В ожидании Годо
Жилищное строительство
Бившая в 2014-м рекорды жилая стройка в следующие два года будет сжиматься. Она могла бы стать драйвером развития экономики, но для этого отрасли нужна мощная поддержка
Суммарная выручка стройпредприятий, вошедших в топ-400, в 2014 году упала на 2,8% относительно 2013 года. 21 игрок из 44 за год в доходах потерял. Прирост больше 50% показали семеро. Один из них — компания «Атомстройкомплекс» (специализируется на жилом строительстве). В начале года мы достаточно обстоятельно поговорили с ее главой Валерием Ананьевым (см. «Следует шить»). Однако с того момента на рынке недвижимости произошла масса событий. В апреле заработала ипотека с господдержкой на новостройки. И она вроде бы даже дала эффект. По крайней мере, в ЦБ прогнозируют, что объемы выдачи кредитов в 2015 году снизятся к 2014-му на 30 — 40%, тогда как в марте регулятор говорил о 50%. Летом чиновники предложили упразднить «долевку», осенью обсуждался вопрос поддержки покупателей на вторичном рынке, но идея так и осталась идеей.
— Валерий Михайлович, каким был спрос на жилье в первом полугодии 2015-го? Какова глубина падения по сравнению с аналогичным периодом 2014-го?
— В 2014-м застройщики разогнались, сегодня на рынке достаточно много не только возводимого, но и готового жилья. По нашим оценкам, спрос на квартиры на первичном рынке в 2015-м упал примерно на 40%.
— В начале осени у Минстроя появилась идея ввести ипотеку с господдержкой и на вторичное жилье. Однако в начале октября от нее решено было отказаться. На ваш взгляд, зря?
— Ни для кого не секрет, что в нынешней ситуации одним из основных негативных факторов, влияющих на рынок первичной недвижимости, является жесткий дефицит покупателей во вторичном сегменте. Средний срок экспозиции готового жилья увеличился почти до полугода. Люди при всем желании не могут оперативно продать старую квартиру, добавить немного денег и купить новую. Причина сложившейся ситуации очевидна — дороговизна заемных ресурсов (средняя ставка по ипотеке для покупки вторичного жилья составляет 13,5 — 16%. — Ред.).
На мой взгляд, господдержку необходимо распространять на все сегменты рынка жилой недвижимости. Только в этом случае можно получить ощутимый положительный эффект. Хотя властям за их действия все равно надо сказать спасибо.
— Поговорим об еще одной резонансной инициативе. Не так давно первый вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов выступил с предложением к 2020 году отменить «долевку». Таким способом власти хотят минимизировать риски покупателей жилья. На ваш взгляд, насколько хороша эта идея? Реализуема ли она? Как отмена может сказаться на рынке жилой недвижимости?
— Мы всегда говорили, что договор долевого участия не защищает покупателей от недобросовестных застройщиков. Для России эта проблема особенно актуальна. У нас, сколько ни учи, все равно найдутся желающие взять подешевле. Репутация и надежность продавца для них не важна. И здесь есть два варианта — до бесконечности совершенствовать «долевку» в надежде, что в стране исчезнут люди, которые хотят обманываться, или упразднить данную схему. Второй метод выглядит более рациональным, но это не означает, что альтернатив ему нет.
Я вижу два ключевых условия безболезненного отказа от «долевки». Первое — формирование в России работающего механизма проектного финансирования. Для банков стройка является высокорискованным сегментом, даже добросовестным игрокам достаточно сложно привлечь деньги под будущий объект. Если в ближайшие два-три года ситуация не изменится, то в 2020-м многие девелоперы почти наверняка столкнутся с проблемой доступности ресурсов.
Сегодня возможность финансировать проекты из собственных средств имеют единицы компаний, закрывающие 20 — 30% рынка. Представляете, что будет, если предложение сожмется на 70 — 80%? Это приведет к страшному дефициту и такому же росту цен. О доступном жилье, по крайней мере, от частных застройщиков, можно будет забыть.
— Предположим, что механизм проектонго финансирования все-таки налажен. Стоимость жилья в этом случае вырастет?
— Да, как минимум на размер кредитной ставки. И здесь мы приходим ко второму условию беспроблемного отказа от «долевки» — росту доходов населения. Я, правда, таких перспектив пока не вижу.
— Атомстройкомплекс является одним из самых активных девелоперов, занимающихся развитием застроенных территорий. Будет ли эта стратегия продолжена? Рассматривает ли компания возможность выходить в «чистое поле»?
— На самом деле мы туда выходим. У нас есть совершенно новая площадка в южной части Екатеринбурга (ул. Павлодарская), где мы планируем возвести микрорайон на 120 тыс. кв. метров, также готовимся освоить большой участок на Широкой речке.
Но в какой-то мере вы правы, мы много работаем в пределах уже начатой нами застройки. На наш взгляд, обновление города, улучшение существующей среды — одна из важнейших стратегических задач, стоящих перед Екатеринбургом. Кто-то должен ее выполнять.
— Каков ваш прогноз относительно развития рынка жилой недвижимости? Ждет ли рынок дефицит предложения в перспективе двух-трех лет?
— В этом году мы сократим ввод жилья в эксплуатацию до 200 — 230 тыс. кв. метров (в 2014-м было почти 250 тыс. квадратов, подробнее см. «Жить станет веселее»). Планы на 2016-й ограничены 130 — 160 тыс. кв. метров. Таково объективное состояние рынка. Нам невыгодно формировать большой объем нереализованного жилья, потому мы вынуждены сжаться до лучших времен.
Мы пока не знаем, каким будет следующий год, планы на 2017-й мы начнем верстать во второй половине 2016-го. Но замечу, что в строительстве кратковременных трендов не бывает, это относительно инертная отрасль. Потому регионы по вводу жилья в 2014-м показали рекордные результаты, да и в 2015-м, в самый разгар кризиса, они упадут не так уж сильно. Вместе с тем надо понимать, что сектор не сумеет мгновенно отреагировать на восстановление экономики и, соответственно, спроса.
Самое обидное в том, что именно стройкой мы могли бы подстегнуть восстановление экономики. Но для этого отрасли (как девелоперам, так и покупателям) нужна поддержка — в объемах, значительно превышающих нынешнюю. Пока же затухает экономика — затухает стройка.
