХ свердловской области.

При нашем обсуждении этого проекта с теми, кто его реализует, ни разу не всплыла тема противостояния мэра и губернатора (а это извечный бич строительных проектов на Среднем Урале). Да взять хотя бы автономную энергостанцию: до сих пор согласовать с энергетиками подобное не удавалось никому. «Академический» не без значительных PR и GRусилий четко ассоциируется с национальным жилищным проектом. Чинить ему препоны — значит, противиться воле президента: кто на такое пойдет…

Выход проекта на федеральный уровень позволяет «Ренове-СтройГруп» надеяться на привлечение федеральных средств для постройки объектов социальной инфраструктуры. Без этого затраты на «социалку» серьезно увеличат себестоимость метра жилья. Опять же рассчитывать на привлечение федеральных средств в проект меньшего масштаба было бы наивно. 

Объем проекта существенно снижает и экономические риски, в первую очередь связанные с ресурсами. Если относительно небольшая строительная компания в выборе материалов, технологий, подрядных организаций, как правило, ограничена рамками региона, то «Ренове» по силам прошерстить в поисках наиболее выгодных предложений весь российский и мировой рынок. Стоит ли упоминать, что крупный холдинг в состоянии пойти на значительные стартовые вложения, привлечь более длинные и дешевые кредитные ресурсы, позволить себе серьезно тратиться на маркетинг и так далее? Одним словом: крупный бизнес способен более эффективно, а главное, более массово строить жилье.

Дополнительные материалы:

Пустить в тираж

«Академический» — модельный проект для страны, утверждает председатель совета директоров ЗАО «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий

— Вениамин Максович, с чем связан интерес «Реновы» к такому «непрофильному» бизнесу, как жилищное строительство?

— Отечественный строительный рынок развивается очень активно и, учитывая потребности России в жилой и прочей недвижимости, будет расти, по оценкам экспертов, еще достаточно долго. Эти причины и объясняют приход ГК «Ренова» в девелоперский бизнес. Для нас как инвестиционной компании он, безусловно, «профильный».

— Рассчитываете ли вы на то, что жилищное строительство объявлено приоритетным национальным проектом и, следовательно, будет пользоваться поддержкой Кремля?

— То, что крупные компании начали заниматься строительством, — следствие совпадения интересов и задач государства и бизнеса. Бизнес — неотъемлемая часть жизни России, он также несет ответственность за то, что происходит в стране. Федеральные органы власти определили приоритетные задачи и создали стратегию их решения, а бизнес предлагает конкретные проекты, которые позволяют решить эти задачи.

— Почему «Академический» будет реализован именно в Екатеринбурге? Какие критерии были наиболее значимы при выборе территории?

— Во-первых, для реализации такого масштабного проекта нужны воля и содействие первых лиц, имеющих достаточно серьезное влияние в бизнесе и государственной жизни. Политическая элита Екатеринбурга и Свердловской области такую волю проявила. Во-вторых, Екатеринбург представляет собой развитый промышленный центр, хорошо известный в мире. Здесь сходятся солидные финансовые потоки, существует весомая строительная база. Это территория, имеющая, с одной стороны, ресурсы, позволяющие воплотить проект такого масштаба в жизнь, а с другой — развитый рынок недвижимости, способный его принять.

— Планирует ли «Ренова» реализовывать другие подобные проекты?

— Этот проект уникален, он не имеет аналогов на рынке. Но мы рассматриваем его как модельный и будем распространять полученный в ходе его реализации опыт на других территориях. ГК «Ренова» уже ведет переговоры с рядом областей.

— Каков объем и источники финансирования проекта?

— Затраты на строительство только первой очереди, до 2011 года, составят около 70 млрд рублей. Проект инвестиционно очень емкий и требует привлечения серьезных финансовых ресурсов. Осуществлять подобные исключительно за счет собственных средств было бы экономически неграмотно. Поэтому проект «Академический» осуществляется при участии экспертов международных банков, ведем переговоры о привлечении серьезных иностранных инвестиций. Мы не случайно сотрудничаем с крупными иностранными инженерными и архитектурнопланировочными фирмами, такими как Valode & Pistre architectes, BOYGUES, OPIM International Consulting, OTH. Это знаковые, известные во всем мире компании, и факт их участия в проекте лишний раз подтверждает его значимость, масштаб и международный уровень, а значит, и привлекательность. В финансовом смысле идея «Академического» также уникальна: привлечь значительные денежные ресурсы на долгосрочной основе под проекты недвижимости в России. Такая задача будет осуществлена первый раз.

Интервью взял Юрий Немытых