Складской нож

По данным обзора рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России, опубликованном Cushman & Wakefield в феврале, общий объем вложений в сектор вырос в 2010 году по сравнению с 2009-м на 61% до 3,7 млрд долларов. Из них на складские объекты пришелся лишь 81 миллион (2%). Причем в 2009-м в этом сегменте инвестиций не было вообще, а в 2008-м они составили 110 миллионов (также 2% от общего объема). Учитывая, что за последние три года на регионы пришлось всего 5% инвестиций, можно утверждать: ввод складских площадей в указанный период был крайне мал.

Вместе с тем во второй половине 2010 года руководство ряда крупных уральских логистических комплексов (в том числе высококачественных уровня А и В) объявило, что их площади загружены на 100%. Выросший в связи с общей стабилизацией экономики спрос быстро поглотил свободные объекты. Когда удастся преодолеть дефицит и почему складской сегмент пока не привлекает инвесторов?

Концентрация интересов

Среди крупных городов Урала и Западной Сибири наиболее развит рынок складской недвижимости в Екатеринбурге. По данным местной администрации, общая площадь складов составляет 881,6 тыс. кв. метров. Власти других миллионников подобный анализ не проводили. По оценке компании NAI Becar, второй по размеру рынок - в Челябинске (550 тыс. кв. метров), третий - в Перми (около 400 тысяч).

Наивысшая концентрация высококачественных площадей - также в столице Среднего Урала. Несмотря на то, что единая классификация отсутствует (крупнейшая отраслевая организация - Российская гильдия риэлторов - разработала параметры только для офисной и жилой недвижимости), многие игроки присваивают своим объектам класс, ориентируясь на систему международного агентства недвижимости Knight Frank (требования см. в таблице). Так, на склады класса А и В в Екатеринбурге приходится 26% площадей (данные администрации города). В Челябинске и Перми - порядка 20% и 17% соответственно, в Тюмени и Уфе - меньше 10% (оценка NAI Becar). Для сравнения, в Москве высококачественные объекты составляют до 30% предложения.

Самые высокие ставки в Тюмени: на данный момент аренда квадратного метра в среднем по городу - 205 рублей. В Екатеринбурге и Уфе - 180, в Перми - 160, в Челябинске - 140 рублей (данные риэлторов).

Руководитель отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International Дмитрий Волков объясняет, почему екатеринбургский рынок развивается быстрее:

- Екатеринбург в отличие от большинства других миллионников сочетает в себе три важные особенности. Первая - высокий уровень внутреннего потребления (оборот оптовой торговли Свердловской области в 2010 году был в среднем в 2,6 раза выше, чем у соседей. - Ред.), что определяет постоянный рост емкости рынка. Вторая - несмотря на то, что население Екатеринбурга несколько меньше, чем, например, Новосибирска, агломерация столицы Среднего Урала значительно больше других крупных городов. Третья - в зоне 500 км расположено еще три миллионника (Челябинск, Уфа и Пермь), а также такие крупные города, как Ижевск, Тюмень и Курган. Поэтому для обслуживания этих территорий многим компаниям удобно размещать центральный склад в Екатеринбурге. Причем спрос на складские площади города формируют и местные, и федеральные организации.

В 2010 году в Екатеринбурге введено в эксплуатацию три больших объекта: терминалы «Русь» и «Чкаловский» (площадь 22,6 и 22 тыс. кв. метров соответственно, в этих сооружениях проходила выставка «Иннопром»), а также склад логистической компании «БЭСТ» (10 тыс. метров). В других областях можно отметить лишь одно крупное событие: в Уфе открылся логопарк Sigma площадью 36 тыс. кв. метров - первый в Башкирии складской объект класса А.

Руководитель сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Елена Андреева отмечает, что появление Sigma - уникальное событие для республиканского рынка:

- В Уфе практически нет крупных проектов. Так сложилось, что все склады находятся в старых производственных помещениях, ангарах и т.п. Компании, которым нужны объекты высокого уровня, строят их сами. У нас нет культуры складского сервиса, нет ни инвесторов, ни тех, кто в итоге готов платить за обслуживание. Даже в кризис цены почти не снизились. Во многих случаях они и так находятся на минимальном уровне. А владельцам ряда объектов, которые они пытаются сдать в аренду под склады, демпинговать бесполезно - их полузаброшенные здания никому не нужны.

Похожие проблемы риэлторы отмечают и в других городах. Руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Компаньон» (Челябинск) Роман Салаватов:

- Востребованность логопарков в Челябинске огромная, во многом это тормозило появление в области крупных операторов (ИКЕА, Ашан, Castorama и др.), для которых отсутствие развитой логистики означает, что придется строить склады самим. Децентрализованная логистическая система при крупных производственных комплексах, это наследие Советского Союза, уже давно не справляется с потребностями современного рынка.

