Разведка боем

Еще год назад региональные власти Перми назвали развитие строительства, в первую очередь жилищного, одним из приоритетов: этот пример — до сих пор единственный в УрФО. Тогда о федеральном проекте «Доступное и комфортное жилье гражданам России» еще никто не слышал.

Команда и. о. губернатора Олега Чиркунова решила заниматься строительством, не дожидаясь указаний сверху (см. «Круги на воде», «Э-У» 45 от 29.11.04). Цели региональной программы (ее основные положения сформулированы в феврале этого года) не менее амбициозны, чем федерального проекта. Как заявил в конце февраля прошлого года вице-губернатор Пермской области Николай Бухвалов, в 2007 году объемы жилищного строительства в регионе должны увеличиться почти вдвое (с 440 до 750 тыс. кв. метров, в том числе в Перми — с 240 до 430 тысяч). Примечательно, что пермская программа рассчитана не на пять лет, а на три года, то есть рапортовать об итогах будут те, кто ее разрабатывал, принимал и реализовывал — команда нынешнего губернатора. Проект федеральный будет выполняться до 2010 года, а значит, если в 2008 году президент Путин и ключевые фигуры в правительстве сменятся, спрашивать за нерешенные задачи будет не с кого. А неудача вполне вероятна (см. «Авантюра невиданного размаха», «Э-У» 17 от 09.05.05). Пермским властям придется отчитываться за подъем строительства до того, как закончатся их полномочия, поэтому мотивов успешно реализовать программу у них явно больше.

Приоритеты жилищной политики определены. Это комплексная застройка новых микрорайонов, открытое и конкурсное распределение земельных участков, стимулирование прихода крупных инорегиональных игроков, обладающих значительными финансовыми и производственными ресурсами.

Упущенные возможности

Повышенное внимание властей к жилищной проблеме не случайно. Пермь — город-миллионник с самой сложной ситуацией на жилищном рынке во всем УрФО. Обеспеченность населения жильем здесь одна из наиболее низких: на одного жителя приходится 17,7 кв. метра жилья (без ветхого — 17,3 метра). Для примера: чтобы обеспеченность пермяков жильем достигла уровня соседнего Екатеринбурга (20,1 кв. метра на человека), им не хватает около 2 миллионов метров.

Пермь — единственный в УрФО областной центр, где объемы ввода жилья до сих пор не превысили уровень 2001 года. При этом доходы населения постоянно растут. Нетрудно догадаться, что следствие этого — взрывной рост цен на жилье. В 2004 году динамика цен побила все мыслимые и немыслимые рекорды. Первичное жилье подорожало за год на 45%, вторичное — на 61%, а по некоторым категориям рост составил 100%. В реальном выражении цены на жилье догнали екатеринбургские. Если в январе-2004 метр в Перми в среднем стоил на первичном рынке 13,6 тыс. рублей, а на вторичном — 11,91, то в январе-2005 —; уже 24,05 и 20,32 соответственно.

В результате коэффициент доступности жилья в городе значительно уменьшился, дефицит вырос до невиданных размеров. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что, по данным агентств недвижимости, период позиционирования квартиры (время, в течение которого находится покупатель) уменьшился с трех-четырех месяцев до двух-трех недель. По словам генерального директора агентства недвижимости «Тереза» Олега Гущина, последние две недели на квартирном рынке временное затишье — спрос несколько упал, цены стабилизировались, а по некоторым предложениям даже немного снизились. Это влияние сезона: в период выпускных и вступительных экзаменов многим семьям не до покупки квартиры. По прогнозам риэлторов, к концу июля спрос снова подскочит, и цены возьмут реванш. К концу года средний метр «потяжелеет» еще на 15 — 20%.

Причины нынешнего ценового взрыва заложил кризис, разразившийся на строительном рынке Перми в 2002 году: тогда объемы строительства упали по сравнению с 2001-м почти вдвое. В 2000 — 2001 годах рынок бурно развивался, объемы вводимого жилья росли, а тогдашние цены обеспечивали строителям неплохую маржу. Но участники рынка в массе своей не воспользовались благоприятной конъюнктурой для развития производственной базы. Как тогда рассказывал в интервью журналу «Эксперт» заместитель генерального директора ОАО «Пермская финансово-производственная группа» Виктор Горбунов, «сложилась парадоксальная ситуация: рынок рос, но качественно не развивался. Это касается в первую очередь материальной базы строительной индустрии. Казалось бы, финансовые показатели позволяли привлечь в строительный сектор инвестиции. Но несмотря на высокую прибыльность вкладываться в обновление мощностей никто не спешил. Не возникло и новых участников рынка: в большинстве случаев появление имен было ни чем иным, как сменой вывесок. По сути, новый бизнес в этот сектор не пришел, не пришли и новые инвестиции».

