Это мой дом
Как стать настоящим собственником жилья
Традиционно каждый новый отопительный сезон — время, когда на повестку дня выходит вопрос отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями и поставщиками ресурсов. И несмотря на то, что каждый из нас ежедневно покупает массу различных услуг, именно жилищно-коммунальные удостоены особого внимания. Причины такого приоритета понятны: активное реформирование сферы, стереотипы, сформировавшиеся еще в 90-х — 2000-х годах, частое появление этой темы в СМИ и предвыборных речах политиков.
Сегодня собственники жилья все больше осознают ответственность, переданную им при приватизации имущества, — в конце концов, именно им нести расходы по обслуживанию и содержанию своей собственности. Вполне разумным представляется желание понимать, сколько, кому и за что я плачу. Но именно в сфере ЖКХ этот вопрос разворачивается ультимативным и эмоциональным образом. Согласитесь, мало кто задается вопросом, как мы оплачиваем услуги, например, интернет-провайдеров, а если и задается, то не требует объяснить принципы связи или раскрыть себестоимость прокладки кабеля. Покупая в супермаркете колбасу и хлеб, мы не требуем подробного отчета о том, сколько, какому поставщику и за какое количество сырья для их производства заплачено, какой объем бензина потребовался, чтобы привезти эти продукты в магазин рядом с нашим домом. Пожалуй, интересует нас лишь конечная цена продукта.
Что проверять и кому доверять
Посмотрим внимательно на квитанции, которые приходят в почтовые ящики жителей крупных городов каждый месяц. Они формируются по стандартам Министерства регионального развития и содержат основную информацию: потребленные киловатты и кубометры, коэффициенты и тарифы, квадратные метры, индивидуальное и общедомовое потребление (а в некоторых случаях и указано, какому поставщику услуг в каком объеме перечисляются средства). Если дозвониться в управляющую компанию еще, может быть, иногда проблематично, то связаться со специалистами расчетных центров — сегодня не проблема.
Что касается качества предоставления услуг, нередко это зависит от того, кому мы, собственники, эти услуги организовывать доверили и поручили. Эти два слова в отношениях с управляющей компанией — ключевые, но их нужно правильно понимать. Разговоры о непрозрачности, недобросовестности компаний ЖКХ истоком имеют как раз этот вопрос — мы заранее убеждены, что управляющие компании работают недобросовестно, априори им не доверяем.
Да, собственники далеко не всегда могут просто взять и выбрать, какая компания будет обслуживать их дом: едва ли управляющая организация, работающая в крупном районе города, возьмет на обслуживание какой-нибудь небольшой дом из другого района — просто потому, что текущие тарифы ей будут невыгодны при объеме работ по обслуживанию, а приемлемые для УК тарифы едва ли понравятся собственникам. Но с другой стороны, именно собственник оплачивает счета, а значит — и по логике, и по закону — может решать, какие услуги ему нужны, с какой периодичностью, качеством, ценой и т.д. Единственное, что для этого нужно, — доверительные и конструктивные отношения с управляющей компанией. Для таких отношений закон и предусматривает создание совета собственников дома. Если отдельный собственник считает, что все решится само собой, он будет играть по правилам, установленным кем-то другим.
Что значит быть собственником
Все вопросы обслуживания, содержания и управления домами сегодня возложены на собственников. Но история нашего государства распорядилась так, что ощущение себя собственником пока присуще в основном жителям новых домов. А в массе своей новоиспеченный класс собственников жилья — это бывшие квартиросъемщики, охотно пользующиеся данными им правами (владения, пользования, распоряжения недвижимостью), но не впитавшие еще понятий «обязанность» и «ответственность». Еще одна особенность менталитета большинства собственников приватизированных квартир — нежелание идти юридическим путем.
Что должен знать собственник жилья, чтобы быть полноправным собственником?
В первую очередь, чем регулируются отношения в сфере ЖКХ. Сегодня это масса нормативных актов от Конституции и Жилищного кодекса до постановлений органов местного самоуправления. Непрофессионалу здесь, конечно, не разобраться. Да это и не нужно: сегодня можно посещать правовые семинары, проходить онлайн-курсы, да и просто изучать тематические подборки в сети интернет.
