Всех удовлетворить не получится
ЖКХ стало полем политических игр. Жесткое сдерживание роста тарифов снимет напряжение в обществе, но отпугнет от отрасли инвесторов. 14 мая премьер Дмитрий Медведев подписал постановление о госрегулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения. По мнению разработчиков из Минрега, документ призван стимулировать процесс модернизации ЖКХ (износ основных фондов только в водопроводной сети составляет 64%) и сдерживать необоснованный рост цен на коммунальные услуги. Это не единственное решение, принятое федеральными властями после скандального совещания в Кремле в феврале этого года, когда президент РФ Владимир Путин возмутился ситуацией в коммуналке и размерами тарифов (см. «Отрасль для битья» , «Э-У» № 10 от 11.03.13). Так, в апреле подписано постановление № 290 о минимальном перечне работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания многоквартирного дома (МКД). Речь идет о проверке фундаментов зданий, подвалов, перекрытий, инженерных коммуникаций. На основании этой ревизии управляющие компании (УК) определяют необходимость проведения ремонтов. А 1 июня вступит в силу постановление № 344 «О внесении изменений в некоторые акты правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг». Этот документ чиновники называют едва ли не революционным. Так, по словам руководителя рабочей группы по развитию ЖКХ экспертного совета при правительстве РФ Андрея Чибиса, постановление позволит снизить размер платы за комуслуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН), стимулировать УК к рациональному расходованию ресурсов, а собственников к установке приборов учета.
Коммунальные компании, наоборот, считают его губительным не только для УК и ТСЖ, но и для системы ЖКХ в целом: «Политические ограничения на тарифы привели к снижению рентабельности в отрасли практически до 1%». Впрочем, тот же Чибис признает, что некоторые УК уйдут из отрасли: «Это неизбежно и не противоречит стратегической цели — формированию цивилизованного рынка управления жильем. На это уйдет 3 — 7 лет. Конечно, мы опасаемся перекосов, из-за которых могут пострадать добросовестные УК. Поэтому стремимся к сбалансированности прав и обязанностей как предприятий ЖКХ, так и их потребителей».
Как повлияют на рынок и жильцов последние нововведения? Достаточно ли их, чтобы нормализовать ситуацию в отрасли?
Коммунальные тройки
Что изменится в коммунальных платежах? Сначала о хорошем. Вводится новый порядок платы за ОДН. После того, как в сентябре прошлого года единые коммунальные платежи решено было поделить (первой строкой показывать поквартирное потребление, а второй — долю каждой семьи в общедомовых тратах), суммы в жировках резко возросли, а по стране прокатились массовые возмущения. Зачастую управдомы приводили расчеты с потолка. Выходило, что за тепло и свет в подъездах, воду для их мытья жильцам приходилось платить больше, чем за то, что они тратят в квартирах. В Уфе, например, жители десяти МКД переплатили за ОДН 690 тыс. рублей: перерасчет был произведен лишь по итогам прокурорской проверки.Теперь плату за коммуналку в местах общего пользования будут обрезать нормативами потребления на ОДН. Эти нормативы до 1 июня должны утвердить региональные власти. В Прикамье, например, они уже действуют с 4 января этого года. Так, владельцев двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратов в четырехэтажке УК не может заставить платить больше чем за один кубометр горячей воды на ОДН в месяц и больше чем за 1,3 кубометра холодной. Документ попытались оспорить местные УК и ТСЖ, но суд решил, что нормативы направлены на защиту потребителей, и отменять их не стал. По мнению министра энергетики и ЖКХ Пермского края Александра Фенева, сознательные УК вместе с жильцами разбираются в причинах перерасхода воды и уже давно укладываются в предельные объемы.