Результат не замедлил сказаться. Цены росли, технологии не развивались. Вскоре цены стали неподъемными для населения, а никаких предпосылок для оптимизации собственных издержек предприятия не создали. Платежеспособный спрос снизился. Объемы строительства резко упали, и на компании легло бремя содержания простаивающих мощностей. Вскоре спрос снова стал подниматься, но строительство — отрасль инертная… До конца преодолеть последствия кризиса не удалось до сих пор.

Сейчас ситуация усугубляется, во-первых, развитием ипотеки (она стимулирует спрос, что при недостаточном предложении приводит к эскалации цен), во-вторых, как полагает директор пермского филиала ГУ «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ» Виктор Терентьев, вступлением в силу новых законов, регулирующих строительную деятельность. Одним из наиболее негативных Терентьев считает закон «О долевом участии», который, с одной стороны, защитил права дольщиков, но с другой — создал множество препятствий для привлечения застройщиками средств населения, самого распространенного и наиболее дешевого источника финансирования строительства.

Единственная возможность уравновесить спрос и предложение и избежать дальнейшего взвинчивания цен на дефиците — резкое и значительное увеличение объемов строительства. Так, на федеральном уровне в проекте «Комфортное и доступное жилье гражданам России» (см. «Новая национальная утопия», «Э-У» 17 от 09.05.05) поставлена задача увеличения обеспеченности жильем россиян до отметки 21,7 метра на человека. Столько, по мнению разработчиков, необходимо для того, чтобы относительно стабилизировать рынок. В условиях Перми это означает, что в ближайшие пять лет нужно увеличить жилищный фонд на 3,9 млн кв. метров, то есть ежегодно вводить около 780 тыс. метров жилья — в 3,2 раза больше по сравнению с показателями 2004 года (242,8 тыс. кв. метров). Задача явно не из легких, но в положительном результате пермские власти не сомневаются.

Пока молодцом

Пожалуй, самый заметный итог усилий губернаторской команды — приход в Пермь крупной московской компании ЗАО «Стройинвестрегион» (см. интервью с генеральным директором Ириной Сергеевой). 13 января подписан инвестиционный контракт. Предполагаемый объем вложений — около 1 млрд рублей. Согласно документу, в районе соединения шоссе Космонавтов с улицей Мира вырастет комплекс жилых зданий общей площадью 60 тыс. кв. метров. Дочерняя компания ООО «Стройинвестрегион-Пермь» уже получила землеотвод под строительство четырех 24-этажных домов.

Областные власти ведут переговоры с еще несколькими крупными московскими застройщиками. Учитывая первый положительный опыт, можно предположить, что игроков на Пермском строительном рынке в обозримом будущем станет больше.

Приход столичных инвесторов оживил рынок стройматериалов. Так, в апреле выставка «Строительство и ремонт», организованная при участии администрации Перми и правительства Пермской области, собрала вдвое больше участников, чем аналогичная в Екатеринбурге. Как рассказал директор выставочного центра «Пермские ярмарки» Сергей Климов, были даже иностранные компании, которые не имеют производств на территории России. Очевидно: участники рынка начали пристальнее присматриваться к Прикамью, ожидая дальнейшего подъема строительства, а значит, возникновения новых сбытовых возможностей.

Еще один шаг вперед: определены территории, которым суждено стать новыми микрорайонами, а также застройщики, которые будут их осваивать. По данным компании «ПМ-инвест», это микрорайоны Акуловский (139,1 тыс. кв. м), «Ива» (120 тыс. кв. м) — застройщик НП «Западуралстрой», «Альпийская горка» (100 тыс. кв. м) — застройщик ОАО «Камская долина», Бахаревка (100 тыс. кв. м) и «Камская долина» (160 тыс. кв. м) — застройщик ООО «Стройинвестрегион-Пермь». Пермские власти обещают перейти от точечной застройки к комплексной. Сейчас определяются сроки. Тем не менее нерешенных вопросов еще предостаточно.

