Вирус требует оценки
Рейтинг оценочных компаний по итогам 2019 года
Очередной провал в экономике затормозит решение застарелых проблем оценочной отрасли. Сильные участники регионального рынка выживут за счет автоматизации и качества сервиса
АЦ «Эксперт» подготовил ежегодный рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири (методику см. на http://www.acexpert.ru). Суммарная выручка участников рейтинга за 2019 год увеличилась на 18,4% (сравнение везде — к 2018 году, если не указано иное) и составила 413,7 млн рублей. Перерасчет с учетом инфляции в 3% дает рост 14,95%.
Из 21 участника рейтинга (в прошлом было 27) закончили год с положительной динамикой 14 компаний, у остальных доходы упали. Лидер — «Сенат-оценка», впервые принявшая участие в рейтинге (доля в совокупной выручке рейтинга — 14,9%). На второй позиции — группа компаний «Априори» (11,1%). Третью строчку заняла пермская компания «Р-Консалтинг» (10,2%). Четвертая — Ассоциация «АЛКО» (9,5%), пятый — «Консалтинг групп» (6%).
Лидером по динамике выручки стал еще один дебютант рейтинга компания «Финансовая экспертиза» (ООО «Финэкс») — рост в 22 раза. На втором месте — Patent Family Group (в 2,7 раза). Замыкают список лидеров «Р-Консалтинг» и «Рынок Стоимость Оценка» (ООО «РСО», полный универсальный правопреемник ЗАО «Российский стандарт») — рост в 1,6 и 1,5 раза соответственно.
Кадастр, плоды приносящий
Основной доход региональным оценочным компаниям по-прежнему обеспечивает оценка недвижимого имущества: на долю этого вида услуг приходится 69,8% совокупной выручки участников исследования.
Рост спроса на оценку недвижимости отмечают многие компании. По словам директора ООО «РСО» Сергея Лобанова, довольно большой запрос на этот вид услуг формировали предприятия машиностроения: «Кроме того, увеличился рост заказов на расчет арендных ставок, что мы связываем с улучшением управления имуществом, в том числе и государственным».
По наблюдениям генерального директора КГ «Сенат» Нелли Царевой, к оценке недвижимости наибольший интерес проявляют предприятия, имеющие крупные материальные активы: застройщики, производственные компании, представители нефтегазовой отрасли, сферы обслуживания. Еще один источник спроса — оценка для целей изъятия недвижимости в?пользу государства при реализации крупных инфраструктурных объектов.
В прошлом году произошли принципиальные изменения в расчете налога на имущество юридических лиц, и некоторые предприятия рассматривают возможность снижения размера налога, для чего необходима процедура оценки.
В 2019 году компаниями, принявшими участие в рейтинге, оказано услуг по оценке кадастровой стоимости недвижимости при ее оспаривании на 9,8% больше. Доля этой услуги в суммарной выручке от оценочных услуг выросла с 16,1% до 17,7%, в оценке недвижимости — с 23,1% до 25,4%. Количество подготовленных отчетов сократилось на 23,3%, при этом средняя цена отчета увеличилась на 43,1%.
Директор ООО «Эксперт» Сергей Лутков отмечает заметное повышение спроса на оспаривание кадастровой стоимости со стороны юридических лиц и оказание услуг для арбитражных управляющих.
На долю оценки бизнеса и ценных бумаг приходится 14,5%. На оценке оборудования и транспортных средств участники рейтинга заработали 9,1%. Наиболее динамичным сегментом стала оценка инвестиционных проектов — плюс 25,2% по итогам года.
Несколько слабее выглядят доходы от оценки при ипотечном кредитовании: выручка снизилась на 11% до 41,1 млн рублей, число отчетов — на 24,1%. Правда, средняя цена отчета выросла на 17,2%. По мнению председателя НП «Уральская палата готового бизнеса» Ильи Симкина, во многом снижение темпов роста этого сегмента связано с сокращением количества банков, уменьшением числа надежных клиентов-заемщиков, а также пересмотром подходов кредитных организаций к процедуре оценки: «Многие банки отказываются от услуг независимых оценщиков и переводят эти процессы на внутренние процедуры, активнее используя искусственный интеллект и иные цифровые технологии».
В разрезе целей востребованы услуги, связанные с оценкой текущей ситуации (кредитованием, страхованием и арендой): спрос вырос в 1,3 раза, доля в совокупной выручке — 32,9%. В 1,6 раза выросла выручка от оценочных услуг, нацеленных на организацию и реструктуризацию бизнеса (доля — 3,6%). На услуги оценки договоров купли-продажи (доля — 16,9%) спрос упал на 9,1% Выручка от оценочных услуг в целях банкротства и ликвидации выросла в 1,2 раза (4,9% выручки). Замыкает список, как и прежде, оценка для целей приватизации (0,5% выручки): ее объем увеличился в 3,2 раза. На услуги, связанные с оценкой других ситуаций, приходится 41,1% совокупной выручки участников рейтинга (рост 18,5%).
