Кто управляет прошлым, управляет будущим

Реформа ЖКХ

Введение стандартов деятельности управляющих компаний (УК), нацеленных на создание цивилизованных отношений между собственниками и поставщиками услуг ЖКХ, может привести к переделу рынка и отказам от обслуживания старого жилого фонда

На Урале и в Западной Сибири запущен процесс лицензирования деятельности управляющих компаний (УК) в сфере управления многоквартирными домами (МКД). До 1 апреля УК должны подать заявки, а уже с 15 мая им будет запрещено работать без разрешения. Нарушителям грозит штраф до 500 тыс. рублей или дисквалификация. Правила лицензирования (не распространяются на ТСЖ, ЖСК и иные специализированные потребкооперативы) утверждены федеральным кабмином в октябре прошлого года (закон приняли в июле, вступил в силу в сентябре): они помогут избавить население от нерадивых участников рынка. По мнению разработчиков новых требований, на плаву останутся лишь те УК, которые обслуживают дома квалифицированно и добросовестно.

Лицензии управляющим организациям будут выдавать региональные Госжил­инспекции (ГЖИ, с 2013 года их наделили полномочиями по надзору за УК и коммунальными чиновниками) на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Специальная комиссия создается распоряжением главы региона, состоит из чиновников, представителей профильных СРО и общественных объединений (не менее трети). При этом УК должна быть чиста перед жилинспекцией: если ранее выданные предписания вовремя не исполнены, лицензии не видать. Еще одна причина отказа в выдаче разрешения на управление домами — несоблюдение требований стандарта раскрытия информации, который введен в 2014 году: только в Башкирии это послужило поводом для дисквалификации руководителей пяти УК. Компании обязаны выложить сведения о финансовой деятельности, кап­ремонте, запланированных и проведенных общих собраниях собственников жилья в открытые источники (на собственный сайт, региональный портал ЖКХ, если не создали свой). Основным требованием при получении лицензии является успешная сдача квалификационного экзамена руководством УК: порядок проведения и перечень вопросов определены Минстроем РФ. До испытания не допустят того, о ком содержится информация в Реес­тре дисквалифицированных лиц (его ведет Фонд развития ЖКХ). В числе лицензионных требований — отсутствие неснятой или непогашенной судимости. Готовы ли УК к новым правилам игры?

Генеральная чистка

Я хорошо помню времена, когда звонишь в УК, чтобы разобраться с платежками, а в ответ кроют отборным матом. Грозишься написать письмо в прокуратуру или собраться подъездом, чтобы сменить так называемую управляшку, а тебе угрожают отключением холодной воды или газа. Сейчас я живу в новом районе: местная УК успевает все — от ремонта скамеек до организации детских спортивных праздников. Но это не значит, что у меня как у собственника жилья не должно быть инструментов, чтобы ее сменить, если она задумает безосновательно содрать с квартирантов больше денег или будет обслуживать дом спустя рукава. И до закона о лицензировании УК такое право было — теоретически. Для этого нужно было провести общедомовое собрание. Что практически невозможно: одно дело на кухне критиковать, другое — во двор спуститься, в глаза сказать, что ты платишь деньги непрофессиональным работникам и проголосовать за смену УК.

По данным ВЦИОМ, который провел опрос в конце прошлого года, недовольство УК выражает половина населения, при этом не более четверти имеют опыт общения с ними. В пассивности соседей убедился 2 — 3 месяца назад, когда голосовал за выбор способа накопления средств на капитальный ремонт дома. За исключением нескольких квартир это никому не интересно: вместо того, чтобы копить деньги на ремонт собственного нового жилого здания, мы будем платить за ремонт чужих, старых.

— Закон о лицензировании дает возможность быстро сменить УК, — рассказывает замглавы Минстроя России Андрей Чибис. — Вы пишете жалобу в ГЖИ. Она проводит проверку и в случае выявления нарушений выносит предписания по их устранению. Если УК не исправляет, ее привлекают к административному наказанию. Два подтвержденных судом административных взыскания — и компания утратит право управлять конкретным домом. Если она теряет 15% домов, то лишается лицензии, а ее руководитель попадает в черный список и три года не сможет заниматься этим видом деятельности. Все дома появятся в едином реестре, процедура лишения лицензий за низкое качество работы будет максимально прозрачной. Больше никаких дискуссий: два штрафа — и нет такой компании в доме.

Тему ужесточения контроля за деятельностью УК власти развивают давно. Причин много — низкое качество коммунальных услуг, отсутствие финансовой ответственности УК, их аффилированность с местными властями, низкий профессиональный уровень работников.

Каждая десятая управляющая компания в ЖКХ может остаться без лицензии

— УК до сих пор думают, что это не они для жильцов, а жильцы для них, — на правах анонимности делится чиновник одного из региональных МинЖКХ. — Повсеместно возникают злоупотребления в компаниях, которые нанимают гастарбайтеров. Ряд работ делается только на бумаге. Известны примеры, когда УК водили и жильцов, и блюстителей закона за нос, меняя название и регистрируя на месте вышедшей из доверия организации другую, но с теми же учредителями.

