На рынке новостроек увеличивается концентрация спроса
На топ-10 регионов пришлось 65% договоров долевого участия. Среди них два субъекта из макрорегиона Урал — Свердловская и Тюменская области
Эксперты «Циан» проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости в 1 полугодии 2022 года на основе данных Росреестра. В этот период в России заключено 382,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), это почти на 10% меньше, чем в 1 полугодии 2021 года. Аналитики связывают сокращение с проседанием апреля-мая. В целом во втором квартале количество ДДУ оказалось меньше первого на 19,6%.
Между тем за первые 3 месяца текущего года было заключено около 247 тыс. сделок на первичном рынке, что на треть больше первого квартала 2021 года. «Это рекордный показатель для 1 квартала, за последние 5 лет больше сделок за этот период было заключено лишь в 4 квартале 2020 года, когда был ажиотажный спрос», — отмечают аналитики. На примере Московского и Петербургского регионов (локаций, по которым есть данные по числу сделок за каждый месяц) видно, что основной спрос в 1 квартале 2022 года пришелся на март, в этот месяц была заключена четверть всех сделок полугодия и 40% за 1 квартал. Эксперты связывают активизацию мартовского спроса с двумя факторами. «Во-первых, стремились купить жилье ипотечники, которые боялись повышения ставок по кредитам, во-вторых, в большем количестве, чем обычно, на рынок вышли покупатели с «живыми деньгами», которые на фоне экономической нестабильности решили сохранить свои сбережения в квадратных метрах».
Но после мартовских рекордов начался спад. Во 2 квартале количество сделок на первичном рынке РФ сократилось почти в 2 раза относительно 1 квартала до 135,7 тыс. Меньше было только во время самых жестких ограничений пандемии коронавируса. «Основной спрос был реализован еще в 1 квартале 2022 года, а ставки по ипотеке (даже льготной) были слишком высокими, в апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, цены продолжали медленно увеличиваться, нарастала неопределенность на рынке труда», — объясняют аналитики. Таким образом апрель и май стали самыми неудачными с точки зрения спроса месяцами первого полугодия. Восстановление спроса началось только в июне, когда ставка по льготной ипотеке была снижена до 7%, а на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца.
При этом картина по России очень разнородная: в первом квартале лишь в 3 из 8 федеральных округов зафиксирован рост числа сделок по сравнению с аналогичным периодом прошло года: на 59% показатель вырос в Дальневосточном ФО, что можно объяснить эффектом низкой базы, в Сибирском ФО рост составил 43% и 6% в Северо-Кавказском ФО.
В разрезе субъектов федерации только в 26 регионах из 85 в 1 полугодии этого года спрос на первичном рынке был выше, чем год назад в это же время. В основном это субъекты Сибири и Дальнего Востока с небольшим количеством заключенных ДДУ (в Тыве и Магаданской области в 1 полугодии 2021 года совсем не было сделок на первичном рынке). Кроме того, заметный рост в Ленинградской области и Татарстане, которые лидировали по количеству ДДУ. Лидерами же по динамике стали в этот период Красноярский край (рост в 4 раза), Якутия (в 3 раза), Алтай, Дагестан, Амурская область и Марий Эл (в 2 раза).
В 56 регионах количество сделок относительно 1 полугодия 2021 года сократилось. Наибольшее снижение в Рязанской области (-72%) за счет рекордных показателей в прошлом году, Адыгее и Севастополе (-68%), Самарской и Саратовской областях (-59%).
Наибольшее число сделок (35%) по федеральным округам пришлось на Центральный ФО, год назад эта территория занимала 40% в структуре сделок. По сравнению с прошлым годом увеличилась доля Сибирского ФО (с 8% до 13%), Дальневосточного ФО (с 2% до 4 %), а вот доля Приволжского ФО снизилась с 15% до 13%.
В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО, здесь заключено 408 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения, в Центральном ФО заключено 345 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 82 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения пришлось 263 сделки на первичном рынке, год назад этот показатель был чуть больше — 289 сделок на 100 тыс. человек.
При этом на топ-10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 65% общего числа ДДУ. Это чуть выше, чем год назад (62,2%). Таким образом можно говорить, что концентрация спроса нарастает. Для сравнения, в 2016 году на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, а в период с 2017 по 2019 год 59 — 61%.
Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (64,3 тыс.). За ней следуют Московская область (42,4 тыс.), Санкт-Петербург (35,7 тыс.), Краснодарский край (23,3 тыс.), Красноярский край (21,7 тыс.), Новосибирская область (15,6 тыс.), Свердловская область (13,4 тыс.), Ленинградская область (11,3 тыс.), Татарстан (10,8 тыс.) и Тюменская область (9,8 тыс.). За исключением Тюменской области это все регионы с городами-миллионниками, 7 регионов из 10 сохранили свое лидерство с прошлого года, вместо Рязанской, Самарской и Ростовской областей в топ-10 попали Красноярский край, Тюменская область и Татарстан (Ростовская область теперь на 11 месте, Самарская — на 21, Рязанская — на 27).
В шести регионах в 1 полугодии не было ни одной сделки на первичном рынке, это Еврейская АО, Камчатский край, Чукотский АО, Мурманская область, Ненецкий АО, Карачаево-Черкесия. В Магаданской области было заключено всего три сделки, до этого также были нулевые показатели. Все это регионы либо с минимальными объемами ввода жилья, либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства.
Аналитики связывают количество сделок на первичном рынке еще и с ситуацией в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Красноярского края и Свердловской области в десятку по вводу жилья попали Ростовская область и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 12 места соответственно.
В целом же спрос вошел в фазу восстановления. Руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов полагает, что по итогам 3 квартала число ДДУ компенсирует весеннее падение.