Директор компании «Брок» Людмила Доровикова рассказывает о тюменском рынке:

- Характеристики фонда складской недвижимости города даже не позволяют провести полноценную классификацию объектов по международным требованиям. Их можно поделить, например, по наличию или отсутствию дополнительных услуг. Хотя в лучшем случае на 20 - 25% тюменских складов возможно осуществление погрузо-разгрузочных работ и ответственное хранение. В условиях отсутствия качественного предложения, квалифицированного персонала и специализированного оборудования большинство владельцев складских комплексов не предлагают логистические услуги, такие как сортировка и упаковка грузов, мониторинг остатков, транспортировка до потребителя, таможенный брокер и прочее.

Свет в конце паллетов

- В 2010 году в сегменте складской недвижимости произошли резкие перемены. За периодом низкого спроса и спада девелоперской активности в первые шесть месяцев пришла пора значительного увеличения интереса арендаторов, а вслед за ним и оживления инвесторов, объявивших о планах нового строительства, - отмечает Дмитрий Волков. - Доля вакантных площадей на московском рынке сократилась с 12% в начале года до 7% в декабре. Арендные ставки на качественные площади выросли на 9 - 11%.

На региональных рынках шли аналогичные изменения (за исключением Башкирии, где, по мнению Елены Андреевой, ситуация в течение двух лет оставалась стабильной). Например, в Челябинске, по оценке генерального директора «Инвест Бизнес Консалтинг» Станислава Ахмедзянова, вакантные площади появились в начале 2009 года. Но к четвертому кварталу 2010-го практически все, находящиеся в арендопригодном состоянии, были поглощены рынком. По данным АН «Компаньон», средняя ставка аренды в ноябре 2008 года составляла 140 - 150 рублей за кв. метр в месяц, затем до середины 2010-го упала на треть. Но к февралю 2011 года цены вернулись на докризисный уровень.

В компании «Брок» также отмечают, что по загрузке тюменские склады уже приблизились к показателям ноября 2008 года, а средняя ставка сегодня ниже всего на 25 - 30 рублей. По данным информационно-консалтинговой группы Rezon, в Перми заметны те же тенденции: в 2008 году средняя арендная ставка в теплых складах составляла 232 рубля за метр, холодных - 133, в феврале 2011-го - 212 и 105 соответственно.

По данным ИСК «Альфа-Урал», в Екатеринбурге цены менялись следующим образом. На конец 2008 года средняя стоимость аренды площадей класса А находилась на уровне 300 рублей за кв. метр, В - 280, С - 250, D - 200 рублей. В 2009 году ставки в среднем по всем сегментам упали на 19% (сильнее всего пострадал класс В - до минус 30%). С начала 2010 года цены начали расти, в феврале 2011 года средняя стоимость аренды выглядела так: А - 290 рублей, В - 210, С - 130, D - 80 рублей. Ближе всего к докризисным показателям оказались высококачественные объекты.

Между тем позитивные для собственников складских помещений перемены вылились в существенные проблемы для арендаторов и отрасли грузоперевозок в целом. Выросший спрос поглотил немногочисленные свободные площади, сегодня выбора качественных складов нет. Немного свободных площадей и в примитивных объектах. В 2011 году ситуация не исправится.

Кто последний?

В августе 2010-го руководство логопарка «Пышма» (один из крупнейших объектов в Свердловской области, площадь 195 тыс. кв. метров, сдан в эксплуатацию в 2007 году) отчиталось, что объект загружен на 100%. С этого момента в Екатеринбурге начался дефицит качественных складских площадей. Более того, в крупнейших складских терминалах впервые появился «лист ожидания» с суммарным запасом более 40 - 50 тыс. кв. метров. «Помимо "Пышмы" рядом с городом есть еще несколько крупных логистических объектов, которые близки к классу А и В, но все они также заняты арендаторами. Строительство ранее анонсированных крупных проектов, замороженных в период кризиса, пока не начиналось», - подтверждает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Егор Дорофеев.

Представитель «Евразия Логистик» Юрий Назаренко подчеркивает, что фокус интересов арендаторов сместился именно на качественную недвижимость:

- Компании, достигшие определенного уровня развития, стремятся сменить площади класса C и D на более эффективные. Арендная ставка за кв. метр в складах класса А ощутимо выше, но итоговые удельные затраты компании удается снизить за счет более эффективной работы в части хранения и распределения товаров. Не последнюю роль играет и отсутствие юридических рисков.