Другое дело — базовая информация об обязанностях и ответственности, которой собственник владеть обязан. О главном — содержании жилья в надлежащем состоянии и необходимости внесения платы за коммунальные услуги, пожалуй, знают все. Но хорошо бы еще изучить вопрос того, что включают в себя по закону жилищные услуги и почему ответственность за обслуживание и содержание многоквартирного дома лежит на всех собственниках вместе. Или — что такое общедомовое потребление и в какой пропорции оно делится между жильцами. А еще — в чем заключается управление жилищным фондом, что входит в функции управляющих организаций. И главное — как эффективно с управляющей организацией общаться.
Отдельная тема — организация работы управляющих компаний. Только осведомленность собственника позволит ему понять, почему управляющие организации не меньше самих жильцов заинтересованы в эффективном использовании ресурсов и рациональной системе управления имуществом. Почему, скажем, они решают отдать отдельные виды работ на аутсорсинг, вместо того чтобы содержать штат своих собственных сотрудников. Если советы собственников активны — они могут выбирать, соглашаться ли на принцип «дешево и сердито», или пользоваться удобными сервисами и возможностями, которые предоставляют специализированные подрядные организации. Собственника это касается напрямую, идет ли речь о ремонте крыши его дома или содержании команды «бухгалтеров», которые на счетах посчитают квартплату и пару раз в неделю будут принимать жителей для разъяснений.
Важный вопрос — контроль и разрешение конфликтов. Жалобы малоэффективны: тут надо понимать, что чем больше претензий пишет жилец, тем больше его же денег идет на работу юристов, а не на покраску подъезда. Старшие по дому, председатели и члены домовых комитетов тоже не имеют как таковых полномочий по контролю над деятельностью управляющей организации, однако они могут помочь в организации совета собственников многоквартирного дома. Законодательно утвержденными полномочиями обладает только совет собственников многоквартирного дома. Жилищный кодекс обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать такой совет, если не введены иные формы управления (ТСЖ или ЖСК). Совет дома имеет право участвовать в приемке работ, которые выполняет управляющая компания, подписывать акты, а значит, может и согласовывать объемы, сметы работ еще на этапе их планирования.
Словом, чем и как управляющая компания должна заниматься, определено четко и ясно. Главное, что в этой работе может конструктивно участвовать собственник — в составе совета дома. Причем чем больше площадь собственности, тем больший вес имеет голос собственника в совете. Правда, решения собрания собственников имеют силу, если на него придут как минимум 51% собственников квартир дома. А это не всегда возможно и во многом зависит от сознательности собственников. Решение может быть оформлено в письменном виде, а значит, необязательно собирать всех собственников очно и единовременно. Тут и помогут старшие по дому или подъезду.
Вопрос в доверии и организованности
Если вы задаете вопросы — почему сосед платит меньше или как не платить лишнего — и вам не все равно на судьбу вашего жилища, — это уже минимальная необходимая предпосылка к формированию сознания собственника.
В реальности же, и это не может не радовать, внимание грамотного собственника смещается с попыток уличить всех и каждого в обмане на доверительные партнерские отношения. Нужен общедомовой прибор учета — собрали совет собственников, обсудили бюджет с управляющей организацией, поручили установить и взять деньги со счета дома. Есть сомнения в смете работ по ремонту — встретились с представителями УК и обсудили вопрос.
В чем реальная ответственность собственника? В выборе — жить ли в стереотипах 90-х и твердить о непрозрачности сферы ЖКХ, или организовать реальное взаимодействие с управляющей организацией и немного погрузиться в вопросы жилищно-коммунальной сферы. Возможности для этого сегодня — самые широкие. Начать имеет смысл с тех самых собраний, на которые приглашает жильцов управляющая компания. Ответы на многие вопросы можно найти на информационных ресурсах расчетных центров, управляющих организаций и правовых организаций.