Хватит делать «по старинке»

Очень болезненным остается земельный вопрос. Процесс согласований, необходимых для начала строительства новых микрорайонов, затягивается. Из-за этого точные сроки начала и завершения строительства в большинстве проектов не определены. Дополнительные сложности возникают там, где их не ждут. Так, проект микрорайона «Камская долина» уже несколько месяцев не удается согласовать с представителями ГО и ЧС. Дело в том, что потенциальная территория застройки — берег реки. А по правилам, принятым еще в глубоко советские годы, возводить в подобных местах жилые строения нельзя. Объяснения ведомства, по мнению одного из представителей пермской обладминистрации, смехотворны: в случае попадания в Камскую ГРЭС тактической ядерной ракеты район окажется затоплен. Строители сетуют, мол, холодная война закончилась, в Америке активно застраивают прибрежные зоны, прежде также считавшиеся опасными, а у нас пересматривать нормативные документы не торопятся.

Еще хуже ситуация с землей в зоне точечной застройки внутри существующих жилых зон. Как рассказал Олег Гущин, несмотря на то, что местные власти, как региональные, так и муниципальные, неоднократно заявляли о необходимости перехода к распределению земли на основе конкурсов и аукционов, ни одной серьезной площадки на конкурс пока не выставлено: «Вся сто ящая земля распределяется по согласованию с администрацией». Участки, таким образом, могут получить далеко не все желающие. По словам Гущина, административные барьеры — одна из причин, по которым его агентство, несмотря на желание, пока не может выйти на рынок застройки.

Распределение земли «по старинке» сдерживает увеличение объемов и появление новых местных игроков, а это необходимо, поскольку одним москвичам рынок не поднять. Кроме того, устоявшаяся система согласований значительно увеличивает стоимость жилья. Распространенная пермская (и не только) практика: при выделении земельного участка мэрия выдает строителю «технические условия» — список работ, которые он должен выполнить, зачастую не имеющих к объекту строительства никакого отношения. Стоимость работ может доходить до 30% от сметы объекта. Причем даже если удастся получить участок с небольшими дополнительными нагрузками или вовсе без них, на этапе приемки дома на застройщика все равно навесят до трети сметной стоимости.

Дорогу новым технологиям

Не менее важная задача — развитие строительных технологий. Местные компании в этом отношении существенно уступают не только москвичам, но и соседям. Как считает руководитель департамента жилья агентства недвижимости «Перспектива» Екатерина Пахомова, «в Екатеринбурге, не говоря уже о Москве, сама технология строительства более быстрая и менее затратная. По нашим подсчетам, если строить в Перми по современным технологиям, существующим в Москве, себестоимость будет примерно на четверть меньше, чем сейчас у местных компаний». Действительно, в Перми практически нет современного монолитного и каркасно-монолитного домостроения.

Следствие отсталости технологий строительства — длительные сроки: цикл составляет в среднем 2 — 2,5 года. За это время жилье существенно дорожает: так называемый строительный коэффициент, на который увеличивается реальная стоимость строительства за год, в Перми составляет 10 — 15% от изначальной сметы. Длинные сроки препятствуют и получению банковских кредитов — выходит слишком дорого.

При условии, что будут решены вопросы с землей, а местные власти обратят особое внимание на развитие новых технологий и тендерные механизмы, Пермь, возможно, станет регионом, в котором сформируется уникальный опыт подъема локального строительного рынка. Неплохие предпосылки для этого созданы. Во всяком случае, пермяки первыми на Урале не побоялись открыть рынок для пришлых игроков, а это уже немало. Если концепцию развития жилищного строительства удастся реализовать, пермская стратегия будет достойна тиражирования в других регионах.

Дополнительные материалы:

Николай Мешков (1851 — 1933), купец. Первым начал финансировать строительство железной дороги вдоль Урала. Один из создателей Пермского университета.

Александр Попов (1859 — 1906), ученый-физик. Изобретатель первого в мире радиоприемника. Проектировщик первой электростанции Перми.

Прогнозная модель развития рынка жилья Перми

При расчетах прогнозной модели на 2005 — 2008 годы в качестве исходных использовались следующие показатели 2004 года, полученные из отчетов Пермского областного комитета государственной статистики, данных риэлторских компаний и анализа, проведенного финансовой группой «ПМ-инвест»: — численность населения (на начало 2004 года) — 1003,8 тыс. человек;

— существующий жилой фонд (на начало 2004 года) — 18,3 млн кв. м;

— объем введенного в эксплуатацию — 242,8 тыс. кв. м;

— оборот жилищного фонда — 805,2 тыс. кв. м;

— доля оборота вторичного жилья в жилом фонде — 3,33%;

— объем сделок с жильем — 16,3 млрд рублей;

— средняя цена на жилье (на конец 2004 года) — 20,3 тыс. рублей за кв. м;

— доля ипотечных сделок в объеме спроса — 1,4%;

— сумма ипотечных кредитов — 105,1 млн рублей;

— объем сделок с использованием ипотеки — 228,6 млн рублей;

— ежегодные темпы убыли населения — 0,7%.

