Пузырь, соломинки и лапти

Жилая недвижимость

В условиях падающих доходов граждан жилой стройке надо совершить мощный рывок и попытаться по дороге не умертвить малых игроков рынка. Как это сделать — пока не ясно

Строительный сезон почти закончен. Регионы подводят итоги трех кварталов, застройщики и банкиры в целом поняли, каким будет год. На повестке дня две темы. Первая — как максимально безболезненно перейти на проектное финансирование. Вторая — как же все-таки выполнить нацпроект по жилью. Свердловская область, например, в 2024 году должна сдать 3,3 млн кв. метров при результате 2018-го — 2,1 миллиона, Башкирия — не меньше 4 вместо 2,3, Челябинская — 2,15 при 1,5, Пермский край — 1,6 на фоне прошлогодних 1,01. То есть всем надо прирасти на 50 — 70%. Но при этом с землей все непросто, социнфраструктуру городам строить не на что, а с доходами граждан совсем беда. Из хороших новостей — ипотека снова подешевела.

Кратко о 2019-м

С точки зрения цифр, 2019-й будет обычным. Так говорят почти все девелоперы. Ничего неожиданного: после горячего 2018-го должно было наступить некоторое охлаждение (или отрезвление). Ввод, по всей видимости, будет относительно неплохим (вряд ли хуже прошлогоднего). Это отголоски 2017-го. Тогда застройщики поняли, что власть, обещавшая резко изменить правила игры на долевом рынке, не шутит, и постарались включить в оборот как можно больше площадок.

Что касается продаж, то до уровня 2018-го всем дотянуться точно не удастся. А те, кто суммарно покажут аналогичные продажи, почти наверняка добьются этого результата за счет вывода на рынок большего числа объектов. Если говорить просто, то реализуют они ту же тысячу или две квартир, но не в трех, а в десяти домах.

На рынок продолжают давить факторы, о которых мы уже не раз писали. С одной стороны — беднеющие люди, с другой — дорожающие стоимость стройматериалов и подрядных работ, проектное финансирование. Вот он и стоит, зажатый, не двигаясь. Девелоперы хватаются за соломинки. Некоторые уже предлагают погасить за покупателя первоначальный взнос по ипотеке. Пока идет со скрипом.

— Жилая стройка вновь превратилась в рынок покупателя, — констатирует директор по маркетингу и продажам ГК «Стройтэк» Сергей Покровский. — Предложений очень много, даже в центрах городов. Люди ходят, выбирают, бронируют, ведут переговоры о бонусах. Мы, как и другие девелоперы, пытаемся совершенствовать продукт, но при этом остаться в пределах разумной себестоимости, потому что заметно повышать цены для конечного потребителя не можем — спрос сразу провалится. В этом году введем необычно много для себя недвижимости — 130 тыс. кв. метров. Зато в 2020-м этот показатель упадет почти до нуля. И мы по большому счету будем реализовывать то, что сдали в 2019-м.

Еще более кратко о 2020-м

Навес и пузырь — слова, которые девелоперы чаще всего произносят, когда их спрашиваешь о ближайшем будущем. Квартир на первичном рынке очень много. А пул потенциальных покупателей существенно поредел. «Темпы вывода на рынок новых объектов упадут — это очевидно, — уверен коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров. — Особенно это будет заметно в высоконкурентных районах».

На вопрос, а как же нацпроект, застройщики пока улыбаются.

О смирении

В истории рынка 2020-й, скорее всего, станет годом повсеместного внедрения новой системы финансирования жилой стройки. Механизм такой: люди, желающие купить квартиру, несут деньги не девелоперу, а в банк. Там средства замораживаются на эскроу-счетах, а взамен застройщик получает проектный кредит. И чем больше денег принесли покупатели, тем дешевле заем. Если застройщик вдруг банкротится, потребитель практически ничего не теряет (практически — потому что инфляция небольшой кусочек все же отъест).

В 2017 — 2018 годах девелоперы выступали резко против этого нововведения. Они пугали власти ростом стоимости метра на 20%, а особо рьяные — и на 30%. Сейчас крупняк закладывает в финмодель в худшем случае кредит под 6 — 6,5%, но обычно выходит меньше — 1 — 3%. Неприятно, но не смертельно. Исключения есть. Например — проект Атомстройкомплекса в Каменске-Уральском (Свердловская область). Из-за невысоких продаж проектное финансирование компания получила под 12%. И эта ставка экономику проекта практически похоронила.

Большие застройщики хоть и считают, что перераспределение доходов от них к банкам — вещь несправедливая и бесполезная, но в целом смирились. В конце концов, немного умерят запросы по прибыльности, возведут часть объекта за свои или выйдут на рынок долгового капитала (как это сделал тот же Атомстройкомплекс, разместивший на Московской бирже миллиард со ставкой первого купона 11,75%).

