Бремя собственности

Максим Котляров

Местному налогу на недвижимость предстоит пройти второе и третье чтение в Госдуме. У бизнеса и граждан есть еще хотя бы теоретическая возможность повлиять на законотворческий процесс, внести необходимые поправки, по крайней мере, высказаться вслух, чтобы потом не разводить руками: государство нас в очередной раз обмануло. О том, каким быть имущественным налогам, какие болевые вопросы требуют немедленного обсуждения и решения, чтобы реформа не вызвала очередную волну протестов, мы говорим с Максимом Котляровым, членом экспертного совета при Комитете по собственности Государственной думы РФ, директором ООО «Финансовая Лига» (Екатеринбург), кандидатом экономических и философских наук.

Поймали политический момент

— Какие цели преследует правительство, проводя реформу имущественных налогов?

 — Принимая пакет жилищных законов, правительство постаралось максимально снизить объем «трансакционных» издержек, чтобы растормошить рынок недвижимости. Отменен НДС на сделки с недвижимостью и земельными участками, предоставлены вычеты по налогам на доходы от ипотечных ценных бумаг, срок владения квартирой, после которого ее можно продать и воспользоваться вычетами по налогу на доходы физических лиц, снижен с пяти до трех лет, проценты на погашение ипотечного кредита теперь налогами не облагаются. Ликвидность недвижимости, таким образом, повышается. Но все эти послабления не могут не сказаться на поступлениях в бюджет. Одна из основных причин увеличения имущественных налогов — желание правительства компенсировать бюджетные потери.

Кроме фискальной цели есть регулирующая. Граждане, полагает правительство, должны управлять собственной недвижимостью, соизмерять уровень доходов с налоговыми обязанностями. Никто не отменял положения Гражданского кодекса о том, что бремя содержания собственности несет собственник.

— Почему реформа имущественных налогов происходит именно сейчас?

 — Увеличение налогового бремени, какие бы цели оно ни преследовало, мера чрезвычайно непопулярная. Взять ту же монетизацию. Это правильный шаг, но ты даешь уйму козырей в руки политических противников. Так же с налогом на собственность. Теоретически сейчас можно взять максимально возможные по закону ставки, посчитать по ним объем будущих налогов и на каждом углу кричать: налоги будут громадные — готовьтесь переезжать. Что мешало перейти к оценке земли по кадастровой стоимости раньше, ведь кадастр по землям поселений, например, готов с 2002 года? Просто эти годы были предвыборными. Никому не хотелось высовываться с этим вопросом. Время изменений выбиралось, видимо, из этих соображений. И только с декабря 2003 года, когда большинство в Думе оказалось за «Единой Россией», появилась возможность проводить такие непопулярные законы. Инициатором всех этих проектов стала фракция «Единая Россия», точнее, ее депутаты в профильных комитетах.

Сейчас, когда думские и президентские выборы прошли, а следующие будут только в 2007 и 2008 годах соответственно, власти стараются побыстрей провести непопулярные с социальной точки зрения законы, а потом переключиться на предвыборные темы. По этим же причинам дальнейшего увеличения налогового бремени, кроме уже предусмотренного законами, можно не опасаться. Это уже вопрос социальной напряженности. Нет такого депутата и фракции, которые инициировали бы дальнейший рост ставок.

Рынок на земле — земля на рынке

— Если новые принципы налогообложения недвижимости еще только разрабатываются, то с землей все более-менее ясно. К чему следует приготовиться бизнесу и населению?

 — Со вступлением в действие главы 31 НК «Земельный налог» закон о плате за землю утратит силу с 1 января 2006 года и к концу первого полугодия 2006 года землепользователи сдадут расчеты уже по новой системе.

Как до сегодняшнего дня происходило налогообложение земли? Существуют экономико-планировочные зоны. Например, ядро центра Екатеринбурга — это некий район, условно очерченный по основным магистралям. В каждой из зон устанавливается ставка земельного налога. От самой большой в центре, 75 рублей за квадратный метр в год, до самой маленькой где-нибудь на Химмаше — до 20. Эти старые ставки исчезнут. Налогообложение будет привязано не к ставкам, а к кадастровой стоимости земли. Кадастровая оценка в большей степени отражает рыночную стоимость того или иного участка, так как в прежних больших оценочных зонах могут быть десятки кадастровых кварталов и сотни участков.

До 1 декабря 2005 года городские думы должны утвердить ставки земельного налога на основе кадастровой стоимости земли. Сами по себе новые правила налогообложения отвечают рыночным принципам и к ним претензий нет. Но очень многое при их реализации будет зависеть от органов местного самоуправления, от того, насколько обоснованным будет применение той или иной кадастровой стоимости и ставки. Диапазон и первой, и второй достаточно широк. Федеральный закон указал верхнюю планку ставки налога на землю. Согласно ему, земельные участки, не используемые для предпринимательской деятельности (под квартирами, гаражами, дачами и так далее), облагаются по ставке не выше 0,3% от кадастровой стоимости. Предпринимателям, использующим участок для коммерческих целей, придется платить ежегодно до 1,5%.