Компания «ПМ-инвест» дает три варианта прогноза развития рынка в зависимости от трех вариантов размера инфляции и роста реальных доходов населения, объемов ввода жилья, темпов развития ипотеки и доли ипотечных кредитов в сделках. Вариант первый: инфляция — 9,5%, рост доходов населения — 7,1%; вариант второй — 10,0% и 8,8%; вариант третий — 10,5% и 9,0% соответственно.

Объем ввода жилья: вариант первый — 270 тыс. метров в 2005 году и последующее увеличение темпов на 8% в год, вариант второй — 300 тыс. метров и 12%, вариант третий — 330 тыс. метров и 16% соответственно.

Темпы развития ипотеки . Вариант первый — 80% в 2005 году с постепенным снижением до 55% в 2008-м. Вариант второй — 90% и 75%, вариант третий — 125 и 110% соответственно.

Доля ипотечных кредитов в сделках в 2005 году — 50% во всех вариантах. Для первого варианта — увеличение к 2008 году до 60%, для второго и третьего — 65% и 70% соответственно.

Коммуникации как ключ к доступности жилья

Властям нужно больше внимания уделять развитию инженерной инфраструктуры, считает генеральный директор ЗАО «Стройинвестрегион» (Москва) Ирина Сергеева

— Ирина Анатольевна, почему ваша компания решила начать строительство именно в Перми?

— Мы исследовали местный рынок и посчитали, что здесь у нас очень хорошие перспективы развития. Предложение жилья в городе явно недостаточно, и мы вполне можем занять нишу.

— Но предложение недостаточно во многих городах. Какую роль в решении вести бизнес в Перми сыграла позиция местных властей?

— Я уверена, что без поддержки властей в принципе ничего построить нельзя. У нас законодательство, к сожалению, такое. Поэтому если власти заинтересованы в увеличении объемов строительства, росте строительных мощностей, расширении налоговой базы и создании новых рабочих мест, тогда и у строительной компании дело ладится. Когда мы посчитали, что вести в Перми бизнес сейчас выгодно, мы обратились к властям с просьбой рассмотреть возможность нашего участия в программе развития жилищного строительства. Получили землеотвод и собираемся построить 60 тыс. метров жилья. Для нас это самый значимый итог сотрудничества.

— Какие главные препятствия к развитию существуют на строительном рынке Перми? Что нужно изменить, чтобы Пермь стала более инвестиционно привлекательной?

— Я считаю, чтобы развивать жилищное строительство, а особенно сегмент доступного жилья, который вообще мало где существует, власти должны больше внимания уделять созданию новой инженерной инфраструктуры, прежде всего на больших площадках, территориях, на которых потенциально можно строить новые микрорайоны. Причем участвовать в оборудовании площадок не только организационно, но и финансово, как это делают власти Омска, Ярославля, Калининграда. Там стало возможно строить микрорайонами, и теперь жилье доступнее для населения. Строить в условиях, когда расходы на инфраструктуру ложатся на застройщика и жителей, можно на уровне отдельных домов, но микрорайонами — экономически нецелесообразно. Инфраструктура — самый болевой вопрос. С моей точки зрения, местные власти, как городские, так и областные, могли бы активнее этим заниматься.

— Как строятся ваши отношения с местными игроками? Вы же для них конкурентная угроза.

— От нашего появления в Перми местные игроки ничего не потеряют. У нас нет собственных строительных мощностей. Мы инвестиционная девелоперская компания: выполняем функции заказчика и нанимаем подрядчиков. Причем всегда в первую очередь смотрим на местных подрядчиков. И только в том случае, если среди них нет способных выполнить ту или иную работу, приглашаем кого-то со стороны.

Нам выгодно, чтобы подрядчиками и субподрядчиками выступали местные компании. Во-первых, это интересней городу: развивается местный бизнес, налоги остаются в городском бюджете. Значит, когда мы загружаем работой местные компании, к нам относятся лучше. А во-вторых, местные компании имеют собственные традиции, лучше разбираются в специфике местного градостроения. Им здесь и дальше работать, так что они хорошо замотивированы на то, чтобы строить качественно. Таковы наши общие принципы. Они работают и в Перми: как только мы закончим проект, объявим конкурс. Это нормальный цивилизованный способ решения вопроса: кто победит, тот и будет строить.