Однако, по оценке руководителя направления коммерческой недвижимости инвестиционно-строительной компании «Альфа-Урал» (Екатеринбург) Ивана Бойко, доля вакантных площадей снижается во всех сегментах:

- Помещения класса С тоже пользуются большим спросом. Наполняемость в этом сегменте очень высокая - почти 100%. В складах класса D свободных площадей порядка 20%. В связи с тем, что качественных складов не хватает, арендаторы снимают то, что есть.

В других крупных городах Урала и Западной Сибири, по мнению экспертов, складов тоже недостает. По оценке NAI Becar, нехватка качественных складских помещений, к примеру, в Челябинске уже сегодня составляет около 1,2 млн кв. метров, в Перми - 700 тысяч. В Екатеринбурге, по оценке ИСК «Альфа-Урал», объем дефицита - 2 - 2,5 млн кв. метров. Председатель совета директоров «Смарт Лоджистик Групп» Владимир Елин отмечает, что ключевая причина дефицита - большое количество замороженных в кризис объектов: в 2009 году по России их количество доходило до 85% (по данным Cushman & Wakefield, пик инвестиций в складскую недвижимость пришелся на 2006 и 2007 годы. - Ред.).

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании NAI Becar Артем Пичугов добавляет:

- Инвесторы, вкладывая деньги в строительство складов, ориентируются в первую очередь на доходность, которая зависит от арендных ставок. Сегодня тенденция их роста относительно кризисного уровня очевидна, но уровень еще недостаточен для того, чтобы с энтузиазмом выходить на строительные площадки. Для этого ставки должны вырасти еще приблизительно на 15 - 20%. В то же время последствия кризиса сделали более доступными земельные участки и доступ к инженерным коммуникациям, рынки которых были перегреты. В результате при относительно сравнимой стоимости строительства и более высоких ставках аренды первыми начали строиться/достраиваться столичные складские проекты. Безусловно, нас ждет период «складского дефицита». Именно он подтолкнет к росту ставок и, как следствие, строительству новых складов в объеме текущего спроса. Но на это нужно время: один-два года.

Планы ввода новых объектов в ближайшем будущем известны только екатеринбургским властям. По их данным, в 2011 году в городе будет построено пять объектов общей площадью 100 тыс. кв. метров. Руководитель одной транспортной фирмы, пожелавший не афишировать себя, признал, что это капля в море: «Часть запланированных складов строится под конкретного арендатора. На свободном рынке окажется не больше 50 тыс. кв. метров. Учитывая, что крупные компании занимают, например, по 10 тысяч, то сданных в 2011 году площадей хватит лишь пяти компаниям».

В других городах ситуация еще хуже. Станислав Ахмедзянов: «В докризисное время на челябинском рынке было достаточно заявок на поиск 10 - 25 гектаров под строительство логистических центров. Но большинство работ по ним приостановлено еще на этапе проектирования, они пока не возобновлены. Сегодня, по нашим данным, ряд компаний вновь начинает анализировать участки, производить лэнд-девелопмент и т.д. Но конкретных сроков никто не обозначил». Найти информацию о планах в Перми, Уфе и Челябинске нам также не удалось. 

2010 год обнажил еще одну проблему складского рынка. Учитывая, что спрос на недвижимость в большинстве регионов значительно превышает предложение, собственники перестали улучшать состояние своих складов - рынок позволяет им повышать цены и без дополнительных вложений. Чтобы представить средний уровень логистики в России (в том числе инфраструктуры), можно посмотреть результаты исследования стран мира по развитию логистики (Logistics Performance Index, LTI), подготовленного Всемирным банком. Ключевые параметры: логистическая инфраструктура, возможности отслеживания груза и скорость доставки, работа таможни, компетентность персонала, качество международных перевозок. Россия в рейтинге 2009 года заняла 94 место из 155 (LTI - 2,61). В лидерах Германия, Сингапур и Швеция - индексы 4,11, 4,09 и 4,08 соответственно. Нас опередили не только европейские страны, но и, к примеру, Кувейт, Ливан, Оман, Уганда и Гватемала. Правда, за пару лет Россия сумела подняться на пять строчек (в 2007-м - 99 место). Причины - улучшение состояния инфраструктуры (+10 позиций) и возможности отслеживания груза (+22 позиции). Тем не менее уровень логистики остается крайне низким.

Таким образом, налицо все предпосылки для активного развития рынка - дефицит качественного предложения и подъем арендных ставок. Спрос на склады растет со стороны и российских, и иностранных компаний. Поскольку для последних размещение в низкокачественных объектах чаще всего неприемлемо, дефицит может угрожать даже приходу новых игроков. Однако инвесторы такого скорее всего не допустят: разогрев цены, они запустят новые проекты.