Если многоквартирный дом оборудован общедомовыми приборами учета, все, что потреблено на ОДН выше норматива, с 1 июня оплатит управляющая организация. Разработчики постановления считают, что такая схема заставит УК вплотную заняться ресурсосбережением: устранять протечки в подвалах, беречь тепло в подъездах. Но результат может оказаться и негативным — пострадает качество обслуживания домов, какие-то работы будут не выполнены из-за нехватки средств. Есть еще один нюанс — собственники квартир, самостоятельно управляющие общим имуществом дома и заключившие договоры на предоставление коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающими организациями, как оплачивали, так и будут оплачивать превышение норматива сами, из своих кошельков, пропорционально своим квадратным метрам.
Следующий момент: снимать данные с приборов учета каждый месяц — теперь не обязанность, а право жителей. Проверять правильность показаний исполнители услуг должны раз в полгода. С одной стороны, это удобно и для жильцов, и для управляющих: нет жесткой привязки к сбору показаний индивидуальных приборов учета. Если вы не предоставите информацию о месячном потреблении, оплата будет идти по среднемесячному. При этом каждые шесть месяцев будут делаться сверка с показаниями счетчиков и перерасчет. С другой стороны, всех вопросов нововведение не снимет: с какой частотой ни сообщай показания счетчиков, все равно стопроцентно правильного распределения общего домового объема потребления на суммарное индивидуальное и на ОДН достичь невозможно. Еще сложнее будет тем домам, где есть нежилые помещения, магазины. В таких случаях обеспечить прозрачность, проверить правильность расчетов практически нереально.
Советник аппарата Фонда ЖКХ Александр Бударин считает, что если жильцы будут отказываться от таких проверок более двух раз в течение года, тогда расчет нужно производить согласно нормативам: «Это невыгодно, за исключением случаев, когда в квартире проживают незарегистрированные граждане».
Другое новшество — отопление будет оплачиваться без разделения на индивидуальное и общедомовое потребление, а из ОДН исключена оплата водоотведения. И то, и другое — логично. Массовой установки теплосчетчиков в стране, где преобладает вертикальная разводка системы отопления, не будет. Поставить счетчик в каждую квартиру технически возможно, но не целесообразно (они не окупятся). Следовательно, нет никакой нужды осложнять всем жизнь, считая тепло по отдельности. Что касается водоотведения, вода, расходуемая на полив газонов и уборку в подъездах, в систему канализации не уходит. Значит, и услуги водоотведения тут быть не может.
Еще один полезный пункт — проще доказать, что коммунальщики халтурят. Акт нарушения качества коммунальных услуг (например, когда из горячего крана течет холодная вода) можно теперь составлять в отсутствие исполнителя (если его невозможно уведомить о нарушении). Это решение — явно в пользу жителей.
Перейдем к спорным моментам. С 1 января 2015 года вырастут нормативы потребления для жителей в домах без счетчиков. Повышающие коэффициенты будут применяться при отсутствии и общедомовых, и квартирных счетчиков (если есть техническая возможность их установить). Повышение составит 10% с 1 января 2015 года и будет увеличиваться каждые полгода — до 50% к 31 декабря 2016 года. Непонятно, как такое увеличение согласуется с требованием президента, чтобы потолок суммарного роста стоимости коммунальных услуг не превышал 6% в год. Надо искать другие способы стимулировать население устанавливать приборы учета. Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, например, предлагает семьям с низкими доходами оплачивать установку счетчиков из местных бюджетов.
А вот и негатив. УК получили возможность выявлять незарегистрированных жильцов (это одна из причин повышения платежей) и пересчитывать квартплату. Основанием для перерасчета может стать протокол об административном правонарушении, который надо подавать в миграционную службу или ОВД. Акт о проживании в квартире, к примеру, бригады гастарбайтеров, должны подписать два незаинтересованных в этом процессе свидетеля. По мнению экспертов, привязывать перерасчет только к протоколу неправильно. Судите сами: оплата за временных жильцов должна производиться, если они проживают и пользуются в квартире коммунальными услугами более пяти дней, но при этом административным нарушением является пребывание без регистрации свыше 90 дней.