Важно понимать, что кадастровая оценка за три года устарела хотя бы с точки зрения индексации. Так что в перспективе муниципалитет как минимум ее повысит, проиндексировав в соответствии с инфляцией, а как максимум выйдет на кадастровую стоимость, близкую рыночной. Поэтому если сейчас на стадии застройки и освоения участок может стоить мало, то как готовый, сформированный объект он может быть существенно переоценен с точки зрения роста его привлекательности. Нынешняя кадастровая оценка земли в центральных районах может отличаться от рыночной в разы. Так что я бы назвал 2005-й годом тотального приведения в порядок земельного хозяйства города.

— Оправдано ли резкое увеличение полномочий муниципалитетов? Получается, что конкретные суммы налогов будут определять именно они, а тут, как показывает практика, возможны злоупотребления.

 — С точки зрения мировой практики это оправдано. Никто лучше специалиста-земельщика в структуре органов местной власти не разбирается в собственной территории. Передавать эти полномочия, к примеру, субъектам федерации — значит создавать лишние бюрократические нагромождения. Да, злоупотребления, попытки завысить стоимость земли вполне возможны. Но в западной практике этому есть нормальный противовес — грамотные граждане, которые владеют методологией исчисления. Наша основная проблема в том, что люди не готовы противостоять злоупотреблениям: не знают своих прав, не читают законов, потому не обращаются в суд.

— Существуют ли в части налогообложения земли важные нерешенные вопросы?

 — Я считаю подводным камнем реформы то, что земля под многоквартирными домами тоже станет бременем для владельцев. После того, как 1 марта вступил в силу Жилищный кодекс, мы все в силу закона стали коллективными собственниками земли под домами, в которых живем. Осталось только оформить эти права. Но, передавая землю бесплатно в собственность, нам вряд ли оказывают хорошую услугу — скорее вменяют обслуживание земельного участка и создают возможность в будущем брать с нас налог. Конструкция очень странная. В силу закона возникает право собственности, причем исходя из нынешнего толкования закона, земля переходит в собственность в любом случае, права выбора у нас нет. Думаю, эта норма будет изменена: граждане должны иметь право взять участок и в аренду, если им покажется это выгодней. Это действительно важно. Сейчас земельный налог в расчете на каждого квартировладельца — копейки. С 2006 года он будет гораздо заметнее, особенно в центральных районах.

Цена владения

— В чем принципиальное отличие предлагаемой новой схемы налогообложения недвижимости от старой?

 — Как и в случае с землей, меняется сам принцип налогообложения. Сейчас в основе налогообложения имущества физических лиц лежит инвентаризационная стоимость недвижимости. Она рассчитывается Бюро технической инвентаризации (БТИ) в ценах 1984 года с поправочным коэффициентом и, естественно, никакого рынка не отражает. В качестве примера: одно-, двухкомнатная квартира в Екатеринбурге по инвентаризационной оценке стоит от 80 до 120 тыс. руб. В соответствии с нынешним законом для имущества физлиц применяется ставка 0,1% от стоимости недвижимости в год. Таким образом, от суммы в 100 тыс. рублей физическое лицо платит в год 100 рублей. Население этих сумм просто не замечает. В соответствии с новым законодательством базой налогообложения становится оценочная стоимость объекта недвижимости, близкая рыночной. Точнее, часть этой стоимости (пока в законопроекте в качестве базы для налогообложения фигурирует 80% оценочной стоимости). Поправка НК, касающаяся недвижимости, прошла только первое чтение и вступит в силу не раньше 2007 года. К этому же времени должен появиться единый кадастр объектов недвижимости. Конкретную ставку налогообложения опять же будут выбирать органы местного самоуправления в интервале 0,1 — 1% от оценочной стоимости недвижимости.

— В ходе первого чтения в Госдуме проект главы НК о налоге на недвижимость получил множество замечаний и был отправлен на доработку. В чем самые существенные недостатки?

 — Первая проблема возникает из-за того, что понятия «оценочная стоимость» нет в стандартах оценки. Если руководствоваться статьей 7 федерального закона «Об оценочной деятельности», можно сделать вывод, что имеется в виду рыночная стоимость. В то же время в стандартах оценки есть понятие «стоимость для налогообложения». А в страховании, например, есть понятие «действительная стоимость имущества». Понятие необходимо уточнять в первую очередь, так как эти виды стоимости принципиально отличаются друг от друга. Например, если мы придем к понятию рыночная стоимость, то нужно индивидуально подходить к каждому объекту, поскольку она зависит от множества самых разнообразных факторов. Стандарты оценки нам говорят, что объект нужно как минимум осмотреть, познакомиться с характеристиками, описать его экономически, а не только физически. Это колоссальные трудозатраты, трудно представить сейчас, как это можно организовать. А если останется понятие «стоимость для налогообложения», можно заниматься массовой оценкой. И граждане, которые не обладают соответствующими знаниями, примут это как должное. Но те, кто такими знаниями обладает, начнут юридически спорить о корректности оценки. Не исключено, что возникнет обширный рынок споров по результатам оценки.

