Покупайте землю, ее больше не производят

Земля интересов

В 2011 году рынку недвижимости Урало-Западносибирского региона удалось преодолеть последствия кризиса (подробнее см. «Птица стройка», «Э-У» №8 от 27.02.2012 ). Заметим, что мы рассматриваем сегмент жилья: во-первых, в большинстве городов он обеспечивает 65 - 80% ввода (исключение - Екатеринбург, здесь нежилые объекты составляют 45 - 50% ввода); во-вторых, стоимость и механизмы распределения земли имеют социальную нагрузку.
Если смотреть разбивку по областным центрам (на них приходится более половины ввода), в Екатеринбурге построено 1,025 млн кв. метров жилья, в Перми - около 370 тыс. кв. метров, в Челябинске почти 800, в Уфе - около 650, в Тюмени - примерно 700. Все города превысили показатели 2009 - 2010 годов.

В 2012-м муниципалитеты как минимум намерены сохранить темпы ввода: план Екатеринбурга - 1,05 млн кв. метров, Челябинска - 1,1 миллиона, Уфа нацелилась на 750 тысяч. В большинстве случаев (кроме Уфы) ставка делается на многоэтажную застройку. В Екатеринбурге на ее долю приходится 65 - 70%, в Тюмени - 70 - 75%.

Активность застройщиков на аукционах выросла. В том же Екатеринбурге, по подсчетам самих девелоперов, в 2009 году на торгах разыграно всего 1,1 га земли (здесь и далее под приобретением земли мы имеем в виду получение права аренды на участок), в 2011-м - 28,2 га. В Челябинске властям удалось сбыть 30 га под многоквартирные дома и еще почти 47 га под проект комплексного освоения территории, что почти в два раза больше, чем в 2010 году (причем в 2010-м 34 га выкупила Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и  ипотеки, принадлежащая правительству Челябинской области). В числе аутсайдеров - Пермь: здесь состоялось всего пять аукционов, разыграно 11 участков под ИЖС и два под многоэтажную застройку (в сумме около 3 га), при этом показатель лучше, чем в 2010 году.
- Спрос на жилье в 2011 году продолжал расти. Соответственно активность застройщиков по сравнению с 2009 - 2010 годами в городах Урала значительно увеличилась, - констатирует полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. - Стройка - это конвейер. В кризис и посткризисный период компании в основном развивались на имеющихся землях, за два года они выбрали практически все площадки. Теперь перед крупными девелоперами вновь возникла задача формирования пула участков.

Однако радоваться рано. Объем несостоявшихся аукционов (когда подана одна или ни одной заявки) очень велик. Так, в Челябинске из 120 с лишним лотов под ИЖС торги прошли всего по 76. Бывали и критические случаи: 4 августа аукционы по всем 22 лотам признаны несостоявшимися. В сегменте распределения земли под многоквартирное строительство тоже похвастаться нечем: пять состоявшихся торгов из 30.

В Екатеринбурге ситуация чуть лучше: состоялось 95 аукционов из 134, однако в основном за земли под ИЖС. Администрация города крупных застройщиков не радовала - проведено всего 17 торгов.

Отставание на шаг

По итогам торгов можно сделать несколько выводов. Первый - разыгрываемых на аукционах участков недостаточно для того, чтобы спокойно выполнять планы ввода жилья. Это подтверждает Андрей Бриль: «Сегодня, например, в Екатеринбурге застройщики испытывают серьезный дефицит предложения. Потребность в земле значительно выше того объема, что разыгрывает мэрия. Поэтому компании присматриваются практически к любым площадкам».

Если прикинуть грубо, то для выполнения планов только по многоэтажке Екатеринбургу и Челябинску каждый год нужно иметь в стадии строительства около 2,1 - 2,2 млн кв. метров жилья (средний срок строительства многоэтажного дома - три года), Уфе немногим меньше - 1,2 млн кв. метров. Для этого городам понадобится 105 и 60 га соответственно. К этому прибавится еще и малоэтажка с ИЖС.

Земельные аукционы в принципе всегда были более инертны, чем сегмент возведения и продажи жилья. Он приспосабливается к новым условиям примерно через полгода после застройщиков. Именно поэтому большинство аукционов в начале 2009 года были признаны несостоявшимися, причем по причине полного отсутствия заявок. Теперь ситуация обратная.

Второй вывод - на торгах практически отсутствуют подготовленные для строительства площадки. Вечный спор между администрацией и девелоперами можно описать двумя фразами: «вы должны строить больше» и «мы с удовольствием, только создайте нам условия». В отношении земли эти условия заключаются в оснащении участка инженерными коммуникациями. В идеале власти должны этим заниматься на деньги, вырученные от продажи площадки. Однако на практике так происходит крайне редко (по этой схеме работает только администрация Ханты-Мансийска). Обычно деньги от продажи поступают в бюджет города, а потом распыляются по различным статьям. В итоге муниципалитет не обладает достаточными средствами для обеспечения участков инфраструктурой, а договориться с естественными монополиями удается не всегда: у них свои инвестпрограммы (подробнее об этом споре см. «Не в этой жизни», «Э-У» №49 от 13.12.2010 ).

Третий вывод вытекает из второго - администрации умерили пыл относительно стоимости земли. Кризис научил застройщиков считать деньги, поэтому площадки без инфраструктуры или с обременением ветхими и аварийными домами дорого они покупать не готовы. Приведем пару примеров. В мае 2011-го в Екатеринбурге за две площадки с бараками общей площадью 128 тыс. кв. метров компании заплатили 13,3 млн рублей. Уже в феврале 2012-го за 19 тыс. кв. метров в отдаленном районе застройщик заплатил 27,9 млн рублей; за 8 тыс. кв. метров около аэропорта Кольцово - 10, 4 млн рублей; 14,7 тыс. квадратов, расположенные также недалеко от аэропорта, ушли с молотка за 46,5 млн рублей.