Они утонут

А вот небольшим компаниям, как и ожидалось, придется туго. Для них эффективная ставка может подниматься и до 12%, и до 20%, что делает строительный бизнес абсолютно не интересным.

— Переход на новую модель финансирования стройки, безусловно, сделал покупку жилья более безопасной, — замечает генеральный директор Аудиторско-консалтингового партнерства Маминой Ирина Мамина. — Но одновременно он поставил под вопрос существование очень большого числа компаний. Хуже всего придется небольшим фирмам, которые для банков априори являются непрозрачными. Позиция кредиторов проста: эскроу мы откроем всем, без проблем. Но вот финансирование по приемлемой цене получат только те, кто соответствует всем критериям надежности и показывает необходимую рентабельность.

О налогах

К тому же, обнаружены далеко не все подводные камни этих поправок, говорит Ирина Мамина. Например, счета эскроу, по всей видимости,

фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков, при том что у компаний не изменятся ни объемы работ, ни реальные доходы от продажи квартир.

Поясним. Сейчас все договоры долевого участия считаются целевым финансированием, и доходом застройщика признается разница между ценой договора и фактическими расходами на возведение объекта. Но эскроу — деньги мертвые. Компания ими пользоваться не может. А значит, они нецелевые, и нынешние нормы к ним не подходят. Есть немалый риск, что теперь доходом девелопера будут считаться средства, которые он получает после ввода объекта в эксплуатацию. И здесь в необходимые для упрощенки 150 млн рублей уложиться будет крайне сложно. Последствия — моментальный переход на стандартную систему налогообложения и резкое увеличение бремени.

Что с этим делать? Варианта два. И оба сложных. Первый — вводить, как того хотели застройщики и как это делается, например, в Германии, поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Но Минстрой РФ пока против. А банки против категорически.

Второй вариант — вносить поправки в Налоговый кодекс в части суммы дохода, которая попадает под УСН (например, для застройщиков повысить ее до 500 млн рублей). Но это — путь самурая, который пройдет далеко не каждый: слишком много согласований и препонов.

Пятое дыхание

Главным драйвером, который в 2020-м будет спасать рынок жилья, очевидно, станет ипотека. Да, пока она не растет: за восемь месяцев 2019-го российские банки выдали 1,73 трлн рублей против 1,82 триллиона за аналогичный период 2018-го.

И это объяснимо. Ставки в начале года были относительно высоки, к тому же люди перестали бояться резкого повышения стоимости метра.

Однако скоро все изменится. В начале лета Центробанк, обнаружив, что покупательная активность граждан сжалась до неприличия, начал снижать ключевую ставку. К сентябрю она упала до 7%. В момент, когда вы это читаете, вполне возможно, что ее размер уже 6,5% (соответствующее решение регулятор должен был принять 25 октября, а журнал ушел в печать 24-го ночью). Вслед за ЦБ стоимость кредитов начали снижать и все остальные банки.

— На рынке ипотеки я бы выделил два тренда, — комментирует директор операционного офиса № 2 «На Белинского» Запсибкомбанка (ЗСКБ) Михаил Голендухин. — Первый — снижение стоимости кредитов, наметившееся во второй половине 2019-го. И с этой точки зрения мне бы хотелось особое внимание обратить на госпрограмму поддержки многодетных семей. Базово она предполагает ставку 6% годовых, но мы совместно с ВТБ (в конце 2018-го Запсибкомбанк вошел в состав группы ВТБ. — Ред.) опустили эту планку до 5%, а первоначальный взнос — до 20%. Второй тренд — смягчение требований к заемщикам. Банки стали более лояльно относиться к собственникам малых и микропредприятий, во многих случаях заменили форму 2-НДФЛ на справку по форме банка. Все это привело к очередному всплеску интереса к кредитованию. И самую серьезную динамику мы наблюдаем как раз в сегменте семейной ипотеки. В 2018-м это были единичные сделки.

Помимо действий ЦБ, ронять ставки и требования до минимума банки провоцирует серьезный рост конкуренции. В 2019-м на ипотечном рынке обосновались два новых «кита» — «Дом.рф» и Альфа-Банк.

— В 2020-м «Дом.рф» должен закрепиться в тройке крупнейших ипотечных кредиторов России, — замечает руководитель Центра ипотечного кредитования РОО «Екатеринбургский» банка «Дом.рф» Дмитрий Мочалин. — И сейчас мы активно работаем над расширением агентской сети. Стратегически мы ориентированы на реализацию государственных программ (семейная, военная семейная ипотека) и тесное взаимодействие с застройщиками, получившими проектное финансирование в нашем банке. Базовая ставка на текущий момент у нас установлена на уровне 8,9%, а по семейной ипотеке — 4,9%, что позволяет сделать ежемесячный платеж вполне комфортным. По объему выдачи кредитов мы на 1 октября превышаем результаты прошлого года на 30%, думаю, что к концу 2019-го показатель увеличится до 50%.