Директор ООО «Прайс» Елена Дубровская обращает внимание на существенные изменения в структуре клиентской базы: «Еще два-три года назад среди наших заказчиков преобладали частные компании и банки, а в портфеле оценка для целей залога превышала 60%, сейчас доля этих заказов сократилась до 40 — 50%, в 30 — 40% случаев заказчиком выступают государство и связанные с ним структуры. Сделок с участием частного капитала из-за непростой экономической обстановки стало меньше».
Исполнительный директор ГК «Априори» Галина Алибаева отмечает изменение характера запроса на оценку: «Независимый оценщик нужен тогда, когда есть сложный объект, когда есть множество ценообразующих факторов, когда без математических расчетов и внимательного изучения предложений на рынке невозможно определить стоимость объекта более или менее точно. При этом, как правило, в компаниях есть ответственность у тех, кому доверены чужие ресурсы. Для руководителей предприятий отчет об оценке является частью обоснования по принимаемым решениям, в том числе и в случаях, когда есть угроза субсидиарной ответственности».
Вечный демпинг
Как показал опрос участников исследования, определяющим фактором развития оценочной отрасли остается ужесточение конкуренции. «Игроков становится все меньше, а оставшиеся укрупняются. Из-за существенного уменьшения числа и емкости проектов, особенно связанных с частными инвестициями, оценочные услуги как отдельный вид бизнеса становятся все менее рентабельны. Единственная возможность развития этого направления в сегменте сервиса для корпоративных клиентов — комплексные экономические и юридические решения, частью которых является проведение оценок», — считает Нелли Царева.
Проблематика развития конкурентной среды обостряется еще и тем, что профессиональное сообщество не может победить демпинг. В 2018 году для ужесточения порога входа в профессию введены квалификационные экзамены, но эта мера ощутимого эффекта не дала, говорит директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов:
— Компании, стремящиеся выжить в условиях сужающегося рынка, снижают стоимость услуг до минимума. Демпинг — сложная проблема, свойственная многим отраслям. Борьба с ним возможна только совместно с заказчиком, а сейчас это в основном государство, через изменение законодательства в сфере закупок.
— Пока вход в профессию остается «легким», а в законе о закупках качество услуг не приобретет большее значение в сравнении с ценой, ждать изменений к лучшему не следует, — соглашается директор Областного центра экспертиз Галина Фалько.
По мнению Елены Дубровской, при разработке критериев на оказание оценочных услуг в контрактах необходимо увеличить долю влияния на результат репутации компаний и наличие опыта специалистов.
Несаморегулируемое
По логике, решение проблемы находится в зоне ответственности саморегулируемых организаций. Но, по мнению Евгения Железнова, саморегулирование не справляется с контролем за недобросовестными оценщиками: «Мы постоянно встречаемся с примерами некачественной оценки, однако ни заказчики, ни большая часть оценочного сообщества не пытаются (или не могут) повлиять на ситуацию. Это подрывает доверие к профессии со стороны заказчиков, государства».
Галина Фалько связывает проблемы отрасли со значительной разобщенностью саморегулируемых организаций. С созданием Совета саморегулируемых организаций оценщиков (Совет СОО) перспективы консолидации оценочного сообщества представляются ей более оптимистичными.
— Из-за отсутствия у государства цельного видения и стратегии развития отрасли СРО находятся в состоянии перманентной неустойчивости, — указывает на причину Нелли Царева. — Мы все время слышим противоречивые посылы, например, сначала о необходимости углублять и развивать саморегулирование, а через некоторое время улавливаем ведомственные сигналы о возможном возврате к лицензированию.
Оценщик Ассоциации «Налоги России» Владислав Бахтин полагает, что ближайшие годы давление на отрасль со стороны государства усилится, возможно, стоит ожидать резкого повышения требований к оценщикам, оценочным компаниям и соответственно к СРО: «В перспективе пяти-десяти лет в отрасли останутся две-три крупные СРО, полностью подконтрольные указаниям регулятору оценочной деятельности».
Есть в сообществе и более жесткие прогнозы. Директор Центра экспертизы «Профит» Денис Сюкосев уверен, что институт саморегулирования в отрасли ждет постепенная отмена: «Представители разных государственных органов уже неоднократно заявляли, что институт саморегулирования в основном себя не оправдал ни в одной из отраслей, где он был законодательно закреплен, в том числе в оценочной».
Дискуссия об этом идет все годы функционирования отрасли в рыночных условиях, но поскольку выхода для снятия ограничений так и не найдено, участники регионального рынка ищут внутренние источники поддержки бизнеса.
Оценка автоматом
Конкурентоспособность оценочных компаний все больше ставится в зависимость от уровня автоматизации.