По словам заместителя директора Фонда «Институт экономики города» Владлена Прокофьева, раньше были расстрельные тройки, а сейчас тройки будут подписывать акты о том, сколько человек живет в квартире. И доказать, что конкретный человек проживает в этом доме постоянно, а не пришел на три дня, практически невозможно: «Поэтому будет очень много спорных дел».
Генеральный директор ОАО «Центр муниципальной экономики» Борис Хмельников добавляет, что по новому постановлению, если человек проводит вне дома более пяти дней, он должен предоставить коммунальщикам соответствующее заявление. Это, по мнению эксперта, тоже довольно странная идея: «Впрочем, если такие заявления можно будет отправлять в уведомительном порядке по электронной почте или просто делать соответствующие пометки на сайте УК, может, новшество и приживется».
Банкротиться или закрыть унитаз
УК грядущим изменениям не рады: «Если разницу между нормативами на ОДН и реальным потреблением повесят на УК, это повлечет за собой целую серию банкротств. Собственных денег у УК нет, за счет чего погашать разницу — непонятно. В такой ситуации управляющим организациям будет выгоднее оказывать домам только услуги по содержанию и ремонту».В интернете представители УК пишут: «Минрегионразвития ошибочно сформулировало концепцию — «коммунальный ресурс, используемый на общедомовые нужды». Нельзя оставшемуся от личного потребления коммунальному ресурсу дать определение «коммунальный ресурс на ОДН». Общедомовой прибор учета учитывает весь коммунальный ресурс. Как можно воду, затопившую подвал дома из-за изношенных коммуникаций, отнести к «нуждам дома»? Есть коммунальный ресурс, используемый потребителем при эксплуатации общего имущества дома, есть коммунальный ресурс, используемый управляющей организацией при обслуживании общего имущества дома, и есть издержки — потери коммунального ресурса при авариях и нерадивом отношение к своим обязанностям управляющей организации».
По словам вице-президента СРО НП «ЖКХ-Стандарт» (Оренбург) Дины Дашкиной, коммерческие организации, по сути, вынуждены из собственных средств оплачивать потребление услуг третьими лицами.
Единственный выход в этой ситуации — прямые договоры граждан с ресурсоснабжающими организациями. Тем более что в постановлении № 290 в перечень обязательных работ УК не входит сбор коммунальных платежей. «То есть таким решением правительство узаконило прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов. В последнее время для УК этот вопрос действительно остро стоял из-за нежелания органов местного самоуправления идти на уступки. Многие управляющие организации, которые из-за неплательщиков были буквально на грани банкротства, долго ждали такого правительственного решения», — заявили участники одной из видеоконференций СРО «Ассоциация управляющих и собственников жилья» (Екатеринбург).
Андрей Чибис считает, что УК могут вести рентабельный бизнес, даже если за ними останется функция сбора платежей. Это мнение подтверждает председатель правления «Ассоциации товариществ собственников жилья и советов многоквартирных домов Удмуртской Республики» (Ижевск) Виктор Кривоносов: «До сих пор жильцы могли доступа к счетчикам не предоставлять, так как это личное имущество. Отсутствие контроля порой приводило к занижению показаний потребления и, как следствие, перекладыванию части оплаты на соседей через плату за ОДН. Теперь они обязаны раз в полгода впускать в квартиры сотрудников УК, ТСЖ, ресурсоснабжающих организаций для сверки показаний индивидуальных счетчиков».
«Не надо думать, что введение нормативов на ОДН поставит крест на работе УК. В 344-м постановлении есть пункт: если УК видит, что общедомовые расходы превышают норматив по воде или электроэнергии, собирается общее собрание, показываются все потребленные ресурсы, и жители могут принять решение увеличить нормативы для того или иного дома», — рассказывает зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
Любые нововведения актуальны, когда потребитель на 100% оплачивает полученные услуги, считает президент Национального жилищного конгресса Ирина Булгакова:
— А у нас самый хороший уровень собираемости платежей не превышает 93%. Если в Москве УК как-то помогают местные власти, то в провинции все гораздо драматичней. Есть регионы, где банкротятся около 20% УК. Собрав с населения рубль, управляющая компания должна 30 копеек оставить себе, а 70 передать дальше, поставщикам услуг. С учетом того, что этот рубль приходит к ней с некоторым опозданием, а платят не все, можно построить соответствующую экономическую модель банкротства.
