Ипотека не сдается: рынок идет на новые рекорды

Повышение ставки, ограничение суммы и регуляторные меры не сильно охладят спрос на ипотеку. Динамика во втором полугодии снизится, но по итогам года рынок жилищного кредитования снова обновит рекорд, прогнозируют в НКР  

Бурные споры о стимулировании рынка жилищного строительства завершились в итоге компромиссным решением. В начале июня льготная ипотека была продлена для всех регионов, но ее условия изменились. Агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) подготовило аналитический комментарий влияния этого решения на рынок ипотеки. 

По новым условиям, предельная сумма кредита снижена до 3 млн рублей для всех регионов, а ставка повышена с 6,5% до 7%. По программе «Семейная ипотека» ставка не изменилась и составляет 6%, при этом кредит по этой программе смогут получить даже семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года (раньше программа была доступа для семей с двумя детьми ), а предельная сумма для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для  всех остальных территорий 6 млн рублей.

Авторы комментария полагают, что спрос в рамках льготных программ останется достаточно высоким. Главные факторы поддержки, по оценке НКР, связаны с тем, что доля кредитов меньше 3 млн рублей в новых выдачах по общей программе и раньше была более 50%. При этом спрос на семейную ипотеку заметно повысится.

Скажется и статистика первого полугодия. По данным Банка России, в январе — апреле 2021 года уже выдано 1,7 трлн рублей ипотечных кредитов, и это на две трети больше, чем за те же 4 месяца 2020 года, и вдвое больше, чем в начале 2019 года. По данным ДОМ.РФ, за май 2021 года более половины дней которого были нерабочими, крупнейшие банки выдали ипотеки на 435 млрд рублей. При этом НКР оценивает объем майских выдач по сектору в целом на уровне не менее 450 млрд рублей. В июне заемщики ждали решения о судьбе льготной программы и, вероятно, многие поспешили реализовать свои планы по покупке жилья, поэтому июньская статистика скорее всего покажет, по ожиданиям НКР, увеличение выдач до рекордных 600 млрд рублей. В результате уже в первом полугодии, по прогнозу НКР, будет выдано не менее 2,7 трлн рублей ипотечных кредитов, а это на 70% больше аналогичного периода прошлого года. 

По оценкам агентства, изменение условий льготной ипотеки охладит рынок во II полугодии только в трех субъектах федерации: Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В этих регионах средний размер ипотечного кредита заметно превышает лимит в 3 млн рублей. В январе — апреле на эти регионы пришлось 30% общего объема выдач. На остальные регионы со средним ипотечным чеком свыше 3 млн рублей приходится менее 10% выдач, при этом в топ-15 по этому критерию не входит ни один субъект с территории Урала и Западной Сибири. В отдельных региональных центрах (например, Краснодар, Нижний Новгород, Владивосток) и курортных городах (Сочи) средний размер ипотечного кредита превышает 3 млн рублей. Однако НКР полагает, что в целом по стране доля новой ипотеки со средней суммой до 3 млн рублей составляет порядка 50%. Кроме того, нужно учесть тот факт, что часть выдач по льготной программе под 6,5% перейдет на июль, поскольку лаг между заключением кредитного договора и фактической выдачей кредита может составлять до 1 месяца. Поддержит рынок и изменение условий семейной ипотеки, благодаря чему расширится круг возможных заемщиков. Наиболее заметное влияние в этой части программы скажется на первичном рынке столичного региона и Санкт-Петербурга благодаря сохранению повышенных лимитов кредитования. И хотя в апреле семейная ипотека составила немногим более 10% ссуд по льготным программам, в НКР ожидают, что вклад этого сегмента в общий объем выдач увеличится к концу года.

Рост цен будет сдержаннее, но продолжится как минимум до конца года. «Рост цен на новое жилье держится на фоне сохраняющегося превышения спроса над предложением жилья, а также устойчивого подорожания стройматериалов», — считают в НКР.

Банк России пытается охладить спрос на ипотеку регуляторными методами: с августа этого года ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15% до 20%. Это, безусловно, приведет к росту ставок по таким ссудам, но, по мнению НРК, вряд ли это окажет значимое влияние на рынок в целом, так как коснется незначительного числа заемщиков.

