Миллионы за царапину

Потребительский терроризм назван уральскими застройщиками одной из главных проблем

Фото Павел Кобер

Уральские застройщики просят законодательно защитить их от потребительского терроризма

Хитрый пошел народ. Некоторые покупатели квартир в новостройках, пользуясь широкими правами потребителей, прописанными в российском законодательстве, ухитряются возвращать полную стоимость недвижимости, сохранив жилье.

По принципу пылесоса

Одну из главных проблем 2025 года, требующих оперативного решения, уральские застройщики назвали потребительский терроризм. Именно так: «терроризм», поскольку правовое определение «потребительского экстремизма», описывающего злоупотребление правами в сфере защиты интересов потребителей, уже кажется слишком мягким. Покупатели жилья, не без помощи юристов, отсуживают у строительных компаний сотни тысяч и даже миллионы рублей за недостатки, не влияющие на качество жизни в квартирах. Девелоперы предлагают внести ряд поправок в федеральные законы.

На заседании комитета по строительству Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей (СОСПП) исполнительный вице-президент СОСПП Сергей Радишевский озвучил результаты опроса уральских предприятий по итогам 2025 года и выделил 19 проблем, актуальных для строительной отрасли: «Предприятия видят в них необходимость акцентной работы. Здесь и высокая ставка налога на имущество, и потребительский терроризм, и специфика договоров купли-продажи».

В списке проблем потребительский терроризм занял третье место по значимости. По­этому этот вопрос стал одним из ключевых на заседании Комитета по строительству СОСПП. Как противостоять злоупотреблениям покупателей жилья, рассказала директор правового департамента компании «Атомстройкомплекс» Ольга Мелкозерова.

Она выделила два вида злоупотреблений. В первом случае покупатель после приобретения квартиры по договору купли-продажи спустя несколько месяцев находит недостатки и обращается в суд, чтобы взыскать компенсацию с застройщика. При этом обнаруженные дефекты (к примеру, царапина, скол, отсутствие обоев за радиатором, искривление стены на два миллиметра) не мешают жить в квартире. Во втором случае покупатель по договору о долевом участии в строительстве (ДДУ) не принимает объект, ссылаясь на «существенные недостатки» квартиры.

Как отметила Мелкозерова, в обоих случаях покупатели пытаются взыскать с девелоперов ущерб, порой превышающий стоимость самого жилья:

— В 2023 году Октябрьский суд Екатеринбурга вынес решение, по которому с нашей компании взыскали неустойку в размере 8,9 миллиона рублей. Стоимость при этом самого объекта недвижимости составляла 4,8 миллиона рублей. А стоимость самих недостатков, оцененных судом, — 7 тысяч рублей.

По ее словам, большую часть жилья компания сейчас продает по договорам купли-продажи, а на них распространяется закон «О защите прав потребителей». Поэтому квартиры, стоящие миллионы рублей, в правовом поле приравниваются, к примеру, к пылесосу, который обойдется покупателю в условные три тысячи рублей.

«Согласно закону “О защите прав потребителей”, неустойка составляет 1% от цены товара в сутки. Штраф составляет 50% от суммы, присужденной судом», — пояснила директор департамента.

В итоге застройщики из-за несовершенства законодательства, в отличие от продавцов бытовой техники, несут многомиллионные убытки. Неустойка, прописанная в гражданском праве как способ обеспечения обязательств, в случаях с потребительским терроризмом становится способом для покупателей квартир компенсировать стоимость жилья и получить выгоду.

Ущерб от такого поведения жильцов застройщикам еще предстоит оценить. Директор по правовым вопросам компании «Атлас-Девелопмент» Марина Митяшина обратила внимание участников заседания на проблему обобщения статистики, связанной с потребительским терроризмом. Отсутствие таких данных мешает противостоянию злоупотреблениям покупателей жилья:

— Мы обращались в Свердловский областной суд с просьбой предоставить статистику по судебным делам, связанным с потребительским терроризмом, но получили отказ. Нам ответили, что такие данные отсутствуют.