Андрей Чибис в помощь коммунальщикам предлагает новый метод борьбы с квартирными долгами. Раньше должникам можно было отключить электричество и в исключительных случаях — воду, но это не производило должного эффекта. Теперь могут заблокировать канализацию в отдельно взятой квартире. Коммунальное ноу-хау начали применять в Ангарске. Местный МУП «Ангарский водоканал» закупил приборы, позволяющие блокировать канализацию отдельной квартиры: у предприятия 17 тыс. злостных неплательщиков при общем населении в 240 тыс. человек, а долг превышает 79 млн рублей. Вопрос о блокировке канализации в каждом случае будет решаться вместе с УК, меры обещают не применять к одиноким пенсионерам, малоимущим и другим социально незащищенным группам.
По словам Андрея Чибиса, практика показывает, что введение такой меры радикально повышает платежную дисциплину:
— Этот способ воздействия на неплательщиков уже успешно применила одна из УК Челябинска. Свет отключить, конечно, проще, но канализацию — эффективнее.
Можно и по-другому
Эксперты утверждают, что для защиты потребителей совсем необязательно ставить УК в невыносимое положение. «Мы уже дискредитировали УК, замучив их проверками. Мы дискредитировали ТСЖ, приравняв их к управляющим компаниям», — утверждает директор направления «Городское хозяйство» фонда «Института экономики города» Сергей Сиваев. — А за счет жесткого сдерживания роста тарифов власти отпугнули от сферы ЖКХ инвесторов».«Мы не понимаем, к чему идем, потому что не определились, что у нас — социализм или капитализм? Есть экономически обоснованные решения, а есть политически обусловленные. Но для всех мил не будешь», — заявил на всероссийском совещании «Эффективное управление ЖКХ в целях создания благоприятных условий проживания граждан» в Саратове министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов.
Как, не ущемляя интересов УК, облегчить жизнь населению? Установка индивидуальных приборов учета (по экспертным мнениям, они позволяют сэкономить от 12 до 58%) не панацея. По словам Владлена Прокофьева, есть регионы, где кубометр воды стоит десять рублей, а есть такие, где его цена достигает 300 рублей:
— Очевидно, что там, где вода стоит 10 рублей, индивидуальные приборы ее учета никогда не окупятся. Так что предусмотренное постановлением № 344 «экономическое стимулирование» их установки на самом деле будет стимулированием покупки никому не нужных железок. А еще, когда говорят о приборах с возможностью дистанционного съема данных (это существенно увеличивает цену прибора), убыток для жильца будет очень существенным. Тем более что каждые несколько лет прибор надо менять.
Сергей Сиваев предлагает совершенствовать систему соцподдержки населения при оплате ЖКХ: «Сейчас есть проблема долгой обработки документов при подаче заявок на получение субсидий. Решением проблемы может стать введение электронной формы заявок или создание специализированных сайтов».
Сегодня субсидию могут получить жители, у которых расходы на оплату ЖКХ превышают 22% от совокупного ежемесячного дохода семьи. Но при этом такое право и размер помощи определяются не на основании факта, а исходя из региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, стоимости ЖКХ и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и комуслуг в совокупном доходе семьи. Эксперты предлагают пересмотреть подходы к расчету размера субсидии, в частности к установлению регионального стандарта стоимости ЖКХ. По их мнению, региональный стандарт должен устанавливаться дифференцированно в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров дома, фактической стоимости услуг конкретных поставщиков и способа оплаты услуг по отоплению (в отопительный период или равными долями в течение года). Кроме того, эксперты предлагают считать размер субсидии исходя из фактической площади жилого помещения.