Крупнейшие регионы по выданным ипотечным кредитам за 4 месяца 2021 года

Регион	Выдачи, млрд руб.	Кол-во выданных ипотечных кредитов на 1 тыс. жит.	Средняя сумма кредита, млн руб.		Средняя ставка кредита, млн руб.		Прирост выдач к прошлому году, %			Доля первичного рынка, %
			4М2021	4М2020	4М2021	4М2020	Всего	первичный рынок	вторичный рынок
Российская Федерация	1 717	4.2	2.8	2.4	7.3	8.7	66	80	60	33
Москва	282	3.7	6.1	5.2	7.5	8.7	85	93	80	43
Московская обл.	150	4.7	4.2	3.6	7.4	8.7	70	80	64	37
Санкт-Петербург	117	5.5	3.9	3.2	7.2	8.6	64	62	66	43
Свердловская обл.	53	5.1	2.4	2.1	7.4	8.8	63	98	50	32
Татарстан	51	5.6	2.4	2.1	7.3	8.6	55	62	53	26
Краснодарский край	51	3.6	2.5	2.1	7.3	9.0	97	108	91	36
Башкортостан	47	5.3	2.2	2.0	7.3	8.8	58	63	56	25
Новосибирская обл.	43	6.0	2.5	2.2	7.3	8.7	67	114	51	32
ХМАО	35	7.1	3.0	2.6	7.6	9.0	64	128	48	27
Красноярский край	35	5.0	2.4	2.1	7.5	8.9	63	93	53	28

Источник: АЦ «Эксперт» по данным Банка России

Более значимым ограничением может стать общий лимит кредитования по льготным ипотечным программам. Минфин установил этот лимит на уровне 230 млрд рублей. В НКР полагают, что с высокой вероятностью этот лимит будет увеличен, есть все основания полагать, что заявленная на 2021 — 2024 годы сумма может быть выбрана уже до конца текущего года. «Вместе с тем в рамках прогноза мы исходим из неизменности лимита и фактически весь его объем учитываем в прогнозе на II полугодие», — отмечают в НКР.  

Выдачи поддержат и кредитные ставки. Средние ставки во II полугодии 2021 года останутся сравнительно низкими: выше, чем в 2020 году, но меньше, чем два года назад. В апреле средняя ставка для новых кредитов равнялась 7,3%, по данным ЦБ, а для собственных программ банков НКР оценивает среднюю ставку на уровне 8% (исходя из того, что льготная ипотека составила чуть меньше трети выдач). «Мы полагаем, что к концу года средняя ставка по собственным программам банков поднимется до 9%, но останется ниже показателей 2019 года», — пишут авторы комментария.

Регионы Урала и Западной Сибири по убыванию выдачи ипотечных кредитов за 4 месяца 2021 года

Регион	Выдачи, млрд руб.	Кол-во выданных ипотечных кредитов на 1 тыс. жит.	Средняя сумма кредита, млн руб.		Средняя ставка кредита, млн руб.		Прирост выдач к прошлому году, %			Доля первичного рынка, %
			4М2021	4М2020	4М2021	4М2020	Всего	первичный рынок	вторичный рынок
Свердловская обл.	53	5.1	2.4	2.1	7.4	8.8	63	98	50	32
Башкортостан	47	5.3	2.2	2.0	7.3	8.8	58	63	56	25
ХМАО	35	7.1	3.0	2.6	7.6	9.0	64	128	48	27
Челябинская обл.	32	5.1	1.8	1.6	7.4	9.0	68	105	60	22
Пермский край	29	5.3	2.1	1.8	7.4	8.9	61	81	54	29
Тюменская юг	24	6.2	2.5	2.1	7.2	8.8	73	121	59	29
Оренбургская обл.	19	4.8	2.0	1.8	7.2	8.8	67	109	58	23
Удмуртская республика	17	5.8	2.0	1.7	6.9	8.6	74	90	68	31
ЯНАО	12	6.8	3.4	3.0	7.4	8.9	57	86	45	33
Курганская обл.	7	4.5	1.8	1.6	7.2	9.0	52	153	30	29

Источник: АЦ «Эксперт» по данным Банка России

Росту общей суммы выдач будет также способствовать и дальнейшее увеличение среднего ипотечного чека, который за два последних года прибавил 30%. И, наконец, льготная ипотека сохранится во всех субъектах РФ, а доля крупнейших регионов в общем объеме выдач достаточно высока. По мнению аналитиков НКР изменение условий льготной ипотеки замедлит темпы развития сегмента во второй половине 2021 года, за шесть оставшихся месяцев банки могут выдать 1,8 — 2 трлн рублей ипотечных кредитов, и  это будет на треть меньше, чем в I полугодии. Но благодаря высокой динамике первого полугодия это не помешает рынку обновить рекорд 2020 года. НКР ожидает роста новых выдач до 4,6 — 4,8 трлн рублей по итогам текущего года против 4,4 трлн рублей в 2020 году. В оптимистичном сценарии рынок может приблизиться к отметке в 5 трлн рублей.