— Развитая информационная система позволяет внедрять различные алгоритмы, упрощающие или даже исключающие механический труд, что ускоряет процесс подготовки отчета об оценке и минимизирует количество ошибок в нем, — говорит Галина Алибаева.
— Мы давно стараемся автоматизировать определенные этапы процесса оценки, — рассказывает ведущий оценщик Patent Family Group Дарья Ужнева. — Отдельные показатели можем рассчитать автоматически, и это существенно сокращает время оказания услуги по оценке, что для некоторых клиентов является решающим преимуществом.
Правда, этим же активно занимается и основная клиентская группа оценщиков — банки. «Автоматизация позволила освоить выполнение отчетов об оценке с помощью искусственного интеллекта, уже сейчас банки инвестируют в технологии по автоматизации отчетов, что позволило им частично отказаться от отчетов по залоговой недвижимости», — отмечает директор ООО «Бизнес Стандарт» Алина Фазылова.
По прогнозу Владислава Бахтина, в течение ближайших трех-пяти лет все виды типовой оценки (например, в недвижимости: квартиры, стандартные офисы и торговые помещения) будут проводиться при помощи программ-автоматов, оценщик останется только верификатором наличия и состояния объекта.
— Оценочная отрасль — одна из тех, в которой в ближайшем будущем системы автоматизации и внедрения цифровых технологий заменят эксперта, если не полностью, то на 70 — 90%, — соглашается Денис Сюкосев. — Развитие государством системы кадастра с возможностью доступа к открытым справочным данным и картографическим материалам без ограничений позволит за пару лет изменить сам принцип деятельности эксперта и роль оценщика в процессе оценки. Это позволит сосредоточиться на анализе данных, не отвлекаясь на рутину и поиск информации.
А вот Нелли Царева не склонна преувеличивать значимость технологий:
— Эффект от автоматизации проявится при оценке типовых объектов, и то при условии наличия серьезной, полной, а главное — общедоступной базы объектов-аналогов. Такой базы нет, хотя оценщики говорят об этом уже добрый десяток лет. Если мы имеем в виду различные прикладные программы, позволяющие упростить работу оценщиков, стандартизировать процессы, то они есть, и широко применяются. Но я убеждена, что в случае заказов на индивидуальную оценку, которая учитывает все факторы, влияющие на стоимость, от «ручных» процессов нам никуда не деться.
В зоне поражения
Разрастающийся финансово-медицинский кризис отрасль не минует. На фоне общей экономической ситуации он станет серьезным фактором снижения спроса, полагает Елена Дубровская: «2020 год окажется очень сложным для нашей отрасли, в том числе и из-за коронавируса. Ослабленный бизнес будет меньше заказывать услуги по оценке».
Другой источник проблем — новации в области кадастровой оценки. Во-первых, в большинстве регионов вновь созданные государственные бюджетные учреждения провели переоценку кадастровой стоимости объектов, и это оказывает влияние на базу налогообложения: увеличено число объектов, налог на которые рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Во-вторых, с этого года налог на имущество физических лиц будет во всех регионах рассчитываться по кадастровой стоимости.
С одной стороны, это подстегнет спрос на услуги оценщиков для целей оспаривания, потому что многие владельцы недвижимости пойдут в комиссии по оспариванию и суды. С другой — рост налога на имущество компаний снизит деловую активность и, как следствие, запрос на оценку для целей инвестирования.
— Общее налоговое бремя на многих владельцев недвижимости Свердловской области возрастает существенно, особенно для объектов в зданиях общей площадью свыше 5 тыс. кв. метров. Что отправит этот сегмент рынка недвижимости в длительную депрессию. Такие объекты станут неликвидными, а сделки купли-продажи с ними будут возможны лишь по очень низким ценам. Вот один из рукотворных факторов угнетения инвестиций и снижения спроса на услуги оценщиков, — категоричен директор компании «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд.
К этому добавляются и отраслевые вызовы: оценщиков ждет новая волна сдачи квалификационных экзаменов, что повлечет за собой дополнительные затраты и напряжение на рынке, ожидает Елена Дубровская.
На горизонте просматриваются лишь отдельные и довольно узкие островки надежды на стимулирование спроса. Так, Дарья Ужнева рассчитывает на прорыв в сегменте оценки нематериальных активов:
«В рамках национального проекта “МСП и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы” предполагается создание механизма кредитования под залог прав на интеллектуальную собственность. В конце 2019 года эта инициатива только началась, но количество обращений в нашу компанию для этих целей уже возросло. Проект запланирован до 2024 года и, по нашему мнению, его реализация создаст спрос на оценку нематериальных активов для целей обеспечения залога».
Пережить очередной кризис поможет концентрация сильных конкурентных преимуществ, в числе которых — сроки, качество, маркетинг, итожит Сергей Лутков.