От злоупотреблений управляющих организаций тоже можно защититься, не перекладывая на них лишние расходы. Председатель комиссии по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева предлагает развивать общественный контроль в сфере ЖКХ (см. «Хождение по мукам»), первый зампред комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева — повышать уровень информационной открытости отрасли, а член наблюдательного совета Фонда ЖКХ Евгений Богомольный говорит об обязательном вступлении УК в ассоциации саморегулируемых организаций: «Это позволит отсечь непрофессионалов, показать людям, кто работает хорошо, а с кем договор лучше не заключать».
Показать, кто лучше, а кто хуже, можно и с помощью рейтинга УК и ТСЖ. Такой механизм будут использовать в Пермском крае. Чтобы попасть в рейтинг, необходимо на сайтах и информационных стендах размещать информацию для потребителей: показатели деятельности, сведения о ценах на коммунальные ресурсы, стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Также нужно иметь актуальную техническую документацию МКД, заключение инспекции госжилнадзора Пермского края о правомерности выбора УК. Должны быть заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями. Компании оценят по девяти критериям. Преимущество будут иметь организации, которые управляют домами, где установлены приборы учета.
— Для нас главная цель — создание источника информации для потребителей об управляющих организациях, — говорит заместитель министра энергетики и ЖКХ Пермского края Дмитрий Немцов. — Надеемся, что управляющие компании, которые окажутся в конце рейтинга, задумаются над тем, что именно надо сделать, чтобы присоединиться к группе лидеров.
В условиях, когда принятые постановления существенно на ситуацию в отрасли не повлияют, остается рассчитывать на то, что действенные методы создания прозрачных условий в ЖКХ (это позволит сгладить большую часть вопросов) будут применять не только в том регионе, который возглавляет экс-глава Минрегионразвития.
Дополнительная информация.
Один на всех
В России появится единый централизованный портал в сфере ЖКХ. По данным Минсвязи РФ, новая информационная система позволит обеспечить контроль населения, общественных организаций и органов власти за качеством и стоимостью оказания услуг, создать цивилизованную конкурентную среду. Платформа для нее уже есть — единый портал госуслуг. Разработчики считают, что на портале должны в обязательном порядке отражаться все платежные документы, формируемые ресурсоснабжающими организациями и УК: только тогда потребитель сможет посмотреть, за что и кому он платит. До сих пор ни на одном ресурсе нельзя было получить информацию о стоимости услуг ЖКХ, выполненных работах, состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, взаиморасчетах населения, управляющих компаниях и ресурсоснабжающих организациях.Хождение по мукам
Система управления многоквартирными домами нуждается в модификации, считает председатель комиссии по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева.— Премьер Медведев заявил, что правительство РФ будет решать проблемы ЖКХ, опираясь на мнения людей. Работают ли сегодня инструменты общественного контроля в отрасли? Как жильцы могут повлиять на состояние коммуналки?
— На глобальные проблемы, с которыми сталкивается ЖКХ, довольно трудно воздействовать не только потребителям, но и региональным, местным органам власти. В модернизацию отрасли деньги не вкладывались почти 30 лет: инфраструктура изношена на 90%. Что касается контроля, то Жилищный кодекс дал собственникам широкие права воздействовать на ситуацию в сфере управления жильем. Но люди эти возможности почти не используют. А те, кто пытается это делать, сталкиваются с громоздкими и трудоемкими процедурами смены УК, например. Желание навести порядок в своем доме оборачивается хождением по мукам. Управляющие организации тоже не торопятся блюсти закон. К примеру, знаменитое 731-е постановление правительства РФ, которое предписывает УК раскрывать информацию, не исполняется в полном объеме. На сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ (www.reformagkh.ru), который определен официальным ресурсом для размещения такой информации, УК показывают около 40% от тех данных, которые требует стандарт раскрытия.
— Ко второму чтению в ГД готовится законопроект о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами: в первом он принят еще год назад. Какие изменения претерпел документ? Насколько актуально саморегулирование для УК?