По ее словам, благодаря такой статистике можно было бы обосновать значимость проблемы и на уровне законодательства найти решение.

Один дом — сотни исков

Как пояснила журналу «Эксперт-Урал» Ольга Мелкозерова, компания получает в среднем от одного многоквартирного дома по 200 судебных исков на 200–300 тысяч рублей каждый (на помощь приходят юристы, предлагающие свои услуги целым жилым комплексам). Иски пишутся под копирку, а в суд жильцы обращаются, когда приближается конец гарантии.

— Чем наш товар отличается от огурца? — рассуждает Ольга Мелкозерова. — Мы же его осматриваем в магазине и берем. То же самое и с нашими квартирами, которые наш потребитель может осмотреть. Понятно, что есть недостатки, которые он не может определить без специальных приборов. Эти недостатки обнаруживаются в процессе эксплуатации. Он может прийти к нам как застройщику и по гарантии их исправить. Но явные недостатки не должны быть причиной для обращения в суд по объекту, который приобрели по договору купли-продажи.

Застройщики, пытаясь снизить издержки, стараются договориться с покупателями квартир о размере компенсаций в досудебном порядке. Но и в этом случае речь идет о больших суммах.

— Законодательство ограничило сумму ответственности в 3% от цены договора (№ 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливает ответственность застройщика за нарушение требований к отделочным работам. — Прим. «Э-У»). Нам проще договариваться с истцами в досудебном порядке — подписывать соглашение и выплачивать эти 3%. Вынуждены это делать, потому что суд будет на стороне жильцов, а кроме этих средств мы потратим деньги на судебные расходы и услуги представителей. Нам дешевле договориться до суда, хотя понимаем, что многие из потребителей просто злоупотреб­ляют правом, — поделилась собеседница.

Возникают проблемы и с передачей квартиры по ДДУ. Покупатель отказывается принимать квартиру даже при отсутствии существенных недостатков. Законодатель до сих пор не определил, что такое существенные недостатки — пока это оценочное понятие. Застройщики предлагают свое определение: если в объекте невозможно жить, то это недостатки существенные. Те же сколы и царапины застройщик может устранить по гарантии. Поэтому в случае наличия таких дефектов отказываться от приема квартиры со стороны потребителя просто непорядочно.

Кроме того, по мнению девелоперов, покупатели недвижимости предъявляют к ним необоснованные претензии, связанные с образованием трещин, которые возникают при усадке здания.

— Почему застройщик должен за свой счет устранять усадочные трещины, если это естественная причина, и она неизбежна при усадке здания? — задается вопросом Ольга Мелкозерова. — Хотелось бы, чтобы законодатель нас услышал и внес соответствующие изменения в нормы.

Устранить перекосы в законе

Для борьбы с потребительским терроризмом уральские застройщики предлагают ограничить их ответственность, возникающую при реализации квартир по договорам купли-продажи. Такие меры законодатель уже предпринял, внеся в 2025 году изменения в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

После ограничения льготной ипотеки теперь большинство квартир реализуются на рынке по договорам купли-продажи. Если раньше девелопер успевал продать недвижимость еще на стадии строительства, то сейчас условия изменились и остается много жилья, на которое уже распространяется закон «О защите прав потребителей». Именно изменения в этот нормативный акт и предлагают внести застройщики.

По словам Мелкозеровой, в 2025 году власти снизили неустойку до одной трехсотой от ставки рефинансирования Центробанка и ограничили размеры штрафа на величину, не превышающую стоимость устранения недостатков. Также снизили и гарантийный срок на новые квартиры с пяти до трех лет. Было бы логично внести и соответствующие изменения в закон «О защите прав потребителей». По этому поводу застройщики уже обращались в СОСПП и в Российский союз промышленников и предпринимателей, но пока инициатива осталась на уровне предложения.