Для сравнения: на первом земельном аукционе 2008 года в Екатеринбурге 21 тыс. кв. метров земли, расположенной в районе, приближенном к центру, были куплены за 278 млн рублей (132 млн за га). А за полгода до этого за 12 тыс. квадратов отдали 250 млн рублей (208 млн за га). Конечно, это сравнение не очень корректно (разные условия по коммуникациям, расположению), однако разница в цене налицо. По подсчетам самих застройщиков, с 2008-го по 2011-й начальная цена торгов снизилась почти вшестеро: с 52 до 9 млн рублей за га.

Борьба функционеров

В битве за землю в 2011 - 2012 годах отметились не только компании и физлица, но и госструктуры. Произошло это в Свердловской области. Тенденция локальная, однако при желании ее можно распространить на другие регионы.

Конфликт разгорелся вокруг распоряжения неразграниченными землями в Екатеринбурге. Причина - поправки в закон «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области», которые внесло на рассмотрение думы региональное министерство по управлению госимуществом (МУГИСО). Ведомство предлагает передать полномочия по распоряжению неразграниченными землями (более 40 тыс. га, около 40% всех земель Екатеринбурга) от городской администрации областному министерству по управлению госимуществом (по Земельному кодексу областные власти могут забрать эти полномочия только у административных центров субъектов РФ, у остальных муниципалитетов - нет).

Необходимость в поправках возникла из-за того, что в мае истекает срок пятилетнего соглашения между областью и Екатеринбургом, по которому неразграниченные земли контролировал муниципалитет. Сразу после вынесения поправок на обсуждение поднялась буря. Застройщики в один голос утверждали, что передача права распоряжаться землей областному правительству приведет к коллапсу, аукционы на несколько месяцев остановятся (администрация якобы планировала разыграть в 2012 году почти 160 га), а когда начнутся, то невозможно будет избежать путаницы и неразберихи. Строительное сообщество уже написало два открытых письма: одно еще в январе на имя областного премьера Анатолия Гредина, занимавшего тогда пост и.о. свердловского губернатора, и спикера заксобрания Людмилы Бабушкиной, второе - уже на имя главы региона Александра Мишарина. На сторону застройщиков встала и городская администрация, также грозя катастрофой.

У МУГИСО своя правда: здесь говорят, что земельные торги урегулированы законодательством, поэтому никакой неразберихи не будет, а в составе областного правительства есть структуры, способные организовать работу по продаже земли.

В итоге законопроект был принят в первом чтении, но второе рассмотрение пришлось отложить из-за огромного количества поправок и широкого резонанса.

Позиции сторон понятны. Застройщики и муниципальные власти налаживали отношения в течение долгого времени, правила игры им хорошо известны. Масштабный передел может в корне изменить устоявшиеся каноны. Для области же 40 тыс. га - лакомый кусок.

Пока в других регионах движений в этом направлении власти не делают (неразграниченными землями управляет административный центр). Однако если в Свердловской области передел пройдет успешно, то опыт может быть взят на вооружение соседями (в России такие прецеденты есть - Омская область). Это риск для развития сферы земельных аукционов, дефицит может еще усугубиться.

Альтернативный даватель 

Один из инструментов покрытия дефицита земли - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). 2011 год стал, пожалуй, первым, когда эта структура заработала в полную силу. Согласно стратегии развития Фонда, в 2011 году на его землях должно было быть построено 20% всего жилья, начиная с 2012-го - 30%.

По большому счету, Фонд РЖС создан для того, чтобы отбирать у федеральных ведомств неэффективно используемую землю и другое недвижимое имущество, а затем разыгрывать их на аукционах. Но в основном на Урале он раздавал земли в «чистом поле». Наиболее активно торги проводились в Челябинской области, лотами двух аукционов были участки в Сосновском районе. В итоге 428,5 га отошли компании «Грин Парк» за 21,1 млн рублей (около 50 тыс. рублей за га). Еще одни торги прошли за землю в поселке Западный: 33 га за 23,13 млн (превышение начальной цены в 11 раз, 700,3 тыс. рублей за га), выиграла компания «СтройГрад+».

Нешуточная борьба за федеральные земли развернулась в Тюменской области. Там Фонд РЖС продавал право аренды 215 га в районе деревни Патрушево по начальной цене 12,3 млн рублей. Участники аукциона сделали 697 шагов. В итоге победил крупнейший застройщик региона Тюменская домостроительная компания, заплатившая 722 млн рублей (3,36 млн рублей за га).

Все земли в Челябинске и Тюмени предназначены для малоэтажного строительства. Только в Прикамье Фонд РЖС продал относительно небольшой участок в пределах Перми под высотное строительство (площадь - 1,14 га, стоимость - 94 млн рублей).

В 2012 году активность Фонда не снижается. 20 марта в Челябинске продано 50 га за 493 млн рублей, в Тюменской области - 18 га за 49,7 млн рублей.

Подавляющее большинство аукционов Фонда состоялось (исключение - Курганская область, где ни одни торги успешно не закончились). Оно и понятно: федеральная структура создана специально для помощи девелоперам при строительстве жилья. Она уменьшает издержки на согласования и софинансирует строительство инфраструктуры.