— Законопроект сильно модифицирован, недавно была согласительная комиссия по этому поводу. Документ предусматривает обязательную разработку квалификационных требований к деятельности УК, контроль за этой деятельностью, ежегодное прохождение экзаменов для членов СРО. Не знаю, решит ли он все проблемы, но определенным стимулом для цивилизации рынка управления жильем он должен стать. При этом Общественная палата выступает против обязательного включения ТСЖ в СРО. Товарищества — это добровольные объединения граждан, которые уже взяли на себя ответственность, не может же сторонняя организация решать за них управлять их домом или не управлять. Кроме того, для многих ТСЖ остро стоит вопрос о взносах в СРО. На слушаниях по этому поводу кипели нешуточные страсти. По версии разработчиков закона, для ТСЖ взносы будут небольшими, но при этом СРО предоставит им доступ к большому финансовому ресурсу.
Теперь о перспективах СРО. Сейчас существуют добровольные объединения, в том числе управляющих компаний. Некоторые из них действительно создают поле для обмена информацией и повышают квалификацию членов. Но пока практика саморегулирования, существующая, например, в сфере строительства или энергосервиса, не дает оснований для серьезного оптимизма. Другое дело, что механизм контроля все равно должен быть. Когда государство продекларировало, что это сфера ответственности собственников, как хотите, так и разбирайтесь, это было тяжелым временем: масса злоупотреблений, пропавшие деньги и исчезнувшие УК, обанкротившиеся ресурсоснабжающие организации.
Одним законом всех проблем регулирования деятельности управляющих организаций не решить, нужен комплекс мер. СРО, к примеру, не будет заниматься конфликтами между собственниками, а именно с ними, судя по обращениям, связано большинство проблем ТСЖ. На экспертных площадках мы обсуждаем серьезную модификацию управления домами. Предлагается проводить собрания собственников по типу конференции, где необязательно присутствовать 50% жителям. В то же время звучат мнения об ужесточении ответственности за подделку протоколов.
— А как вы относитесь к предложению о гослицензировании УК?
— Перед нами стоит обратная задача — сократить объемы государственного вмешательства, в том числе в деятельность бизнеса, работающего в отрасли ЖКХ. Уже созданы Госжилинспекция, которая занимается проверками УК, есть муниципальный контроль жилищной сферы. Не факт, что надо еще и гослицензирование вводить. Тем более вопрос о том, являются ли УК бизнесом или это публичная услуга, до сих пор в плоскости дискуссии. Де-юре это бизнес, а де-факто, если что случись, отвечают власти. Хотя где-то именно при их попустительстве эти компании нарушали законы.
— Свердловская Госжилинспекция обнародовала список недобросовестных УК, нарушавших правила содержания жилфонда в 2013 году. Насколько эффективен такой механизм для повышения качества работы управляющих организаций?
— Это очень действенный инструмент. Мы рекомендуем всем общественным организациям, с которыми работаем, создавать такие рейтинги. Важно до людей донести информацию о том, с какой компанией договор они подписали, а дальше пусть сами решают. Такие списки составляют в Новосибирской области. А в Карелии есть группа общественников, они ходят на все собрания собственников и рассказывают, с какой компанией стоит иметь дело, а с какой нет. Но надо понимать, что здесь существует серьезная опасность злоупотребления. Нужен тщательный контроль за методикой формирования рейтингов.
— Счетная палата РФ выступила с инициативой заморозить тарифы ЖКХ. Насколько это возможно без ограничения тарифов на энергоресурсы?
— С одной стороны, тарифы на энергоносители растут опережающими темпами, с другой — Федеральная служба по тарифам рассказывает, что хотя бы до 2014 года будет минимизирован рост цен на газ. На мой взгляд, надо отказываться от повышения тарифов во всех регионах страны одновременно, потому что это создает дикие инфляционные ожидания и социальное напряжение. Если бы это происходило точечно в увязке с региональными инвестиционными программами, было бы правильнее.
При этом все равно нужен федеральный регулятор, который формировал бы долгосрочную инвестпрограмму субъекта, определял доходные источники для нее, в том числе и тариф, который не должен меняться на протяжении определенного времени.