По статистике Минстроя РФ, управляющие организации обслуживают около 80% жилья в России. Андрей Чибис убежден, что в стране сложился серый рынок управления жильем:

— Достоверное количество компаний никто не знает, а ведь через них ежегодно проходит до 1 трлн рублей. Мы должны провести генеральную уборку на рынке УК.

Роль метлы должен был выполнить механизм саморегулирования, но он себя не оправдал.

— Провал саморегулирования отрасли отчасти объясняется действиями власти, — считает ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. — Вместо того чтобы уменьшить давление со стороны государства, его увеличили. Были усилены функции ГЖИ, введен муниципальный жилищный контроль. Зачем УК участвовать в СРО? Они оказались не заинтересованы в увеличении структур, перед которыми следует отчитываться. Кроме того, при заключении договора получатели услуг редко интересуются, состоит ли компания в СРО.

— СРО УК существуют лишь на бумаге, — вторят эксперты НП «ЖКХ Контроль».

— Реальной работы они не ведут, а среди жильцов наблюдается безразличие к решению вопросов или активность, которая ограничивается написанием жалоб. Поэтому государство пошло на вынужденную меру — лицензирование деятельности по управлению МКД. Во многих странах именно контроль профессионального сообщества, а не власти стоит на первом месте. Там есть репутация, которой дорожат. Потому что именно на репутацию управляющей организации обращает внимание собственник, доверяя свою недвижимость.

Выбор в пользу лицензирования был сделан, несмотря на опасения экспертов в том, что такой формат может создать благодатную почву для коррупции. По сути, лицензионная комиссия из 10 — 20 человек будет решать, кто останется на региональном рынке объемом в миллиарды рублей.

По мнению участников рынка, в половине УК так или иначе присутствует доля городских администраций:

— В основном это ЖКУ и ЖЭК, управляющие старым фондом, у них лицензию не отзовут. А вот коммерческие УК, в том числе управляющие более доходными новостройками, окажутся перед риском закрытия. Городские власти получили инструмент для передела на рынке. Бывшие муниципальные УК будут укрупняться.

— Своих оставят, а чужих выдавят: своя организация лицензию не потеряет. Никогда этого не допустят, помогут. Лицензирование негативно скажется на конкуренции, — подтверждает глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

В Минстрое признают, что у УК есть связи с властью, но верят в непредвзятость комиссий. В частности Андрей Чибис убежден, что коррупционные риски сведены к минимуму:

— Во-первых, лицензионные комиссии не менее чем на треть должны состоять из представителей общественных, то есть независимых организаций. Во-вторых, в случае незаконного решения каждый член комиссии платит административный штраф — несколько десятков тысяч рублей. В-третьих, собственникам дано право вето на смену УК. Лоббирования каких-то аффилированных УК мы не допустим. В целом страна к процедуре лицензирования готова.

В некоторых российских регионах УК жаловались на непрозрачность процедуры формирования комиссий и преобладание в них представителей власти. А Национальное объединение саморегулируемых организаций инициировало обращение в Минстрой с просьбой пересмотреть распоряжение о порядке формирования комиссий и увеличить долю общественников в них до 50%. На Урале такие предложения прозвучали только в Прикамье. Там спецкомиссия состоит из 11 человек: четырех чиновников, в том числе двух представителей ГЖИ, краевого депутата, представителей аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в Пермском крае и краевого Совета муниципальных образований. Общественников и представителей рынка всего четверо, и они, по мнению местных УК, лояльны региональной власти. Недовольство составом комиссии выражали члены нескольких некоммерческих партнерств, представляющих интересы управляющих организаций (например, НП «Пермская ассоциация управляющих компаний»), которым отказали в приеме заявлений из-за позднего предоставления документов. Есть другие примеры: в Свердловской области в состав комиссии вошли все 14 заявившихся, общественников и представителей СРО едва ли не большинство.

Берите билет

Первые квалификационные экзамены для глав УК состоялись в большинстве регионов. Проверка на знание вопросов, касающихся управления жилфондом — от жилищного законодательства до технических регламентов (см. «ЕГЭ для коммунальщика»), проходит с помощью компьютерного тестирования. Индивидуальный набор тестов состоит из ста вопросов: аттестат достанется тому, кто правильно ответит на 86 из них за два часа. Кому-то и 15 минут достаточно: ГЖИ Удмуртии приводит в пример руководителя УК «ЭкоДом» (Глазов) Марину Таранову. 12 января она ответила правильно на все 100 вопросов за 14 минут. Всего в этот день сдавали экзамен более 30 республиканских УК, завалились всего две.