Альфа-Банк показывает еще большую динамику — 30 — 40% от месяца к месяцу (оно и понятно: сказывается эффект низкой базы). Судя по отчетности, ипотечный портфель кредитного учреждения с начала года увеличился более чем на 90% (на 1 сентября он составил 67 млрд рублей). Сейчас банк закрепился в топ-5 игроков рынка, цель на 2020-й — войти в тройку (кажется, мы это только что слышали).

Подхлестывать спрос пытается и федеральное правительство. Оно к 450 тыс. рублей материнского капитала с недавнего времени добавило за рождение третьего ребенка субсидию на погашение кредита того же размера. Плюс к этому есть региональные выплаты (например, в Свердловской области это 100 тысяч). Таким образом, многодетная семья может в сумме получить миллион и кредит на 30 лет под 4,9%.

Вишенка на ипотечном торте — цифровизация, которая так и провоцирует взять кредит. Сегодня клиенты многих банков могут самостоятельно отправить заявку через личный кабинет. Все что нужно — вписать фамилию, имя, отчество, дату рождения и сфотографировать документы, а дальше система автоматически распознает изображение и заполнит недостающую информацию. Рассмотрение заявки занимает от двух часов до суток. После принятия положительного решения клиент может подгрузить все необходимые для заключения договора бумаги. Фактически время выхода на сделку составляет два рабочих дня.

Сможет ли ипотека в одиночку вытащить стройку на показатели нацпроекта — большой вопрос. Скорее, нет. Чтобы через пять лет ввести на 70% больше жилья, очевидно, необходимо принимать дополнительные меры. Девелоперы говорят: дайте нам землю, детские сады, школы и дороги, и мы без особых усилий построим и продадим в полтора раза больше жилья. Разумные требования. Однако эта позиция все же выглядит однобокой. Региональные и местные власти могут выделить десятки тысяч гектаров земли и закопать в социальную инфраструктуру миллиарды. Но без увеличения доходов граждан это едва ли даст должный эффект.

Дополнительные материалы:

Игроки рынка недвижимости Урала об итогах строительного сезона и ближайших перспективах

Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:

— С точки зрения ввода жилья и этот, и следующий год будут неплохими. В 2017 — 2018-х законодатели придали стройке мощное ускорение. Тогда девелоперы торопились выйти на площадки до вступления в силу изменений в 214-ФЗ и запустили очень большое количество проектов.

Что касается продаж 2019-го, сравнивать их с показателями 2018-го не имеет смысла. Это был абсолютно нетипичный год, когда главенствующими мотивами потребления были страх перед ростом цен и рекордно низкая ипотечная ставка. Мы, как, наверное, и многие компании, проводим аналогии с 2017-м и видим, что суммарно объем реализации изменился не сильно. Так, за девять месяцев 2017-го в Екатеринбурге мы заключили контракты на продажу 75 тыс. кв. метров, за тот же период 2019-го — на 81 тысячу.

Ничего неожиданного в таких результатах нет. В начале года было немного тревожно, поскольку заявления политиков о грядущем существенном снижении ставок по ипотеке серьезно осложняли продажи. Но благодаря изменению ключевой ставки и начавшемуся в конце лета «ралли», уменьшившему стоимость кредита до 8,4% годовых, ситуация выправилась.

Да, на рынок продолжает давить фактор снижения доходов граждан. Мы проводили собственное исследование и увидели, что домохозяйства за несколько лет стали зарабатывать примерно на 20% меньше. Ипотечный платеж для них даже приблизился к критическому уровню. Но пока его не перешагнул. Это означает, что при дальнейшем снижении ставок спрос останется стабильным. Мы же в октябре стимулируем его скидками до 5%, а в ноябре планируем повышение цен в связи с высокой строительной готовностью объектов.

Елена Мяло, руководитель Бюро ипотечных технологий ЦН «Северная казна»:

— На рынке сегодня сложилась не самая простая ситуация. Да, ставки по ипотеке вновь стали снижаться. Но чтобы ее взять, среднему потребителю необходимо продать уже имеющееся жилье, а вторичный сегмент переполнен. И поэтому продавцы вынуждены либо заметно снижать цены, либо очень долго ждать своего покупателя. Получается, что банки снижают ставки, кредиты становятся все более привлекательными, но у потребителя попросту нет денег, чтобы воспользоваться этим предложением. Логичный итог — отсутствие роста объема выдачи кредитов.

В то же время мы наблюдаем существенное качественное развитие ипотечного рынка. Большая тема — электронная регистрация закладной и следующая за ней регистрация прав собственности. Все больше банков предлагают своим клиентам подобную услугу. Это чрезвычайно удобно, если вы, например, покупаете квартиру для ребенка в другом регионе. Никаких транспортных и временных издержек.