— Само словосочетание «оценочная стоимость» вызывает вопрос — кто будет оценивать?

 — В проекте закона содержится положение о том, что стоимость определяется органами местного самоуправления. Если четко подгонять процедуру под федеральный закон об оценочной деятельности, получается, что без оценочной лицензии стоимость определять нельзя. Муниципалитеты сами не могут проводить оценку, они могут утверждать и принимать результаты оценки массовой или единичной, проведенной соответствующей организацией. Это значит, что отчет об оценке должен выдавать либо лицензированный коммерческий оценщик, либо, если в 2006 году лицензирование отменят, член саморегулируемой организации оценщиков. Есть большая вероятность, что рынок оценки останется в руках все тех же БТИ.

— Если базу для налогообложения будут определять муниципалитеты с помощью БТИ, не совсем понятно: как они справятся с такой массой работы — оценить каждую квартиру?

 — Конечно, эта оценка будет носить массовый характер. В проекте поправки сказано, что при оценке можно использовать рыночные цены, данные учреждений юстиции, нотариусов, риэлторов. Я не представляю, как это собрать воедино. БТИ обладают практически всей технической информацией, но им необходимо будет подготовить отчеты об оценке на каждый объект, применять различные методы оценки. Реально БТИ смогут выявить некую «базовую стоимость», проиндексировав некими коэффициентами имеющуюся у них инвентаризационную оценку. Но в каждом виде «базовой стоимости» возникает множество кластеров, к которым нужно применять повышающие или понижающие коэффициенты. Но тогда опять же открывается рынок споров: рыночная стоимость подразумевает индивидуальную специфику.

Вопрос доверия

— Оправдано ли введение таких широких возможностей для муниципалитетов в определении ставки — от 0,1 до 1%?

 — Тут весь вопрос в доверии к органам местного самоуправления. Возьмем условный пример: семья бюджетников, которая живет в квартире, база налогообложения которой составляет 1 млн рублей. По минимальной ставке налог составляет тысячу рублей в год. Это немного и вряд ли скажется на уровне жизни граждан даже с невысокими доходами. Средняя ставка, например 0,5%, — это уже пять тысяч рублей в год. Для бюджетников существенно. А теперь представим, что в каком-то муниципальном образовании решат взять с нового налога максимум и применять ставку 1%. Это десять тысяч рублей в год. Тогда не исключено, что те же пенсионеры, получив в конце 2008 года счет на такую сумму, выйдут на улицы и история с монетизацией повторится. На мой взгляд, свободы у муниципалитетов тут слишком много и диапазон ставок надо сужать.

— Доходы от имущественных налогов полностью поступают в муниципальный бюджет? Будут ли они использоваться по назначению? Есть ли механизмы контроля?

 — Подобные механизмы даже формально сейчас не могут прорабатываться, поскольку это бюджет, а целевого закрепления доходной части бюджета как такового не существует. Невозможно утвердить правило, по которому средства от налога на недвижимость будут поступать на развитие рынка недвижимости. Хотя по логике должно быть именно так. Сегодня это вопрос добросовестности и профессионализма работы местных органов власти, которые будут утверждать расходные части бюджетов. Скорее всего, социальная составляющая все равно выдавит развитие рынка недвижимости. Это тем более вероятно, что к тому времени, когда налоги на недвижимость начнут взиматься по новым правилам, на муниципалитеты уже в полной мере ляжет бремя монетизации. Но и это — шаг вперед. Может быть, налог на недвижимость станет подспорьем хотя бы в этой части.

— В чем вам видятся стратегические преимущества новой системы имущественных налогов?

 — Если смотреть на перспективу, главное преимущество в том, что жилищный пакет, а поправки в Налоговый кодекс к нему также относятся, приведет в конечном счете к формированию рынка недвижимости и земли. Отсюда и главный недостаток — условия для установления полностью рыночных отношений не созданы. Население не знает своих прав, не готово спорить, рассчитывать инвестиционную привлекательность недвижимости, целесообразность ее покупки или продажи, оценивать на перспективу стоимость владения ею. С одной стороны, это наша беда. С другой — новое налогообложение рано или поздно поможет с этой бедой справиться. Каждый из нас либо лично, либо через домовладение будет управляющим своей собственностью. Поневоле придется получать знания и принимать решения, становиться инвестором и собственником.