90% россиян выступают за госконтроль над УК

Председатель Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Ильдар Замалетдинов призвал УК «не надеяться на авось»:

— Списать на экзамене невозможно. Перед началом участники тестирования проходят инструктаж о недопустимости использования телефонов, смартфонов, компьютеров, технической литературы, каких-либо записей. Запрограммирована ротация 200 вопросов, три варианта возможных ответов каждый раз меняются, правильный ответ может появляться на экране под разной буквой, что исключает возможность использования шпаргалок. До середины марта все руководители УК будут приглашены на квалификационный экзамен согласно составленному графику.

— Сдача квалификационного экзамена — один из плюсов процедуры лицензирования, — заявили в пермской Ассоциации управляющих компаний. — Новички, которые пока мало разбираются в ЖКХ, должны будут выучить азы жилищного законодательства, технических особенностей управления МКД.

— За экзаменом следует получение аттестата и непосредственно самой лицензии, — рассказывают в региональных ГЖИ. — За лицензию придется выложить 30 тыс. рублей. При этом документ будет действовать именно на той территории, на которой выдан, а к каждой лицензии будет прикладываться перечень МКД, которыми управляет организация. Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет. Если до 1 апреля УК не обратилась в ГЖИ с заявлением о предоставлении лицензии или получила отказ в ее выдаче, власти обязаны уведомить об этом собственников помещений в МКД. Затем органы местного самоуправления должны организовать собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления, а если такое решение не принято, власти обязаны объявить и провести конкурс по отбору УК.

Руководитель тюменской Ассоциации управляющих компаний Владимир Васильев убежден, что тестирование пройдут все желающие, но соблюдать лицензионные требования сможет далеко не каждый.

— Действительно, к экзаменам можно подготовиться, но УК может получить претензии по раскрытию информации, — рассуждает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. — Разместить всю нужную информацию по домам на специализированных сайтах не так-то просто. Например, сведения о техническом состоянии домов. Это может быть связано не только с нерадивостью УК, но и с тем, что предыдущая компания не передала всю документацию. А БТИ сейчас ликвидированы, и взять ее неоткуда. Правила отзыва лицензии довольно жесткие — достаточно двух нарушений в доме.

Дополнительные препятствия для УК могут вводить власти субъектов РФ. В Пермском крае, например, губернатор дал поручение правительству, чтобы всем УК, допускавшим нецелевое использование средств от населения, доступ на рынок был закрыт. В других регионах есть примеры привлечения к проверкам УК надзорных органов. Так, в Свердловской области прокуратура выявила в деятельности УК около 300 нарушений: в суды направлено 275 исковых заявлений, возбуждено свыше 60 дел об административном правонарушении.

— Мы не хотим никого пугать или кошмарить, — объясняет руководитель службы жилищного и строительного надзора ХМАО Кирилл Минулин. — Наша задача — наладить диалог между собственниками и УК и убрать фирмы-однодневки.

Сделать это будет сложно: даже однодневки смогут пройти экзамен и разместить информацию в интернете. При этом в требованиях ничего не говорится об опыте и качестве работы УК.

— Разумеется, нет единого рецепта от всех болезней, — считает руководитель управления ГЖИ Свердловской области Алексей Россолов. — Лазейки в законе есть, некоторые из них видны уже сейчас.

Старье берем

В Минстрое РФ предполагают, что с рынка уйдут 10 — 15% российских УК. В ведомстве считают, что бояться этого не надо: «Бизнес прибыльный, кто-то уйдет, придут другие более ответственные».

— Бояться действительно нужно не сокращения УК, а их массового отказа от жилфонда 40 — 50-х годов постройки, — предупреждают эксперты. — Может, его и реально содержать в безопасном для жизни состоянии, но привести в соответствие всем требованиям невозможно. Если за такие дома начнут лишать лицензии, произойдет сброс жилфонда. УК будут отказываться от проблемных объектов как от невыгодных. Многие компании предпочтут сокращение объемов обслуживаемого фонда перспективе остаться вообще без работы.

— Станут управляющие организации брать дома, которые остро нуждаются в капитальном ремонте? Нет, конечно, — рассуждает Галина Хованская. — Как черт от ладана они будут от этих домов открещиваться. На кого эта проблема ляжет? На муниципалитеты. То есть на их бюджеты, которые сегодня и так на 98% дотационны.

— Брошенных домов у нас не будет. Ими займутся муниципальные или государственные УК, — подтверждают в Минстрое. — Они справятся с проблемным жилфондом.

— Мы опять вернемся к МУПам, эффективность которых крайне низка, они в конкуренции не заинтересованы, — сокрушаются эксперты. — В результате получим совсем не то, на что рассчитывали на первом этапе.

Рынок не готов к саморегулированию, собственники жилья не способны контролировать управляющие организации, а государство будет упирать на жесткое подчинение и вертикаль. Чтобы лицензирование не уничтожило малый бизнес в ЖКХ и не сделало отрасль непривлекательной для частного инвестора, его механизм нужно дорабатывать. Два нарушения, чтобы убрать УК с рынка, — это чересчур.