Другая тема — это специализированные мобильные приложения, личные кабинеты и прочие сервисы для дистанционного обслуживания клиентов. Безусловно, это очень хорошо. Но важно понимать, что существенная часть покупателей квартир — люди старше пятидесяти. И модель потребления, менталитет у них, как правило, совершенно иные. Технологиям они предпочитают личное общение. Это нельзя не учитывать, развивая каналы продаж.

Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN Девелопмент:

— Несмотря на высокую конкуренцию, наши продажи не снизились, они активно идут по всем запущенным проектам. Думаю, мы завершим год в соответствии с ранее установленным планом. Никаких провалов не предвидится. Предпосылок для них нет. Стоимость жилья, если и повысится, то незначительно. Рост цен, связанный с грядущим изменением законодательства, случился еще в первой половине года.

Основным драйвером рынка, как и раньше, остается ипотека. И от ее доступности во многом зависят показатели и продаж, и будущего ввода. В этой связи все активнее начинает обсуждаться «детская ипотека». Да, она действительно поможет некоторым семьям улучшить жилищные условия. Но большого эффекта от нее ждать вряд ли стоит. Дети — большая ответственность, и я очень надеюсь, что родители принимают решение об их появлении не ради закрытия ипотечного кредита.

Что сегодня является центральным элементом маркетинга недвижимости? На мой взгляд, продукт. Люди больше не готовы переезжать в стандартные высокие монолитные или панельные коробки, их такая перспектива не привлекает. Мы создаем для них комфортные условия, прорабатываем дизайн-проекты мест общего пользования, ландшафт дворовых и придомовых территорий, тематические детские площадки для разных возрастов, внедряем «умные» решения, формируем комьюнити. Иной подход уже не работает.

Наталья Брусницына, начальник отдела продаж ипотечных кредитов регионального центра «Уральский» Райффайзенбанка:

— Конец 2019 — начало 2020 годов будет периодом активного перехода жилой стройки к новому ценообразованию. Слабые компании, не способные играть по правилам проектного финансирования, с рынка уйдут. Из-за этого количество предложения наверняка уменьшится, а его стоимость вырастет.

Что касается ипотеки, в 2019-м рост совокупного портфеля по этому продукту, безусловно, замедлился. Во многом это произошло из-за отсутствия прорывных банковских инициатив (в 2018-м таковыми, например, были уменьшение минимального первоначального взноса и выгодные программы рефинансирования).

В 2020-м первостепенными факторами, определяющими ее развитие, по-прежнему будут поддержка от государства (в том числе действия по снижению ключевой ставки) и цифровизация, направленная на повышение удобства и легкости получения и обслуживания займов. Причем последний фактор в условиях стабильной ценовой конъюнктуры будет играть все большую роль.

Я уверена, момент, когда человек сможет оформить жилищный заем, не ставя физической подписи на документах, навсегда изменит ипотечный рынок. Но наступит он не так скоро, как нам хотелось бы. Для формирования end-to-end-процесса цифрового кредитования необходимо совершенствование ряда сервисов, начиная от интеграции банковских систем с порталом Госуслуг и заканчивая формированием цифрового профиля заемщика.

Данил Кузнецов, директор АН «Атом» (входит в «Атомстройкомплекс»):

— После прошлогоднего ажиотажного спроса на квартиры мы отмечаем снижение покупательной активности, обусловленной в первую очередь затянувшимся падением доходов граждан.

Тем не менее мы готовимся вывести на рынок сразу несколько новых объектов, расположенных на уже освоенной территории. Для нас проекты реновации более интересны, нежели строительство «в чистом поле». Мы проводим исследования, которые позволяют выявить сложившиеся традиции и привычки, понять, что мы можем предложить, чтобы улучшить качество проживания в том или ином квартале. Большинство выводимых объектов будут строиться на месте ветхого, морально устаревшего жилья.

В условиях снижения платежеспособности потребителей мы уделяем повышенное внимание проработке планировочных решений, оптимизируем пространство, уменьшаем общий метраж квартир за счет сокращения площади нежилых помещений. В каждом новом доме мы стремимся предусмотреть квартиры, «заточенные» под разные жизненные сценарии.

Как рыночная ситуация будет развиваться дальше, во многом зависит от действия властей. Перед регионами стоит задача существенного наращивания объема ввода жилья (например, Свердловская область в 2024-м должна сдать 3,3 млн кв. метров, а по итогам 2018-го показатель составил 2,09 миллиона. — Ред.). Но без дешевой ипотеки, увеличения доходов граждан, активной работы местных чиновников по утверждению проектов планировки территории и подготовке земельных участков добиться этих результатов будет очень трудно.